企业战略分析报告-保利地产

目录

一，公司介绍

1，公司背景介绍

2，公司愿景/Vision

3，公司目标

二，宏观环境分析

三，产业环境分析

四，竞争对手分析

五，公司内部分析

1，公司业务构成

2，财务状况分析

3，价值链分析

4，公司资源与核心动力/竞争优势分析

5，关键厉害相关者分析

六，企业SWOT总结及分析

七，针对保利地产的战略建议

二，宏观环境分析

北京宏观经济形势

2011年，主权债务危机持续困扰发达经济体，全球性通胀由新兴经济体向发达经济体蔓延，全球经济下行风险不断增加。国内货币政策持续稳健，经济增长下行压力和物价上涨压力并存。我市坚决贯彻落实国家宏观调控政策，积极寻求经济发展方式转变。2011年，我市经济增长稳中放缓，经济结构趋于优化，增长质量稳步提升，价格总水平高位回落，调控效果逐步显现。2012年，宏观经济环境不容乐观，调控政策不会放松，我市经济增长压力依然不减。综合判断，我市经济将继续中速调整，全年完成8%的预期增长目标应该能够实现。

一、2011年回顾：经济下行和价格高位运行压力共存，我市经济运行稳中放缓

（一）消费增长稳中趋缓，消费热点冷暖不一

2011年1-11月，全市实现社会消费品零售额6222.9亿元，同比增长10.9%，增速比前三季度回落0.6个百分点（图1）。其中，11月份实现社会消费品零售额614亿元，比2010年同月增长8.2%，增速比上月回落0.4个百分点。从月度累计来看，如果不考虑9月份中秋节节日消费因素影响，我市消费增长总体呈现稳中趋缓的态势，特别是四季度以来消费增速回落较为明显。

从消费热点来看，各类消费冷暖不一。

批发业增长平稳。1-11月，我市批发业实现商品销售总额33630.7亿元，比上年同期增长17.5%。其中，金属材料类、汽车类、石油及制品类3类商品合计实现销售额16938亿元，占限额以上批发企业销售额的50.7%，同比增长25.5%。

金银珠宝消费快速增长。受通货膨胀的影响，今年以来我市金银珠宝消费快速增长，1-11月，金银珠宝类实现零售额291亿元，同比增长55.8%，拉动零售额增长2.4个百分点。

但11月份受国际市场金价下调影响，金银珠宝类实现零售额18.4亿元，环比下降12.1%，同比下降8.5%，为今年来首次负增长。

网上商店增长迅猛。1-11月，限额以上零售企业统计的18种零售业态中，网上商店实现零售额223.1亿元，同比增长1倍，居各类业态之首。

汽车销量大幅下降。受汽车限购政策的影响，今年以来我市机动车销售大幅下滑，11月份，全市机动车销售9.8万辆，比2010年同月减少5.3万辆，同比下降34.9%。2011年截止到12月中旬，我市汽车销量还不足40万辆，与2010年全年销售机动车92万辆相比，同比大幅下滑超过50%。

（二）投资增长稳中有降，投资结构趋于优化

2011年1－11月，我市完成全社会固定资产投资5367.3亿元，同比增长14.2%。其中，完成房地产开发投资2840.1亿元，同比增长12.7%。完成基础设施投资1196.3亿元，同比增长6.6%。

投资增速稳中有降。2011年，我市累计固定资产投资增速整体呈现稳中有降的趋势（图2），前4个月累计投资增速稳定在20%以上。之后受房地产调控政策的影响，房地产投资增速下降（商品房投资同比下降）影响全社会固定资产投资增速出现下降。特别是四季度，在政策性住房投资的爆发式增长高峰过后，累计投资增速下滑趋势明显。

投资结构趋于优化。工业投资快速增长，1－11月完成工业投资660.8亿元，同比增长54%，所占比重由2010年同期的9.1%提高到12.3%，提高3.2个百分点；房地产投资占比略有下降，1－11月房地产开发投资占全社会投资比重为52.9%,比2010年同期下降0.7个百分点。

投资重心逐步向郊区县转移。受中心城区功能疏解和产业转移的影响，城六区投资所占比重有所下降，投资重心逐步向郊区县转移。城市发展新区承接投资转移态势明显，1-11月完成投资2239.4亿元，同比增长18%。生态涵养区投资潜力加快释放，完成投资517.4

亿元，同比增长25.5%。郊区县固定资产投资占总投资的比重达到51.4%，超过中心城区2.8个百分点。

（三）工业增速持续放缓，重点行业有升有降

2011年1-11月，全市规模以上工业增加值按可比价计算，同比增长7.1%，工业增速持续放缓（图3），较年初高点下降近2个百分点。

轻、重工业增速差距继续扩大。1-11月，规模以上轻工业增加值比上年同期增长15.3%，增幅比三季度提高0.5个百分点；重工业增长5%，增幅回落0.1个百分点。轻工业增速快于重工业10.3个百分点，差距比三季度扩大0.8个百分点，较上半年扩大2.5个百分点，工业结构进一步优化。

重点行业有升有降。1-11月，医药制造业增长28.9%，呈高速增长态势；交通运输设备、通用设备和专用设备制造业同比分别增长14.2%、15.9%和9.4%，表现平稳；电子行业由降转升，通信设备计算机及其他电子设备制造业增加值比上年同期增长0.2%，结束了1季度以来增速下降的局面；受首钢搬迁的影响，黑色金属冶炼及压延加工业比上年同期大幅下降74.4%。

利润增速持续回落。1-11月，规模以上工业企业实现利润931.5亿元，同比增长4.8%，增幅比三季度回落3.9个百分点。其中11月份，规模以上工业实现利润94.9亿元，下降11%，降幅比10月份扩大4.2个百分点，当月利润速度自7月份已连续5个月下降。11个全市重点工业行业中，除交通运输设备制造业、专用设备制造业和非金属矿物制品业以外，各行业利润增速均回落。

（四）财政收入快速增长

2011年1-11月，全市完成地方一般预算财政收入2802.8亿元，同比增长26.6%。从主要税种看，增值税、营业税分别增长16.3%和22.6%，企业所得税和个人所得税分别增长32%和28.1%。

（五）价格总水平持续高位运行

受金融危机后流动性过度宽松以及劳动力、资源产品价格上涨等因素共同影响，2010年下半年以来，国内及我市CPI、PPI快速上涨，我市CPI和PPI在2011年8月份分别上升到106.6和103.77（图4），同时达到阶段性高点。价格总水平持续高位运行，给群众生活和工业生产带来了较大的压力。

为此，央行从2010年底开始实施稳健货币政策，中央和我市采取一系列措施来稳定和调控价格。经过近1年的努力，政策效应开始显现。随着食品价格回落、翘尾因素消退及全球经济减速的影响，CPI和PPI指数在8月份双双见顶之后开始快速回落（图4），通货膨胀压力有所缓解。

二、2012年展望：宏观因素影响负面，经济继续中速调整，经济运行可能前低后高

（一）全球经济面临下行风险

全球经济面临下行风险，欧元区陷入衰退已成定局，美国经济将继续走软，新兴经济体增速将会放缓。

因欧债危机和美国在其预算问题上陷入僵局所导致的持续不确定性，2012年发达经济体将持续面临以下风险：债务危机深重、金融系统脆弱、高失业率和紧缩政策导致需求疲弱。随着欧洲主权债务危机继续恶化，欧元区危机或将于2012年升级，欧元区2012年上半年可能会出现“二次探底”陷入衰退，美国经济将继续走软。

新兴经济体也无法独善其身。一方面发展中国家为应对通货膨胀和信贷增长过快而采取宏观经济调控措施，导致经济增速放缓；另一方面，发达经济体经济陷入泥潭，新兴经济体也无法独善其身，必将受其拖累而导致增速下滑。

联合国2011年12月1日发布《2012年世界经济形势与展望》，预计2012年世界经济增速将从今年的2.8%下滑至2.6%，远低于半年前3.6%的预测值。此外，经合组织、摩根士

丹利、高盛集团、花旗集团等国际经济组织或知名金融机构也普遍下调了2012年全球经济增长预期。

（二）中国经济将惯性回落

2012年中国经济将出现惯性回落态势，GDP增速或在一、二季度触底后温和回升，经济增长将由高速成长期向中速成长期转换。

2012年将是经济形势非常严峻和复杂的一年，外部环境进一步恶化，经济增长放缓压力持续加大，经济增长的不确定性增多，外需回落。经济增长面临诸多风险，如经济下行压力和物价上涨压力并存的风险；部分企业生产经营风险；中国工业经济仍以重工业为支柱，节能减排面临挑战的风险；影子银行、地方债、民间借贷蕴含的金融风险等。面对复杂多变的国际政治经济环境和国内经济运行新情况新变化，中央经济工作会议提出了稳中求进的工作总基调。

2012年，国内经济运行有几个因素不容忽视。一是价格总水平仍将高位运行。虽然近期价格涨幅有所回落，但物价总水平仍处高位，加上国内劳动力、资源等价格上涨形成的成本推动因素，以及欧美国家新一轮货币量化宽松政策的不确定性，未来价格走势不容乐观。二是2012年二季度房地产投资可能出现大幅下滑。资金来源是房地产投资的先行指标，一般来说其领先房地产投资约一个季度。当前，在银行贷款收紧、资本市场直接融资渠道不畅以及房地产信托监管趋严的情况下，资金来源在很大程度上取决于销售回款。若商品房销量继续下滑、银行信贷继续收缩，且持续到2012年二季度，则房地产开发投资很可能出现较大幅度下滑。三是出口形势比较严峻。今后较长一段时间，出口增速回落的态势可能更加明显。欧盟发达国家整体需求萎缩，需求疲软逐渐向新兴市场国家蔓延，加上贸易保护主义抬头，国内劳动力成本上升和人民币升值等各种综合成本上涨的压力，2012年外需形势将比较严峻，出口形势不容乐观。

（三）我市经济继续中速调整

2012年我市经济继续中速调整，如果全球经济环境不发生大的变化，经济增长将呈现前低后高的态势，8%的预期增长目标应该能够实现。

之所以有这样的判断，是因为与2011年相比，2012年在政策层面和运行层面有一些向好的因素存在。一是政策方面会有适当微调。中央经济工作会议提出继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在首位，货币政策会根据经济运行情况适时适度进行微调，存在多次降低存准率的可能，实体经济将是货币政策微调的受益者；二是相关调控政策对经济增长的负面影响降低。2011年，汽车限购对我市消费、首钢搬迁对工业增长都产生了较大的负面影响，考虑到基数效应，2012年其对GDP增速的影响不复存在。三是金融危机后扩内需、保增长的重点项目将会逐步发挥效果，能够逐步释放一些新的增长点。

同时，我们也需要冷静分析，关注一些可能影响我市经济增长的不利因素。一是部分商品消费增速将会放缓。家电以旧换新政策2011年底到期，2012年家电消费的增速将会放缓。通胀阶段性见顶，国际金价高位回调，金银珠宝类的消费增长势必放缓。二是房地产市场不景气将直接影响消费和投资。中央坚持房地产调控政策不动摇，明年房地产的投资和销售还将继续放缓，关联的60多个行业也将会受到牵连。三是政府债务累积的风险。今明两年是我市政府还债的高峰期，由于房地产市场不景气拖累土地交易市场整体不景气，预计2012年政府土地出让收入将会大幅下降，财政收入会受到较大影响，并直接影响政府的偿债能力及政府投资的资金来源，债务隐忧值得关注。

三、相关建议与对策措施

2012年，宏观经济形势比较严峻和复杂，我市要按照中央经济工作会议稳中有进的总体部署，从消费、投资、产业发展和改善民生四大环节着手，及早采取措施，积极应对，确保经济发展和民生改善目标顺利实现。

（一）着力扩大消费需求，培育经济内生增长动力

一是稳步提高居民收入水平。改革完善收入分配政策，提高中等收入者比重，确保居民收入增速不低于经济增长速度。通过增加居民的可支配收入，提高其个人和家庭消费能力。二是全面改善消费环境。从消费需求发展的角度来逐步完善城市设施建设，合理进行商圈布局；改善消费软环境，使其更加人性化和更具亲和力。三是积极培育新的消费热点，积极支持和促进网络消费等新型服务业态发展；努力扩大文化消费、健康消费和休闲消费；培育和发展高端消费。四是完善和创新消费政策。进一步完善消费信贷政策，鼓励和支持金融机构创新消费金融业务和信贷产品，面向普通市民提供更多、更便捷的消费信贷服务；积极争取奢侈品消费税收优惠政策，吸引高收入群体来京消费，打造面向世界的购物之都。五是全面加强城乡市场流通体系建设，提高流通效率，逐步降低物流成本。

（二）着力优化投资结构，提高产业投资比重

一是继续实施房地产调控政策，稳定市场预期，加快保障房建设步伐，促进房地产市场稳定发展。二是积极提高产业投资比重。完善土地、财税等相关政策，通过政策引导和支持，吸引社会资本进入新能源、新材料、节能环保、新医药等战略性新兴产业，促进产业投资稳中有升。三是继续优化投资结构。抓住房地产调控的契机，稳步降低我市房地产投资比重。稳定基础设施建设投资，保证规划重点项目的建设完成。吸引社会资本加速进入文化创意、旅游、生产性服务业等领域，逐步提高服务业的投资比重。鼓励和引导民间资本参与教育、养老、医疗、健康等社会服务领域建设。四是调整投资重心。继续推动城南行动计划的落实，加大对城市薄弱地区的投入，推动城南地区一批重大交通、能源、民生基础设施项目的开工、竣工。政府要加大对新城、重点镇、城乡结合部和生态涵养区的投资倾斜，促进中心城区与远郊区县投资的均衡、协调发展。

（三）着力培育发展重点产业，促进产业优化和升级

一是重点支持文化创意产业发展。优化文化创意产业发展环境，积极培育本地区文化企业集团和上市公司，推进文化创意产业升级。积极争取金融支持，加快推进中国北京动漫游戏城、国家音乐创意产业园等重点园区建设，实现文化创意产业集聚区发展，有力促进北京国际文化中心城市建设。二是全面培育旅游产业。整合旅游资源和旅游要素，通过重大项目建设和布局，优化旅游功能空间，提升首都旅游综合服务功能，把旅游业培育成为北京的支柱性产业。三是拓宽服务业发展领域。积极申请成为增值税改革试点城市，促进以信息服务业、金融服务业为主的生产性服务业快速发展，规范、引导和支持文化、健康、医疗、教育等社会服务业的发展。四是以创新驱动促进战略性新兴产业发展。支持创新主体，推动科技成果的研发和产业化、加强科技金融体系建设，吸纳社会资本投向新能源、节能环保、新材料、新医药、生物育种、新一代信息技术、航空航天、高端装备制造等战略性新兴产业。五是从税收、信贷多个环节支持小微企业发展，增强实体经济活力。

（四）着力改善民生，提高居民幸福指数

一是着力促进居民增收。改革完善收入分配政策，加快落实促进居民收入增长机制，保证居民收入增速与经济增速同步。二是多渠道开发就业岗位，加强就业扶助，支持劳动密集型产业和小型微型企业发展。三是要增加教育投入，提高教育质量。支持优质教育资源向远郊区县转移，重视学前教育工作，促进教育均衡发展。四是要完善社会保障体系，加大财政投入力度，扩大养老、医疗等社会保障覆盖范围，提高统筹层次和保障水平，解除居民养老、医疗等方面的后顾之忧。五是要继续做好医药卫生体制改革工作，逐步解决群众“看病贵、看病难”的问题。六是落实好各项保障措施和救助机制，逐步解决城镇低收入群众的实际困难。七是要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，解决困难群体的住房难问题。

三，产业环境分析

近几年房地产政策层出不穷，使普通购房者深深地陷入了迷茫，尤其是房价在政府进行房地产宏观调控的情况下依然是一路飞涨，更加使购房者不知道何去何从，但其实政府进行宏观调控的根本原因是与宏观经济形势决定的。

首先政府要保证国家经济的稳定发展，最直观的统计数字是GDP（国内生产总值），进入21世纪以后我国GDP发展情况如下：

而在近十年中有三次针对房地产的宏观调控，分别在2005年、2007年与2010年，我们对比当时的GDP增长情况可以看到，2005年增长10.4%，2007年增长11.9%，而2010年出台宏观调控政策时是4月份，当时前3个月的增长是11.9%，都是GDP增速相对较快的年份，而2008年由于受美国次贷危机引起的国际金融危机的影响，GDP增速放缓的情况下，政府出台了一系列救市政策，说明房地产调控是与宏观经济形势是密不可分的，每当宏观经济形势发展势头良好的时候就会出台相关针对房地产的调控政策，而每当宏观经济遇到困难的时候，就会出台相关的扶持政策，但为什么会是这种情况呢？

因为房地产业是我国国民经济的支柱产业，1998年7月3日，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，这些标志着房地产新的改革阶段的开始，从此住房制度有了彻底改变，1998年也因此而成为我国住房制度改革中最为关键的一年。十多年来，我国房地产行业稳定快速发展，在国民经济中的比重逐渐提高，同时在促进经济增长、产业结构调整和吸收就业等方面都发挥了积极作用，已经成为我国国民经济的重要支柱产业。

房地产业在国民经济总量中的比重不断提高，房地产行业对经济增长的贡献不断加强。从1998年到2007年房地产行业增加值（按当年价格计算）从3454.5亿上升为11854.3亿元，年均增长14.7%，高于国民生产总值及第三产业的增速，在国民经济总量中的份额逐渐上升。在快速发展的过程中，房地产投资大规模增加，对经济增长做出了较大贡献，其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。

1998-2007年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到11.56%，年均9.15%；房地产开发投资关联产业众多，我国房地产开发投资对关联产业的带动效应约为2倍，从1998年到2007年房地产开发投资对GDP增长的间接贡献率由8.71%上升到15.93%，年均12.61%；房地产开发投资对GDP增长的总贡献率由1998年的15.03%上升为2007年的27.49%，平均达到21.76%。尤其是当国际金融环境不理想的情况下需要靠拉动内需保增长的时候，如2008年、2009年，就更加凸显出房地产业的重要性，以2009年为例，当年的的房屋销售额7万亿，而消费品零售总额才12.5万亿，像汽车、旅游等行业只有1万亿左右。

所以也就是为什么宏观经济发展势头良好的情况下要进行房地产宏观调控，宏观经济遇到困难的时候，就会出台相应的扶持政策。从这一点我们不难看出，今年GDP的任务是保八，基本上应该没有什么问题了，所以对房地产业的政策不会松动，而明年的经济发展将可能会遇到一定的困难，所以我们一定要关注今年年底明年底初的宏观经济走势，以确定房地产调控的松动时间。

2011年，商业地产逆势上涨，证明一些大型品牌开发企业，提前布局，转战商业地产的预见是准确的。如龙湖地产在市场拐点到来之际,长楹天街商业项目逆市飘红。同年底,龙湖地产首个大客户俱乐部在国贸三期——这一北京租金最昂贵的写字楼揭幕，这一动作预示着龙湖营销以客户导向的新模式正在寻求更深层的发酵。

据某位资深业内人士介绍，今年11月前，北京商业地产市场异常火爆，基本一套商业背后，有20组意向客户。与住宅市场大相径庭。国际著名商业地产顾问机构世邦魏理仕统计，2011年上半年北京甲级写字楼的变动数据显示，第二季度租金环比增长12.6%，达到人民币241元/平方米/月。而CBD及其周边吸纳量最高，租金环比上涨16.2%，达到人民币286.5元/平方米/月。除北京外，一些二三线城市商业地产价格更出现快速上涨，如西安万达广场商铺价格甚至涨至15万元/平米。已逼近北京核心区域商铺价格。

调查数据显示，2011年北京商业整体供应稀缺，尤其是市区商业供应稀少。从2007年之后，受住宅市场暴涨影响，北京40个商业立项的项目中，有30个都转为住宅项目。造成

近三年只有不到10个商业地产项目入市。且绝大多数，不可散售。

与重点二线城市相比，北京市的商住比仍然较低，具备很大的提升潜力。如济南万达广场的商住比为2.22%，西安紫薇上层的商住比为1.93%，而北京屯三里的商住比仅为1.41%。在住宅市场价格趋于稳定的背景下，商铺的投资优点日趋明显，商铺价格会持续走高。

高和投资董事长苏鑫表示，目前整个商业地产特点主要是供应量少，涨价快，尤其写字楼涨幅很快。国贸地区跟2008年比涨幅是100%。2015年底之前，北京的写字楼供应量非常少。纵观一线城市，北京未来的写字楼前景会非常好。

中国指数研究院黄瑜院长表示，根据国家统计局的宏观数据，2011年1-11月商业及办公楼销售面积和均价都在10%以上增长。办公楼销售额整体增长20%。商业用房销售额增长30%。从数据中可以看出大家还是非常看好商业地产市场。未来一年，商业地产量价齐增，无论企业还是个人投资，还是一个很好的机会。

2011年，北京仅有金澳国际、高和萃、龙湖长楹天街、望京SOHO等少数几个商业地产项目入市。而2012年，预计入市的新商业地产项目则更少。但大量民间资本开始涌向商业地产，造成供需矛盾加剧。而近日，北京便再次出现多个亿元买家，专门抄底不限购商业地产项目，大多来自山西、鄂尔多斯和榆林。其中望京SOHO出现超过7亿元陕北客户的团购，高和萃则出现2.7亿元买家，以及长楹天街的年底热销等都引起市场关注。

业内人士就预计，随货币政策的微调，在住宅市场遭遇限购的情况下，会有更多的民间资本开始转向商业地产。

眼下，调控政策对房地产市场的影响，已经从下游销售逐渐深入到上游的土地市场，底价和流拍已经成为近来土地市场的惯例。进入2012年，一个新的现象被业界所关注：开发商对于商业用地和商业项目表现出异乎寻常的热情。截至1月31日，当月成都土地市场已

经和将要出让的商业用地地块多达12宗，这一体量刷新了近5年来同期最高推量记录。其他10宗挂牌土地均为商住混合用地，且商业用地面积均大于住宅用地面积。商业地产或许已经成为开发商新一轮追逐的主战场。

底价成交激活中小房企

从成都市2011年地块成交的价格来看，开发商拿地的态度比2010年谨慎得多，特别是下半年的土地几乎都是以低价成交，买地的和卖地的都已经习惯了“底价”，流拍也不能再引起一丝惋惜。

有便宜的地，买不买？这是个问题。遍地的流拍和底价成交，对许多开发商来说不是诱惑，而是陷阱。并非每个企业都能复制保利在2008-2009年的逆势拿地，由此才有2010年、2011年连续稳定楼市冠军的神奇案例。一些龙头企业出于公司可持续发展的考虑仍然拿了少量地块，但和前几年的土地储备速度、规模相比可谓九牛一毛。

恒大集团董事局主席许家印就曾在年前公开表态，“市场比前一段时间形势更加严峻。在对待土地购买这一问题上，恒大方面将持更为谨慎的态度。未来几个月，恒大不会购买新的土地，但以前跟踪一两年的项目还会购买。”与恒大的思路类似，更多有持续发展意图的开发商，往往更愿意进行项目收购而非简单的土地购买。佳兆业成都公司相关负责人就表示：“公司在2012年依然会有土地储备的计划，之前也有过一些调研。但是，也不排除直接以项目收购的方式获得土地。”

大型企业的撤退和观望，给中小企业留出了一些空间。成都不少本土中小企业冲着底价或是接近底价拿地而来。例如，树明房产拿下龙泉的114亩地，几乎全额付款；汇厦房产则以4200元/平方米的楼面地价的底价在2011年的土地收官之战中，拿下城东潜力片区的土地，而之前，某企业在其附近拿地楼面地价为7300元/平方米。树明房产董事长王树明认为，只要账上有钱，现在中小房企进行土地储备肯定是时候。只要是在风险可控范围之内，就算不是最低点也应该出手。否则再等到土地市场群狼逐鹿的时候，又会被排挤到边缘了。

商业用地受关注

步入新年后的第一个月成都商业用地推量创下了近年来之最。来自调研机构的数据显示，2010年1月成都商业用地供应3宗，净用地面积35218.82平方米；2011年1月成都商业用地供应9宗，净用地面积552704.88平方米；待到2012年1月商业用地出现井喷，整月成

都商业用地供应12宗，净用地面积719894.16平方米，楼面地价也从2010年的623.63元/平方米涨高至1126.18元/平方米。

为何在土地和楼市都极度低迷的情况下，成都土地市场却出现了狂推商业用地的一幕？“第一，住宅市场限购将部分实力买家和投资者踢出了局，不少买家将眼光放到了商业地产上。开发商在调控政策重压之下，选择商业地产避风也成为了众多房企躲避楼市调控政策的逃生之术；第二，商业地产租金能够在未来提供稳定的现金流，让处于股市低迷期的社会游资涌入了不限购的商业地产；第三，大都市的城市化进程需要商业地产持续给力，商业用地供应和城市规划有必然联系。”业内人士分析。

市场需求决定供应变化

据有关统计数据显示，2011年成都的商业地产中，仅城市综合体项目就超过80个，2012年整年预计将新增270万平方米供应量，且新增供应量大部分集中。“市场需求决定着供应变化，住宅地没人要，商业地被瓜分，今年1月出现的商业用地集体亮相的现象相当正常。”一位不愿透露姓名的开发商如是说。2011年成都商业地产迎来了一个发展期，高溢价比比皆是，“既然2011年成都商业百花齐放，那2012年趁热打铁也是一种理所当然。”

在“限购令”出台之前，商业地产并不被开发商们看好与钟情，由于其投资大、回报期长、操作难度大直接考验开发商的实力与经验，不少开发商将商业地产作为“禁地”从不跨入。当下，因为住宅产品线受到影响，商业用地才有了水涨船高的局面。“不管地块好还是不好，只要是商业用地先拍下再说。”这是一位参加土地拍卖会的开发商的原话。

也有人对土地市场的“商业风暴”保持一定的谨慎，认为属于个别情况，不足以作为市场趋势来总结。“商业用地只是去年12月的放量的延续，在整体大势低迷的情况下，动辄抛出"井喷"论调并不能取得行业共识。”万隆行分析师肖邦这样认为。用商业地产项目产生的利润来弥补住宅市场的盈利压力，在未来两年内还是会出现一定的运作难度，考验着开发商在产品、营销、运营、服务等全面的商业体把控能力。一拥而上带来的鱼龙混杂会为商业地产的发展埋下隐患，从近两年住宅地产的走势不难看出商业地产不会永远“波澜不惊”。【来源：四川日报】

眼下，调控政策对房地产市场的影响，已经从下游销售逐渐深入到上游的土地市场，底价和流拍已经成为近来土地市场的惯例。进入2012年，一个新的现象被业界所关注：开发商对于商业用地和商业项目表现出异乎寻常的热情。截至1月31日，当月成都土地市场已

经和将要出让的商业用地地块多达12宗，这一体量刷新了近5年来同期最高推量记录。其他10宗挂牌土地均为商住混合用地，且商业用地面积均大于住宅用地面积。商业地产或许已经成为开发商新一轮追逐的主战场。

底价成交激活中小房企

从成都市2011年地块成交的价格来看，开发商拿地的态度比2010年谨慎得多，特别是下半年的土地几乎都是以低价成交，买地的和卖地的都已经习惯了“底价”，流拍也不能再引起一丝惋惜。

有便宜的地，买不买？这是个问题。遍地的流拍和底价成交，对许多开发商来说不是诱惑，而是陷阱。并非每个企业都能复制保利在2008-2009年的逆势拿地，由此才有2010年、2011年连续稳定楼市冠军的神奇案例。一些龙头企业出于公司可持续发展的考虑仍然拿了少量地块，但和前几年的土地储备速度、规模相比可谓九牛一毛。

恒大集团董事局主席许家印就曾在年前公开表态，“市场比前一段时间形势更加严峻。在对待土地购买这一问题上，恒大方面将持更为谨慎的态度。未来几个月，恒大不会购买新的土地，但以前跟踪一两年的项目还会购买。”与恒大的思路类似，更多有持续发展意图的开发商，往往更愿意进行项目收购而非简单的土地购买。佳兆业成都公司相关负责人就表示：“公司在2012年依然会有土地储备的计划，之前也有过一些调研。但是，也不排除直接以项目收购的方式获得土地。”

大型企业的撤退和观望，给中小企业留出了一些空间。成都不少本土中小企业冲着底价或是接近底价拿地而来。例如，树明房产拿下龙泉的114亩地，几乎全额付款；汇厦房产则以4200元/平方米的楼面地价的底价在2011年的土地收官之战中，拿下城东潜力片区的土地，而之前，某企业在其附近拿地楼面地价为7300元/平方米。树明房产董事长王树明认为，只要账上有钱，现在中小房企进行土地储备肯定是时候。只要是在风险可控范围之内，就算不是最低点也应该出手。否则再等到土地市场群狼逐鹿的时候，又会被排挤到边缘了。

商业用地受关注

步入新年后的第一个月成都商业用地推量创下了近年来之最。来自调研机构的数据显示，2010年1月成都商业用地供应3宗，净用地面积35218.82平方米；2011年1月成都商业用地供应9宗，净用地面积552704.88平方米；待到2012年1月商业用地出现井喷，整月成

都商业用地供应12宗，净用地面积719894.16平方米，楼面地价也从2010年的623.63元/平方米涨高至1126.18元/平方米。

为何在土地和楼市都极度低迷的情况下，成都土地市场却出现了狂推商业用地的一幕？“第一，住宅市场限购将部分实力买家和投资者踢出了局，不少买家将眼光放到了商业地产上。开发商在调控政策重压之下，选择商业地产避风也成为了众多房企躲避楼市调控政策的逃生之术；第二，商业地产租金能够在未来提供稳定的现金流，让处于股市低迷期的社会游资涌入了不限购的商业地产；第三，大都市的城市化进程需要商业地产持续给力，商业用地供应和城市规划有必然联系。”业内人士分析。

市场需求决定供应变化

据有关统计数据显示，2011年成都的商业地产中，仅城市综合体项目就超过80个，2012年整年预计将新增270万平方米供应量，且新增供应量大部分集中。“市场需求决定着供应变化，住宅地没人要，商业地被瓜分，今年1月出现的商业用地集体亮相的现象相当正常。”一位不愿透露姓名的开发商如是说。2011年成都商业地产迎来了一个发展期，高溢价比比皆是，“既然2011年成都商业百花齐放，那2012年趁热打铁也是一种理所当然。”

在“限购令”出台之前，商业地产并不被开发商们看好与钟情，由于其投资大、回报期长、操作难度大直接考验开发商的实力与经验，不少开发商将商业地产作为“禁地”从不跨入。当下，因为住宅产品线受到影响，商业用地才有了水涨船高的局面。“不管地块好还是不好，只要是商业用地先拍下再说。”这是一位参加土地拍卖会的开发商的原话。

也有人对土地市场的“商业风暴”保持一定的谨慎，认为属于个别情况，不足以作为市场趋势来总结。“商业用地只是去年12月的放量的延续，在整体大势低迷的情况下，动辄抛出"井喷"论调并不能取得行业共识。”万隆行分析师肖邦这样认为。用商业地产项目产生的利润来弥补住宅市场的盈利压力，在未来两年内还是会出现一定的运作难度，考验着开发商在产品、营销、运营、服务等全面的商业体把控能力。一拥而上带来的鱼龙混杂会为商业地产的发展埋下隐患，从近两年住宅地产的走势不难看出商业地产不会永远“波澜不惊”。