方特主题公园专题研究
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➢ 将旅游业作为国家战略性支柱产业（ 2012年《服务业发展“十二五”规划》 ）。 ➢ 完善旅游产品体系、推动旅游新业态新领域发展、不断优化旅游发展环境（《关于进一步促进旅游业发展的
意见》 ） ➢ 旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合。（2014年9月2日《国务院关于促进旅游业
改革发展的若干意见》） （2）国家政策对旅游地产的支持
100-300公里。1.54小时车程
多数自驾车前往
本地旅游休闲自 住类
不必是特别强势的 资源
大部分来自本区域
<100公里，45分 钟车程
自驾车或捷运系 统；
购房自住
典型案例
长白山国际度假 区、
昆明滇池国家旅 游度假区
方特、 天柱山旅游度假
区
合肥欢乐岛、 华润石梅湾
3、政策环境
（1）国家政策对旅游业的支持
在形成旅游业核心的基础上， 房地产业借力开发，同时地位 不断加强,最终形成旅游与房地 产的双核式发展；商业与关联 产业同时为两核服务。
文化创意产业成为整个产业体
系的基础，形成关联产业、
旅游、商业、房地产等多个核 心的多复合发展。
资料来源： CRIC整理
发展模型
典型代表
中期的华侨城，新加坡圣淘沙
目前的华侨城
1、旅游地产发展趋势 2、启示
1、旅游产业发展趋势
旅游市场业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态转变，可得出旅游与产业的复合开发是当前旅游地产开发的主流趋 势。
主题社区
自然/人文资 源驱动
核心 驱动力
主题产品 驱动
商务活动 驱动
特殊娱乐产 业驱动
休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力模型
Factor 1.与房地产相结合
施工 管理
营销 销售
管理运营
营销 销售
运营 管理
–在所购土地上规划并建造房地产等项目 –把所建房地产等项目出售/出租给驻商
–代理商/中 介机构
–运营管理 商
–盈利点
–进行宣传及 –帮助产业
谈判等工作 投资商/驻
以吸引产业
商规划总
投资商/驻商
体及单一
来进行土地
项目
开发
经营土地 增值收益
招商 佣金
–帮助产业 进行宣传及谈判等工 投资商/驻作以吸引驻商来购买/ 商建设总 租用已开发的房产等 体或单一 项目 项目
2
1
文化科技 产业
电子信息高 端服务业
华强
3
云产业
集团
5
商业地产
4
金融服务
深圳华强集团发展历程简介
发展历程
2009年
集团在中国企业联合会、中国企业家协会发布的“2009中国企业500 强”排名第391位，“2009中国制造企业500强”排名第221位。
2008年
2008年08月30日 集团股份荣列“2008中国企业 500强”第 289 名。
住宅 景点+商务+度假+住宅
总结以上十大企业的项目共性可以得到，成功项目所做到的5项要点如下：
保护生态自然和人文 历史资产
投资兴建完善 基础设施
取舍有度的区 域产业组合
五大要素
执行多方位高起点市场 推广
开发主体整合 协调各方资源
评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与 规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观 早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值 完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量 谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。 在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。 与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。
目前的迪斯尼
第二部分 企业概况 ——以方特为例
方特主题公园项目分析
一
华强企业简介
二
方特主题公园发展历程简介
三
方特主题公园模式简介
四
方特项目布局概况
五
方特项目布局特点分析
六
方特项目典型案例分析
深圳华强集团简介
深圳华强集团有限公司是一家以高科技产业为主导的大型投资控股公司。创立于1979年，目前其业务 以文化科技产业、电子信息高端服务业、云产业（云端传媒、制造）、金融服务、商业地产五个模块构成。
从地产价值链的分析出发，首先必须确立公司的核心盈利模式
商业模式
–土地一级 运营
–房地产开 发商
市政、公 建基础设 施建设七 通一平
土地 融资
土地开发
拆迁 安置
土地出让 开发
/转让
招商
–向土地所有人收购土地 –拆迁和安置 –把土地出售/转让给房地产开发商或驻商
项目开发
项目规划 项目
定位
设计
项目 融资
➢ 优化土地利用政策、加大财政金融扶持。 （2014年9月2日《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》）
➢ 同时，旅游地产在“限购限贷”名单之外。
二、发展现状
1、旅游地产开发模式 2、盈利模式 3、成功项目分析及经验借鉴
1、旅游地产开发模式 旅游地产开发模式历经阶段
旅游驱动地产开发 模式
地产带动度假开发 模式
② 人造资源：人工建造的旅游资源，包括人文古迹和人工打造的资源。人文古迹如西递宏村、苏州园林 等，人工打造资源如欢乐谷、方特等。
③ 二者结合：人工与自然资源结合构成的旅游资源，如无锡太湖国际旅游度假区。
（2）按旅游地产建筑物业态模式，可以分为4类：
① 旅游景点地产：指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建 筑物；
对于中小型企业进行旅游地产开发的启示：
1、自然资源是较稀缺的资源，且在风景区进行旅游地产的开发需要政府政策支持及大量资本的投入，对于 中小企业来说较难取得与发展；
2、依托人文、建筑类开发旅游地产时，景点、商务、度假、住宅综合开发是较多企业的选择；
3、本地旅游休闲自住类度假村是最接近住宅类地产的发展模式，且旅游居住互融开发模式是旅游地产的发 展趋势；
4、通过总结成功项目经验得到开发旅游地产需要同时做到5大要点：保护生态自然和人文历史资产、完善 的基础设施、整合协调各方资源、多方位高起点市场推广、取舍有度的区域产业组合。
开发旅游地产“三步走”策略
类型
第一步 单核式发展阶段
第二步 双核式发展阶段
第三步 多核式发展阶段
特征
以旅游业为核心和主要发展目 标, 商业、关联产业的开发均 是为了促进旅游业的发展, 而 房地产则借力于旅游业的开发。
投资 收益
项目 价值
融资再投 资收益
3、成功项目分析
2013中国旅游地产项目品牌价值前十企业及其代表项目
序号
企业名称
代表项目
1
华侨城集团公司
欢乐谷
2
大连万达集团股份有限公司
万达长白山国际度假区
3
龙湖地产有限公司
4
保利房地产股份有限公司
龙湖“山∙海∙湖” 保利∙石象湖
5
恒大地产集团有限公司
恒大海上威尼斯
特点及优势：
旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接, 具有更好的自然景观、建筑景观, 同时拥有完善的配 套功能和极高的投资价值。
2、旅游地产的分类
（1）将旅游依托的资源进行分类，可以分为3类：
① 自然资源：由各种地理环境或生物构成的有美感的自然景观，经长期的发育演变而形成。如黄山、长 白山、西湖等。
旅游地产行业概况 与重点企业分析 ——以方特为例
www.mszy.cn
一、行业简介 二、发展现状 三、总结启示
第一部分 行业概况
一、行业简介
1、旅游地产概念 2、旅游地产分类 3、政策环境
1、概念
旅游地产就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假
、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌 引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名 度
逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才
三、总结启示
区域旅游度假区 目的地型
区域旅游度假区 区域旅游度假区 区域旅游度假区 本地旅游休闲自住类 区域旅游度假区 区域旅游度假区 区域旅游度假区 区域旅游度假区
业态模式
景点+商务+住宅 商务+度假+住宅 景点+商务+度假+住宅 商务+度假+住宅 商务+度假+住宅
住宅 景点+商务+度假+住宅 景点+商务+度假+住宅
6
华润置地有限公司
华润石梅湾
7
金融街控股股份有限公司
金融街·巽寮湾
8
雅居乐地产控股有限公司
9
云南实力房地产开发经营集团 有限公司
10
云南省城市建设投资集团有限 公司
海南清水湾 实力∙沧海一墅
梦云南
依托资源
人造建筑 自然
人造+自然 人造+自然 人造+自然
自然 人造+自然 wenku.baidu.com造+自然
自然 人造+自然
禀赋和顾客市场
旅游居住互融开发 模式
主要功能 产品构成
旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结 合。
主题公园、酒吧街、高尔夫球场、mall、别 墅、酒店等
旅游住宅为主，辅以旅游景区地产 及配套设施
旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重 体验式生活
独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、 广场、学校、酒店、度假村、会所等
独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、 广场、学校、酒店、度假村、会所等
承诺 利润
土地 增值
熟地 价值
„更短的开发周期 „分摊部分开发成本
二级 价值
二级 利润
土地增值收益 二级开发收益
C 持有经营
„通过多期开发，做旺地 块获得的资产增值
„经营性物业的 租金回报收入
„土地、 房产抵
物业 价值
租金 收益
资产 增值
物业 价格
租金回报收益 资产增值收益
D 资本运作
押融资 再投资 收益
–负责日常的运营、维 修及其它管理
代建工 程收益
房产开 发收益
物业经营、 管理收益
公司在旅游地产开发可以通过锁定土地后续的开发权，能够参与到一级开发、二级开发、 持有经营和资本运作各个获利的环节。
A 一级开发
毛地 成本
一级 成本
承诺固定收益 虚高成本获利
B 二级开发
„了解土地增值潜力 „优惠购地条款
（3）国际上按旅游资源禀赋和顾客市场不同，可以将旅游度假区分为3类：
目的地型 （休闲 度假胜地）
资源
客户
与主要市场的距 离
所用交通工具
非常强势的资源，
如高品质的海滩， 滑雪场
全国性乃至跨国客户
几百公里甚至更 远
绝大多数乘飞机
区域旅游度假区 (包括商务旅游)
一线景观资源或人 文资源
分散，但本区域客户 占较大部分
1979年
深圳华强集团成立
方特主题公园简介
方特 主题公园
简介
1
属于华强集团文化科技产业模块，采用的是“景观+商务+度假”模式。
旅游＋地产
旅游＝地产
观光 养生
休闲
旅游 功能
体验 商务
……
度假
主题 公园
产权 酒店
酒店
地产 功能
商业 中心
住宅
……
主题度 假村
旅游功能
商 业 中 心
住 宅
酒 店
公 园
会 议
游 艇
S高 P尔 A夫
主 题 公 园
地产功能
2、盈利模式
经营旅游项目
销售地产项目
进入资本市场
盈利模 式
树立项目品牌
升值项目价值
分期物业开发 重点演变
国内案例
初期：旅游设施开发 中期：中端住宅开发 后期：高档住宅开发
深圳华侨城、千岛湖、杭州宋城
初期：第二居所及配套开发 中期：旅游设施与住宅共同开发 后期：高档第一居所开发
广州凤凰城、广州祈福新村
组团式开发 各期围绕相异主题 各组团采取综合式开发
东部华侨城、杭州休博园
传统开发模式正在演进为更复杂的方式，但旅游地产的核心内容从未改变
2004年
提出“用高科技技术创新服务业”的理念，打造高科技主题公园。2007年10 月，芜湖方 特欢乐世界正式开业，是我国首个拥有自主知识产权、集文化科技旅游为一体的大型主
1998年
题公园。 以传统电子制造业为主业的深圳华强集团成立了华强文化科技集团股份有限公司，开始向以文化
科技为核心的创意产业转型。
② 旅游商务地产：指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物； ③ 旅游度假地产：指为游客或度假者提供的第二居所，直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑
物。 ④ 旅游住宅地产：指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物，提供第一居所。
➢ 建筑物业态模式在旅游地产项目中多为一项或几项组合运用。
主题休闲旅游区 发展趋势
Factor 2.与传媒娱乐等文化创意产业结合 Factor 3. 与商业零售业相结合
Factor4.与文体休闲产业相结合
2、启示：
在企业进行旅游地产开发时，需要评估的内容有：
• 旅游地产开发依托的资源评价及发展潜力如何？
• 旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？ • 旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ • 旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？ • 国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？ • 面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、 最优的开发模式和盈利模式？ •……
意见》 ） ➢ 旅游业发展应与新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化结合。（2014年9月2日《国务院关于促进旅游业
改革发展的若干意见》） （2）国家政策对旅游地产的支持
100-300公里。1.54小时车程
多数自驾车前往
本地旅游休闲自 住类
不必是特别强势的 资源
大部分来自本区域
<100公里，45分 钟车程
自驾车或捷运系 统；
购房自住
典型案例
长白山国际度假 区、
昆明滇池国家旅 游度假区
方特、 天柱山旅游度假
区
合肥欢乐岛、 华润石梅湾
3、政策环境
（1）国家政策对旅游业的支持
在形成旅游业核心的基础上， 房地产业借力开发，同时地位 不断加强,最终形成旅游与房地 产的双核式发展；商业与关联 产业同时为两核服务。
文化创意产业成为整个产业体
系的基础，形成关联产业、
旅游、商业、房地产等多个核 心的多复合发展。
资料来源： CRIC整理
发展模型
典型代表
中期的华侨城，新加坡圣淘沙
目前的华侨城
1、旅游地产发展趋势 2、启示
1、旅游产业发展趋势
旅游市场业呈现出观光旅游形态向休闲度假形态转变，可得出旅游与产业的复合开发是当前旅游地产开发的主流趋 势。
主题社区
自然/人文资 源驱动
核心 驱动力
主题产品 驱动
商务活动 驱动
特殊娱乐产 业驱动
休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力模型
Factor 1.与房地产相结合
施工 管理
营销 销售
管理运营
营销 销售
运营 管理
–在所购土地上规划并建造房地产等项目 –把所建房地产等项目出售/出租给驻商
–代理商/中 介机构
–运营管理 商
–盈利点
–进行宣传及 –帮助产业
谈判等工作 投资商/驻
以吸引产业
商规划总
投资商/驻商
体及单一
来进行土地
项目
开发
经营土地 增值收益
招商 佣金
–帮助产业 进行宣传及谈判等工 投资商/驻作以吸引驻商来购买/ 商建设总 租用已开发的房产等 体或单一 项目 项目
2
1
文化科技 产业
电子信息高 端服务业
华强
3
云产业
集团
5
商业地产
4
金融服务
深圳华强集团发展历程简介
发展历程
2009年
集团在中国企业联合会、中国企业家协会发布的“2009中国企业500 强”排名第391位，“2009中国制造企业500强”排名第221位。
2008年
2008年08月30日 集团股份荣列“2008中国企业 500强”第 289 名。
住宅 景点+商务+度假+住宅
总结以上十大企业的项目共性可以得到，成功项目所做到的5项要点如下：
保护生态自然和人文 历史资产
投资兴建完善 基础设施
取舍有度的区 域产业组合
五大要素
执行多方位高起点市场 推广
开发主体整合 协调各方资源
评估本地自然资源及生态环境，制定开发原则 开发前对环境保护作完善规划，辅以法规管理 发掘升华独特的人文和历史资源 引导本地居民对旅游和环保的参与 规划多种便捷抵达度假区的交通方式，注重沿路景观 早期投入基础设施建设提升区域吸引力和土地价值 完善医疗通讯、住宿餐饮和娱乐文化设施的质量数量 谋求国家和地方各级政府在税收、投资基建、融资、招商宣传等角度的支持。 在区域内整合旅游资源，形成统一的知名旅游市场，建立整体影响力和品牌。 与投资者、驻商、原住民、竞争者等利益相关者广泛合作，实现共赢。
目前的迪斯尼
第二部分 企业概况 ——以方特为例
方特主题公园项目分析
一
华强企业简介
二
方特主题公园发展历程简介
三
方特主题公园模式简介
四
方特项目布局概况
五
方特项目布局特点分析
六
方特项目典型案例分析
深圳华强集团简介
深圳华强集团有限公司是一家以高科技产业为主导的大型投资控股公司。创立于1979年，目前其业务 以文化科技产业、电子信息高端服务业、云产业（云端传媒、制造）、金融服务、商业地产五个模块构成。
从地产价值链的分析出发，首先必须确立公司的核心盈利模式
商业模式
–土地一级 运营
–房地产开 发商
市政、公 建基础设 施建设七 通一平
土地 融资
土地开发
拆迁 安置
土地出让 开发
/转让
招商
–向土地所有人收购土地 –拆迁和安置 –把土地出售/转让给房地产开发商或驻商
项目开发
项目规划 项目
定位
设计
项目 融资
➢ 优化土地利用政策、加大财政金融扶持。 （2014年9月2日《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》）
➢ 同时，旅游地产在“限购限贷”名单之外。
二、发展现状
1、旅游地产开发模式 2、盈利模式 3、成功项目分析及经验借鉴
1、旅游地产开发模式 旅游地产开发模式历经阶段
旅游驱动地产开发 模式
地产带动度假开发 模式
② 人造资源：人工建造的旅游资源，包括人文古迹和人工打造的资源。人文古迹如西递宏村、苏州园林 等，人工打造资源如欢乐谷、方特等。
③ 二者结合：人工与自然资源结合构成的旅游资源，如无锡太湖国际旅游度假区。
（2）按旅游地产建筑物业态模式，可以分为4类：
① 旅游景点地产：指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建 筑物；
对于中小型企业进行旅游地产开发的启示：
1、自然资源是较稀缺的资源，且在风景区进行旅游地产的开发需要政府政策支持及大量资本的投入，对于 中小企业来说较难取得与发展；
2、依托人文、建筑类开发旅游地产时，景点、商务、度假、住宅综合开发是较多企业的选择；
3、本地旅游休闲自住类度假村是最接近住宅类地产的发展模式，且旅游居住互融开发模式是旅游地产的发 展趋势；
4、通过总结成功项目经验得到开发旅游地产需要同时做到5大要点：保护生态自然和人文历史资产、完善 的基础设施、整合协调各方资源、多方位高起点市场推广、取舍有度的区域产业组合。
开发旅游地产“三步走”策略
类型
第一步 单核式发展阶段
第二步 双核式发展阶段
第三步 多核式发展阶段
特征
以旅游业为核心和主要发展目 标, 商业、关联产业的开发均 是为了促进旅游业的发展, 而 房地产则借力于旅游业的开发。
投资 收益
项目 价值
融资再投 资收益
3、成功项目分析
2013中国旅游地产项目品牌价值前十企业及其代表项目
序号
企业名称
代表项目
1
华侨城集团公司
欢乐谷
2
大连万达集团股份有限公司
万达长白山国际度假区
3
龙湖地产有限公司
4
保利房地产股份有限公司
龙湖“山∙海∙湖” 保利∙石象湖
5
恒大地产集团有限公司
恒大海上威尼斯
特点及优势：
旅游地产是旅游业和房地产业的无缝嫁接, 具有更好的自然景观、建筑景观, 同时拥有完善的配 套功能和极高的投资价值。
2、旅游地产的分类
（1）将旅游依托的资源进行分类，可以分为3类：
① 自然资源：由各种地理环境或生物构成的有美感的自然景观，经长期的发育演变而形成。如黄山、长 白山、西湖等。
旅游地产行业概况 与重点企业分析 ——以方特为例
www.mszy.cn
一、行业简介 二、发展现状 三、总结启示
第一部分 行业概况
一、行业简介
1、旅游地产概念 2、旅游地产分类 3、政策环境
1、概念
旅游地产就是依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假
、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。
政府牵头制定对投资者宣传策略，并启动多方位宣传推广工程，为区域打造品牌 引进或联合其他利益相关方的参与，基于互利原则协同举办大型活动增强社会知名 度
逐步剔除与本区形象提升不符的落后产业 政府政策引导和培育可与旅游产业协同发展的其他产业 借助本地区逐步提升的优美环境及社会形象，吸引新的外来人才
三、总结启示
区域旅游度假区 目的地型
区域旅游度假区 区域旅游度假区 区域旅游度假区 本地旅游休闲自住类 区域旅游度假区 区域旅游度假区 区域旅游度假区 区域旅游度假区
业态模式
景点+商务+住宅 商务+度假+住宅 景点+商务+度假+住宅 商务+度假+住宅 商务+度假+住宅
住宅 景点+商务+度假+住宅 景点+商务+度假+住宅
6
华润置地有限公司
华润石梅湾
7
金融街控股股份有限公司
金融街·巽寮湾
8
雅居乐地产控股有限公司
9
云南实力房地产开发经营集团 有限公司
10
云南省城市建设投资集团有限 公司
海南清水湾 实力∙沧海一墅
梦云南
依托资源
人造建筑 自然
人造+自然 人造+自然 人造+自然
自然 人造+自然 wenku.baidu.com造+自然
自然 人造+自然
禀赋和顾客市场
旅游居住互融开发 模式
主要功能 产品构成
旅游景区地产为主，旅游度假与住宅相结 合。
主题公园、酒吧街、高尔夫球场、mall、别 墅、酒店等
旅游住宅为主，辅以旅游景区地产 及配套设施
旅游景区与住宅、度假功能的综合体，注重 体验式生活
独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、 广场、学校、酒店、度假村、会所等
独栋别墅、联排别墅、多层公寓、公园、 广场、学校、酒店、度假村、会所等
承诺 利润
土地 增值
熟地 价值
„更短的开发周期 „分摊部分开发成本
二级 价值
二级 利润
土地增值收益 二级开发收益
C 持有经营
„通过多期开发，做旺地 块获得的资产增值
„经营性物业的 租金回报收入
„土地、 房产抵
物业 价值
租金 收益
资产 增值
物业 价格
租金回报收益 资产增值收益
D 资本运作
押融资 再投资 收益
–负责日常的运营、维 修及其它管理
代建工 程收益
房产开 发收益
物业经营、 管理收益
公司在旅游地产开发可以通过锁定土地后续的开发权，能够参与到一级开发、二级开发、 持有经营和资本运作各个获利的环节。
A 一级开发
毛地 成本
一级 成本
承诺固定收益 虚高成本获利
B 二级开发
„了解土地增值潜力 „优惠购地条款
（3）国际上按旅游资源禀赋和顾客市场不同，可以将旅游度假区分为3类：
目的地型 （休闲 度假胜地）
资源
客户
与主要市场的距 离
所用交通工具
非常强势的资源，
如高品质的海滩， 滑雪场
全国性乃至跨国客户
几百公里甚至更 远
绝大多数乘飞机
区域旅游度假区 (包括商务旅游)
一线景观资源或人 文资源
分散，但本区域客户 占较大部分
1979年
深圳华强集团成立
方特主题公园简介
方特 主题公园
简介
1
属于华强集团文化科技产业模块，采用的是“景观+商务+度假”模式。
旅游＋地产
旅游＝地产
观光 养生
休闲
旅游 功能
体验 商务
……
度假
主题 公园
产权 酒店
酒店
地产 功能
商业 中心
住宅
……
主题度 假村
旅游功能
商 业 中 心
住 宅
酒 店
公 园
会 议
游 艇
S高 P尔 A夫
主 题 公 园
地产功能
2、盈利模式
经营旅游项目
销售地产项目
进入资本市场
盈利模 式
树立项目品牌
升值项目价值
分期物业开发 重点演变
国内案例
初期：旅游设施开发 中期：中端住宅开发 后期：高档住宅开发
深圳华侨城、千岛湖、杭州宋城
初期：第二居所及配套开发 中期：旅游设施与住宅共同开发 后期：高档第一居所开发
广州凤凰城、广州祈福新村
组团式开发 各期围绕相异主题 各组团采取综合式开发
东部华侨城、杭州休博园
传统开发模式正在演进为更复杂的方式，但旅游地产的核心内容从未改变
2004年
提出“用高科技技术创新服务业”的理念，打造高科技主题公园。2007年10 月，芜湖方 特欢乐世界正式开业，是我国首个拥有自主知识产权、集文化科技旅游为一体的大型主
1998年
题公园。 以传统电子制造业为主业的深圳华强集团成立了华强文化科技集团股份有限公司，开始向以文化
科技为核心的创意产业转型。
② 旅游商务地产：指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆等建筑物； ③ 旅游度假地产：指为游客或度假者提供的第二居所，直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑
物。 ④ 旅游住宅地产：指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物，提供第一居所。
➢ 建筑物业态模式在旅游地产项目中多为一项或几项组合运用。
主题休闲旅游区 发展趋势
Factor 2.与传媒娱乐等文化创意产业结合 Factor 3. 与商业零售业相结合
Factor4.与文体休闲产业相结合
2、启示：
在企业进行旅游地产开发时，需要评估的内容有：
• 旅游地产开发依托的资源评价及发展潜力如何？
• 旅游地产发展方向和成功关键要素是什么？ • 旅游地产开发的市场需求支撑及目标顾客群如何？ • 旅游地产开发面临的市场竞争环境怎样？ • 国内外类似地区发展中有哪些成功经验可借鉴？开发战略中的致胜要素是什么？ • 面对众多的机会和丰富的资源，如何结合资源抓住真正具有商业价值的机会，寻找到一条既符合市场又符合企业目标的、 最优的开发模式和盈利模式？ •……