赣榆县青口小学周边地块改造项目

赣榆县青口小学周边地块改造项目

可行性报告

苏州正一工程项目管理有限公司

规划改造项目可行性报告目录

第一章概况

第二章项目背景

第三章项目实施内容

第四章公用工程

第五章环境保护与安全消防

第六章投资总额与效益分析

第七章总体评价

第一章概论

项目名称：赣榆县青口小学周边地块改造项目

建设单位：苏州正一工程项目管理有限公司

建设地点：赣榆县华中路以东、青口河以北、东关路以西、青口小学以南单位负责人：

项目负责人：

赣榆县青口小学周边地块改造项目是根据赣榆县城乡规划局制定的《赣榆县总体规划》将华中路以东、青口河以北、东关路以西、青口小学以南范围内占地近28937 平方米区域进行整体规划和改造的重点工程，全部工程由 20 幢高级别墅、10幢高档连体别墅及6幢豪华公寓，地下停车场6000平方米，屋顶花园3000多平方米，总投资约 2.3亿元人民币，前期拆迁安置拟投入资金约5800万元人民币。

赣榆县青口小学周边地块改造项目是根据县委、县政府全面加大老城改造力度，加快城市建设进度要和打造国际知名城市的总体思路。原地块工业与居住混杂、布局混乱、建筑结构不合理、设施相对陈旧，已远远不能适应现代城市发展的需求，也与整个赣榆县的发展不相符，阻碍了赣榆县城市化进程，并已严重影响赣榆县的总体城市景观。

赣榆县青口小学周边地块改造区域逐步将原工业用房、居住用房拆除，改造成现代化、人性化、规模化的高级住宅小区。

该项目将于2007年12月份启动拆迁工作，准备08年12月份正式开工，到2009年12月左右竣工并交付使用。

第二章项目背景

一、项目实施的可能性

根据分析，赣榆县青口小学周边地块改造项目优势十分明显：

１、赣榆县青口小学周边地块与青口河仅一路之遥，青口镇中心小学和中心幼儿园分布其中，地理位置十分优越。从交通组织上看，西临城市主干道—华中路，东临城市主干道—东关路，机动车出行十分便捷，而向南数百米，即是赣榆县的生命之河——青口河，徒步也仅需几分钟的路程，对人们的日常出行、休闲、购

物娱乐均十分方便。同时，从居住环境看，本地块环绕在绿树与碧水之间，是人们亲近自然，回归自然的理想之地。

2、就原地块而言，目前尚有服装厂、物价局、居委会以及部分建于七、八十年代的居民住宅等陈旧建筑设施。同时，现有地块中道路狭窄，车流、人流混杂，交通组织极为混乱，结构布局极不合理、采光间距和环境卫生亦不能满足建筑规范和人们的生活需求。通过改造，不但能改变现有的陈旧面貌，还能提升人们的生活质量更是一个城市中体现“以人为本”的最好注解。

3、赣榆县青口小学周边地块改造项目实施后，可以通过分段实施的原则，通过前期的策划、宣传，在第一期工程中做出赣榆县人最心动、最向往的居住小区，并通过提前预订、预售的方式回笼资金，同时通过总结炒作、中间商包售的营销策略，使销售价格稳步攀升，最终达到销售和资金回笼双丰收。

第三章项目实施内容

一、建设规模：

建成后的住宅小区规模为：

Ａ、总建筑面积约20000平方米

Ｂ、沿前宫路建临街商业建筑20幢（3~4层）

Ｃ、高级公寓12幢（6+1层）

D、地下为停车场约6000平方米，可停110辆机动车，500多辆非机动车，地面停车场约1000平方米，可停30辆机动车。

E、中心花园、沿河绿化约5000平方米，屋顶花园约3000平方米。

二、建设原则

１、一次规划，分步实施

待土地拍卖成功后即实施拆迁，接下来将在12月份开工建设。

2、建设进度

第四章公用工程

一、供电

赣榆县青口小学周边地块改造项目工程，需由县供电部门改造线路，并建成2台500KVA变电设施。

二、通讯

确保所有住户及物业管理均配有通讯联络及进行电子商务的端口和高速通道。（应和电信或网通等通讯运营商谈判，使其无偿接入，有偿使用）

三、供水

生活及消防用水接入水厂支线管道须根据工程设计方案建设管线。

四、道路

住宅小区道路均设计为黑色路面，确保小区无尘、洁净的环境。

五、绿化

住宅小区内重视绿化工程，小区及单体住宅内均有高档常绿乔木和灌木绿化，沿河周边设绿化带，并配有中心休闲广场市场及屋顶绿化。

第五章环境保护与安全消防

一、环境保护

本项目“三废”污染主要是生活污水，所有生活污水均采用DSTE地埋式污水处理设备，处理后再排入市政下水管道；来源于铺面和办公室的废纸及各类生活垃圾，分类倒入专用的垃圾箱，并落实环卫部门定期处理。

二、消防

水源及消防系统：

利用市政自来水DN300干管，小区内按规定要求设置相应的消火栓。

第六章投资总额和效益分析

一、投资总额：23500万元，土地及前期拆迁费以及其它费用约投入了约17500万元。

二、资金来源：

苏州正一工程项目管理有限公司专项建设经费15000万元

向银行贷款5000万元

预收定金及预售款3500万元

三、效益分析

1、年项目收入（按全部竣工后计算）

A、高级公寓住宅销售收入：

2200元／平方米＊100平方米＊20幢=12000万元；

B、高档商业销售收入:

1.6万元／平方米＊160平方米＊40幢＝10240万元。

C、停车库收入：汽车位按5万元/只＊110只=550万元，摩托车、三轮车位按0.3万元/只＊500只=150万元，地面停车位按3万元/只＊30只=90万元

总计收入：30452.96万元

总利润：30452.96-23500＊10%=4602.96万元

四、还贷计划

第七章总体评价

一、赣榆县青口小学周边地块改造项目工程建成后，占地43亩，住宅小区总面积约20000平方米，该区域同周边青口河、休闲广场等环境交相辉映，为广大