中华人民共和国物权法释义(完整版)

中华人民共和国物权法（释义）
（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议
通过，自2007年10月1日起施行）
第一编总则
第一章基本原则
第一条【立法目的与依据】为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。

［条文注释］本条是关于立法目的和立法依据的规定。

制定物权法最直接的目的是可以明确物的归属，充分发挥物的效用。

主要体现在两方面：（1）定纷止争。

依靠物权法确定的规则能够明确归属，定纷止争，稳定经济秩序。

（2）物尽其用。

物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。

同时，从基本法的层面作出明确规定，切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐也是物权法的目的之一。

［参见］
《民法通则》
第一条为了保障公民、法人的合法的民事权益，正确调整民事关系，适应社会主义现代化建设事业发展的需要，根据宪法和我国实际情况，总结民事活动的实践经验，制定本法。

《合同法》
第一条为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义现代化建设，制定本法。

《担保法》
第一条为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济，制定本法。

第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。

法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人对特定的物享有直接支配（占有、使用、收益、处分）和
排他（对世权）的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

［条文注释］本条是关于物权法调整范围的规定。

物的归属是指物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。

因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。

但是，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是“民事关系”。

而在经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，虽然也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属于物权法调整的范围。

不动产是指土地、房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、洗衣机等。

而精神产品虽不是物权法规范的对象，其主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法来调整，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品中的财产支配和排他的权利。

如著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的。

物权包括所有权、用益物权和担保物权。

所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利；用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等；担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。

第三条【社会主义基本经济制度】国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。

［条文注释］本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。

宪法规定，国家实行社会主义市场经济。

实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。

作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。

因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。

［参见］
《宪法》第6—8、11、15条
第六条中华人民共和国的社会主义经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

社会主义公有制消灭人剥削人的制度，实行各尽所能、按劳分配的原则。

国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，坚持按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。

第七条国有经济，即社会主义全民所有制经济，是国民经济中的主导力量。

国家保障国有经济的巩固和发展。

第八条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。

参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。

城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济。

国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。

第十一条在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。

国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。

国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。

第十五条国家实行社会主义市场经济。

国家加强经济立法，完善宏观调控。

国家依法禁止任何组织或者个人扰乱社会经济秩序。

《农业法》第5条
第五条国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，振兴农村经济。

国家长期稳定农村以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，发展社会化服务体系，壮大集体经济实力，引导农民走共同富裕的道路。

国家在农村坚持和完善以按劳分配为主体、多种分配方式并存的分配制度。

《民族区域自治法》第26条
第二十六条民族自治地方的自治机关在坚持社会主义原则的前提下，根据法律规定和本地方经济发展的特点，合理调整生产关系和经济结构，努力发展社会主义市场经济。

民族自治地方的自治机关坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，鼓励发展非公有制经济。

第四条【平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

［条文注释］本条是关于平等保护国家、集体和私人的物权原则的规定。

物权法是调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的法律。

物权法平等
保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质决定的。

在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家的、集体的物权，还是私人的物权，也都应当给予平等保护。

需要说明的是，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。

依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。

［参见］
《宪法》第８、11、12、13条
第八条农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

农村中的生产、供销、信用、消费等各种形式的合作经济，是社会主义劳动群众集体所有制经济。

参加农村集体经济组织的劳动者，有权在法律规定的范围内经营自留地、自留山、家庭副业和饲养自留畜。

城镇中的手工业、工业、建筑业、运输业、商业、服务业等行业的各种形式的合作经济，都是社会主义劳动群众集体所有制经济。

国家保护城乡集体经济组织的合法的权利和利益，鼓励、指导和帮助集体经济的发展。

第十一条在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分。

国家保护个体经济、私营经济等非公有制经济的合法的权利和利益。

国家鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理。

第十二条社会主义的公共财产神圣不可侵犯。

国家保护社会主义的公共财产。

禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。

第十三条公民的合法的私有财产不受侵犯。

国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。

《民法通则》第5、73—75、77、80—82条
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。

第七十七条社会团体包括宗教团体的合法财产受法律保护。

第七十三条国家财产属于全民所有。

国家财产神圣不可侵犯，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、截留、破怀。

第七十四条劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有，包括：
(一) 法律规定为集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等；
(二) 集体经济组织的财产；
(三) 集体所有的建筑物、水库、农田水利设施和教育、科学、文化、卫生、体育等设施；
(四) 集体所有的其他财产。

集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有，由村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

已经属于乡(镇) 农民集体经济组织所有的，可以属于乡(镇) 农民集体所有。

集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。

第七十五条公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。

公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破怀或者非法查封、扣押、冻结、没收。

第八十条国家所有的土地，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。

公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。

承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

第八十一条国家所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源，可以依法由全民所有制单位使用，也可以依法确定由集体所有制单位使用，国家保护它的使用、收益的权利；使用单位有管理、保护、合理利用的义务。

国家所有的矿藏，可以依法由全民所有制单位和集体所有制单位开采，也可以依法由公民采挖。

国家保护合法的采矿权。

公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权，受法律保护。

承包双方的权利和义务，依照法律由承包合同规定。

国家所有的矿藏、水流，国家所有的和法律规定属于集体所有的林地、山岭、草原,荒地、滩涂不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让。

第八十二条全民所有制企业对国家授予它经营管理的财产依法享有经营权，受法律保护。

《土地管理法》第13、14条
第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。

土地承包经营期限为三十年。

发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。

承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。

《城市房地产管理法》第5条
第五条房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。

房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

《农业法》第7、10条
第七条国家保护农民和农业生产经营组织的财产及其他合法权益不受侵犯。

各级人民政府及其有关部门应当采取措施增加农民收入，切实减轻农民负担。

第十条国家实行农村土地承包经营制度，依法保障农村土地承包关系的长期稳定，保护农民对承包土地的使用权。

农村土地承包经营的方式、期限、发包方和承包方的权利义务、土地承包经营权的保护和流转等，适用《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国农村土地承包法》。

农村集体经济组织应当在家庭承包经营的基础上，依法管理集体资产，为其成员提供生产、技术、信息等服务，组织合理开发、利用集体资源，壮大经济实力。

《草原法》第4、12条
第四条各级人民政府应当加强对草原保护、建设和利用的管理，将草原的保护、建设和利用纳入国民经济和社会发展计划。

各级人民政府应当加强保护、建设和合理利用草原的宣传教育。

第十二条依法登记的草原所有权和使用权受法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。

《森林法》第３条
第三条森林资源属于国家所有，由法律规定属于集体所有的除外。

国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。

森林、林木、林地的所有者和使用者的合法权益，受法律保护，任何单位和个人不
得侵犯。

《矿产资源法》第3条
第三条矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权。

地表或者地下的矿产资源的国家所有权，不因其所依附的土地的所有权或者使用权的不同而改变。

国家保障矿产资源的合理开发利用。

禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏矿产资源。

各级人民政府必须加强矿产资源的保护工作。

勘查、开采矿产资源，必须依法分别申请、经批准取得探矿权、采矿权，并办理登记；但是，已经依法申请取得采矿权的矿山企业在划定的矿区范围内为本企业的生产而进行的勘查除外。

国家保护探矿权和采矿权不受侵犯，保障矿区和勘查作业区的生产秩序、工作秩序不受影响和破坏。

从事矿产资源勘查和开采的，必须符合规定的资质条件。

《水法》第6条
第六条国家鼓励单位和个人依法开发、利用水资源，并保护其合法权益。

开发、利用水资源的单位和个人有依法保护水资源的义务。

《野生动物保护法》第3、8条
第三条野生动物资源属于国家所有。

国家保护依法开发利用野生动物资源的单位和个人的合法权益。

第八条国家保护野生动物及其生存环境，禁止任何单位和个人非法猎捕或者破坏。

《文物保护法》第6条
第六条属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和祖传文物以及依法取得的其他文物，其所有权受法律保护。

文物的所有者必须遵守国家有关文物保护的法律、法规的规定。

《外资企业法》第4条
第四条外国投资者在中国境内的投资、获得的利润和其他合法权益，受中国法律保护。

外资企业必须遵守中国的法律、法规，不得损害中国的社会公共利益。

《中外合资经营企业法》第2、3条
第二条中国政府依法保护外国合营者按照经中国政府批准的协议、合同、章程在合营企业的投资、应分得的利润和其他合法权益。

合营企业的一切活动应遵守中华人民共和国法律、法规的规定。

国家对合营企业不实行国有化和征收；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，对合营企业可以依照法律程序实行征收，并给予相应的补偿。

第三条合营各方签订的合营协议、合同、章程，应报国家对外经济贸易主管部门（以下称审查批准机关）审查批准。

审查批准机关应在三个月内决定批准或不批准。

合营企业经批准后，向国家工商行政管理主管部门登记，领取营业执照，开始营业。

《工会法》第46条
第四十六条工会的财产、经费和国家拨给工会使用的不动产，任何组织和个人不得侵占、挪用和任意调拨。

《公益事业捐赠法》第7条
第七条公益性社会团体受赠的财产及其增值为社会公共财产，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵占、挪用和损毁。

第五条【物权法定原则】物权的种类和内容，由法律规定。

［条文注释］本条是关于物权法定原则的规定。

物权法定原则，指的是能设立哪些种类的物权，各种物权有哪些基本内容，只能由法律规定，当事人之间不能创立。

第六条【物权公示原则】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。

动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

［条文注释］本条是关于物权公示原则的规定。

物权公示包括两方面的内容：（1）物权人享有物权，物权的内容变更或者物权消灭以什么方式确定。

（2）物权具有排他性，要求义务人负有不作为的义务，因此必须让其知道权利人是谁，不应该妨碍谁。

而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。

这都要求以令公众信服的特定方式确定，以维护权利人和社会公众的合法权益。

物权公示的主要方法是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力，动产物权的设立、转让通过交付发生效力。

第七条【公序良俗原则】物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

［条文注释］本条是关于取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则的规定。

物权的取得包括两个方面：（1）取得物权应当符合法定的方式。

取得不动产物权，法律要求登记的必须登记；取得汽车、船舶、航空器等大型动产必须办理登记才可取得对抗善意第三人的效力，取得一般动产必须通过交付才能取得所有权。

（2）对于特定的物，自然人、法人不能取得所有权。

法律对权利人享有的物权或者权利人行使权利有诸多限制，大致可归为两个方面：（1）使权利人丧失权利或者受到损害。

如征收征用、没收财产或者收回用益物权、自卫和紧急避险等情况。

（2）对权利人行使权利的限制。

如对土地所有权的客体范围和效力范围的限制、对不动产权利行使的限制、对行使处分权的限制等情况。

［参见］
《宪法》第51条
第五十一条中华人民共和国公民在行使自由和权利的时候，不得损害国家的、社会的、集体的利益和其他公民的合法的自由和权利。

《民法通则》第72条
第七十二条财产所有权的取得，不得违反法律规定。

按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

《文物保护法》第6条
第六条属于集体所有和私人所有的纪念建筑物、古建筑和祖传文物以及依法取得的其他文物，其所有权受法律保护。

文物的所有者必须遵守国家有关文物保护的法律、法规的规定。

第八条【本法与其他法律的关系】其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。

［条文注释］本条是关于物权法与其他相关法律关系的规定。

物权法是规范财产关系的民事基本法律，主要规定物权的基本原则和基本制度。

除物权法外，许多法律如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、草原法等对物权都做了规定。

这些单行法律是就某一方面的物权作的规定，比物权法规定得更具体，针对性更强，按照特别法优先的原则，本条做了上述规定。

当然，物权法作为基本法律，对单行法律有关物权的制定和适用，有指导和补充作用。

第二章物权的设立、变更、转让和消灭
第一节不动产登记
第九条【不动产物权登记生效及其例外】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

［条文注释］本条是关于不动产物权登记生效以及依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记的规定。

本条原则上规定不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、
变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。

其最基本
的效力表现为：除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

本条规定，“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：（1）依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；（2）本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形；（3）考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有一概规定必须经依法登记才发生效力。

在现行法律相关内容的基础上规定，矿藏、水流、海域属于国家所有；城市的土地，属于国家所有。

法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有；森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外；野生动物资源属于国家所有。

这些国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

［参见］
《土地管理法》第11、12条
第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

第十二条依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

《城市房地产管理法》第35、59—61条
第三十五条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第五十九条国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

第六十条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。