房地产住宅项目价格表的制作方法

参数释义
均价—— 均价—— 项目要实现的均价。 水平系数—— 水平系数—— 反映各户型在同一水平面（一般以中间楼层为准）的价值差异。包括户 型、朝向、景观、噪声、畅销度五大因素； 垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、 垂直系数\层差——反映各户型在垂直方向的价值差异。包括景观、视野、通风、灰尘、 噪声、虫害、安全、私密性、心理优越度、乘电梯便利度等。 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮 特殊系数\干扰——反映各户型在垂直方向上局部楼层的价值突变。如机房、建筑物遮 挡等干扰、带4 挡等干扰、带4、8楼层的风水讲究、非赠送面积的奇偶层差异等。 增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等 增值系数——反映赠送面积等方面的增值。如赠送凸窗、入户花园、露台、阳台等 （注：送装修的金额应以总装修款加到总房价中）。 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。 赠送面积——不计容积率部分的水平投影面积。 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。 折算率——反映赠送面积的可利用价值性。 实用率——等于套内建筑面积÷ 实用率——等于套内建筑面积÷建筑面积。
一、定价目标
内 容 导 航
二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 、价格 、价格 、定价 、
水平系数修正项目
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 二、 2.1 2.2 2.3 2.4 三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 四、 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五、 6.1 6.2 平面设计 客厅尺寸布局 餐厅尺寸布局 卧室尺寸布局 厨房尺寸布局 卫生间尺寸布局 户内过道合理性 入户门私密性 实用率 户梯比 景观视野 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 朝向(日照\通风) 朝向( 日照\通风) 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 电梯间采光通风 噪声灰尘 客餐厅 主卧 次卧 厨卫 阳台入户花园 其他调整 户型面积调整 供求关系调整
代理商
定价唔好太高或者太 低，发展商同个客都 接受就得啦， 接受就得啦，快D卖晒 收钱
现在穷啊！！ 现在穷啊！！ 房子都买不起 了！ 你给我卖高点价， 你给我卖高点价， 可以不用开盘当 天就卖完
客户 发展商
目
标
快速、均衡、销售控制 快速、均衡、 合理的价位 定价方法取得发展商认同
一、定价目标
内 容 导 航
修正基准与修正标准不统一， 修正基准与修正标准不统一，规律性不强
方法二、系数修正法源自文库推荐） 推荐）
借鉴： 借鉴：市场比较法公式 评估价格=参照物市场价格×交易情况修正系数× 评估价格 参照物市场价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数 参照物市场价格 区域因素修正系数× ×区域因素修正系数×个别因素修正系数
水平系数
方法一： 方法一：直接取系数 评价： 评价：系数取值和调整繁锁
方法二：各因素的价格差幅× 方法二：各因素的价格差幅×分值
（推荐） 推荐）
水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷ 水平系数=∑各因素的价格差幅×分值×10÷100
操作： 操作： 以中间的标准层作为打分基准层； 以中间的标准层作为打分基准层； 10分制，分5个等级； 分制， 个等级； 分制 个等级 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 项目组、售楼代表各人分别打分，取平均分或最优打分； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 各因素的价格差幅等于本楼盘打分项目中最好与最差的价格差幅； 好处： 好处： 10分制相对于 分制相对于100分制更直观，简单；相对于直接取系数更客观； 分制更直观， 分制相对于 分制更直观 简单；相对于直接取系数更客观； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 只需调整各因素价格差幅，便可使水平系数合理化，无需再调分值； 差 1 -2分 好 较好 一般 较差 打分标准 9-10分 10分 7 -8分 5 -6分 3 -4分
价格走势图( 均价5000 5000) 价格走势图( 均价5000 )
5,500
5,000
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
矩形模式----案例 矩形模式----案例
价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。 适用范围：景观视野较佳的单元。
四大水平因素重要性
噪声
朝向
景观
普通住宅 高档住宅
户型
一般公寓
可上下浮动1%
朝 向
-2.5
北 -1.5 0
-2 西
+1.5 东
+1.0
+2.5
广东节能标准——窗墙比 窗墙比 广东节能标准 东西≤0.3 东西 北向≤ 北向 0.45 南向≤ 南向 0.5
+2.5 南
假设：同一户型的厅、房、厨卫为同一朝向
水平系数各因素差幅取值参考
一、 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 1.10 二、 2.1 2.2 2.3 2.4 三、 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 四、 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 五、 6.1 6.2 取值范围 考虑因素 平面设计 0-21% 开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性； 客厅尺寸布局 0-4% 开间、进深、位置的合理性；电视墙、沙发墙的利用性； 开间、进深、位置的合理性； 餐厅尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性； 开间、进深、位置的合理性； 卧室尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性； 开间、进深、位置的合理性； 厨房尺寸布局 0-2% 开间、进深、位置的合理性； 开间、进深、位置的合理性； 卫生间尺寸布局 0-3% 开间、进深、位置的合理性； 开间、进深、位置的合理性； 阳台入户花园 0-1% 开间、进深、位置的合理性；观景阳台与生活阳台设置的必要性 户内过道合理性 0-1% 有没浪费现象 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、 入户门私密性 0-3% 是否能从电梯厅或公共走道看到客厅、餐厅、卧室、洗手间等 实用率 最大与最小实用率之差 户梯比 0-1% 看园林好15% 看园林中等10% 看园林一般5% 无景观0 15%、 10%、 5%， 景观视野 看园林好15%、看园林中等10%、看园林一般5%，无景观0 客餐厅有观景阳台（50-60%） 无观景阳台（30-40%） 客餐厅有观景阳台（50-60%）/无观景阳台（30-40%） 主卧有观景阳台（30%） 无观景阳台（20-25%） 主卧有观景阳台（30%）/无观景阳台（20-25%） 次卧（15%） 次卧（15%） 厨卫（5%） 厨卫（5%） 朝向(日照\通风) 单边户型一般比中间户型高1 朝向(日照\通风) 单边户型一般比中间户型高1-2% 客餐厅（50%） 客餐厅（50%） 主卧（25%） 主卧（25%） 次卧（15%） 次卧（15%） 厨卫（10%） 厨卫（10%） 电梯间采光通风 0-1% 噪声灰尘 0-10% 需考虑是否采取了隔音措施 客餐厅 0-3% 主卧 0-3% 次卧 0-2% 厨卫 0-0.5% 阳台入户花园 0-1% 其他调整 小户型建造成本相对较高， 户型面积调整 0-2% 小户型建造成本相对较高，可提高单价 项目内部竞争； 供求关系调整 0-10% 项目内部竞争；与其他项目现户型的竞争 打分项目
系数
单价
10% 8% 6% 4% 2% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
5,000
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 楼层
矩形模式的应用
价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 价格分布：价格直线（y=x+b）上升,层差相同，各楼层单位价格适中； 适用范围：景观视野较佳的单元。 适用范围：景观视野较佳的单元。
5种基本垂直系数模式
矩形 梯形
系数增加值
5种垂直系数层差系数图
3% 2%
2% 1%
倒梯形 椭圆 沙漏
1% 0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
20% 18% 16% 14% 12%
五种垂直系数模式纺锤图
5,500
价格走势图(均价5000 5000) 价格走势图(均价5000)
总价÷ 单价折后=总价÷建筑面积 总价 =（总价不考虑赠送面积+总价赠送面积） ÷建筑面积 （ 总价 建筑面积+单价 赠送面积） =（单价不考虑赠送面积×建筑面积 单价赠送面积×赠送面积）÷建筑面积 （ ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰 ×建筑面积 试算价× 水平系数） 干扰]× 试算价 水平系数 +单价赠送面积×赠送面积} ÷建筑面积 或=单价已考虑赠送面积×（建筑面积+折算后的赠送面积）÷建筑面积 单价 建筑面积 折算后的赠送面积） 折算后的赠送面积 ={[试算价×（1+水平系数）±层差 － 干扰 试算价× 水平系数） 干扰] 试算价 水平系数 赠送面积× ×（建筑面积+赠送面积×折算率÷实用率）} ÷建筑面积 建筑面积 赠送面积 折算率÷实用率）
中层单位承担主 要的价格压力
5,000
低楼层无景观， 价格不能高 高层层无景观， 视野差，价格不 能高
矩形 梯形 倒梯形 椭圆 沙漏
单价
4,500 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
楼层
梯形模式----案例 梯形模式----案例
价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。
向小区，看水景，视野好
梯形模式的应用
价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 价格分布：压低低层和高层单位价格，拉高中层单位价格； 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。 适用范围：向小区外，景观视野较差的单元。
价格走势图( 均价5000 5000) 价格走势图( 均价5000 )
5,500
单价=均价× 单价 均价×综合系数 均价 =均价 =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数）×（1+增值系数） 均价× 1+水平系数 水平系数） 1+垂直系数 垂直系数） 1+特殊系数 特殊系数） 1+增值系数 增值系数） =均价×（1+水平系数）×（1+垂直系数）×（1+特殊系数） 均价× 水平系数） 垂直系数） 特殊系数） 均价 水平系数 垂直系数 特殊系数 赠送面积× ×（1+∑赠送面积×折算率÷实用率÷建筑面积） 赠送面积 折算率÷实用率÷建筑面积） 公式源自市场比较法； 公式源自市场比较法； 以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 以均价为基准进行各影响因素逐一修正（因素相乘，非相加）； 系数的规律性更强； 系数的规律性更强； 通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅； 通过综合系数，直观表现任意两个单位的价格差幅； 注意：综合系数需进行平均值归1处理
住宅价格表的制作
策略中心 · 技术资源部
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二00六年四月
一、定价目标
内 容 导 航
二、价格制定 1、公式（重点） 公式（重点） 2、取值（重点） 取值（重点） 3、步骤 、价格 、价格 、定价 、 （重点） 重点）
二、价格制定 1、公式 2、取值 3、步骤 、价格 、价格 、定价 、
原 理
实收均价 = 销售总额折前×综合折扣 总建筑面积 ∑单价折前×单位建筑面积 ×综合折扣 总建筑面积
=
单价折前 =
单价折后 综合折扣
注意：折前销售总额不能用均价×总建筑面积
2种常用的方法
方法一、水平系数± 方法一、水平系数±层差法