中国近十年房地产(精)(最新修正版)
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中国近十年房地产政 策与制度的演变
1
• 近十年来，我国的房地产情况越来越 热，出现了很多闲置的房子卖不出去， 老百姓又买不起房子的情况。为了促 进房地产的健康稳定发展，我国政府 相继出台了一系列政策制度，其涉及 法律法规、金融、土地、税费等。同 时调控的重点也由房地产规模转向房 地产价格。
2
1998年之前
5
1998年之前的中国房地产
• 经过92年的令人注目的房地产热，93，94 年国家进行宏观调控，当 时中央政府采取 了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根 （提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至 强调，国有银行一律不能对房地产开发进行 贷款。经过几年的调控经济明显降温
•1997年下半年爆发了东南亚金融危机
4
我们首先还是来回顾一下近 10 年来房地产市场的走势。通 第一个阶段是从1998 年到 2002年，这是 过数据分析我们可以发现，虽然经受了宏观经济环境变动 中国房地产市场新周期的起点，在此期间， 和国家调控政策的影响，但 近10年来中国的房地产市场始 自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢； 终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升 通道中。 总的来说，我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。
6
• 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和 促进房地产市场发展，国家出台了一系列 政策。 于是国家又推出了种种促进房地产市场发展 的政策：比如用宽松的住房 金融推动住宅 2000年国家计划委员会、建设部联合发布 规范性文件： 需求；减免税金降低购房负担；各地政府的 《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地 房屋主管部门实施降低房屋交易费；让存量 产咨询费、房地产价格评估费、房地产经济费 的收取额度作了明文规定。 住房进入市场等。
9
第二个阶段 是从2003年至2005年，这是房地产 市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之 房价的上涨造成大量资金进入房地产市场 以期 保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激、 规范政策，推动了房价的快速上涨；
10
2003年到2005年的相关政策
2003年，8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的 通知》出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性 质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分商品房所替 代。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志，中国房地产市 场进入了调控和上涨的胶着状态。
2003年到2005年的相关政策
金融政策： 03年6月5日，央行发布了《关于进一步加强房 地产信贷的通知》对房地产开发信贷、个人住房 贷款都作了很多严格的规定，但各银行自身利益 使然，对房地产暗地通融。
04年9月20日中国银监会公布了《商业银行房 地产贷款风险指引》规定建筑商不得为开发商垫 资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总 投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的 50%。 2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准 利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民 币存款利率下浮。这是央行10年来首次宣布上调存 款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市 12 场调节杠杠来对房地产市场进行调节。
土地政策： 2003年7月18日和30日，国务院办公厅先后发出《关
于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿 各类开发区加强建设用地管理的通知》，至2003年12月 底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本 刹住了开发区的“圈地”之风。 2004年3月，继03年7月国务院发文严格空置土地供给之后， 国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，各 地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国 家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此 文件的下发被房地产业界成为“8.31大限”，是中央政府从 土地供给上抑制房地产过热又一举措。 11
• 在建国后的40多年时间里，我国一直 实行的是高度福利化的住房制度，住 房分配实行实物配给，简称“单位分 房”。在单位分房的时代，住房市场 是不存在的，因为个人只拥有住房的 使用权，没有所有权，住房不能用于 市场交换和流通。因此，在没有房改 之前，严格来说住房市场是不存在的。
3
1998年
• 98年房改：《国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革、加快住房建设的通知》出 台，决定自当年起停止住房实物分配，建 立住房分配货币化、住房供给货币化和社 会住房新体制。这是我国住房体制改革的 纲领性文件，它宣告了住房福利制度的结 束，并提出把房地产培育成国民支柱产业。 中国房地产正式起步。
第三个阶段是从2005到2006年，在这期 间国家出台了一系列抑制楼 市的政策， 房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼 市的涨幅明Hale Waihona Puke Baidu收敛。
• 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和 促进房地产市场发展，国家出台了一系列 政策。
金融政策： 2002年，央行重申严禁发放零首付的
个人住房贷款。这个让整顿市场成为主 基调。
土地政策： 2002年5月9日，国土资源部签发了《招
标拍卖挂牌出让国有土地规定》。它叫停 了已沿用多年的土地协议出让方式，要球 商业、娱乐、商品房各类经营性用地，必 须从招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。 从此土地市场从划拨协议“暗箱操作”走 向招拍挂“阳光操作”。房地产业竞争格 局被改变成现在的样子。
2000年建设部和国家工商修订完善了《商品 房买卖合同示范文本》，《房产测量规范》
7
• 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和 促进房地产市场发展，国家出台了一系列 政策。
税费政策： 2001年1月，为了配合国家住房制度改革， 支持住房租房市场的健康发展，财政部、国家 税务总局对房屋出租的税费进行减免。 2001年4月19日为消化积压空置的商品房， 国务院批复了《财政部、国家税务总局关于对 消化空置商品房有关税费政策的通知》，规定： 对于1998年6月30日以前建成尚未出售的商品 房，至2002年12月31日之前免征营业税、契 税；对于1998年以前建成的商业用房、写字 楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销 售的免征营业税、契税。 8
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• 近十年来，我国的房地产情况越来越 热，出现了很多闲置的房子卖不出去， 老百姓又买不起房子的情况。为了促 进房地产的健康稳定发展，我国政府 相继出台了一系列政策制度，其涉及 法律法规、金融、土地、税费等。同 时调控的重点也由房地产规模转向房 地产价格。
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1998年之前
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1998年之前的中国房地产
• 经过92年的令人注目的房地产热，93，94 年国家进行宏观调控，当 时中央政府采取 了双紧政策，即收紧财政支出、收紧银根 （提高利率、减少贷款、提前收贷），甚至 强调，国有银行一律不能对房地产开发进行 贷款。经过几年的调控经济明显降温
•1997年下半年爆发了东南亚金融危机
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我们首先还是来回顾一下近 10 年来房地产市场的走势。通 第一个阶段是从1998 年到 2002年，这是 过数据分析我们可以发现，虽然经受了宏观经济环境变动 中国房地产市场新周期的起点，在此期间， 和国家调控政策的影响，但 近10年来中国的房地产市场始 自住型购房消费占主流，房价上涨缓慢； 终保持了阶梯式上涨的态势，处在一个长期的上升 通道中。 总的来说，我们可以把十年的楼市发展分为六个阶段。
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• 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和 促进房地产市场发展，国家出台了一系列 政策。 于是国家又推出了种种促进房地产市场发展 的政策：比如用宽松的住房 金融推动住宅 2000年国家计划委员会、建设部联合发布 规范性文件： 需求；减免税金降低购房负担；各地政府的 《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地 房屋主管部门实施降低房屋交易费；让存量 产咨询费、房地产价格评估费、房地产经济费 的收取额度作了明文规定。 住房进入市场等。
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第二个阶段 是从2003年至2005年，这是房地产 市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之 房价的上涨造成大量资金进入房地产市场 以期 保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激、 规范政策，推动了房价的快速上涨；
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2003年到2005年的相关政策
2003年，8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的 通知》出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性 质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分商品房所替 代。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志，中国房地产市 场进入了调控和上涨的胶着状态。
2003年到2005年的相关政策
金融政策： 03年6月5日，央行发布了《关于进一步加强房 地产信贷的通知》对房地产开发信贷、个人住房 贷款都作了很多严格的规定，但各银行自身利益 使然，对房地产暗地通融。
04年9月20日中国银监会公布了《商业银行房 地产贷款风险指引》规定建筑商不得为开发商垫 资建楼，开发商开发项目自有资金不低于项目总 投资的35%，购房者的月供房款不得超过收入的 50%。 2004年10月29日，央行上调金融机构存贷款基准 利率，并放宽人民币存款利率浮动区间和允许人民 币存款利率下浮。这是央行10年来首次宣布上调存 款利率，九年来首次加息，从此，央行这是使用市 12 场调节杠杠来对房地产市场进行调节。
土地政策： 2003年7月18日和30日，国务院办公厅先后发出《关
于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿 各类开发区加强建设用地管理的通知》，至2003年12月 底，全国共撤销各类开发区2426个，整合294个，基本 刹住了开发区的“圈地”之风。 2004年3月，继03年7月国务院发文严格空置土地供给之后， 国土资源部、监察部又联合下发了《关于继续开展经营性土 地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，各 地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国 家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。此 文件的下发被房地产业界成为“8.31大限”，是中央政府从 土地供给上抑制房地产过热又一举措。 11
• 在建国后的40多年时间里，我国一直 实行的是高度福利化的住房制度，住 房分配实行实物配给，简称“单位分 房”。在单位分房的时代，住房市场 是不存在的，因为个人只拥有住房的 使用权，没有所有权，住房不能用于 市场交换和流通。因此，在没有房改 之前，严格来说住房市场是不存在的。
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1998年
• 98年房改：《国务院关于进一步深化城镇 住房制度改革、加快住房建设的通知》出 台，决定自当年起停止住房实物分配，建 立住房分配货币化、住房供给货币化和社 会住房新体制。这是我国住房体制改革的 纲领性文件，它宣告了住房福利制度的结 束，并提出把房地产培育成国民支柱产业。 中国房地产正式起步。
第三个阶段是从2005到2006年，在这期 间国家出台了一系列抑制楼 市的政策， 房地产市场也进入了一个相持的阶段，楼 市的涨幅明Hale Waihona Puke Baidu收敛。
• 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和 促进房地产市场发展，国家出台了一系列 政策。
金融政策： 2002年，央行重申严禁发放零首付的
个人住房贷款。这个让整顿市场成为主 基调。
土地政策： 2002年5月9日，国土资源部签发了《招
标拍卖挂牌出让国有土地规定》。它叫停 了已沿用多年的土地协议出让方式，要球 商业、娱乐、商品房各类经营性用地，必 须从招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。 从此土地市场从划拨协议“暗箱操作”走 向招拍挂“阳光操作”。房地产业竞争格 局被改变成现在的样子。
2000年建设部和国家工商修订完善了《商品 房买卖合同示范文本》，《房产测量规范》
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• 于此同时为了整顿规范房地产交易市场和 促进房地产市场发展，国家出台了一系列 政策。
税费政策： 2001年1月，为了配合国家住房制度改革， 支持住房租房市场的健康发展，财政部、国家 税务总局对房屋出租的税费进行减免。 2001年4月19日为消化积压空置的商品房， 国务院批复了《财政部、国家税务总局关于对 消化空置商品房有关税费政策的通知》，规定： 对于1998年6月30日以前建成尚未出售的商品 房，至2002年12月31日之前免征营业税、契 税；对于1998年以前建成的商业用房、写字 楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销 售的免征营业税、契税。 8