2018年临汾市房地产开发投资运行分析

2018年临汾市房地产开发投资运行分析

2018年，全市房地产开发投资稳步增长，房屋施工销售面积快速增加。

一、全市房地产市场运行特点

1.房地产开发市场总体平稳，投资结构持续优化。

（1）投资增速总体平稳，投资总量创历史新高。2018年，全市房地产开发投资完成114.8亿元，同比增长11.3%，增速比上年加快5.5个百分点，全年增速总体呈平稳趋势（详见图1），投资总量超过2015年112.6亿元水平，创历史新高。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为28.4%，比上年提高10.6个百分点，拉动全市固定资产投资增长2.0个百分点。

（2）投资结构持续优化，商业营业用房投资高速增长。分房屋类型看，2018年，全市住宅投资81.8亿元，比上年增长5.1％，增速比上年回落9个百分点，占全市房地产开发投资的比重由上年的75.5%下降至71.3％；办公楼投资1.9亿元，下降6.7％；商业用房投资25.6亿元，增长69.7％，占全市房地产开发投资的比重由上年的14.6%提高到22.3％，对全市房地产开发投资增长的贡献率高达90%。

（3）大项目拉动作用明显。2018年，全市计划总投资5亿元以上房地产项目43个，比上年增加7个，增长22.9%，计划总投资达392.4亿元，比上年增加78.9亿元，增长25.2%，完成投资59.8亿元，比上年增加8.5亿元，增长16.5%，占全市房地产开发投资的比重由上年同期的49.8%提高到52.1%，拉动全市房地产开发投资增长8.2个百分点。

2. 房屋施工规模稳步扩大，商品房销售热度不减。

（1）房屋施工面积稳步增加。2018年，全市房屋施工面积1563.6万平方米，比上年增长16.3%，增速比上年提高1.4个百分点。分房屋类型看，住宅施工面积1158.6万平方米，增长19.9%，比上年提高2.8个百分点，占全部房屋施工面积的比重为74.1%，比上年提高2.2个百分点；办公楼施工面积31.2万平方米，下降0.2%；商业营业用房施工面积191.8万平方米，增长8.9%，比上年提高9.3个百分点；其他房屋施工面积181.9万平方米，增长6.7%。

（2）商品房销售面积高位运行，库存去化周期进一步缩短。2018年，全市商品房销售面积184.7万平方米，比上年增加50.9万平方米，增长38%，增速虽然比三季度和上半年分别回落10.8和12.6个百分点，但从全年来看，总体仍呈高位运行态势（详见图2）。其中，商品住宅销售面积177.3万平方米，比上年增长38.8%，占全市商品房销售面积比重高达96%。从住宅结构看，90平方米及以下（含90平方米）普通住宅销售面积19.4万平方米，增长21.7%，占住宅销售面积的10.9%；90-144平方米（含144平方米）普通住宅销售面积128.8万平方米，增长37.3%，占住宅销售面积的72.7%；144平方米以上普通住宅销售面积29.1万平方米，增长62.3%，占住宅销售面积的16.4%。

截止2018年末，全市商品房待售面积87.6万平方米，以2018年月均商品房销售面积为基数（15.4万平方米），商品房待售面积去化周期为5.7个月，比2017年末减少1个月。

3. 房地产开发企业资金相对充裕，土地购置面积成倍增长。

（1）房地产企业资金保障良好。2018年，全市房地产开发企业到位资金167.9亿元，比同期房地产开发投资多53.1亿元，比上年增长21.4%，增幅比上年加快11.2个百分点，比同期房地产开发投资增速快10.1个百分点。其中，国内贷款2.9亿元，增长74.7%，增幅比上年同期回落18.8个百分点；自筹资金89.3亿元，增长13.3%，增幅比上年回落16.7个百分点；定金及预收款27.7亿元，增长37.5%，增幅比上年同期加快62.7个百分点；个人按揭贷款19.0亿元，增长23.8%，增幅比上年加快24.4个百分点。

（2）本年购置土地面积成倍增长。2018年，反映项目储备的本年购置土地面积55.1万平方米，比上年增加46.0万平方米，增长5.04倍；待开发土地面积34.3万平方米，比上年增加5.4万平方米，增长18.8%。房地产开发企业土地储备等先行指标增长，对后续开发投资增长起到了一定的支撑作用。

二、值得关注的问题

1.市场预期信心不足，新开工面积下降明显。2018年，全市新开工面积367.9万平方米，比上年减少37.4万平方米，下降9.2%，增幅比上年回落67.2个百分点。其中，住宅新开工面积297.2万平方米，比上年减少16.4万平方米，下降5.2%。2018年，全市新开工房地产项目34个，比上年减少1个，新开工项目完成投资36.0亿元，比上年下降1.1%，房地产新项目开工建设减少，对全市房地产市场的后续发展支撑不足。

2.待售面积有所增加，去库存任务依然艰巨。2018年末，虽然商品房待售面积去化周期缩短到5.7个月，但年末商品房待售面积较2017年末增加了1

3.0万平方米，增长17.4%。伴随着房地产企业开发力度不断加大，房地产施工面积在不断扩大，市场有效供给能力不断提高，2018年，全市房屋施工规模达1563.6万平方米，是全市商品房待售面积的17.8倍，其中全市房屋新开工面积达367.9万平方米，是全市商品房待售面积的

4.2倍，比同期商品房销售面积和2018年末商品房待售面积之和还多9

5.5万平方米。面对当前的宏观调控政策，供应量大量增长，如果未来商品房需求下降，会影响明年乃至以后年度的供求关系，易导致供大于求，供求失衡等问题，商品房去库存任务依然艰巨。

3.房价上涨压力依然较大。2018年，全市商品房销售额83.9亿元，比上年增加27.5亿元，增长48.7%，增幅高于商品房销售面积10.7个百分点。其中，住宅销售额79.3亿元，比上年增长52.3%，高于住宅销售面积增速13.5个百分点，全市商品住宅价格面临较大的上行压力。