土地估价报告

目录

第一部分摘要 (2)

一、估价项目名称 (2)

二、委托估价方 (2)

三、受托估价方 (2)

四、估价期日 (2)

五、估价日期 (3)

六、估价目的 (3)

七、地价定义 (4)

八、土地估价结果 (4)

九、土地估价师签字 (4)

十、土地估价机构 (5)

第二部分估价对象界定 (5)

一、委托估价方 (5)

二、估价对象 (5)

三、估价对象描述 (6)

（一）、土地登记情况 (6)

（二）、土地权利状况 (6)

（三）土地利用状况 (7)

四、地价影响因素分析 (7)

（一）、一般因素 (7)

（二）、区域因素 (16)

（三）、个别因素 (17)

第三部分估价对象界定 (18)

一、估价原则 (18)

二、估价方法 (21)

三、估价过程 (22)

（一）、基准地价法 (22)

（二）、假设开发法 (30)

（三）、市场比较法 (34)

四、地价的确定 (41)

（一）、地价确定的方法 (41)

（二）、估价结果 (42)

五、估价差异分析 (42)

第四部分附录 (43)

第一部分摘要

一、估价项目名称

洪山区狮子山街珞狮路310号P （2018）31号挂牌拍卖土地价格

二、委托估价方

联系地址:

联系电话:123123123 法人代表:某某某

联系人:某某某

三、受托估价方

武

联系地址：

联系电话：1231231231 法人代表：

联系人：

四、估价期日

二〇一九年四月十七日

五、估价日期

二〇一九年四月十七日至五月十五日

六、估价目的

依据国家推荐标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）和国有土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》，对武汉市P（2018）031号（原022号）挂牌交易地块使用权价格进行评估，为获得土地使用权确定土地资产价格及处置土地资产提供价格参考依据。

七、地价定义

7.1.实际土地开发程度：宗地红线外“七通”，即通路、供水、排

水、通电、供热、通讯、供气，红线内“七通一平”，即通路、

供水、排水、通电、供热、通讯、供气和场地平整。

7.2.设定土地开发程度：宗地红线外达到“七通”（通路、供水、

排水、通电、供热、通讯、供气）及红线内场地平整。

7.3.实际用途：住宅用地

7.4.设定用途：住宅用地（本地用途本为住宅、商服混合用地，但

由于我们专业知识存在欠缺，无法按照原有土地用途设计，故

更改为住宅用地）

7.5.土地使用年限：住宅七十年

7.6.土地价格内涵：设定容积率为3，建筑密度20%

八、土地估价结果

估价对象总面积：15200平方米

单位面积地价: 20416.9元/平方米

总地价：31033.6万元

大写人民币：叁亿壹仟零叁拾叁万陆仟元整

九、土地估价师签字

估价师姓名估价师证书号签字

十、土地估价机构

武汉市管联事务所

估价机构法定代表签字：

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

名称：XX房地产开发集团

二、估价对象

本次估价对象是指位于洪山区狮子山街珞狮路310号的地块，其为洪山区土地整理储备中心储备土地，规划净用地面积为15200平方米（以实测为准),规划用地性质为住宅、商服；国有建设用地使用权出让年限为住宅70年。待估宗地中政府土地收益未包含的城市基础设施配套费等其他政府规费，由土地竞得人按规定据实另行缴纳，未计入本地块成交价款。四至北为湖北省种子管理局，南接湖北禾盛生物育种研究院，西至湖北思远信息技术学院及城中村棚户区，东临珞狮路。

三、估价对象描述

（一）、土地登记情况

土地使用者：XX房地产开发集团

土地坐落：洪山区狮子山街珞狮路310号

用途：住宅、商服综合体

使用权类型：土地出让

使用权面积：15200平方米

宗地四至：北为湖北省种子管理局，南接湖北禾盛生物育种研究院，西至湖北思远信息技术学院及城中村棚户区，东临珞狮路（二）、土地权利状况

1、土地权利归属

估价对象所有权属于国家，使用权属于XX房地产开发集团，宗地权属清楚、明晰。

2、土地使用权取得方式

XX房地产开发集团以土地出让方式取得土地使用权。

3.土地用途及使用年限

以出让方式取得待估宗地国有土地使用权，本次评估中土地使用年限设定为住宅用地出让法定最高年限70年。

4、土地他项权利

估价对象为国有土地出让，未涉及抵押权、担保权及地役、

地上、地下等他项权利。此次评估我们设定宗地无他项权利限制。（三）土地利用状况

委估宗地的土地规划使用条件为：

规划净用地总面积：15200平方米

规划用地性质：住宅、商服综合用地

建筑面积：按容积率与净用地面积乘积计算（商服设施与居住比例控制为5：5）

容积率：不大于3.0；建筑密度：控制在20%以内；

建筑高度：结合具体方案审定；绿化率：按《武汉市城市绿化条例》执行

四、地价影响因素分析

（一）、一般因素

1、城市资源概况

武汉，简称汉，是中国湖北省的省会，总面积 8494 平方公里，常住人口 858 万人。全市现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南13个区、 3 个国家级开发区（武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区、吴家山台商投资区）。

武汉市位于江汉平原东部，长江中游与长江、汉水交汇处。

地处东经113°41′-115°05′，北纬29°58′-31°22′，东