洞穴旅游资源价值评估
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洞穴旅游资源价值评估
作者：崔英方
来源：《中国市场》2020年第04期
[摘要]洞穴旅游资源作为一种特殊景观资源，是大自然赋予的宝贵资源，文章基于对南京汤山葫芦洞旅游资源及发展状况评估的基础上，查找葫芦洞发展过程中的问题，提出相应的保护对策。
[关键词]洞穴旅游;价值;评估;葫芦洞
[DOI]10.13939/https://www.360docs.net/doc/e718398837.html,ki.zgsc.2020.04.022
1 前言
近些年，随着全域旅游的推进，旅游业得到了快速发展，洞穴旅游以其新、奇、特的特点，越来越受到旅游者的追捧。人能进入的自然形成的地下空间被称为洞穴。世界上常见的洞穴大多数是发育在碳酸盐岩中的喀斯特洞穴。洞穴旅游资源指的就是位于地下的这种特殊景观资源，是大自然赋予人类的宝贵的自然遗产。
洞穴资源作为一种自然资源，其资源价值主要体现在空间资源、水及水能资源、环境资源、生物资源、矿产资源、人文资源、科研及教学资源等多个方面。旅游是现代社会开发利用洞穴的最主要形式之一。对洞穴进行旅游开发即是以天然岩溶洞穴为依托，通过对天然岩溶洞穴的改造利用以及技术加工，开展包括观光、探险、娱乐、医疗等活动内容的旅游形式。
目前，中国洞穴旅游资源丰富，已开发的旅游洞穴超过400个，年接待量超过5000万人次，旅游综合收入达100亿元。当前，国内学者对岩溶洞穴的研究成果丰硕，大多集中于洞穴形成原因、洞穴特征、规划设计及环境保护等方面。对洞穴旅游资源进行全面科学评估，可为进一步确定岩溶洞穴的保护与可持续发展添砖加瓦。
南京有“六朝古都”及“十朝都会”之称，旅游业发展迅猛，南京汤山葫芦洞位于南京市江宁区汤山镇西1200米，南京市以东约26千米，属典型喀斯特性质的古洞穴。但对南京汤山葫芦洞旅游资源及发展状况进行研究的较少。基于此，文章在分析南京汤山葫芦洞旅游资源状况及评估的基础上，查找葫芦洞发展过程中的问题，提出相应的保护对策。
2 葫芦洞概况
汤山镇是江苏省百家名镇之一，距离南京市区约28千米。镇北有多条高速公路通过，交通便捷。
《简阳市历史文化特色价值评估》 一、简阳市历史人文环境介绍 简阳地处成都东大门，交通便利，自古人文鼎盛，旅游资源富集，是一个人杰地灵、山青水秀的人文之地。旅游资源以生景、水景、人文景观为特色，有园林景观4处，古建筑历史名胜7处，石刻艺术摩岩造像2处，纪念馆1处，较具规模的宗教场所8处，景区6处。六大景区即：三岔湖旅游景区、龙泉湖旅游景区、丹景山景区（三国遗迹）、简城人文景观葫芦坝及东溪农家旅游构成的城周景区、五凤山森林公园、卧龙山普照寺旅游景区。 二、简阳市历史人文发展分析 1.开发现状 （1）景区景点开发步伐加快，取得初步成效。 简阳市迄今已形成四大景区、八大乡村旅游区、十大独立景点的旅游开发格局，并且龙泉湖、三岔湖、丹景山、龙泉山三国遗址、张家岩水库等与龙泉驿区共同构成了“两湖一山”旅游区，成为我市旅游开发重点。经过三年发展，成都——丹景山——三岔湖——龙泉湖——成都旅游大环线已建成通车，石三路沿线农业园区初步建成，两湖生态环境进一步改善，两湖一山旅游区在省内已崭露头角，
2004年4月省政府已确定打造“两湖一山”精品旅游区，目前规划已编制完成正待批准实施。葫芦坝、老君樱桃沟、东溪梨花沟等八大乡村旅游区发展较快，已有农家乐100多户农家乐服务进一步规范，乡村旅游区成为近年旅游亮点。 （2）旅游配套设施日趋完善。两湖湖区内的主要道路基本硬化，接待中心、停车场、公厕等基础设施初步具备，两湖及城区宾馆饭店已基本能满足接待需要，全市现有三星级饭店一个，二星级饭店两个，两湖有大型度假村、各类培训中心10余个，全市有国内旅行社5家。 （3）旅游市场开发工作开始起步。定位于主要客源市场——成都，简阳市在2003年春节举办了三岔湖西部首届大型水上灯会，2003年、2004年连续举办了两届羊肉美食节，通过三次节庆活动，共吸引了数十万外地游客，起到了很好的宣传作用。 （4）旅游市场秩序逐步规范，旅游行业服务质量进一步提高。通过加大旅游执法力度，我市旅游市场秩序已较为规范，景区、宾馆饭店拉客、宰客、强制消费、乱收费现象得到有效遏制，旅行社使用黑车、黑导现象大量减少，从业人员服务规范、礼貌待客，全市旅游形象进一步提升。 总体看，经过近几年发展，简阳市旅游产业进一步做大，旅游收入与接待人数每年以20%左右的速度递增，2004年旅游收入达到3.7亿元，接待游客达74.75万人次，各项指标在资阳市均排名第一。
经营权协议合同范本 经营权协议合同范本 甲方：________________网 乙方：_________________（能独立承担民事法律责任的公司或个人） 甲方愿把________网上所有广告经营权授予乙方，乙方也愿意接受________网广告经营权。因此，考虑到上述情况，双方特签署合同和合同，并出于其它方面的考虑一致同意合同和合同应当写得周到细致，双方达成的合同如下：第一条专署权利 甲方愿意授权乙方独家推销其网站上所有广告的权利。甲方不得同意、授权、许可其他任何人或法人主体订立、出售或代理促销甲方之合同。 第二条乙方承担的义务 除了上面提到的以外，乙方还同意： a．本合同有效期内并只有在执行本合同时，乙方将向甲方提供用html/java 语言或其它适当的语言制作的链接程序，甲方应当用适当的方式将其加到甲方的所有广告位置上（甲方对这些链接程序没有任何专利、产权或利益，其中包括知识产权）。 b．乙方将尽最大的努力，以双方拟订的具市场竞争力的合理广告价格和折扣，向广告商销售上述网址的网页上的广告位。 c．乙方应事先避免违法的广告刊登，并通过电子邮件把乙方已经征集到将在上述网址网页上登载的新广告通知甲方，并尽量尊重甲方根据下面第三条d款规定，作出的拒绝任何不合法广告的决定。 d．通过乙方链接程序（tag），乙方将提供实时的广告报告给甲方，同时甲方 也可自行上网查询，以便乙方有效地控制广告登载到其网页的次数及所得收入。所有乙方提供的报告，包括数据、统计资料或交易分析，均属于乙方及甲方的共同资产。 e．乙方同意向甲方提交： 1．每月25日之前提供说明甲方在该日历月20日之前所得收入和甲方帐面总数的月报表； 2．乙方应在每月30日之前收到甲方根据乙方提供的月报表的发票； 3．乙方应于每月30日，支付60天之前该月的甲方该得的款项。 f．在行政管理、销售和技术岗位上安排称职的人员有效地执行本合同的条款。 第三条甲方承担的义务 甲方同意： a．在本合同有效期内，它将尽最大努力以跟该公司目的相一致的方式继续和保持上述网站和网页。 b．在上述网站的每个网页的广告位上插进上述链接程序（tag），确保当上述网页以800×600的解析度显示带有上述链接程序的广告时，在上述网站的每个相应的网页上能清楚地完全看到。 c．广告的效果和结果将以乙方提供的广告管理软件系统作出的报告为准。 e．在得到新广告通知之后，如果甲方对新广告有任何反对意见的话，必须在接到新广告通知之后的一个工作日之内通知乙方。如果不能及时告知对新广告
旅游资源经营权的价格评估方法 内容提要：旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。本文在阐述旅游资源经营权的基本概念 内容提要：旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。本文在阐述旅游资源经营权的基本概念的基础上，结合旅游资源的特点，构建旅游资源经营权的价格评估的指标体系，运用资产评估的基本理论和方法，着重阐述了旅游资源经营权的价格评估方法。 旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有300多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。 一、旅游资源经营权价格评估概述 旅游资源经营权价格的概念 1.旅游资源的经营权 旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式，一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权；另一种是对尚未进行开发或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。 2.旅游资源经营权价格 旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付的旅游资源这个非凡标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式：其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式，如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格 方式，如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的非凡性，决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别，它是一种“公益性国有资产”，因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。 旅游资源经营权价格评估 旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征，以旅游资源经营权的转让为目的，运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使用权价格进行估算。 旅游资源作为非凡的资源，既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源，也不同
资产评估模拟试卷（三） 一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分） 1.一般地说，资产评估是指通过对资产某一______价值的估算，从而确定其价值的经济活动。（） A.时期 B.时点 C.时段 D.时间 [答案]B解析：本题考查的是对资产评估概念的理解，由于各种资产都是处于不断运动和变化中的，资产的数量、结构、状态和价值也就不可能长期保持不变，因此，资产评估只能是以某一时点的资产现实状况对资产进行的评定估算，而不能完全反映各个时期的资产状况。因此，选B 2.下列选项中，在分类上属于无形资产，但是在评估方法、准则适用等方面又不同于无形资产的是（） A.土地使用权 B.版权 C.非专利技术 D.商誉 [答案]A解析：本题考查的是对土地使用权评估特点的理解，土地使用权虽然属于无形资产的范畴，但它又是无形资产中的对物产权，有其自身的特殊性，它价值的高低主要取决于它的载体，即土地的特性和条件， 3. A.继续使用假设 B. [答案]C 场假设处理或作适当的调整， 应采用收益法进行评估； （4）而对于自制专用设备通常缺少一个充分发育、活跃的市场条件，因而不适宜采用市场法，同时机器设备通常很少采用收益法，作为自制专用设备，通常具备较为齐备的历史成本资料，适宜采用成本法。 5.下列计算重置成本的方法中，计算结果必然属于复原重置成本的是（） A.重置核算法 B.功能价值法 C.点面推算法 D.物价指数法 [答案]D解析：（1）重置核算法是指按照成本的构成，把以现行市价计算的全部构建支出按其计入成本的形式，将总成本分为直接成本和间接成本来估算重置成本的一种方法，其中可能包括技术进步和市场行情变化的因素，应是更新重置成本。（2）功能价值法是通过寻找一个与待估资产相同或相似的资产为参照物，计算其每一单位生产能力价格，据此估算待估资产的重置成本的方法。其中可能包括技术进步和市场行情变化的因素，因此不是复原重置成本。（3）点面推算法也叫统计分析法，是指应用统计学原理估算重置全价的一种方法。点面推算法适用于企业整体评估。通常是在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别。然后从各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用物价指数法、功能价值法或直接法等方法估算其重置成本。再依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本计算出分类资产的调整系数，最后通
XXXXX景区经营权承包合同 发包方（甲方）：XXXX人民政府 法定代表人：XXXXX 承包方（乙方）：XXXXXX旅游开发有限公司 法定代表人：XXXXXXX 为加快XXXXX的旅游发展，打造XXXXXX品牌，甲方决定将XXXXXX经营权发包给乙方。秉着互惠互利的原则，经双方共同协商一致，签订本合同。 第一章承包经营范围、期限、形式和主要指标 第一条承包经营范围： XXXXXX风景管理处经营管理的梅山龙宫龙区项目：具体包括已开发的XXXXXX主体，已修建的XXXXXXXX等景区配套设施。 第二条承包经营年限： 本合同承包经营期限为XXXX年，即从XXXX年XX月XX日起至XXXX年XX月XX日止。 第三条承包经营方式：由乙方独资承包自主经营。 第四条承包款及支付方式： 本全合同的承包费用总额固定为人民币XX亿元。本合签订后30天内，乙方须向甲方支付承包经营费XXXX万元人民币（含已交的意向保证金XXXX万元），其余的承包经营费按如下方案缴交： 页脚内容1
1、第2——10年内乙方每年缴交承包款XXXX万元人民币给甲方； 2、第11——20年内乙方每年缴交承包款XXXX万元人民币给甲方； 3、第21——30年内乙方每年缴交承包款XXXX万元人民币给甲方； 4、第31——40年内乙方每年缴交承包款XXXX万元人民币给甲方； 5、第41——50年内乙方每年缴交承包款XXXX万元人民币给甲方。 从XXXX年开始，每年XXXX月XXXX日前乙方应付清下一年度的承包款给甲方；乙方缴交承包款起始时间从甲方正式移交XXXXXX之日起计算。 第二章甲方的权利与义务 第五条甲方的权利如下： 1、有权维护国家合法利益和甲方合理利益不受侵害。 2、依法依合同对乙方的经营、开发、资源利用进行监督。 3、根据本合同条款内容收取承包经营费用。 第六条甲方的义务如下： 1、成立专门的协调服务机构为乙方主动提供优质服务，帮 助协调处理景区矛盾，创造良好的景区环境，确保乙方的合法权益不受侵害。 2、成立派驻XXXXXX的公安警务室，为乙方提供治安管理服务。 3、确保乙方享受甲方已出台及以后制订的各项招商引资优惠政策。 页脚内容2
旅游景区资产评估 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020
旅游景区资产评估 旅游景区整体资产评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估：旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。 社会经济的发展带来了旅游行业的高速发展，旅游经济将成为我国未来GDP的支柱产业。将景区无形资产评估值合理量化主要有以下几点好处：1．利用无形资产吸引投资、增资扩股、或作价入股 2．可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使用、转让、租赁承包、清算拍卖等 3．提高品牌知名度，展示企业实力 4．企业与国际标准接轨，进而打入国际市场的需要 5．保护知识产权的需要。为企业打假、侵权提供索赔依据 6．通过无形资产评估，可以摸清家底，为经营者提供管理信息 7．项目融资 旅游景区经营权评估资料搜集清单： 一、企业基本资料 1. 公司的营业执照、税务登记证；组织机构代码证； 2．企业简介； 3．公司创立和发展过程（历史沿革），包括成立时间、批准机关、投资方；4．企业的组织机构图，公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍； 5．公司章程及制定的各项规章制度； 6．公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策（如折旧政策）情况、税种、税率、税收优惠；近3年及评估基准日企业财务报表。 7．物价局核发的风景名胜区《收费许可证》； 二、旅游景区资料 1．旅游景区介绍及主要景点介绍：关于风景区的描述，如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划（或项目报告）、当地旅游市场分析等；
编号：_____________旅游区经营权承包合同 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
发包方（甲方） 承包方（乙方）： 为加快的旅游发展，甲方决定将经营权发包给乙方。秉着互惠互利的原则，经双方共同协商一致，签订本合同。 第一章承包经营范围、期限、形式和主要指标 第一条承包经营范围： 旅游区包括已开发的主体，已修建的等景区配套设施。 第二条承包经营年限： 本合同承包经营期限为_______年，即从_______年_______月_______日起 至_______年_______月_______日止。 第三条承包经营方式：由乙方独资承包自主经营。 第四条承包款及支付方式： 本全合同的承包费用总额固定为人民币万元。本合签订后天内，乙方须向甲方一次性支付承包经营费万元人民币。 第二章甲方的权利与义务 第五条甲方的权利如下： 1、有权维护国家合法利益和甲方合理利益不受侵害。 2、依法依合同对乙方的经营、开发、资源利用进行监督。 3、根据本合同条款内容收取承包经营费用。 第六条甲方的义务如下： 1、成立专门的协调服务机构为乙方主动提供优质服务，帮 助协调处理景区矛盾，创造良好的景区环境，确保乙方的合法权益不受侵害。 2、确保乙方享受甲方已出台及以后制订的各项招商引资优惠政策。
3、不得违反本合同规定，干涉乙方的经营自主权。 4、应负责队长总体规划控制范围的界限划定及资料的移交工作，并对景区的规划控制工作进行重点保护和监督；在景区规划控制范围内，除乙方可按规划建设旅游及配套设施外，其他任何部门不能新建房屋等各种建筑物。 5、景区承包前的所有债务、债权由甲方负责，与乙方无关。 6、负责处理原景区管理处签订的有关需要解除的未到期合同的终止、合同改签、违约赔偿等工作。 第三章乙方的权利与义务 第七条乙方的权利如下： 1、有权对项目进行自主合法经营管理。 2、有权将内的经营项目进行承包管理。 3、有权根据需要申请对景区整体规划进行调整，分期开发利用与改变部分土地用途，但必须征得甲方同意并按程序报批。 第四章违约责任 第八条本合同签订后，任何一方均不得违约，否则，违约方应向守约方支付本合同总金额的10%违约金；守约方并可视情况有权单方终止合同，造成经济损失的由违约方承担赔偿责任。第九条乙方有下列违约行为之一者，甲方有权无条件解除合同，收回“”经营承包权，乙方所有投入和已缴交的承包款无偿归甲方所有。 1、正式合同签订后，乙方在规定的缴款期限超过一个月未及时足额缴交经营权承包款的。 2、乙方擅自将甲方的景区资源抵押融资的； 3、违约终止本合同的。 第十条本合同签订后，乙方按规定的时间向甲方缴交了承包金 万元人民币，如甲方未能按时完成移交工作，延误乙方的经营超过天时，乙方可单方终止本合同，甲方除应将已收的款项（含利息）如数退还给乙方外，应承担违约责任，按违约规定的条款进行处理。
** 生态休闲旅游区经营权转让协议 甲方（出让方）： 法定代表人（负责人）： 乙方（受让方）： 法定代表人（负责人）：甲方将自己开发经营的“ ** 生态休闲旅游区”的 经营权转让于乙方，双方本着平等、自愿、有偿的原则，根据《中华人民共和国合 同法》等相关法律规定，协商一致，达成如下协议。 一、转让景点基本情况及用途 **生态休闲旅游区位于**山区地界，始建于2003 年，占地面积约平方公里。 景区内旅游资源丰富，主要景观有金色田园、高原牧场、大斗拔谷、石佛岩画、娘 娘坟、黑风洞、诸葛碑等等。其中峡谷长28 千米，宽30 余米至几百米不等，两侧 奇峰耸立，峭壁突兀，中间河谷深切，草场成带，牛羊成群；山门外盛夏时节，有 逾10 万亩油菜花开，满眼金黄、蜂蝶起舞，花香沁人心肺。山势连绵起伏，风光 旖旎，让人心旷神怡，流连忘返。景区内有办公及服务用房25 间，主要经营餐饮、 歌舞娱乐、旅游观光等服务项目，是一处融历史文化、自然风光、 避暑休闲为一体的高原生态旅游区，是久负盛名的避暑度假理想胜地。 二、转让期限经营权转 让期限为年，自年月日起至年月日止。 三、转让价款 转让价款为人民币元，乙方于合同签定之日起日内向甲方指定的账户内一次性足额支付，并向甲方提供进账单。 四、履行方式 甲方应于年月日之前将旅游景区交付乙方占有管理。乙方负责当面点清甲方移交的财物，如日后发生财物纠纷甲方盖不负责。 五、特别约定
1、甲方的管理人员、服务人员由甲方负责解除劳动合同，妥善安置，如发生劳务纠纷，乙方盖不负责。 2 、甲方现有员工如愿意继续为乙方工作，应与乙方重新签定劳务用工合同，乙方在同等条件下优先录用。 3 、乙方经营期间必须依法保护和合理利用自然资源，不得擅自进行开垦、采石、挖沙、取土等作业，不得对景区的林木、草地等环境资源造成永久性破坏。对他人在景区内进行的上述行为应采取积极措施予以制止，并及时向有关部门报告。 4、乙方经营期间应妥善保护景区设施，及时检查维修，确保景区人身财产安全。 5、乙方不得擅自改变景区的规划结构，不得擅自增添人工设施，如确因开发需要，应征得甲方同意，并经建设、环保、旅游等相关部门批准后方可施工。 6、乙方在经营期间如转让经营权，应经甲方书面同意，经营期限不得超过甲方许可乙方的经营期限。 7 、经营期间如因国家法规和政策发生变化，需提前收回经营权的，甲方应给予乙方合理的补偿，其标准参照当时的经济水平和同行业的类似情况确定。 8、因暴雨、泥石流等自灾害或意外事件至使景区设施发生损毁的，由甲方负责修缮，或双方协商由乙方修缮，甲方承担费用。 六、违约责任 1、乙方经营期间破坏景区自然资源或擅自改变景区规划结构的，视为违约，甲方有权解除合同，且不退还转让价款。 2、乙方擅自转让经营权的，视为违约，甲方有权解除合同，且不退还转让价款。
旅游资源经营权作为一种资本化的财产权，必须在市场交易中以价格的形式反映其价值。据不完全统计，目前全国涉及旅游资源经营权“出让”或者“拍卖”的景点已有3００多个，而其价值评估在交易过程中起着重要的作用。笔者拟对此作一个初步探讨。 一、旅游资源经营权价格评估概述 (一)旅游资源经营权价格的概念 １．旅游资源的经营权 旅游资源经营权是指对旅游资源一定时期的占有、使用和收益的权利，是一种以合约形式规定的法律上的财产权利。其表现为两种形式,一是对已进行一定程度开发或投入的旅游景区、景点的占有、使用、和收益权利，可称为旅游景区经营权;另一种是对尚未进行开发 或投入的旅游资源的占有、使用、和收益权。 2．旅游资源经营权价格?旅游资源经营权价格是在一定期限中持有旅游资源的使用权、收益权所形成的一种价格。目前我国旅游资源(主要指以实物形式存在的自然旅游资源和人文旅游资源)的所有权归国家，旅游资源经营权的价格是以旅游资源的使用权、收益权出让、转让为前提的，因此，以一次性支付(或分期支付）的旅游资源这个特殊标的多年的资本现值总额，是旅游资源所有权在经济上的实现形式。旅游资源经营权价格的形成包含两种形式:其一是以价值为基础的受供求关系调节的一般商品价格形式,如旅游风景区中已投入和开发的基础设施；其二是以其稀缺性和经营垄断性为基础形成的价格方式,如景区里的土地资源、森林资源、水资源以及自然奇观等等。正是由于旅游资源的特殊性,决定了旅游资源经营权价格形成方式的复杂性，旅游资源决不能等同于一般商品，更不能简单采用一般商品的价格
决定形式。旅游资源和一般的国有资产也有较大区别,它是一种“公益性国有资产”,因此也不可将一般国有资产出让经营权的方式套用到旅游资源上。 (二)旅游资源经营权价格评估 旅游资源经营权价格评估是根据旅游资源属性和特征,以旅游资源经营权的转让为目的,运用科学的方法对旅游资源的现时价格进行评定和估算，其核心是对旅游资源在某一时点的使 用权价格进行估算。 旅游资源作为特殊的资源,既不同于土地资源、森林资源等单一形式的自然资源,也不同于一般的国有资产，难以用单位价格形式确定其价格,评估时,不仅要对其市场的有形价值和无形价值进行评估,并以此作为经营权价格评估的重要因素,而且由于旅游资源的“公益性”,还应对其社会价值、生态价值进行效益评价和效益货币化。 目前我国的评估工作,无论是评估实务，评估管理，还是在评估的理论研究方面都获得了一定的进步和发展，但比之于发达国家的评估工作,比之于客观提出的对评估工作的需要还有较大的差距,特别是对旅游资源这种专业性、行业性较强的评估,理论研究尚待深入。? 二、旅游资源经营权价格的评估指标 旅游资源在经营权转让过程中包括完全未开发的旅游资源的转让和已有一定程度开发的旅游资源的转让,因此,对于完全未开发的旅游资源的经营权价格，我们只能通过旅游资源自身的价值评估和预期收益状况来确定；对于已有一定程度开发的旅游资源,由于旅游资源的构成中既包括消耗了一般人类劳动的劳动产品,又包含了以希缺性和垄断性为基础的非劳动产品，其旅游资源经营权价格确定时，既要把这些追加到旅游资源中,使旅游资源变为人类可直接利用的资源的各种劳动消耗在旅游资源经营权转让中得以补偿,同时还应将其中的稀缺性和垄断性资源以租金折现的形式来实现其所有权价格。 （一）旅游资源自身价值评估指标
xx旅游开发与婚纱摄影基地合作合同 书 甲方：xxx国家森林公园（以下简称甲方） 乙方：xxx摄影有限公司（以下简称乙方） 甲方为了地方经济的可持续发展，充分利用特有的地理环境和自然生态环境等旅游资源，将水上乐园以西约100亩景点以十年特许经营权对外进行合作开发。双方根据有关法律、法规、规定，本着平等自愿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第一条甲方通过招商引资引进乙方作为合作主体，实施水上乐园以西约100亩的投资开发建设和经营，乙方建设完成后，甲方支付项目建设总投资款总额的50%最高不超过280万（不含乙方摄影器材等只能自行使用的设备款）给予乙方，乙方拥有十年的场地免租优惠，在合同履约期十年内，本项目公共区域对甲方的游客开放，十年期满后，乙方所建设的建筑物、植被、装饰装潢（不含乙方摄影器材等只能自行使用的设备）等归甲方所有。 第二条甲方将本合同约定的开发区域交与乙方用作婚纱摄影基地开发，预计投资500万元： A、水上乐园以西约100亩的景点由乙方根据需求种植植被及建设设休闲体验区（童真年代、姻缘古镇、花海、游艇码头、罗蔓维森大道）、婚俗文化区（中华婚俗文化博艺馆）、中式爱情文化体验区（桃花岛、
蜜蜜花海、梦幻丛林）、西方爱情文化体验区（欧洲风情街、王的宫殿、莱茵河畔、旋转木马、卡尔洛郎浪漫、地中海、米妮庄园、婚礼教堂、古堡、皇家马场）及其他配套服务设施（水、电、道路、绿化等公用工程）等。 B、乙方建设的建筑甲方配合办理相关施工等手续，待合同到期后建筑物所有权归甲方。 C、区域开发完成后，乙方建设的区域内需按甲方要求对外开放以吸引更多的游客，但由乙方有权限制其他婚纱摄影公司及个人进入区域进行婚纱摄影等盈利性行为，乙方有权阻止有可能对建设的区域内的造成破坏的人员入场。双方共同管理。 D、区域内甲方已有的两栋建筑物各3层共计1350㎡交予乙方使用，乙方可根据需要，在不影响建筑物结构的情况下自行装修与经营。 第三条本合同中的旅游开发区特许经营权为：在项目的规划范围内，乙方享有旅游开发区专营权，包括旅游景区、景点和旅游配套设施及其有关行业的开发经营。 第四条乙方对旅游开发区范围内综合开发及经营活动，须遵守中华人民共和国法律、法规的有关规定。 第五条乙方自行选择有资质的施工单位承建本项目。聘请有资质的单位编制《旅游设施规划》和《建筑修建性详规》，报甲方审批，并以详规为依据进行旅游综合开发。 第六条乙方在完成项目规划、办理相关开发建设所需的土地以及相关设施建设的审批手续时，甲方按招商引资的相关规定协助乙方享受政府提供优惠政策，乙方应当按照规划要求进行开发、建设和经营。
广告工作现场考察报告 处领导： 根据8月5日处领导对广告工作的安排部署，为充分了解我处广告经营的真实情况，全面推进开发各种广告载体形式和闲置资源、实现经济效益最大化，统筹推进下步解决合同存在问题、理清发展思路、明确发展目标和主要任务及办法，8月15-19日少新分公司组织人员现场考察了已转让经营权的高速公路的广告资源，按照当前实际现状进行了广告规划，确定了广告位的数量、载体形式、地点和规格，同时统计了已建媒体和违章广告数量，并于8月29日召开研讨会对规划结果进行了价值评估。具体情况如下： 一、规划原则 一是视觉效果第一的原则。在媒体规划时，不已个人的意志为基准，多方位考察单个媒体的视觉效果，仅以现场实际情况作为区域内媒体点位规划的第一手基础资料。还要考虑其他原则、标准、参考对象等因素进行甄别，使之达到媒体规划点位的客观性。二是媒体规划的客观性原则。一切规划全部来自现场，媒体经营的预测全部来自市场，综合各方面因素影响，客观规划。三是媒体经营的大众化原则。仅考
虑大多数户外广告公司在经营该媒体时所能承受的资金、管理、客户资源、媒体上画率等方面的压力，具有特殊客户资源、人脉资源、管理资源等的少数公司只在价值评估计算时作为参考。四是媒体规划长远结合的原则。既要考虑媒体所覆盖区域现实的客户资源，又要参考整条高速公路通车后整体广告市场的潜力，既体现有近期的媒体价值，又蕴含有后期具有巨大潜力的媒体。五是本区域客户为主要参考对象的原则。结合目前高速媒体的经营现状，确定本区域客户占实际发布客户60—70%的比例。六是放水养鱼的原则。不仅考虑我处的收益，还是要考虑经营权买受方的经营收益，保障双边利益，促进发展平衡，才能推动广告工作持续健康发展。七是依法规划的原则。根据《河南省高速公路条例》及省厅《关于加强高速公路广告设施管理的通知》文件等有关规定依法规划。 此外，应充分考虑高速公路运营管理（养护、服务区）的需要对广告规划的限制及属地管理、违章广告的制约等因素。 二、评估办法 目前国内尚无一套科学、完整、系统的有关高速公路广告位价值评估的准则，针对高速公路广告位经营权无形性、收益性和排他性等无形资产的基本特征，参照《资产评估准
云南旅游股份有限公司拟发行股份购买资产项目涉及的后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施资产评估报告书 中企华评报字[2010]第428-2 号 共一册，第一册 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一〇年九月十五日 注册资产评估师声明 一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。 二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、产权持有者申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。 三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。 四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。 五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 云南旅游股份有限公司拟发行股份购买后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施项目资产评估报告书摘要 中企华评报字(2010)第428-2 号 根据《昆明世博园股份有限公司四届四次董事会会议通知》，云南旅游股份有限公司（曾用名昆明世博园股份有限公司，2010 年9 月变更）拟发行股份购买云南世博旅游控股集团有限公司位于昆明世博路 10号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土地使用权，为此需对纳入评估范围的相关资产进行评估，以确定其公允价值，为上述经济行为提供价值参考意见。 北京中企华资产评估有限责任公司接受云南旅游股份有限公司委托，根据国家有关法律、法规和资产评估准则的规定，本着独立、客观和公正的原则并按照必要的评估程序，对位于昆明世博路 10 号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土地使用权采用成本法进行了评估。本次评估选用的价值类型为市场价值。 根据以上评估工作，得出如下评估结论： 在评估基准日 2010 年 6 月 30 日，在企业持续经营前提下，经天职国际会计师事务所有限公司专项审计后企业申报的资产账面值为 1,200.30 万元；评估后资产价值为2,892.42 万元，评估增值1,692.12 万元，增值率为 140.97%，评估结论详见资产评估结果汇总表及评估明细表。 资产评估结果汇总表
第九章资源性资产评估 一、单项选择题1．资源性资产是指（）。A．自然界存在的、能被用来产生使用价值或影响劳动生产率的天然物质财富B．土地、矿藏、草原、森林、水体、海洋等C．包括自然资源、社会经济资源和人文历史资源等D．在当前技术经济条件下，开发和利用某类自然资源，能给投资者带来一定的经济价值的自然界物质和能量。2．资源性资产的资产属性不包括（）。A．是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．有限性和稀缺性3．可再生资源性资产和不可再生资源性资产的划分是根据（）。A．自然资源的稀缺性B．自然资源再生产的特点C．自然资源的自然属性D．自然资源的资产属性4．资源性资产由于其稀缺性和可排他性地占有而具有的价值是（）。A．使用价值B．租金价值C．交换价值D．补偿价值5．自然资源变为资产往往需要追加一定的人类劳动，从而形成各种劳动投入产生的价值，具体表现为（）。A．市场价格B．价值C．勘探、开发和保护费用，再生性资源的再生费用，替代资源的开发费用等D．成本6．矿产资源资产属于（）。A．固定资产B．无形资产C．不可再生性资源资产D．可再生性资源资产7．矿产资源的使用权的价值即矿业权价值是一种（）。A．无形资产B．流动资产C．资源性资产D．不可再生性资源资产8．矿产资源实物资产的价值评估和权益资产价值的评估区别在于（）。A．前
者是一种有形资产价值的评估，后者是一种无形资产价值的评估B．前者是固定资产评估，后者是流动资产的评估C．前者是自然资源评估，后者是社会资源评估D．前者是长期资产评估，后者是无形资产评估9．作为一项特殊的资产，森林资源资产评估的对象主要是指（）。A．所有的森林资源B．所有的森林资源C．产权变动或经营主体变动的森林资源资产D．消失的森林资源10．用现行市价法评估森林资源使用的公式是（）。A．B．C．D． 二、多项选择题1．资源性资产的个别属性有（）。A．天然性B．有限性和稀缺性C．地区差异性D．生态性和与其他资源的高度相关性2．资源性资产的资产属性有（）。A．它是一种在一定条件下的经济资源B．可以用货币计量C．进入生产过程，为经济主体占有和控制D．可以实现产权或使用权的让渡和流转3．资源性资产按照自然资源再生产的特点可划分为（）。A．常见资源B．可再生资源性资产C．不可再生资源性资产D．稀有资源4．从理论上分析资源性资产的价值构成，应包括（）。A．租金价值B．劳动投入产生的价值C．剩余价值D．劳价值动5．租金价值为，追加劳动产生的价值为，资源性资产的总价值为（）。A．I （1+r）B．V0+V1 C．[R+ I（1+r＇）]/rD．R/r6．我国资源性资产评估的目的主要有（）。A．国家出让资源性资产的使用权B．拥有使用权的单位或个人转让使用权或以使用权为资本投资入股以及抵押、出租等C．了解掌握资源的现况D．对资源性资产征税7．影响矿产资源资产和矿业权资产价值的因素主要包括（）。
常用的评价体系 常用的评价体系分为单因素评价体系和多因素评价体系两大类。 单因素评价体系包括： 1、山地旅游资源评价； 2、溶洞资源评价； 3、丹霞地貌评价； 4、水体(江河湖泊)评价； 5、海滨； 6、漂流河段； 7、生物旅游资源； 8、气候与天气； 9、名胜古迹； 10、园林：主题和景观；自然美：艺术美，意境美等。 11、民俗。 对于多因素评价体系，旅游景区评价的国家标准依据“景观质量与生态环境评价体系”和“旅游服务要素评价体系”的得分，并参考“游客评价体系”的游客满意率，将旅游景区从高到低划分为四级。 “景观质量与生态环境评价体系”包括旅游资源与环境的保护和旅游资源品味与价值两个评价项目。 “旅游服务要素评价体系”包括旅游交通、游览、旅游安全、卫生、通讯、旅游购物、综合管理、旅游接待人数等八个评价项目。 “游客评价体系”包括总体印象、游览内容、可进入性、内部游览线路、路标和景点介绍牌、导游讲解服务、旅游安全、环境卫生状况、厕所卫生、公用电话服务、购物市场秩序、旅游商品特色、收费价格、便民服务等评价项目。 该标准对各项目都提出了明确的或量化的指标。
旅游景区品牌传播的效果评价分为狭义和广义两种。 狭义的传播效果评价指对传播活动的评价，评价的主要方面包括：检查实施传播所用的时间、费用是否基本上与原计划相符；分析所花费的人力、时间、费用是否值得；检查原定的目标是否达到：分析没有达到既定目标的原因并确定采取哪些补救措施。 广义的传播效果评价是对形象定位、设计、传播和利用的整体评价，一般包括形象的认知度、评价度、内部满意度和形象价值度四个方面。旅游景区品牌传播效果评价可以参考以下指标体系： 第一，旅游景区品牌认知度。 指公众对旅游景区品牌的了解程度。一般采用“打分法”，将公众对旅游景区品牌的认知分为非常了解、大致了解、知道、一无所知四个层次，相应地赋予3，2，l，0的分值，并在对调查表进行分析的基础上给出对旅游景区品牌认知度的评价。 第二，旅游景区品牌评价度。 指公众对旅游景区品牌的评价。与旅游景区品牌认知度相同。也可采用“打分法”来评价。 第三，公众满意度反映出区域公众对区域旅游品牌形象的看法。 主要包括导向力评价、凝聚力评价、激励力评价、辐射力评价和稳定力评价等几项指标。 第四，旅游景区品牌价值度。 该指标主要从经济角度评价旅游景区品牌形象的价值，主要包括直接的传播评价，如：形象价值系数(销售量或利润增长率除以广告宣传等形象费用支出的增长率)评价和间接的价值评价，如：市场占有评价、获利能力评价和发展潜力评价等。由于旅游景区品牌的战略指导性，对其形象价值度的评价还应包括社会价值评价和环境价值评价两大方面。
合同编号： 旅游景区经营权承包 合同书 （标准版） 甲方： 乙方： 签订日期： 签订地点：
发包方（甲方）： 承包方（乙方）： 为加快的旅游发展，甲方决定将经营权发包给乙方。秉着互惠互利的原则，经双方共同协商一致，签订本合同。 第一章承包经营范围、期限、形式和主要指标第一条承包经营范围： 旅游区包括已开发的主体，已修建的等景区配套设施。 第二条承包经营年限： 本合同承包经营期限为年，即从年月日起 至年月日止。 第三条承包经营方式：由乙方独资承包自主经营。 第四条承包款及支付方式： 本全合同的承包费用总额固定为人民币万元。本合签订后天内，乙方须向甲方一次性支付承包经营费万元人民币。 第二章甲方的权利与义务 第五条甲方的权利如下： 1、有权维护国家合法利益和甲方合理利益不受侵害。 2、依法依合同对乙方的经营、开发、资源利用进行监督。 3、根据本合同条款内容收取承包经营费用。 第六条甲方的义务如下： 1、成立专门的协调服务机构为乙方主动提供优质服务，帮
助协调处理景区矛盾，创造良好的景区环境，确保乙方的合法权益不受侵害。 2、确保乙方享受甲方已出台及以后制订的各项招商引资优惠政策。 3、不得违反本合同规定，干涉乙方的经营自主权。 4、应负责队长总体规划控制范围的界限划定及资料的移交工作，并对景区的规划控制工作进行重点保护和监督；在景区规划控制范围内，除乙方可按规划建设旅游及配套设施外，其他任何部门不能新建房屋等各种建筑物。 5、景区承包前的所有债务、债权由甲方负责，与乙方无关。 6、负责处理原景区管理处签订的有关需要解除的未到期合同的终止、合同改签、违约赔偿等工作。 第三章乙方的权利与义务 第七条乙方的权利如下： 1、有权对项目进行自主合法经营管理。 2、有权将内的经营项目进行承包管理。 3、有权根据需要申请对景区整体规划进行调整，分期开发利用与改变部分土地用途，但必须征得甲方同意并按程序报批。 第四章违约责任 第八条本合同签订后，任何一方均不得违约，否则，违约方应向守约方支付本合同总金额的10%违约金；守约方并可视情况有权单方终止合同，造成经济损失的由违约方承担赔偿责任。
旅游景区价值评估及评估资料清单社会经济的发展带来了旅游行业的高速发展，旅游经济将成为我国未来GDP 的支柱产业。旅游景区价值评估主要包括旅游景区固定资产评估和旅游景区无形资产评估：旅游景区固定资产评估是指景区投入的基础设施等资产的评估。旅游景区的无形资产评估主要包括旅游景区经营权评估、收费权评估、商标权、品牌、资源性无形资产（区位优势、社会资源、历史文化内涵等）的评估。 将景区无形资产评估值合理量化主要有以下几点好处： 1．利用无形资产吸引投资、增资扩股、或作价入股 2．可利用无形资产质押贷款、工商注册、许可使用、转让、租赁承包、清算拍卖等 3．提高品牌知名度，展示企业实力 4．企业与国际标准接轨，进而打入国际市场的需要 5．保护知识产权的需要。为企业打假、侵权提供索赔依据 6．通过无形资产评估，可以摸清家底，为经营者提供管理信息 7．项目融资 一：公司概况 1．公司的营业执照、税务登记证；组织机构代码证； 2．企业简介； 3．公司创立和发展过程（历史沿革），包括成立时间、批准机关、投资方；4．企业的组织机构图，公司董事会、监事会主要领导层人员简历及有关情况介绍； 5．公司章程及制定的各项规章制度； 6．公司近3年或成立以来所实行的主要财务、会计政策（如折旧政策）情况、税种、税率、税收优惠；近3年及评估基准日企业财务报表。 7．物价局核发的风景名胜区《收费许可证》； 二：旅游景区资料 1．旅游景区介绍及主要景点介绍：关于风景区的描述，如自然景观、人文景观、民俗文化、周边环境、交通状况、旅游状况、核心景区旅游开发规划（或项目报告）、当地旅游市场分析等； 2．旅游景区建设详细规划； 3．景区周边交通情况介绍，主要客户来源； 4．旅游区经营权产权文件；(1)特许经营权证书(政府颁发的收费许可证、特许经营许可证)或经营许可合同、协议及相关法律文件；(2)物价局核发的风景名胜区《收费许可证》； 5．旅游景区未来经营收益（1）年旅游人数、平均门票价格，年营业费用、景区
《2010-2011最新资产评估常用数据与参数手册》出版社：中国经济科学出版社 2010年 规格：精装七卷16开 定价：1698．00元 优惠价：780元 目录 第一篇 2009-2010年房地产价格及投资运行情况第一章房地产价格 第一节全国房屋销售价格总体情况 第二节房地产价格动因分析及未来价格走势 第二章房地产开发投资 第一节房地产开发投资总额 第二节房地产开发商资金
第三节区域投资特征 第三章 2010年房地产价格预测 第一节房地产投资预测 第二节房地产需求预测 第三节房地产供给预测 第四节房地产价格预测 第五节房地产景气预测 第四章房地产市场相关政策 第一节 2009年1—11月主要房地产政策一览 第二节地方特殊政策 第三节 2010年房地产市场相关政策展望 第二篇全国工业用地出让最低价标准与土地级别的划分第一章全国工业用地出让最低价标准 第二章土地等级 第三篇资产评估常用数据与参数 第一章资产评估的依据、原则与标准 第一节资产评估的定义与特点 第二节资产评估的目的及假设 第三节资产评估的依据和原则 第四节资产的价值类型及评估标准 第二章土地评估 第一节土地评估的程序
第二节土地质量评估 第三节土地自然适应性评估 第四节土地生产潜力评估 第五节土地经济评估 第六节城镇土地评估 第七节农用地评估 第八节征地区片综合地价评估第三章资产评估的程序与方法第一节资产评估的程序 第二节资产评估方法 第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 第二节折旧计算 第三节拆近评估 第四节房地产税收评估 第五节抵押贷款评估 第六节房地产和市场评级 第七节写字楼定义 第八节旅馆房地产评估 第九节购物中心评估 第五章机器设备评估 第一节机器设备评估概述
The obligee in the contract can accomplish the goal in a certain period by discussing the agreed rights and responsibilities. 甲方：___________________ 乙方：___________________ 时间：___________________ 景区经营权转让合同
编号：FS-DY-24076 景区经营权转让合同 甲方(出让方)： 法定代表人(负责人)： 乙方(受让方)： 法定代表人(负责人)： 甲方将自己开发经营的“**生态休闲旅游区”的经营权转让于乙方，双方本着平等、自愿、有偿的原则，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，协商一致，达成如下协议。 一、转让景点基本情况及用途 **生态休闲旅游区位于**山区地界，始建于20xx年，占地面积约平方公里。景区内旅游资源丰富，主要景观有金色田园、高原牧场、大斗拔谷、石佛岩画、娘娘坟、黑风洞、诸葛碑等等。其中峡谷长28千米，宽30余米至几百米不等，两侧奇峰耸立，峭壁突兀，中间河谷深切，草场成带，牛羊
成群;山门外盛夏时节，有逾10万亩油菜花开，满眼金黄、蜂蝶起舞，花香沁人心肺。山势连绵起伏，风光旖旎，让人心旷神怡，流连忘返。景区内有办公及服务用房25间，主要经营餐饮、歌舞娱乐、旅游观光等服务项目，是一处融历史文化、自然风光、避暑休闲为一体的高原生态旅游区，是久负盛名的避暑度假理想胜地。 二、转让期限 经营权转让期限为年，自年月日起至年月日止。 三、转让价款 转让价款为人民币元，乙方于合同签定之日起日内向甲方指定的账户内一次性足额支付，并向甲方提供进账单。 四、履行方式 甲方应于年月日之前将旅游景区交付乙方占有管理。乙方负责当面点清甲方移交的财物，如日后发生财物纠纷甲方盖不负责。 五、特别约定 1、甲方的管理人员、服务人员由甲方负责解除劳动合同，妥善安臵，如发生劳务纠纷，乙方盖不负责。