房地产区位理论

二、房地产区位

Publish By: njzy 2002-4-15 21:27:52

㈠区位理论与房地产区位

1.区位理论的形成及其发展

区位理论产生的历史背景

生产的集中，机器大工业的出现，社会分工与专业化的形成，社会生产力的发展，促使人们考虑生产力空间布局的问题，区位理论应运而生。

区位理论是研究生产力空间布局及其相互关系的学说。

* 区位的含义

狭义区位：

广义区位：

*区位理论的发展过程

1850年，德国农业经济学家屠能提出了农业区位理论；

19世纪，德国的罗雪尔、谢弗尔、龙德尔等人提出了工业区位思想；

1909年，德国经济学家韦伯完善了现代工业区位理论；

20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒提出了市场区位理论；

1940年，德国经济学家廖什建立以市场区域中心地决定的区位理论；

20世纪50年代，区位理论引进了动态因素，开始进入较成熟的阶段。

〔问题〕20世纪90年代以来，人类社会逐步进入信息经济和网络经济的新阶段，社会生产方式正在发生某种变化。试问：信息经济和网络经济的出现，对传统的区位理论有哪些影响？是否已动摇了区位理论的基础？

⒉农业区位论

屠能的论述

屠能所作的若干假设

屠能的基本分析（分析的侧重点）：运费因素

屠能提出的农业区位理论模型：

利润P = 农产品销售价格V - 农业成本E - 运输费用T

屠能的农业区位理论模型的特点（突出运费因素）

屠能农业区位图

屠能的单一因素的农业区位理论的局限性

⒊工业区位论

韦伯的工业区位理论的核心

选择工业区位，尽量降低生产成本，降低运输费用

〔注〕

韦伯的理论被称为“最低成本学派”

韦伯所作的若干假设

韦伯的基本分析（分析的要点：三因素）：

影响生产费用的三要素：

（1）运费：对工业区位起的作用

（2）工资：其影响可能引起运费定向的工业区位产生“第一次偏离”

（3）集聚：其影响可能导致运费和工资定向的工业区位产生“第二次偏离”

〔注〕运费因素对工业区位选择的影响

厂址的选择

决定运费的两个基本因素：A.运输距离；B.原料性质。

原料的分类：A．广布原料；B．限地原料。

原料指数（公式）及其结论

韦伯设计的区位三角形（图）

韦伯认为，厂址可以设在原料地与市场间的任意一点。

许多区位学者对韦伯的运输因素作了修正和补充。

〔注〕工资因素对工业区位选择的影响

韦伯认为，厂址的选择应比较运输成本和工资成本。

劳工系数（公式）

韦伯只研究了劳动因素中的“简单劳动”，忽视了复杂的技术因素。

如现代电子工业的运费因素对区位的影响甚微。

〔注〕集聚因素对工业区位选择的影响

韦伯认为，集聚经济利益产生的原因是：企业规模扩大带来的大生产的经济效益；工厂集中获得的分工协作的好处；集聚带来的外部经济利益的增长。

⒋城市区位论

一定区域内的城市和城市的职能、规模和空间布局的学说。

六边形城市空间布局模型

⒌市场区位论

“市场圈”的概念

（市场圈扩大→运费↑→价格↑→销售量↓）

区域集聚和点集聚

市场区、市场网、市场网系

⒍房地产区位分析

房地产业是与区位紧密联系的特殊产业

土地的区位不同，会产生不同的区位效益。

土地的用途不同，产生的区位效益也不同。

国家发展房地产业，力求使土地获得最佳用途，追求最优的社会效益、经济效益和生态效益。房地产企业追求最大的经济效益。

房地产投资者追求理想的投资回报。

消费者追求最佳的使用功能。

城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租

㈡城市土地区位形成的因素

1.自然条件和环境

2.交通和通讯

3.基础设施

4.人口和经济集聚

5.文化教育卫生科技状况

㈢房地产区位的选择

1.房地产宏观区位的选择〔布局指向〕

2.房地产中观区位的选择

商业区

工业区

居住区

3.房地产微观区位的选择

* 商用房地产微观区位选择的标准

⑴外部经济性

⑵临街深度

⑶人口流量

⑷交通和通讯

⑸增值潜力

* 居住房地产微观区位选择的标准

⑴周边环境

⑵交通和通讯

⑶社会文化环境

⑷购物便利

⑸增值潜力

㈣房地产区位决定论的悖论

决定房地产投资开发的第一因素是“市场周期”。跳出房地产位置的误区。