1-00铜山控规说明-12

铜山县城北京路沿线地块控制性

详细规划及重点地段城市设计

[ 方案评审阶段]

上海同济城市规划设计研究院

同济大学建筑城规学院城市设计研究中心

徐州市铜山县规划局

2007年04月15日

●项目名称：铜山县城北京路沿线地块控制性详细规划及重点地段城市设计

●规划编制单位：

上海同济城市规划设计研究院

（规划设计甲级证书编号：[建]城规编第021029）

院长：周俭教授

常务副院长：夏南凯教授

●项目负责人：

卢济威同济大学建筑与城市规划学院，教授，博导

张力同济大学建筑与城市规划学院，国家注册规划师，讲师，在职博士张凡同济大学建筑与城市规划学院，国家一级注册建筑师，副教授，博士●项目主要参编人员

卢济威同济大学建筑与城市规划学院，教授，博导

张力同济大学建筑与城市规划学院，国家注册规划师，讲师，在职博士张凡同济大学建筑与城市规划学院，国家一级注册建筑师，副教授，博士黄宏智上海同济城市规划设计研究院，国家注册规划师，城市规划博士生

李兵陈霞杨然黄开开张嵩崴陈方明等

3、景观体系规划

4、高层布点与天际线 六、生态环境保护规划

1、环境保护现状

2、环境保护规划目标

3、环境功能区划分

4、各功能区环境目标

5、环境保护措施

6、环境保护政策 七、竖向工程规划

1、现状情况

2、竖向规划原则

3、竖向规划

八、市政公用设施规划

1、规划原则

2、给水工程规划

3、排水工程规划

4、电力工程规划

5、通信工程规划

6、燃气工程规划

7、供热工程规划

8、环卫设施规划

第五部分 规划控制与规划实施

一、规划控制目的 二、强制性规划内容 三、地块控制指标

1、规定性指标

2、指导性指标 四、开发时序建议

1、开发方式

2、开发周期 五、动迁安置建议

1、村民动迁安置

2、公共服务设施

3、工业用地安置 六、规划实施政策建议

第六部分 重点地段城市设计

一、重点地段城市设计 1、同昌街商业中心 2、欣欣路门户空间 3、珠江路门户空间

二、北京路街道景观设计导则

1、北段（欣欣路-黄河路）

2、中段（黄河路-湘江路）

3、南段（湘江路-珠江路）

第一部分 课题背景 一、背景研究

1、地理位置

2、行政区划

3、自然资源

4、历史文化资源

5、社会经济发展

6、城市建设状况 二、规划依据

三、设计与研究范围

1、设计范围与深度

2、研究范围 四、设计程序

第二部分 现状研究

一、区位分析 二、现状分析

1、地形地貌

2、土地使用现状

3、道路交通现状

4、市政设施现状

5、绿地与生态环境现状

6、现状建筑状况

7、GIS 现状评价

第三部分 规划定位、目标与构思

一、总体规划对地区发展的要求 二、总体功能定位

1、北京路的定位

2、北京路沿线地块的定位 三、规划目标 四、规划构思

第四部分 控制性详细规划与形态研究

一、规划理念 二、规划主题 三、土地使用规划

1、规划结构

2、用地布局与调整

3、居住社区建设 四、道路交通规划

1、对外交通

2、道路网结构

3、道路等级与道路断面

4、交通设施

5、步行系统

6、地下空间 五、绿地景观规划

1、绿地与开放空间

2、水体生态环境与防洪

铜山县城北京路沿线地块控制性详细规划及重点地段城市设计 目 录

一、背景研究

铜山县位于江苏省西北部、居江苏省“三大都市圈”之一的徐州市都市圈核心，环抱历史文化名城徐州的主城区，隶属徐州市。根据铜山城区城市总体规划（2006-2020），到2020年，铜山将建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、布局合理、设施完善、环境优美的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心，成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地，成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地，成为具有山水园林风貌特色、环境效益突出的生态园林城区，并且成为城乡协调发展的典范，使铜山全县达到社会、经济、人口、资源、环境的协调发展。

为加快铜山城市现代化建设的步伐，铜山县委县府决定围绕楚河和北京路两条城市发展主轴打造铜山的县城中心及副中心。根据县委县府的发展设想和城市总体规划确定的城市用地布局，北京路将建设成为一条具有商务特征的景观大道，沿线地块的开发建设将有利于完善城市的功能配置、改善铜山起步区的城市环境，并提升城市形象，促进铜山的经济发展。

1、地理位置

铜山位于北纬34°02′-34°42′，东经116°48′-117°43′，北临微山湖，东靠邳州、睢宁，南、西接安徽灵璧、萧县、宿县，西北邻丰县、沛县。铜山地理位置得天独厚，地处苏鲁豫皖四省交界、淮海经济区的腹地，兼有南秀北雄之长，古有“五省通衢”之誉，今有“五通汇流”之便，东临滨海，西接中原，北扼齐鲁，南达江淮，是通往长三角经济区的经略要地。

铜山的高速公路和国道网络密度在全国县级单位中是一流的。境内现有高速公路4条：霍连（霍尔果斯-连云港）、京福（北京-福州）、京沪（北京-上海）、徐宿宁（徐州-宿迁-南京），高速公路出入口8个。现有国道4条：104（北京-福州）、206（烟台-汕头）、310（连云港-天水）、311（徐州-西峡）。京沪、陇海两大铁路干线在铜山境内交汇，26条铁路专用线纵横交织，京沪高速铁路即将建设。黄金水道京杭大运河斜贯县域东西，拥有货运码头55个。铜山距离连云港、青岛、上海三大港口分别为200公里、500公里和800公里，距徐州观音国际机场40公里，现已开通北京、上海、广州、深圳、杭州、厦门等10余条航线。

2、行政区划

到2005年6月为止，铜山全县辖20个镇、1个农场和1和开发区，7个居委会、322个村委会，总面积1856.6平方公里，人口119.6万人，县人民政府驻铜山镇。铜山县辖20个镇为：铜山镇、何桥镇、黄集镇、马坡镇、郑集镇、柳新镇、刘集镇、大彭镇、汉王镇、三堡镇、棠张镇、张集镇、房村镇、伊庄镇、单集镇、徐庄镇、大许镇、茅村镇、柳泉镇、利国镇。铜山县辖1个农场为国营沿湖农场。铜山县辖1个开发区为铜山经济开发区，位于铜山镇境内。

3、自然资源

铜山历来是徐州“上风上水”之地，徐州古有“穷北关富南关，有钱人住户部山”之说，其中铜山周边几镇正好属于“南关”区域。铜山地貌特征为“三片平原三片山，古黄河高滩中间穿”，地势高亢，山丘众多，境内有大小山头800余座，山丘海拔高程50-200米。铜山境内有故黄河、大运河、微山湖、云龙湖等自然水系，整体生态环境良好，尤其是西侧汉王镇玉带河周边区域自然环境优越，生态旅游资源丰富。铜山县矿产资源丰富，煤、铁、铜、大理石的储备尤为可观，是江苏省重要的能源、建材基地。

铜山城区及附近三镇城乡协调发展区域，除一部分山地丘陵外，南部、东南部地势平坦，地下水源丰富，建设条件较好。

4、历史文化资源

铜山古称大彭氏国，有四千多年的文明史，建制于清雍正十一年（公元1733年），因微山湖中有铜山岛而得名。铜山县历史文化资源丰富，自然景观与人文景观交相辉映，作为苏北的文物大县，名胜古迹众多，地下文物埋藏丰富。现有文物景点80余处，其中有全国重点文物保护单位2处，省级文物保护单位1处，市级文物保护单位6处，县级保护单位9处。其中位于大彭镇的楚王山汉墓群、茅村镇的北洞山汉墓为国家级文物保

护单位，茅村汉画像石墓为省级文物保护单位。

5、社会经济发展

铜山是一个有着十几年发展历史的省级经济开发区，具有雄厚的经济基础。2005年铜山全县的地区生产总值实现137亿元，人均GDP达到11400元，三次产业增加值的比重为16：54：30。其中工业增加值63.3亿元，占GDP的46.45%。财政收入为11.65亿元，城镇化水平达到31.7%。

从已经形成的经济基础来看，铜山的发展一直走在全市和苏北的前列，曾两度跻身于中国农村综合经济实力百强县行列，被人们誉为“淮北领头羊”。近年来，铜山食品、建材、轻纺、化工等行业发展迅猛，并成为全国第一个食品大县和水泥生产大县，拥有维维集团、神农集团、徐工集团等一大批知名企业，同时粮、棉、油、林的总产量分别进入全国百强行列。2005年该县的GDP（137亿）、财政收入（11.65亿元）、一般预算收入（5.4亿）、规模以上工业增加值总量继续保持徐州县（市）第一。一般预算收入和规模以上工业增加值位居苏北县（市）第一，主要的总量指标在江苏省52个县（市）中居于中游靠前水平。

6、城市建设状况

铜山新区成立于1992年，是依托铜山经济开发区建设的、兼具有县城综合功能的城区，也是徐州建成区的重要组成部分。从成立至今，从城市近郊区逐步发展为城市城区，现状铜山中心城区建设用地总量33.2平方公里。现状城市建设用地与1992年相比，总建设用地年平均增长速度为7.1%。十五年间，工业用地年平均增长速度达到了20.2%，远远超出城市建设用地的总量增长速度。近年居住用地扩张趋势明显，十年间居住用地年平均增长速度达到了7.5%。究其原因，一方面是因为近年徐州市房地产开发热潮的兴起，而另一方面，随着徐市居住用地的紧张，铜山市环境品质逐步被认同，外来购房者大量涌入对居住用地的快速扩张的影响同样不可忽视。

二、规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》（1989年）

2、《城市规划编制办法》（2006年4月1日建设部第146号令发布）

3、《城市规划编制办法实施细则》（建设部建规（1995）333号文发布）

4、《城市规划用地分类与城市用地标准》（GBJ137-90）

5、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）

6、《城市道路交通规划设计规范》（GB50220-95）

7、《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）

8、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知（国办发[2000]25号）》

9、《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）

10、《城市规划强制性内容暂行规定》（建设部2002年218号令）

11、《城市绿线管理办法》（建设部2002年第112号令）

12、《城市紫线管理办法》（建设部2003年第119号令）

13、《城市黄线管理办法》（建设部2005年第144号令）

14、《城市蓝线管理办法》（建设部2005年第145号令）

15、《徐州市铜山城区城市总体规划（2006-2020）》

16、《铜山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要

（草案）》（2006）

17、地形图（1：1000 电子文件）及航拍图

18、国家、江苏省及徐州市相关技术标准、规范和规定

三、设计与研究范围

1、设计范围与深度

本规划设计范围以北京路为主轴，北起徐州-铜山界，南至

珠江路，东起天津路，西至上海路、南京路、衡山路一线，涉

及北京路两侧进深170-650米不等的区域，规划总用地面积约

271.71公顷（如图）。

本次规划的设计深度为控制性详细规划结合总平面形态规划，同时重要节点和北京路街道景观控制做到城市设计深度。

2、研究范围

本规划研究范围是对设计范围内的城市建设有较大影响的区域，特别是楚河两岸的县城中心区、同昌街地

区（即铜山新区起步区）、京沪铁路以西地区、楚河以南地区等（如图）。

四、设计程序

1、第一阶段（2007年1月8日－2007年2月12日）

对设计范围的现状及发展前景进行调查研究，实地踏勘，并与各职能部门、业主进行专题讨论，收集与整

理相关资料。综合各方面的调研成果和相关资料，展开系统研究，确定控制性规划和城市设计目标，提交初步

概念方案并进行汇报，供政府领导、专家和各主管部门研讨，听取意见和建议。

2、第二阶段（2007年3月1日－2007年4月15日）

在听取有关领导、专家和各主管部门意见和建议的基础上，进一步调整、深化构思和设计，完成完整的控

制性详细规划与城市设计方案，同时提交规划说明书文本及方案模型，供政府领导、专家和各主管部门评审和

论证。

3、第三阶段（2007年4月15日－2007年5月15日）

依据上阶段的评审结果进行修改，完成控制性详细规划文本，编制城市设计准则，并完成提交最终设计成

果供规划管理部门审批，以便为下一层次的开发建设提供指导。

一、区位分析

1、宏观层面——徐州的区位

徐州具有5000多年的文明史和2500多年的建城史，是彭祖故国、刘邦故里、项羽故都，自古便是“兵家必争之地”，淮海战役更使徐州名扬天下。徐州地处江苏、山东、河南、安徽四省交界，是国家历史文化名城，也是新亚欧大陆桥东端第一个区域性中心城市、京沪高铁和陇海高铁的唯一枢纽城市、江苏省规划建设的四个特大城市和三大都市圈核心城市之一。同时，徐州正好位于苏鲁豫皖四省省会的中心地带，350公里的半径范围可全覆盖，区域内高速公路纵横交错，交通便捷畅达，距离济南、南京、郑州、合肥均只有3小时车程。

2、中观层面——铜山的区位

随着徐州都市圈的逐渐形成，铜山已确立了作为徐州市大都市圈南部综合性中心城区的地位，铜山的城市发展也逐步融入徐州市区。根据新一轮的铜山城区总体规划，铜山作为具有山水园林风貌的徐州城市特色副中心与县城中心，未来中心城区的总体空间格局是以铜山老城片区为中心，独龙片区、铁东片区、女娥片区、三堡片区环绕分布，外围西侧玉带组团（汉王新镇区）、东侧棠张组团、南侧胜阳组团对称分布。中心城区用地规模2010年为41平方公里，2020年将达到62平方公里。北京路是徐州市域传统的南北向城镇发展轴线，也是铜山县“一核一带两轴”的城镇空间结构规划中连接铜山城区与南部城镇的重要空间发展轴线。

3、微观层面——北京路的区位

在铜山中心城区的发展过程中，明显呈现以楚河和北京路为发展轴线的态势。北京路是铜山县城向北连接徐州市区、向南连接工业园区及三堡等片区的重要交通干道，也是展示城市建设面貌的景观轴线和重要的迎宾大道。根据总体规划，中心城区的发展方向为“整合向东，集中向南、控制向西、更新向北”，北京路所处的东部地区是城市近期重点的发展用地，发展重点是整合被铁路、河流分割的土地零碎土地，提高土地利用效率。北京路两侧地块的开发将有效改善铜山县城东部区域的城市环境，积极带动旧村改造与工业用地南迁，实现“整合利用”的城市发展战略。

二、现状分析

1、地形地貌

规划区用地范围内地势较为平坦，仅北部南京路以西为龟山和牛头山，中部衡山路以西为无名山，西南部珠江路以南为小锅山，楚河和玉泉河从基地中部东西向穿越。基地内大部分地区地面标高小于40米，地势走向为西高东低，规划范围内最高点位于南京路、运河路交叉口，地面标高42.46米；最低点位于东侧天津路南端，地面标高31.05米。整个规划范围绝大多数地区地形坡度小于1.0%，适宜进行建设。

2、土地使用现状

规划区内沿北京路道路两侧用地已基本被占用，现状较为密集。整个基地的现状用地分布呈现南村、西居、北教、东产、中商的态势。

（1）现状村镇居住用地：主要分布在北京路南段，主要为楚河两岸的前二堡村、后二堡村，分居北京路两侧，共计四片。其中，北京路西的前二堡总户数347户，总建筑面积74800平方米；北京路西的后二堡总户数193户，总建筑面积45200平方米。规划中建议村庄改造采用就地或就近的方式予以安置。

（2）现状居住用地：主要分布在北京路西段和北段，成片的居住用地包括北京路北部的汉府雅园、恒茂福泽苑，中部同昌街、上海路周边的书苑小区、永新书香苑、兰园小区、公路公寓、旭日花园、聚福苑、紫荆花苑、东星小区等；铁路支线以南的永业公寓、竹园小区、紫薇花园、计生站住宅、教师公寓、楚河北别墅区等。其中汉府雅园、恒茂福泽苑、楚河北别墅区几个小区面积较大，较成规模，建设水准也相对较高。同时，海河路两侧的农资公司、贝特建材、东森天鹅绒等地块也即将进行住宅开发建设。

（3）现状学校用地：主要分布在北京路北段，除了规划范围以外的徐州师范大学，还有徐州市医药高等职校、江苏省铜山职教中心、启星中学、行知综合高中、铜山县实验小学、机关幼儿园等。另外湘江路以北现

有铜山县清华中学、铜山县新区中学、二堡小学等教育设施。

（4）现状工业用地：主要集中在北京路以东的海河路与至国家粮库通道之间，包括贝特建材、徐州彭祖中药饮片厂、中元塑料厂、东泰天鹅绒、徐州市凯博电器塑胶厂、东宝粮油、天一集团、汇森集团、新汇热电厂、正菱涂装等大中型企业。北京路西侧有少量工业用地，包括海河路两侧的鸿运石材、徐州仪表厂、大地集团等，长江路两侧的新达汽修、雷奥、红旗大众汽修。另外，规划珠江路以北有铝型材、宗伟等少量工业用地，天津路与京沪铁路之间为民营工业园区。

现状工业以二、三类工业用地为主，关停厂区、特别是北京路西侧的关停厂区较多，少量一类工业用地（如雷奥）可予以保留。

（5）现状商业、金融及商住用地：主要分布在同昌街、上海路、南京路周边以及北京路沿线，但配套水平不高，主要以线型布局的沿街店面或上住下商的商住楼为主，缺少成规模的、高档次的大型商业设施。在各居住用地周边也分布有部分社区配套商业，如汉府雅园西侧的商业建筑。另外，北京路沿线还有宾馆两座，包括北段的电力宾馆（三星级，但设施较为陈旧）和中段的大西洋宾馆（无星级，属民营性质）。

（6）现状行政办公用地：主要包括铜山县林业局、铜山新区管委会、新区公安局与工商行政管理、文沃村委会、铜山县交警大队、铜山县警察执法大队、铜山县环保局等，主要分布在北京路西侧、铁路支线以北。

（7）北京路沿线现状缺少单独的文化娱乐用地，除了上海路的妇幼保健院和位于机关幼儿园内的文沃社区医疗卫生服务站以外，医疗卫生用地也较为缺乏。

（8）北京路沿线现状还有部分闲置地，用地非常不经济，包括110KV南郊变电所周边、原同昌小区、铜山县看守所南侧、汇森集团徐州人造板厂东侧、新汇热电厂预留用地、后二堡东侧、珠江路北产权待定的汽车交易市场等。另外，长江路南侧现有铜山县看守所一处特殊用地，规划中建议外迁。

规划区的土地使用现状面积统计详见下表：

北京路沿线地块现状用地汇总表

3、道路交通现状

铜山新区从1992年开始建设，现状道路、市政管线等基础设施建设水平普遍较好，道路网骨架已基本成形，除了个别街坊以外，多数街坊道路网密度较为合理。现状道路中，30-50米的主干道包括南北向的北京路，东西向的欣欣路、黄河路、湘江路、珠江路等；15-30米的次干道包括南北向的黄山路、衡山路、南京路、上海路、天津路等，东西向的学苑路、辽河路、共建路、运河路、海河路、同昌街、淮河路、长江路等；其余还

有多条8-15米的城市支路及8米以下的区间生活性道路。

但是，规划区道路及市政管网虽然都已基本建设成型，但交通管理明显不足，北京路沿线单位开口较多，交通穿越现象普遍，交通违章现象时有发生。同时，由于铁路支线与山体的分割，规划范围内能够完全南北向贯通的道路仅有北京路一条，造成较大的交通压力。根据北京路主要交叉口的交通流量统计，作为铜山连接徐州市区的主要通道，北京路在上下班高峰时有一定的交通量；目前北京路还是206国道的城区段，过境交通量较大且时间段分布比较均匀。

另外，规划范围内现有公交线路4条，包括公交11路、11附路、19路和焦山东站专线；另有公交站点十几处，主要分布于北京路、同昌街和上海路沿线，但公交站点普遍离道路交叉口较近，容易引发交通事故。

4、市政设施现状

规划范围内的现状市政设施主要包括：同昌街北的110kv南郊变电所和垃圾转运站（与环保局合建），同昌街、上海路口的邮政电信局，玉泉河南侧的铜山供水、机动车检测站，北京路西侧的新汇热电厂，以及看守所南侧的垃圾转运站等。另外，沿北京路共有加油站四座，区内还分布有多个废品收购站。规划范围外围有淮河路北的消防大队、楚河北岸的城市污水处理厂等市政设施。

现状市政管线主要包括供水、雨水、污水、电力、电信、热力等，主要沿北京路及其他城市道路分布，线路较为完整。但是由于缺乏统一的市政规划，现状管线又是分阶段建设，相互衔接不足，系统性不强。

值得一提的是，由于110kv南郊变电所位于城市建成密集区，高压走廊被占用情况非常严重，建议依照总体规划的思路，逐渐弱化南郊变的作用，最后完全关停。另外，新汇热电厂正好处于城市的上风向，粉尘污染对城市空气质量有一定的影响，因此建议依照总体规划，将热电厂南迁至工业区南部、靠近高速公路，原厂区缩小规模，保留一定的产能，改建为区域锅炉房。

5、绿地与生态环境现状

规划范围周边除了无名山公园与规划范围相邻以外，其余地方绿地非常匮乏，仅有楚河沿岸和铁路支线沿线两条带状绿地，长江路北侧高压走廊防护绿地现状基本被道路硬地和停车场地占用。另外，上海路与同昌街交叉口、北京路与运河路交叉口、北京路与欣欣大道交叉口现有几块面积不大的街头绿地。

从整个铜山的的生态环境来看，城区西侧的牛头山（176米）、龟山（137米）、凤凰山（141米）、小锅山（78.3米）对主城区形成环抱之势，中部有楚河、玉泉河两条河流东西向横穿，形成“山在城中、城在山中”、山水和谐的景观态势。几座山体的植被绿化较好，是城区的主要观景点和视线对景。而两条河流都属季节性河流，流向为自西向东，水源主要为城市西侧凤凰山、独龙山、龙腰山、虎山、大横山等山脉雨水汇集。河流水位普遍较浅，楚河内设置五级橡皮坝提升水位。由于沿河地区工业分布较少，河流水质较好，但滨河景观利用严重不足，滨河绿带参与性较差。

铜山常年主导风向为东风，北京路以东的现状工业、新汇热电厂是区域内的主要大气污染源。区域内的噪声影响主要来自主要交通干线的交通噪声和北京路以东工业用地的噪声污染两个方面：京沪铁路以及206国道城区段（即北京路）是交通噪声的主要来源，北京路以东以建材、机械等加工型企业有一定的生产噪声污染。以上污染源在规划中应采取措施予以搬迁，改善地区的生态环境质量。

6、现状建筑状况

规划范围内的现状建筑较为密集，特别是北京路西侧建成区几乎已经没有空地。现状建筑状况主要从以下几方面考虑：

（1）建筑功能：现状建筑功能一般与地块用地功能匹配，但是局部地区有与用地性质不相符的建筑功能，如部分厂区内设置居住建筑，属于违章建设，应根据地块功能的调整予以拆除。

（2）建筑质量：现状村民住宅因已经有一定的年代，建筑质量偏低，建议尽快改造并拆迁安置。其余现状建筑多数是92年以后建设，建筑质量普遍较好，与用地功能相符的建筑可以予以保留。但部分工业厂房、工棚和废弃仓库因年代较老，或因属搭建建筑，质量较差，应予以拆除。

（3）建筑拆除建议：将现状建筑按照功能分为必须保留、建议保留、适宜拆除重建、必须拆除重建四级，区内的新建居住建筑、中小学幼托建筑、大型公共建筑和公共绿地属必须保留用地，现有行政办公建筑、商业设施等建议保留，现有村庄为适宜拆除重建，现状工业、仓储必须拆除重建。

（4）建筑层数：现状工业建筑以1-2层为主，局部有部分3-5层的多层厂房。现状村民住宅建筑以1-2层为主，局部为2层及以上。区内新建居住小区多数以5-6层的多层住宅为主，局部地区（如汉府雅园）设置12

层的小高层住宅。商住楼普遍高度为4-7层，独立的沿街商店一般为1-3层。

整个规划范围内四层以上的建筑主要沿北京路以西分布，八层以上的高层建筑较少，主要分布在黄河路以北地区，包括12层的汉府雅园小高层住宅、8层的铜山职教中心主楼、9层的邮政电信局主楼、9层的农资公司办公楼，8层的新区管委会大楼等。同时，北京路北部的贝特建材以南地块、同昌街与北京路西南角以及中部的雷奥集团分别有规划建设高层和小高层建筑的意向。

（5）建筑形式：建成区现状建筑多为现代风格，同时也有欧式古典的烟草公司、安逸大浴场和中式古典的古铜镜博物馆等少量其他的建筑形式。区内建筑多以平屋顶为主，住宅为平坡屋顶均有，分布较为均衡。另外，规划范围内的新汇热电厂的冷却塔、烟囱是区内形式较为特殊的大体量构筑物。

（6）建筑色彩：地区现状建筑色彩较为丰富，白色、灰色和淡暖色系是本地区的主色系。现状公共建筑多为白色面砖墙面，而村民住宅中灰、白色抹灰墙面占有较大比例，新建住宅区则采用了红色清水砖墙、红色面砖、粉色涂料墙面，色彩较为丰富。

根据统计，整个规划范围内现状建筑面积约177.42万平方米，其中将保留建筑面积110.27万平方米（包括住宅和商住楼73.27万平方米，公建31.10万平方米，工业与市政建筑5.90万平方米），将拆除建筑面积67.15万平方米（包括普通住宅和村民住宅27.43万平方米，公建4.22万平方米，工业与市政建筑35.50万平方米）。

7、GIS现状评价

本规划利用GIS技术对规划范围内用地的适建性进行了评价，评价因子主要包括：

（1）景观条件：根据以离现状主要河流、绿地的距离为评价标准，其中河流景观条件分小于50米、50-100米、100-150米三档进行评分；绿地景观条件分小于50米、50-100米、100-150米、150-200米、200-250米五档进行评分。

（2）噪声影响条件：以距现有主要噪声源（铁路、过境道路、工厂）的距离为评价标准，分小于50米、50-100米、100-150米、150-200米、200-250米五档进行评分。

（3）大气污染影响条件：以距现有新汇热电厂的距离为评价标准，分小于200米、200-400米、400-600米、600-800米、8000-1000米五档进行评分。

（4）设施配套水平：根据现状中小学的分布以中学1000米、小学500米、幼托250米的服务半径分为覆盖范围和未覆盖范围两级；

（5）交通出行条件：以地块与已建成道路的距离为评价标准，分小于50米、50-100米、100-150米、150-200米四档进行评分。

根据以上评价因子进行打分及逻辑叠加计算，可以得到整个基地的适宜建设程度评价，基地内最适宜建设

的用地主要分布在北京路北段的运河路、同昌街沿线，北京路南段的无名山公园周边及楚河两岸地区。