车位专项全面分析报告

壹、车位产品综述
主要形式 产品设计现状 车位管理现状 车位租售 一般性物业车位配建标准 停车位设计的基本原则 停车场出入口设置原则
车位产品综述
产品形式
目前，地上停车和地下车库停车是主要形式
目前市场上的车位产品主要形式有：地面停车位、地下人防及非人防车库、 地上架空层车库、半地下车库、立体化机械停车位、地上多层停车楼等六种。
车位产品综述
产品设计现状 （1）
普通社区建筑配套车位规划数量以满足规范为要求， 高端楼盘或商业物业车位配建突破指标频现
目前，住宅社区建筑配套车位规划数量均以满足政策规范要求为依据，但有部
分高档社区，像排屋、别墅、城市高档公寓等楼盘采用增大车位规划数量的方法体
现项目配套的高档次。车位数量的增加在一定程度上能够提升项目整体价值，但对
楼盘配套---
车位专项
前言：
城市机动车停车位分为建筑配建停车位、公共停车位两种，其中建筑 配建停车位是主要组成部分。根据调查，截止2008年7月杭州主城区建筑配 建停车位占到总停车位的78%。
建筑配建停车位也是本专题的主要研究对象。
专题结构
壹、车位产品综述 贰、车位形式与项目品质、成本投入、收益的关系简析 叁、车位需求特点 肆、未来车位发展趋势 伍、销售意义上的车位 陆：不同等级住宅项目对车位设置的要求 柒：各种机械式立体停车库介绍
车位产品综述
机械立体停车位
一般分为：露天机械停车位和 地下立体机械停车位； 具有使用方便、空间充分利用、 防盗性增强等优点； 目前市面上采用的立体机械停 车位的空间利用率比一般车位 至少提高75%； 车主取车和停车均可通过相应 的电子卡实现操作； 住宅小区目前使用的非常少， 一般都用在政府部门、酒店、 商场、写字楼等地方，还有层 高达到一定要求的地下车库。
地面停车位
地下停车库
地上架空层停车位
半地下车库（星河湾为代表） 立体机械化停车（酒店或商场）停车楼（杭州没有）
车位产品综述
地面停车位
车位尽量与景观结合, 集中设置； 避免大量的硬铺装； 车挡应避免采用金属 制品； 每处集中停车场可集 合雨水收集系统设置 取水装置，用于洗车。
车位产品综述
半地下停车位
车位产品综述
停车楼车位
停车楼分为建筑式、机械式两种； 国外的大都市已经普遍使用，国内 被采用的还不多； 北京、南京、上海等有停车楼的城 市普遍反映来取车和停车花的时间 成本高； 国内停车楼在设计存在诸多的问题， 比如出口太少，车行道路太考验车 主的技术等等； 停车费用过高，一般是同等地段地 面停车的1-2倍； 停车楼投资者觉得投资周期过长、 收益甚小。
车位产品综述
产品设计现状 （2）
加大宽度、调高净高、增加停车便利性设备是提高车 位品质的三大主要手段
车位产品设计的其他参数中，一般的住宅社区和商业物业建筑配建车位基本以
满足车位设计规范为基础，在设计指标上大多不进行突破。为了体现项目产品的品
质、提升车位产品的价格，开发商通过调整宽度、净高，或增加设备等措施以提高
车位品质、获取更高客户的满意度。
宽度：高档项目的地下停车库双车道宽度多超过7米，单车道多超过4米，对于
消防和通车顺畅都非常有帮助（规范要求双车道7米，单车道4米）。
净高：高档项目车库入口净高多设计为2.8米以上（规范一般要求为2.2米，小
型车2.2米，轻型车2.8米），为了方便购买高档车的客户。
增加设备设施或提高档次：高档项目车位产品增加配置主要为智能化门禁、感
应道闸、自动Байду номын сангаас宾灯系统、新风系统、采暖系统、手机信号增强设备、电子监控设
备、车位锁等，在车库设计中，把停车和入户过程紧密相连，充分考虑顾客的便利。
双车道，宽入口
自动机械停车设备
万科西溪蝶园，地下车库智能感应道闸、地下车位迎宾灯、智能感应门、智能电梯控制系统，从入车库到进电梯， 尽显便利
自动感应道闸
充分利用地形进行合理的竖 向设计,以减小土方开挖量 和机械排风； 车挡应避免采用金属制品； 车位以租赁为主,在交通方 便到达的地方可考虑出售； 在某些高档项目中，比如排 屋和别墅等，半下地下停车 位直接与住户入户门相通； 如果是半地下停车场，则不 必考虑设置和车库直接相连 的单元门厅； 半地下车位一般都用于赠送
调高净高，轻型车畅通无阻
车位产品综述
车位管理现状
车位调配和车辆安全多引发业主投诉
杭州城市机动车数量日益增多，公共停车位管理难是老生常谈的问题，在这里不 做说明。住宅或商业物业建筑配套车位管理同样是问题重重，目前物业公司主要负 责车库车位系统的清洁、照明、安全、调度等工作，对于业主车辆损失等的赔偿要 视业主是否合理停车及与物业签署的合同而定，因此在车位管理方面，由物业单位 引发的纠纷甚多，问题的出现有的是因为楼盘以前规划不完善留下来的历史遗留， 比如2000年以前居住小区的车位规划大概是1：0.21，最多达到1：0.25，所以就出 现了“僧多肉少”的局面，大家纷纷抢车位，更多的问题是物业公司自身管理水平 不高，制度有问题，所以面对汽车时代的到来，物业公司针对停车管理的水平也亟 待提高。
车位产品综述
地上架空层停车位
地上架空层停车位一般都是独 立车库的形式； 利用后侧的多余空间或部分地 下室空间,提供前后停车或前停 车后储藏等灵活的使用方式； 在某些高档项目中，把地上一 层架空层的车位直接与二层的 住户相通，打造成私密性极强 的私家车库，并提供装修； 如果是多层或高层项目，开发 商一般都出售，若是别墅或排 屋项目，基本采取赠送给住户 的方式。
车位售价和项目售价提升能够起到的作用较小。通过市场了解，有条件的商业物业，
在进行建筑配套车位规划的时候一般都超出建筑规范中的规定数量，这也是为了适
应当前的汽车经济时代。在2007年，杭州银泰以超2亿的代价的拍下一块地，为的
是给商场多配150个停车位，“停车经济”在商场规划中的地位越来越重要。
目前，在城市核心区商业场所的停车场基本都是满满当当的， 停车的不足已经严重影响到了商场营业额提升。
车位产品综述
地下车库停车位
在停车布局上尽量提高效率,避免不 规则地块边缘形体带来的浪费.并充 分考虑竖向空间的利用,在适当位置 可考虑机械双层或增设储藏设施； 车挡应采用橡胶成品车挡； 车位以出售为主,售价高低根据车位 与电梯厅的距离远近程度而定； 和地库直接相连并考虑不低于首层 门厅的装修标准。