淮安白鹭湖商业街前期定位报告上
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淮安白鹭湖商业街 前期定位报告
一、前言
CONTENT
二、淮安市场研究
目
三、淮安商业环境研究及分析
录
四、国外优秀商业街案例研究
五、项目定位及概念策划
六、概念设计
七、附件
前言
商业地产市场从短缺价值—竞争价值—到整合价值的变化之迅速，是人们 始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面 大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们 无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄 金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告 诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是非常重要的 位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈 的市场争夺战中立于不败之地。
全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮 安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。
第一章 淮安市场研究
三、淮安年度经济概况 ：
2009年淮安市主要经济指标（单位：亿元） 累计 同比增长（%） 全部财政收入 213.55 25.2 ↑ 一般预算收入96.45 35.2↑ 财政支出 180.10 32.3 ↑ 房地产开发投资 182.15 31.6↑ 商品房屋销售额 154.81 119.7 ↑ 社会消费品零售总额 399.89 19.1 ↑ 金融机构存款余额（人民币） 933.31 34.4 ↑ 储蓄存款 486.86 21.0 ↑ 金融机构贷款余额（人民币） 658.46 45.8 ↑ 城镇居民人均可支配收入（元） 15646 11.7 ↑ 城镇居民人均消费性支出（元） 10642 17.5 ↑ 市区居民消费价格总指数（%） 99.1 5.7↓ 市区商品零售价格总指数（%） 99.3 7.1 ↓
由此数据和资料我们可以看出：淮安市目前的经济指标 不仅在总量上还会有较大的发展，而且随着人民物质与文 化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上以及购 物环境的软、硬件条件都将有较大的提高，这必将对商业 街、商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同 时也带来更大的机遇。
第一章 淮安市场研究
淮安市场研究
第一章 淮安市场研究
一、淮安城市概况：
淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地 ，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、 淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个 县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积 337平方公里，人口48万。
淮安是我国历史文化名城，古称楚州，曾是漕运 盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“ 南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、 杭州并称运河沿线的“四大都市”。
淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信 、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作 者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘 鹗等。
第一章 淮安市场研究
二、淮安交通环境：
淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁 宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连 接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保 障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来，随着 苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射， 使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化；
成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为“三淮”新的具
有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。
2、六大功能分区
1)淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历
史文化名城、旅游度假区，主要发展旅游业以及配套的餐饮、
旅馆、休闲娱乐等服务业。
第一章 淮安市场研究
2)城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15 平方公里, 是淮安外向型农业开发区 ，主要发展高新技术绿色农业产业. 3)清浦分区：总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、 烟草、纺织等工业区。 4)城东分区：总面积15平方公里，即淮安经济开发区。以高 新技术产业为主，是集经济技术、工业产业、生活居住以及 公共设施相配套为一体的的综合性新区。(开发区是本项目所 在区域,本调研报告将在第八部分进行详细分析)。 5)清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、 金融、信息、科教、商贸中心。 6)王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市 域居住、仓储、货运中心。
从城市的未来规划可以看出：本案白鹭湖商业街位于清河分区，具有非常好的地位优势，在将来城市的功能布 局中会得到一定的巩固与发展，但是我们必须看到这种巩固与发展的相对性。
淮安商业环境研究及分析
第二章 淮安商业市场研究
一、淮安商业环境研究：
1、总体概况 淮安在位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市拥有商 品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。 2、市场格局 目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分： 淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等； 淮海北路部分：废黄河以南，以奥特莱斯、汽配城、红娘婚纱广场、生态园、西游记博物馆等； 长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等； 淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等； 东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主； 经济开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等。
同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江 水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。
于2010年9月26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽，进一步的巩固淮安的交通枢 纽地位，主要辐射长三角、珠三角，包括北京、上海、沈阳、大连、青岛、温州、厦门、广州、深圳、 西安、重庆、武汉。
本
四、淮安城市发展规划：
案
根据“三淮一体”的规划目标：到2020年，“三淮”城镇
人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建
设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸
中心”。
1、“三淮”主中心区
实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健
Leabharlann Baidu
康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组
一、前言
CONTENT
二、淮安市场研究
目
三、淮安商业环境研究及分析
录
四、国外优秀商业街案例研究
五、项目定位及概念策划
六、概念设计
七、附件
前言
商业地产市场从短缺价值—竞争价值—到整合价值的变化之迅速，是人们 始料不及的。一方面商业门面销售火爆，一方面零星店铺惨淡经营；一方面 大型商城硝烟未尽已门可罗雀，一方面专业市场相继开业人头攒动……人们 无论如何也不能明白：同在一块蓝天下，同处一段热销期，甚至同处一块黄 金区域，何以有如此大的差异？其实，这是市场规律使之然。历史的经验告 诉我们：“凡事预则立，不预则废。”越是规模大的项目，越是非常重要的 位置，越是要通过周密的调研、准确的定位和精心的策划，才能保证在激烈 的市场争夺战中立于不败之地。
全市初步形成了一个以高等级公路为主骨架，公路、铁路、航空并举的立体化大交通网络,凸显了淮 安在江苏乃至长三角地区的交通枢纽地位。
第一章 淮安市场研究
三、淮安年度经济概况 ：
2009年淮安市主要经济指标（单位：亿元） 累计 同比增长（%） 全部财政收入 213.55 25.2 ↑ 一般预算收入96.45 35.2↑ 财政支出 180.10 32.3 ↑ 房地产开发投资 182.15 31.6↑ 商品房屋销售额 154.81 119.7 ↑ 社会消费品零售总额 399.89 19.1 ↑ 金融机构存款余额（人民币） 933.31 34.4 ↑ 储蓄存款 486.86 21.0 ↑ 金融机构贷款余额（人民币） 658.46 45.8 ↑ 城镇居民人均可支配收入（元） 15646 11.7 ↑ 城镇居民人均消费性支出（元） 10642 17.5 ↑ 市区居民消费价格总指数（%） 99.1 5.7↓ 市区商品零售价格总指数（%） 99.3 7.1 ↓
由此数据和资料我们可以看出：淮安市目前的经济指标 不仅在总量上还会有较大的发展，而且随着人民物质与文 化生活要求的提高，在市场商品供应品种与质量上以及购 物环境的软、硬件条件都将有较大的提高，这必将对商业 街、商品零售业的经营理念、经营业态提出更高的要求,同 时也带来更大的机遇。
第一章 淮安市场研究
淮安市场研究
第一章 淮安市场研究
一、淮安城市概况：
淮安市是一代伟人周恩来的故乡，地处江苏腹地 ，位于江淮平原北部下游，辖清河、清浦、楚州、 淮阴4个区和涟水县、金湖县、洪泽县、盱眙县4个 县；面积约10072平方公里，人口505万。市区面积 337平方公里，人口48万。
淮安是我国历史文化名城，古称楚州，曾是漕运 盐运重镇，南北交通转运中心、军事要塞，素有“ 南船北马，九省通衢”的美称，曾与扬州、苏州、 杭州并称运河沿线的“四大都市”。
淮安人文荟萃，历史上先后诞生了大军事家韩信 、汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作 者吴承恩、爱国将领关天培、《老残游记》作者刘 鹗等。
第一章 淮安市场研究
二、淮安交通环境：
淮安是迅速崛起的交通枢纽城市。境内公路、铁路、水路四通八达,已经建成和即将建成的京沪、宁 宿徐、淮盐、宿淮、宁淮等五条高速公路在境内交汇,新长铁路纵贯全境,已经开工建设的宿淮铁路连 接安徽皖北的能源基地，该铁路作为西煤东运的重要能源出海战略通道，对江苏乃至长三角的能源保 障具有重要意义；已建好的新长铁路，将淮安与盐城、南通这两个沿海新兴城市紧密连接起来，随着 苏通长江大桥、沪通铁路的建设，淮安到上海的时空距离大大缩短，从而更直接的接受上海的辐射， 使淮安更紧密的融入长三角经济圈，加快实现区域经济一体化；
成及其周围4平方公里的金三角中心区，成为“三淮”新的具
有现代气息的行政、金融、信息、商贸、休闲娱乐中心。
2、六大功能分区
1)淮安分区：总面积30平方公里，是以淮安市区为依托的历
史文化名城、旅游度假区，主要发展旅游业以及配套的餐饮、
旅馆、休闲娱乐等服务业。
第一章 淮安市场研究
2)城南分区：总面积271.8平方公里,规划建成区15 平方公里, 是淮安外向型农业开发区 ，主要发展高新技术绿色农业产业. 3)清浦分区：总面积15平方公里,是老城游购区和冶金、化工、 烟草、纺织等工业区。 4)城东分区：总面积15平方公里，即淮安经济开发区。以高 新技术产业为主，是集经济技术、工业产业、生活居住以及 公共设施相配套为一体的的综合性新区。(开发区是本项目所 在区域,本调研报告将在第八部分进行详细分析)。 5)清河分区：总面积20平方公里，是以清河区为依托的政治、 金融、信息、科教、商贸中心。 6)王营分区：总面积20平方公里，是以淮阴县城为依托的市 域居住、仓储、货运中心。
从城市的未来规划可以看出：本案白鹭湖商业街位于清河分区，具有非常好的地位优势，在将来城市的功能布 局中会得到一定的巩固与发展，但是我们必须看到这种巩固与发展的相对性。
淮安商业环境研究及分析
第二章 淮安商业市场研究
一、淮安商业环境研究：
1、总体概况 淮安在位置上、交通上以及对苏北辐射面的优势与发展，有力地促进了商贸流通的日趋活跃。目前全市拥有商 品交易市场418个,其中各类规模商品市场200多个，年成交额近110亿元，其中成交额超亿元的市场20多个。 2、市场格局 目前,整个淮安市市区(主要指淮阴区、清河区、清浦区）的市场由北向南可以划分为如下几个部分： 淮阴区部分：淮海北路北京路以北，以苏北市场为中心，包括小营广场、汽车北站等； 淮海北路部分：废黄河以南，以奥特莱斯、汽配城、红娘婚纱广场、生态园、西游记博物馆等； 长途汽车站周边部分：以汇通市场为中心，包括布匹市场、五金市场、食品城等； 淮海广场部分：主要以商场、商厦为主，包括新亚商城、清江商场、新亚家电城、通讯市场、家私市场等； 东西两大街部分：以服装、鞋类、各种小百货为主； 经济开发区部分：包括建材装饰城、南方批发市场等。
同时境内水运河道纵横交错，京杭大运河贯穿市境南北，同时辅以盐河航道、淮河入海水道、入江 水道等航道，使淮安的水运网络通江达海，实现了淮安由传统的“运河经济”向“海河经济”的转变。
于2010年9月26日通航的淮安涟水机场定位为苏北航空客货运输枢纽，进一步的巩固淮安的交通枢 纽地位，主要辐射长三角、珠三角，包括北京、上海、沈阳、大连、青岛、温州、厦门、广州、深圳、 西安、重庆、武汉。
本
四、淮安城市发展规划：
案
根据“三淮一体”的规划目标：到2020年，“三淮”城镇
人口将达到115万，建成区面积120平方公里。“三淮”将建
设成为“江苏新兴的交通枢纽和工业城市、淮河下游的商贸
中心”。
1、“三淮”主中心区
实施“城区东扩，中心东移”战略，形成由水渡口广场--健
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康东路---淮海北路---（淮海广场）----河北东路-----和平路组