山东省房地产市场现状及发展对策研究

山东省房地产市场现状及发展对策研究

作者：沈大善赵雷

来源：《中国房地产·学术版》2015年第05期

摘要：为引导房地产市场发展，需要正确掌握和认识房地产市场现状，提出符合实际的对策和建议。通过最新数据，对山东省房地产市场进行了简要分析，探讨了山东省房地产市场的趋势：即房地产开发投资将会保持一定增速；商品房库存压力会逐步减轻，房价将继续保持在比较合理水平；提出了促进山东省房地产市场平稳健康发展的对策和建议。

关键词：房地产，现状，发展对策

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2015）05-0025-28 收稿日期：2015-05-18

房地产市场有其自身的运动规律。房地产市场特点之一即是区域性市场，山东省下辖17个地市，经济发展水平不同，住房需求存在区域性差异。本文通过对山东省不同城市房地产市场的数据统计分析，对各个城市具有共性的问题进行研究，针对目前市场现状，提出促进全省房地产市场长期平稳健康发展的对策。

1 市场现状

2014年，山东省房地产市场运行状况呈总体平稳趋势，房地产开发投资持续增长，商品房均价低于全国平均水平1007元，上涨幅度低于10%，与居民可支配收入增幅基本一致，房地产市场发展与全省经济社会发展态势基本保持一致，没有出现大起大落的现象。但是，受经济社会发展大环境和房地产市场调整影响，山东省房地产开发指标出现不同程度下降或回落，市场下行压力增大，主要体现在以下方面。

1.1 房地产开发投资小幅增长，增幅回落

2014年，山东省房地产开发投资5818亿元，同比增长6.9%，增速全年呈回落态势，与2013年相比回落8.7个百分点。住宅投资占房地产投资的71.9%，同比回落1.1个百分点，办公楼及商业营业用房投资占20%，同比提高1.8个百分点。

1.2 商品房施工、竣工面积增加，新开工面积下降

2014年，商品房施工面积5.45亿平方米，同比增长7.8%，增速同比回落9.9个百分点。竣工自11月开始止跌回升，竣工面积7787万平方米，同比增长3.7%。开发企业投资比较谨慎，放缓新开工速度，新开工面积1.33亿平方米，同比下降13%。

1.3 商品房销售下滑，供应量和库存增加

购房者观望情绪较浓，市场销售压力加大，受2013年“国五条”出台市场交易量大幅攀升形成较高基数影响，2014年山东省商品房销售面积连续9个月下降，销售额连续4个月下降，二手房成交面积全年呈下降走势。2014年，销售商品房面积9180万平方米、销售额4880亿元，同比分别下降11%、6%；2014年全年，二手房成交面积1647万平方米，同比下降23%。批准预售商品房9851万平方米，同比增长11%。截至2014年底，商品房累计可售面积（库存）1.59亿平方米，同比增长38%。

1.4 部分城市房价下降

2104年12月份，纳入国家70个大中城市统计的青岛、烟台、济南、济宁，新建商品住宅价格同比分别下降6.5%、5%、4%、3.6%；烟台、青岛、济南、济宁二手住宅价格同比分别下降5.4%、5.2%、4.8%、4.5%。2014年，全省商品房均价5316元/平方米，同比增长5.3%，比全国平均水平低1007元/平方米。

1.5 土地购置面积下降

开发商购买土地意愿降低，2014年9月，土地购置面积开始下降。2014年，房地产企业购置土地2225万平方米，同比下降15%，土地成交价款525亿元，同比下降5.1%。

1.6 企业资金来源趋紧

房地产企业到位资金自2014年9月起连续4个月下降。2014年，到位资金6991亿元，同比下降5.2%，其中，利用外资、定金及预收款、个人按揭贷款、自筹资金同比分别下降58%、14%、4%、1.4%，国内贷款与上年持平。

2 现状分析及市场走势

山东省房地产市场当前存在的主要问题有：一是投资增速回落；二是新开工面积下降；三是销售回款减慢，市场观望气氛较浓，成交量减少，销售速度放缓；四是从市场销售看，销售价格下降，库存增加，但处于正常的波动范围；五是企业融资困难，新增贷款规模零增长，自筹资金融资成本增加，资产负债率加大，房地产企业资金压力增大。市场近期的主要走势体现在以下方面。

2.1 房地产开发投资将会保持一定增速

1998年以来，山东省房地产开发投资一直保持两位数增长，2013年突破5000亿元，形成了较高的基数。受前期较高基数影响，自2014年8月以来，投资增速出现放缓势头，从两位数降到一位数。从决定开发投资的要素来看，今后一段时期投资依然有一定保障。2014年开发企业到位资金中除去已完成投资尚余1173亿元，资金较有保障；商品房建设有4.67亿平方

米未完工程，后续投资需求较大。另外，国家持续加大棚户区以及城中村改造力度，今后一段时期内，将会使房地产开发投资保持一定增速。

2.2 商品房库存压力将逐步减轻

央行和银监会发布放松房地产信贷措施，支持普通商品房特别是居民家庭的首套自住性住房、改善性住房需求，将会刺激部分刚需、改善需求入市，有效减少库存；去年以来山东省商品房新开工面积持续下降，商品房新增库存将会逐步减少；随着新型城镇化建设加快以及棚改货币安置比例加大，住房刚性需求将会持续增长，销售情况将会逐步好转，多数城市库存将趋于合理区间。

2.3 房价将继续保持在比较合理水平

随着保障性住房和棚改房的大量陆续上市，加上房地产市场存在一定观望情绪，开发企业面临房价下调的压力；同时随着新型城镇化的推进，部分刚性及改善性需求群体会加速进入增量市场，加上房屋建造成本、开发项目质量和配套的提高，CPI上涨，需求和成本推动房价上涨因素也会显现。从这两方面看，房价下调压力和上涨因素同时并存且相对均衡，总体上省内房价将呈现比较平稳趋势。

3 对策建议

保持房地产业平稳健康发展，对于促进经济发展，增加社会就业，改善人民群众居住生活条件，具有其他行业无法替代的作用。从山东省情况看，2014年，整个房地产业、建筑业缴纳各项税收1415亿元，占全省税收收入近40%，对全省地税增收的贡献率达到62%。为保持山东省房地产市场平稳健康发展，建议采取如下对策。

3.1 加强对市场预期的正面引导

房地产市场在经历了前几年的快速发展后，进行新一轮调整是经济自身规律发挥作用的体现。目前，对于市场形势，社会上信息渠道比较杂乱，存在一些片面、主观、不实的宣传报道，很容易误导社会大众。从政府层面，下一步应完善和健全房地产市场信息发布机制，增加住房市场交易透明度；提高舆论引导水平，加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，及时、主动澄清，稳定市场投资和消费信心，形成有利于房地产市场健康稳定发展的良好舆论环境。

3.2 继续实施分类调控

房地产市场地域属性较强，不同城市之间差距较大。济南、青岛等大城市，由于刚性及改善性需求群体大量存在，外来人员较多，个别偏远地段可能会受到影响，出现销量下降、价格滞涨的现象，但总体会比较平稳。而大量县城，特别是经济欠发达地区，由于外来人口少，下行压力会比较大。应强化地方政府房地产市场调控的主体责任，落实好差异化货币政策；区别