大连城市分析

房地产市场层面（开发层）
环渤海经济战略的提出，使大连成为地产开发热点城市 大量外地品牌开发商的涌入（万科、鲁能、华润）， 本土地产品牌的崛起（万达、亿达、金广），一场品牌化的硝烟正风起云涌。
Form 2007年，大连地产进入了品牌主导消费的时代。
房地产市场层面（需求层）
城市先天的自然环境——宜居城市 历史赋予的城市魅力——古典与现代的气质 滨海城市所具有的开放性与包容性——国际化 本土经济的迅速发展， 宜居城市的强大吸引力， 东北亚大量外地购房者纷踏而至，整体提升城市购买力。
中国开发开放环渤海经济圈的政策导向和经济重心的转移，成为国际上 观察中国经济发展战略部署的风向标，大量外资进驻与房地产价格飞速上 扬，有力的反映了市场对包括大连在内的环渤海经济圈的良好预期 。
环渤海经济圈核心城市 “奥运在北京，观光在大连
【 大连的历史机遇】
世界聚焦大连
北方香港 北方之珠 东北之窗 服装之城 足球之城 国际会展平台 全球环境500佳城市之一 北中国滨海城市群核心城市
【大连在环渤海经济圈的位置】
大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临 渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华 东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。
大连是环渤海经济圈中，除北京，天津之外，最为重要的中心城市，在 中国经济第三波的开发开放中，将直接带动辽宁、吉林、黑龙江东北三省 经济发展。
融庄、馥园陆续开发中
【项目周边代表性楼盘-----亿盛风情海岸】
顶级富人居住区的一部份 采用现代欧式风格立面， 面积在160~500平方米 主力户型设定在190~270平方米
总体来说，作为高档住宅，其户型设 计其功能与空间的布局还是比较合理 的，但没有某个部分可以彰显出豪宅 的品质新城，如果 把生态科技创新城叫做“城市沙 漠化的生态绿洲”的话，那么项 目就是“生态皇冠上的明珠”
项目位置
【主要目标客群分布】
大连本地客户、大连移民、外地客户（东北三省：黑龙江、吉林、辽宁）
客群分布解析：
• 由于大连房地产高端市场客户需求有一定的特性（长期拥有临海居住的经验，使他们 对于海没有特别的感觉，相反比较排斥临海居住），所以仅靠大连的市场消化能力， 已经不足以完成本项目的销售。
殖民地历史、优越的地理位置、政府的倾力打造 赋予了这座城市独特的魅力
北中国临海居住至高点
作为中国东北亚地区唯一一个拥有海岸线城市，也是一个拥有 独特历史文化与优越自然环境的一个外向型的城市，其城市建设必 然牵系着整个东北亚地区的整体发展；这也就意味着这个城市的房 地产市场必然是备受整个中国的房地产市场关注的市场，这个市场 的高端住宅的居住导向也将是北中国临海居住至高点。
【目标客户洞察】
他们是——
生活的宠儿，财富的拥有者，健康的困惑者 视野开阔，具有更为国际化的判断力 钱不是识别他们唯一的标志，但健康的生活是他们最终目标 他们占有欲极强征服欲极强— 对特权的占有、美好事物的占有、对资
源的占有 他们拥有更大的野心，“长生不老” 在他们周围，形成了一定的“圈子”，形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投
【大连生态科技创新城】
大连生态科技创新城，规划面积65平方公里，东与大连主城区和机场新区相邻，南与 大连西郊森林公园相接；西、北两面临海。大连生态科技创新城将以“生态”、“科 技”、“创新”为开发建设的主导思想，建设成为高端化、绿色化、国际化为定位标准， 宜居、宜商、宜智的科技创新示范城、绿色生态示范城和文明合适示范城；成为引领大 连发展、凸显大连优势，提升大龄知名度的国内领先、国际一流的生态科技创新城。
城市顶级高端居住成为新的市场需求。
【大连旅游生态新区—甘井子区】
甘井子区位于大连的西北部，人口 50多万，地形以丘陵和平原为主。气 候属北半球暖温带半湿润季风气候区， 四季分明、雨热同季、光照充足， 冬 无严寒、夏无酷暑。天然的避暑养生 地。甘井子区的农村纳入主城区，发 展前景广阔。
项目位置
【区域交通】
全球化海权时代， 谁将执掌大连新城市价值标杆？
【对于大连市政府来讲，金广养老 养生项目是什么？ 】
城市居民的健康水平、生活质量，很大程度上反映了城市的综合发展 和幸福指数，对于大连市政府来说，金广养老项目是什么呢？
它是大连的名片！ 它是政府的形象工程！ 它是大连集养老、养生、度假休闲、旅游为一体的绿色航母 它是链接营城子湾、旅顺海湾（大连海生活）的一个按钮 它是大连“海”生活的至高体验 它代表了甘井子区甚至是大连的养老度假新标准 ……
人类征服大海的欲望与生俱来！
正是因为对于大海所天生具有的征服欲，世界历史因为这些伟大的航海家 而改写（从葡萄牙的恩里克王子直至发现美洲大陆的哥伦布）可以说，世 界经济一体化的进程是从人类征服大海开始的。 21世纪是海权世纪，大海神奇的魔力将全世界的资源吸引到了大陆和海洋 的边界地带，形成了新世纪令人瞩目的海岸线经济。
绿地----大连
最温暖的养老天堂
绿地----大连
最佳旅游度假城市
最宜居的绿色城市
最国际化的浪漫之都
寻找梦想中的绿地-------了解真实的大连
Part1
分析
宏观背景分析 区域价值分析 项目价值分析
【 海权时代】
大约距今300多年前，一名俄罗斯男子在波罗的海芬兰湾东端的 涅瓦河三角州区域用斧头建造了一个木屋，在随后的50年，他用余生 以此地为中心，创立了横跨亚欧大陆的沙俄帝国——此人就是彼得大
独特的城市规划与建筑
景观多/中小型的广场多。建筑和这些景观有机地溶为一体。 居住区/商业区/工业区/旅游区的规划也比较合理。每一区域的连接必有绿化园区 做为过渡，基本上自成一体又互相联系。 城市交通比较合理。交通以两条主干道贯穿东西，辅道以单行道为主，有效的解 决了旅游城市的交通问题。 建筑特色鲜明。建筑大概因为她年轻的历史（受日本和欧洲的影响），多是古典 和新古典。 城市规划主要包括“日本棋盘系统规划”和“俄罗斯巴洛克轴线规划”两部分。
• 纵观国内目前房地产市场，虽然国家出台了一系列遏制房价过快增长的政策，但是由 于房地产投资回报相对稳健保值，市场仍是一片赤红，一线城市更是成了投资热点；
• 大连与其它一线城市如北京、上海、广州相比，在城市综合竞争力上，与之无法抗衡 ，所以无法广泛的吸纳全国其它地方的投资人士。但是大连作为东北三省的中心城市 ，且又滨海，居住环境和生活环境与东北其它城市相比，优势明显，且同属于大东北 区域，生活习惯大致相同，除了满足他们需求良好的居住生活环境之外，又离故土不 会太远，所以，黑龙江、吉林、辽宁东北三省是我们目标客群的主要分布区域。
【东北三省客户性格与健康诉求】
东北人素以豪爽，义气、大方等性格著称，同时，近年来，东北工业污染 日益严重，人们对健康养生的诉求迫不及待。
从东北人的这一性格特征和心理出发进行沟通，这是我们致胜的重要手段， 所以在营销推广战略上，我们通过广告宣传、公关活动、营销事件等一系 列的营销手法，营造本项目非凡的价值，满足他们寻求健康，梦想长寿， 生态养老的心理需求，从而达成我们的销售。
帝，此城就是圣彼得堡。以此为标志，世界进入了海权时代。
大连
地球夜景图：发光的海岸线
绝大多数历史学家认为：公元1500年前后是人类历史的一个重要分 水岭，从那个时候开始，人类的历史才称得上是真正意义上的世界史。在 此之前人类生活在相互隔绝而又各自独立的几块陆地上，没有哪一块大陆 上的人能确切地知道，地球究竟是方的还是圆的，而几乎每一块陆地上的 人都认为自己生活在世界的中心。
【客群定位分析】
本项目养老、养神、度假休闲的开发属性，已决定了项目的高端性，对应的 客户群体也将是东北三省金字塔顶端的成功人士、民间财富持有者、大连有 密切商务往来的外籍人士等，所以，他们应该是这一部分人：
东北三省的企业家； 商务高端人士； 民间资本持有者； 与大连有密切商务往来的日本、韩国、台湾等境外人士； ……
【项目周边代表性楼盘-----万科溪之谷】
大连市内最大淡水湖——西山水库距离 本案6公里 高绿化率70% 开发企业品牌导向 U5创新精装
地势西低东高，东部基本为低矮丘陵，自然高 度从几米到几十米，西侧山体由北向南逐渐升 高，这里独有都市稀缺的优美山地景观，拥有 城市生活无法享有的自然生态，同样缺乏天然 海湾优势，无法与本项目得天独厚的养老养生 环境媲美。
【项目周边代表性楼盘-----亿达春田】
位于大连生态科技创新城核心区， 南倚大连市西郊国家森林公园， 东临建设中的大连市体育新城与机场核 心发展区域。 依托原生态资源，融入居住、工作、教 育、休闲等城市功能与业态规划， 但不靠海，自然环境与本项目差距甚大
春田项目最新动态银杏园：精装山景高层住品， 总建筑面积9万平方米，由13幢法式观景高层组 成，户型面积70—140平方米之间，满足高品位 精装观景生活梦想。
——摘自中央电视台《大国崛起》
【 环渤海经济圈的崛起 】
中国经济的的腾飞从沿海城市开始
■ 27年前，深圳特区的设立使得“珠三角”经济带迅速崛起，成为我国经 济开发开放的“第 一高地”。 ■ 17年前，上海浦东“引擎”轰鸣，带领“长三角”这列经济快车在世界 的经济舞台风驰电掣般迅跑。 ■2006至今，中国经济开放第三波的发力引擎——环渤海经济圈的崛起已 然成为实现中国持续发展战略的第三增长极，并正在像高潮发展。
【金广养老项目——同步全球八大顶级海域养老生活】
“四大梦想” {用绿色生态证言健康养生}
梦想之一：金广制造， 标准之梦 梦想之二：世界焦点，城市之梦 梦想之三： Dream Place，宜居之梦 梦想之四：全龄化养老保健体验，永生之梦
【金广养老项目——同步全球八大顶级海域养老生活】
公路：距沈阳北京、天津、石家庄、济南大 概3—5小时车程。 中国大陆开工建设的第一条高标准高速公 路——沈大高速纵贯辽东半岛。 铁路：哈大高铁该项工程有望在2011年底建 成并通车 航空：大连周水子国际机场：在大连航线网 络布局中，与日、韩、俄“直航扇面”进一 步强化，目前大连周水子国际机场已开通航 线121条。 海路：大连的海上客运航线四通八达，驰名 中外的大连港与150多个国家和地区的港口 有航运往来。
他们 有视野、有张力、有主张、有判断、有野心 有征服一切的欲望，唯一没有的是健康…….
Part1
分析
宏观背景分析 区域价值分析 项目价值分析
【项目价值分析——大连名片】
世界聚焦
亚洲最高端的养老养生社区 世界顶级银杏生态种植基地 国内最先进的健康管理机构 国内唯一全龄化养老健康管理模式 国内首次引进“癌症”细胞体检 国内首次引进“瑞士”羊胎素养生保健中心
“六大特质” {不可复制的Dream Place}
不可复制的历史机遇。 不可复制的品牌动力。 不可复制的生态资源。 不可复制的国际品质。 不可复制的身份荣耀。 不可复制的健康绑架。
【金广养老项目——同步全球八大顶级海域养老生活】
“八大价值体系”
{同步全球顶级海域养老生活}
城市价值： 大连在东北三省（北中国）核心宜居价值 板块价值：旅游特区，生态园区基地 品牌价值： 金广置地品牌实力 环境价值： 一线海岸养老生活 配套价值： 高端综合体（五星级养生别墅酒店、风情水岸商业、尖端癌症 体检、首引羊胎素管） 产品价值： 低密度住宅＋高配置酒店、公寓、商业 服务价值： 五星级酒店物管服务体系+全龄化养老健康管理服务 投资价值： 国家宏观调控＋地段稀缺＋养老稀缺＋产品稀缺
Part1
分析
宏观背景分析 区域价值分析 项目价值分析
【大连城市价值分析】
宜居的城市
大连市是一座三面环海的半岛城市。 它位于辽东半岛南端，西北濒临渤海，东 南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤 海湾，素有“京津门户” 之称；北面背依东 北大陆，腹地辽阔，堪称“东北之窗”。 由于具有海洋气候特点，她冬无严寒、夏 无酷暑。尤其是夏天，大连成了令人向往的 避暑胜地。 2001年6月5日联合国授予大连为中国唯一、 亚洲第二个“世界环境500佳”城市。江泽 民称大连为“北方明珠”，国家旅游局局长 给大连定位“浪漫之都”。