政府对房地产宏观调控政策效果分析

政府对房地产宏观调控政策效果分析摘要：本文主要就目前广受关注房地产调控问题进行分析，文章先对近年来的房地产宏观调控政策进行了简要回顾，然后指出了当前房地产调控政策的双刃剑效应，并对未来的房地产政策进行了分析，希望能为相关单位提供一点参考。

关键词：政府；房地产调控政策；调控

中图分类号：f293.3 文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2012）04-000-01

引言

从上个世纪末我国逐步放开了房地产市场，房地产业在中国如火如荼的发展起来，尤其是近几年，我国的房地产业发展持续火爆，国内一些大城市的房价持续上扬，创造了一个又一个的经济奇迹。房地产业的异军突起是多方面的，既有市场化改革的因素，也有城市化运动的原因，不可否认，通过房地产业的兴盛，很多地区的落后面貌得以改变，很多地区的经济也得到了发展，在很多地区房地产业甚至成为当地经济的支柱力量，像温州炒房团可谓天下闻名。但是同样不可否认，国内的房地产市场已经存在很多的泡沫成分，继续这样下去的话会对国内目前的经济产生巨大的冲击，日本房地产泡沫的例子足够我们警醒了。政府也已经意识到了这个问题的存在，从2010年开始逐步加大了调控的力度，时至今日已经初步发挥出了作用。那么究竟这种房地产宏观调控政策效果如何，还需要我们进行仔细分析。

一、房地产宏观调控政策回顾

回顾2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，在始于2010年的这一轮房地产调控中，中央政府不但紧盯市场变化还持续加码调控。“新国八条”的出台就定下了中央政府进行房地产调控的基调。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的第一季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。紧接着“限购令”呼之欲出。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房(包括二手房)

进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。

伴随着“国八条”、房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个。

二、当前房地产调控政策的双刃剑效应

政府之所以不断的进行房地产调控，一方面是源于国内经济过热的思考，日本的房地产泡沫所带来的危害一直是其他国家参考的素材，我国政府也逐渐意识到了这个问题的严重性，因此必须要给房地产市场降温；另一方面，过高的房价已经严重限制了国内居民的消费能力，老百姓对此怨声载道，也可以说这是民意使然，综合以上两方面的考虑，国务院出台了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，之后又实行了“二次调控”，对投资性购房进行了有效遏制，这些政策的出台确实赢得了很多掌声，但是也是一把双刃剑。

1.关于限贷

限贷的目的是通过提高首付甚至暂停贷款，降低房贷的杠杆效应，从而抑制投机行为。但是，限贷在抑制了投资需求同时也抑制

了自主需求。据世联调查数据显示，年收入在50万以上的人群中，超过七成人至少拥有一套房产，四成有两套及以上房产。这些人群在置业中超过25%选择高额首付或者一次性付款。然而，超七成的低首付置业人群，其正常的自住需求却因限贷政策而受到不同程度的抑制。

2.关于限购

随着限购政策在二三线城市的渐次铺开，解决了之前仅对一线城市局部性的限购，导致资本从限购城市流出却进入二三线城市而产生的“挤出效应“。然而，无比严厉的限购政策却难脱“排外”的嫌疑。因为限购在限制了当地购房的同时也限制了外来置业。限购令实际上抬高了外来者购房成本，甚至对于那些在户籍地仅有一套自住房的外来者，只有将户籍地的自住房转卖，才能获得在当地的置业资格。

3.关于限价

限价是限贷、限购政策的升级，是最直接的调控政策，人们曾对此寄以厚望。然而全国608个城市公布的房价控制目标，绝大部分是参考今年经济增长速度和居民人均可支配收入增幅的目标，房价上涨增幅限制在10%左右。限价的空间同时成为涨价的目标。如此大的上弹空间使得在某些地方限价目标成了涨价目标。

4.关于保障房

作为房地产宏观调控的配套措施，保障房的大量投建促进了社会的稳定与公平，同时消化了一部分刚性需求。短期目标明显，长

期还有很多事情要做。

三、短期调控效果与中长期的战略考虑

从当前调控效果看，最有效和最受民众欢迎的是保障房工程。但确保第一期保障房工程的完满和将短期调控过渡到中长期的战

略也应提上当前政府工作的议事日程。着眼于长远的促进金融市场的完善和成熟、推动创业基金的规范运作，从而有效吸收投资需求、解决流动性过剩问题也是不可缺少的政策配合。

中长期的战略，可持续的宏观调控框架不可能是一味地去市场化的，而有效的健康的策略将是“保障轨”与“市场轨”两轨并行。当然，这两轨并非如平行线孤立运行，否则可能重蹈某些国家的覆辙，制造出大量“贫民窟”及其衍生的社会问题。

要解决保障轨与市场轨的融合并行，首先要做到的就是政府对辖区的整体规划及引导落实。采用城市经营的方式，各种基础设施的配套，比如城市交通、城市管网、信息通信、商业网点、绿地景观的分布等进行全盘规划，然后，应用市场杠杆，引导高层商品住宅区及保障房、高端住宅区等的布局和资金流入。此外，合理规划工业地产，用人居市场环境吸引资金投入商业地产和商品住宅。即用政府的规划和公共设施建设的投入推动房地产各级市场的有序

的共同繁荣。

关于房地产的话题早已经不是什么新鲜的话题，但是确实一直在讨论的话题，因为房地产业的发展与国家经济的发展，与百姓的安居乐业，与社会的稳定都有很大的关系，所以从长远来看，国家