4淄博东岳新区地块整体定位及发展战略
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谨呈：山东东岳联邦置业有限公司
-东岳新区地块-
整体定位及发展战略
山东前图房地产投资顾问有限公司 2014/4
方案提纲
背景解读
市场态势
项目定位
百度文库
发展建议
背景解读之城市解读
背景解读—城市研究
淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争力全国排名第48
位，山东排名第五
淄博市区县概况
备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告
背景解读—经济发展
2005—2012年，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居 民可支配收入稳步增长。
年复合增长率为13.1%
年复合增长率为15.5%
固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长 40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。 消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。
区域经济中心、经济转型将成为淄博经济 发展的关键词，借助山东半岛经济规划， 在未来淄博将进入新一轮的高速发展阶段
背景解读—城市定位
淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一 一具备
➢胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北， 中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰 安，与京沪铁路相连。
年复合增长率为9.5%
背景解读—三产比例
➢ 自08年以来，淄博市第三产业增长值 不断提升，第三产业进入稳步增长阶段 ➢而作为传统优势的第二产业比例不断 下降，第三产业比例不断提高，淄博经 济转型正逐步进入关键期 ➢ 在经济转型中，一大批从事商贸、咨 询、电子信息等创业型的中小企业营运 而生；据淄博市中小企业局显示，淄博 市中小企业数量已超过3万家，其中仅从 事文化及相关产业的单位达4600余家， 从业人员近20万人
➢205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南 线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接 京沪高速公路，往北直通天津、北京。
➢市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。
➢淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班 车辐射省内外各大城市。
背景解读—城市概览
✓ 淄博城市发展思路经历了从“五朵金花一起开，张店 开得大一点”转变为“集中做大做强中心城区”，2006 年修编完成《淄博市总体规划2006-2020》确立了、 “中心凸显、十字展开、组团发展”的城市发展思路，形 成了生态和谐宜居的现代化城市总体框架。 ✓ 张店作为淄博的行政、文化、经济中心，整体发展规 划为——中部商业区、北部高新区、南部商贸物流区、 西部城市新区以及东部化工改造区。
备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例
背景解读—社会形态
经济结构的转型带动了社会形态的改变，淄博正逐步脱离哑铃型社会，转入以主要从事第三产业，学历、 文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放的中产阶级人士占主要比重的纺锤形社会
纺锤型社会
哑铃型社会
城市研究结论
城市定位：区域经济中心，服务业相对发达的现代制造业城市 经济发展：GDP稳步增长，人均可支配收入不断增长，居民消费力旺盛 三产比例：第三产业不断增长，从事服务业等第三产业的企业大量涌现
背景解读—城市经济
GDP和固定资产投资额的稳定增 长为经济转型提供了强劲的经济 保障
淄博市自2008年开始经济增长速度始 终在10%以上的高增长平台上稳定运 行，已进入经济增长高峰期。成为山 东半岛经济最具活力、发展最为稳健 的区域之一
备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例
背景解读—城市经济
备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告
背景解读—城市定位
《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》
《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈 规划》将淄博城市定位为济南都市圈的 经济副中心，以石油化工及其制品、陶 瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服 装等五大产业链为内核的服务业相对发 达的现代化制造业城市。
我们认为： ➢作为经济实力雄厚的工业城市；淄博在经济转型中，催生大量金融、证券、商贸、 信息咨询等的第三产业企业，其将释放出对房地产市场的巨大需求。 ➢ 因此，从城市发展层面看，淄博房地产市场未来可被看好
背景解读之区域解读
区域解读—区域划分
区域研究结论
城市规划：新区市政规划起点较高，道路交通畅达，城市界面良好； 自然环境：空气质量较高、自然环境良好，基本未受到污染； 教育配套：教育配套完善，区域内集中了淄博的知名重点学校； 商业配套：商业配套匮乏，居民日常购物仍需到东部老城区； 医疗配套：医疗配套较少，居民就医仍需至东部老城区进行。
备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例
背景解读—城市人口
城市人口逐年增加，城市化率达到64%，年平均增长率在1%左右；同时居民生活水平处于富裕阶段，潜在 消费能力较强。
➢淄博城市总人口保持逐年相对快速增长，2013年全 市常住人口超过500万。 ➢淄博人均可支配收入和消费性支出双向增长，居民购 买能力强，2012年人均消费性支出占可支配收入的比 例接近60%，同时淄博历年职工平均工资也保持快速 增长，2012年职工平均工资突破40000元，表明未来 消费潜力巨大。
2013年城市居民人均可支配收入31515元，比上年增长11.8%。城市居民人均家庭总收入 33457元，增长12.3%。农民人均纯收入13932元，增长12.6%。 同年张店和临淄区人均可支 配收入分别为：30520元和29150元；淄博市整体人均可支配收入较高，特别是张店区临淄区 两大经济强区
结论：淄博整体经济在高速平稳增长 的同时，淄博人均可支配收入也稳步 上涨，随之而来的是淄博人民的消费 能力的增长，可见淄博经济实现了整 体和人均两方面的增长和跨越。
山东半岛城市群
基本情况：
淄博是山东省区域中心城市、经
济开放区域市，济南都市圈中心
城市，全国重要的石油化工基地，
中国历史文化名城，中国瓷都。
2013年淄博GDP为3801亿元，
同比增长9.5%。位列全省第五。
半岛城市群综合竞争力排名第5，仅 次于青岛、济南、烟台、潍坊； 全国城市综合经济实力30强。
淄博全市总面积5965公里，下辖7个区，三个 县。 2013年末全市常住人口达到500万。
-东岳新区地块-
整体定位及发展战略
山东前图房地产投资顾问有限公司 2014/4
方案提纲
背景解读
市场态势
项目定位
百度文库
发展建议
背景解读之城市解读
背景解读—城市研究
淄博市为鲁中地区的核心城市，全国工业经济过万亿的16个城市之一，城市竞争力全国排名第48
位，山东排名第五
淄博市区县概况
备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告
背景解读—经济发展
2005—2012年，固定资产投资占GDP的比重从45%上升至49%；社会消费品零售总额、城乡居 民可支配收入稳步增长。
年复合增长率为13.1%
年复合增长率为15.5%
固定资产投资逐年稳步增长。2012年全市完成1499.22亿元，增长23.7%；其中服务业投资增长 40.8%，占规模以上投资的比重达到50.25%。 消费品市场保持活跃。全市社会消费品零售总额1186.25亿元，增长18%，对GDP的贡献逐年加大。
区域经济中心、经济转型将成为淄博经济 发展的关键词，借助山东半岛经济规划， 在未来淄博将进入新一轮的高速发展阶段
背景解读—城市定位
淄博交通便利，是山东省铁路网和公路网密度最高的地区之一，对外交通铁路、国道等一 一具备
➢胶济铁路横贯东西，淄东铁路、张博铁路纵贯南北， 中南部有铁路密集的张博铁路网，辛泰铁路南通泰 安，与京沪铁路相连。
年复合增长率为9.5%
背景解读—三产比例
➢ 自08年以来，淄博市第三产业增长值 不断提升，第三产业进入稳步增长阶段 ➢而作为传统优势的第二产业比例不断 下降，第三产业比例不断提高，淄博经 济转型正逐步进入关键期 ➢ 在经济转型中，一大批从事商贸、咨 询、电子信息等创业型的中小企业营运 而生；据淄博市中小企业局显示，淄博 市中小企业数量已超过3万家，其中仅从 事文化及相关产业的单位达4600余家， 从业人员近20万人
➢205国道、309国道、济青高速公路和济青高速南 线同滨莱高速公路在这里交汇，其中滨莱高速南接 京沪高速公路，往北直通天津、北京。
➢市中心距济南机场70公里，距青岛港210公里。
➢淄博汽车总站有市中心主站及各区汽车站，发送班 车辐射省内外各大城市。
背景解读—城市概览
✓ 淄博城市发展思路经历了从“五朵金花一起开，张店 开得大一点”转变为“集中做大做强中心城区”，2006 年修编完成《淄博市总体规划2006-2020》确立了、 “中心凸显、十字展开、组团发展”的城市发展思路，形 成了生态和谐宜居的现代化城市总体框架。 ✓ 张店作为淄博的行政、文化、经济中心，整体发展规 划为——中部商业区、北部高新区、南部商贸物流区、 西部城市新区以及东部化工改造区。
备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例
背景解读—社会形态
经济结构的转型带动了社会形态的改变，淄博正逐步脱离哑铃型社会，转入以主要从事第三产业，学历、 文化素养、收入水平都相对高，消费观念相对开放的中产阶级人士占主要比重的纺锤形社会
纺锤型社会
哑铃型社会
城市研究结论
城市定位：区域经济中心，服务业相对发达的现代制造业城市 经济发展：GDP稳步增长，人均可支配收入不断增长，居民消费力旺盛 三产比例：第三产业不断增长，从事服务业等第三产业的企业大量涌现
背景解读—城市经济
GDP和固定资产投资额的稳定增 长为经济转型提供了强劲的经济 保障
淄博市自2008年开始经济增长速度始 终在10%以上的高增长平台上稳定运 行，已进入经济增长高峰期。成为山 东半岛经济最具活力、发展最为稳健 的区域之一
备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例
背景解读—城市经济
备注：此页数据来源于当年当地政府工作报告
背景解读—城市定位
《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈规划》
《山东半岛都市圈规划》《济南都市圈 规划》将淄博城市定位为济南都市圈的 经济副中心，以石油化工及其制品、陶 瓷及新材料、生物医药、机电、纺织服 装等五大产业链为内核的服务业相对发 达的现代化制造业城市。
我们认为： ➢作为经济实力雄厚的工业城市；淄博在经济转型中，催生大量金融、证券、商贸、 信息咨询等的第三产业企业，其将释放出对房地产市场的巨大需求。 ➢ 因此，从城市发展层面看，淄博房地产市场未来可被看好
背景解读之区域解读
区域解读—区域划分
区域研究结论
城市规划：新区市政规划起点较高，道路交通畅达，城市界面良好； 自然环境：空气质量较高、自然环境良好，基本未受到污染； 教育配套：教育配套完善，区域内集中了淄博的知名重点学校； 商业配套：商业配套匮乏，居民日常购物仍需到东部老城区； 医疗配套：医疗配套较少，居民就医仍需至东部老城区进行。
备注：2013年政府报告中数据不全，以2012年为例
背景解读—城市人口
城市人口逐年增加，城市化率达到64%，年平均增长率在1%左右；同时居民生活水平处于富裕阶段，潜在 消费能力较强。
➢淄博城市总人口保持逐年相对快速增长，2013年全 市常住人口超过500万。 ➢淄博人均可支配收入和消费性支出双向增长，居民购 买能力强，2012年人均消费性支出占可支配收入的比 例接近60%，同时淄博历年职工平均工资也保持快速 增长，2012年职工平均工资突破40000元，表明未来 消费潜力巨大。
2013年城市居民人均可支配收入31515元，比上年增长11.8%。城市居民人均家庭总收入 33457元，增长12.3%。农民人均纯收入13932元，增长12.6%。 同年张店和临淄区人均可支 配收入分别为：30520元和29150元；淄博市整体人均可支配收入较高，特别是张店区临淄区 两大经济强区
结论：淄博整体经济在高速平稳增长 的同时，淄博人均可支配收入也稳步 上涨，随之而来的是淄博人民的消费 能力的增长，可见淄博经济实现了整 体和人均两方面的增长和跨越。
山东半岛城市群
基本情况：
淄博是山东省区域中心城市、经
济开放区域市，济南都市圈中心
城市，全国重要的石油化工基地，
中国历史文化名城，中国瓷都。
2013年淄博GDP为3801亿元，
同比增长9.5%。位列全省第五。
半岛城市群综合竞争力排名第5，仅 次于青岛、济南、烟台、潍坊； 全国城市综合经济实力30强。
淄博全市总面积5965公里，下辖7个区，三个 县。 2013年末全市常住人口达到500万。