对山东省房地产市场状况的调查

对山东省房地产市场状况的调查

班级：工商管理17.2

姓名：陈学涛

学号：201728020202

一、山东省房地产宏观分析调查

（一）山东省房地产市场环境概况

1、人口概况

2、经济发展概况

3、居民生活水平

4、城市规划

（二）山东省房地产消费市场特征

1、购房者人口结构特征

2、房地产市场消费需求总体状况

3、住宅需求特征

4、消费群体特征与购房行为分析

（三）房地产行业政策分析

1、土地市场政策

2、物业管理政策

3、房屋拆迁政策

4、住房保障政策

5、住宅产业化政策

6、税务政策

7、银行政策

8、城市规划政策

9、其他政策

（四）山东省房地产行业竞争态势调查

1、全省主要房地产企业基本情况调查

2、各企业优劣势分析

二、山东省房地产发展现状分析

山东省房地产开发投资于1998年开始驶入快车道，到2002年达到395亿元，比2001年增长32.8%。1995年到2002年，全省房地产业增加值平均每年增长

10.9%，占国内生产总值的比重由1995年的3.2%提高到4.0%,对国民经济发展的贡献率达到6.1%。

（一）山东房地产业总体景气、运行稳健、态势上升

到2003年底，山东省房地产企业竣工房屋面积2456. 81万平方米，同比增长12. 3%。虽商品房销售价格同比增长了7. 8%，但销售形势较好，空置房面积少于上年同期。据测算，去年12月该省鲁房景气指数值为107.31点，比上年同期上升0.51点，房地产业在景气的空间内健康运行。该省商品房销售形势较好，空置面积一直小于上年同期。到去年12月底，空置商品房总量达529. 85万平方米，比上年降低5.5%;从商品房空置率看，2003 年空置率为8.3%，比上年降低了2.4个百分点。

山东省统计局的专项调查显示，目前全省商品房售价仍以中低价位为主,每平方米4000元以上的约占5%; 3000 至4000元/平方米的约占5. 4%; 2000 至3000元/平方米的约占15.2%; 1000 至2000元/平方米的约占54.6%; 1000 元以下的为19. 8%。省统计局投资处负责人潘光臣对记者说，山东省去年房地产投资在全国排名第六，施工面积也排第六，而价格只列第12位,这说明山东房地产价格处于全国的中等水平。

据山东省统计局最新公布的数据显示，今年-季度，山东省商品房平均售价为1764.3 元，比去年同期的1902元下降7.2%。其中青岛房价最高，平均每平方米2639.6元;省会济南次之，平均每平方米2190.3元。房价最低的是菏泽市，平均房价每平方米只有500元。其他沿海城市,威海为1470.1 元，烟台为1389.3元，潍坊为1423.3 元。从统计数字可以看出，由于区位的差别和经济发展的不平衡，山东东西部地区的房价差有进-步拉大的趋势。

（二）在快速发展的同时，在某些地区也伴随着一些“泡沫繁荣”。

从2002年起，”开发过热“(”泡沫论“)成了引发中国房地产界广泛议论和严重争议的话题。据山东省统计局统计，山东省商品房空置率为10.7%,这个数字已经进入国际通用标准的警戒区间(10%-15%)内。据济南市统计局统计,济南市近年的商品住宅空置面积也达到了创纪录的46.2万平方米。济南市商品住宅空置的原因是什么呢?调查结果表明，空置的主要原因是供求结构存在明显的错位，据综合测算，近几年济南市市区商品住宅供应的加权平均价格约在2600元/平方

米左右。而按较理想的房价/收入比(6倍)计算,济南市民较能承受的购房总价款应为18万元，单价为1817元/平方米左右，而济南市目前的房价大约是市民户均年收入的近9倍。可见，济南市商品住宅的供应均价比需求均价每平方米高了近800元。

从以上的数据中，我们可以得出如下结论:近几年,济南市商品住宅的过量空置主要原因是:相对于济南市民的购买力来说，房价过高。但深入分析表明，房价高主要不是价格泡沫，也不是开发商获取了暴利，从山东省房地产业协会获悉，根据近期对省内近百家房地产企业统计发现，六成的房地产企业利润不足10%，企业平均利润只有8.22%，主要原因是商品住宅的供应存在结构性的问题，高价房过多、真正适应广大市民购买力的房子太少，从而造成了有效供应不足，商品房形成了空前规模的空置。

（三）山东房地产价格从中心城市扩展到地级市和县城全面持续上升

住宅价格上升已经成为拉动山东省房地产价格总水平持续上升的主要动力。来自山东省统计局的-项房地产专项统计显示，近年来，山东房地产价格持续上升，上升幅度逐年扩大。调查显示，1998~2002年山东省房屋销售价格分别上升

0.8%、2. 6%、2. 6%、3. 8%和5. 5%，今年上半年同比上升5.7%。从累计指数看，

1 9 9 7年至今年上半年价格累计上升22.7%，其中近两年累计上升1 5.8%。从房屋销售价格分类指数看，商品住宅和私有住宅价格上涨是近两年价格总水平上升的主要原因。

2 0 0 1年商品;住宅价格上升4.5%，私有住宅上升4. 1 %。

今年以来山东房屋销售市场继续火热，商品房价格全面攀升，私房交易更加活跃，商品住宅和私有住宅对价格总水平的拉动作用越来越大。上半年商品住宅销售同比价格上升6.0%，其中经济适用房上升6.7%，普通住宅上升5.4%，豪华住宅上升8. 5%;非住宅上升3. 2%，其中写字楼价格大幅上升,同比上升1 1. 9%，商业用房上升1.0 %。随着住房制度改革的深入，住房二级市场进-一步开放、规范，私房交易更加活跃，价格大幅上升，同比上升8.1 %，其中私有住宅上升8. 9 %。从累计指数看，商品住宅和私有住宅价格分别累计上升1 6. 8%和2 3.0%，住宅价格上涨是房屋销售价格总水平上升的主动力。

近年来，山东省小城镇建设的步伐明显加快，- -些中心城市快速扩张，加上交通条件的改善，拉升了土地价格。来自山东省城调队的消息，今年-季度山东

省房地产市场继续呈现火爆局面，房价快速上升。全省房屋销售价格同比上升9.9%，比去年同期扩大3.9个百分点。其中，有五市房价涨幅达到了10%以上。在山东省各市房价普遍上涨的情况下,济南、青岛、威海、日照和临沂等5个城

市的房价升幅达到两位数,同比分别上升10.2%、16.0%、10.9%、17.2%和15.7%。其它各市房价亦呈强劲上升态势，淄博、东营、泰安、莱芜、德州、滨州、菏泽等市房价升幅超过5%。

一季度山东省商品房价格也同比全面攀升，达到了9.7%。在全省各市中，日照、临沂、济南涨幅最高,位居全省三甲。日照同比上升27.1%,临沂上升15.9%，济南上升12.4%，德州上升11.3%，威海上升10.9%,青岛上升10.8%,淄博上升10.1%。

（四）地价推动房价上涨

城市化迅速扩展将带来两个直接“后果”，均导致了土地价格的上扬，.进而促使房价抬升。一个“后果”是使土地资源变得紧缺。上世纪末，青岛从老城区移师东海岸,进行大规

模的开发建设，短短几年，东海岸直至崂山风景区的土地资源所剩无几，不得不将未来城建的“主战场”转移到胶州湾西岸。土地资源缺，是青岛目前房价上涨的主因，土地按建筑面积拍卖而非按土地实有面积拍卖，有的达到了5 0 0 0多元/平方米的“天价”，地皮价如此，

房价可想而知。加上城市国际化趋向和外地经商人土的涌入，更加剧了房价的涨势。

城市化扩展的另—“后果”是城市配套设施的不断完善。老城区“插建”的楼盘- -般售价高，这主要是因为老城区道路、学校、医院、商店等配套设施完善。可以说，配套设施

是地价、房价提升的主要因素之-”。现在济南在东部规划建设高新技术开发区，刚扩建了一

条经十东路，便使路两边的房价从2 0 0 0元/平方米左右起价飙升到30 0 0元/平方米以上

起价。

东部雅居园小区，因为山师附小的迁入，直接促进了周围几个楼盘的销售。可以预见，受城市化进程影响，在- -段时间内房价的上升还是一一个难以避免的趋势。

（五）房地产开发商重视加强企业内部管理，特别是重视企业形象建设、注重品牌营销，聘请管理咨询公司和广告公司进行营销策划和整合营销传播。

二、山东省房地产行业发展中存在的问题

1、房产结构性矛盾

目前全省房地产市场中存有-定的结构性矛盾，主要是高档商品房偏多，开发商为追求

利润最大化,往往着力开发利润较大的高档商品房，导致市场上经济适用房源紧张。调查表明，该省2003年商品房空置率为8. 3%，但经济适用房的空置率仅2.2%。

2、高增长带来高空置

山东省企业调查队—项调查结果却显示，商品房空置率进入危险区。山东省企业调查队在全省范围内对296家具有三级及三级资质以上的房地产企业进行了一次专项调查。调查表明:近年来，山东省房地产业开发投资强劲，已成为拉动国民经济快速增长的重要因素和扩大内需的支柱产业之一。但房地产开发投资也存在一- .些突出问题，个别市和某些方面已显现过热苗头，尤其是商品房空置率进入危险区，必须引起高度重视。

3、开发商自身的问题

大部分开发商没有长远的发展目标，只依靠各种有利条件获取几个好项目来牟利:同时-些开发商自身水平有限，缺乏房地产运作的经验、不重视房产的全程营销。开发商不重视企业形象建设，不重视品牌的建设与宣传。

4、融资问题

山东房地产业发展存在的主要问题有:企业负债率偏高，资金依赖性过大。从调查的296家房地产开发企业来看，企业的资产负债率居高不下，且呈现增长趋势。2001 年和2002

年分别达到77. 5%和78. 1%。根据调查结果分析，当前房地产企业资金来源中，有50%甚至更多资金来源于银行贷款,潜伏的金融风险较大。空置面积逐年增加，空置率进入危险区。

5、物业管理纠纷多

山东的物业管理行业虽然起步早，但水平并不高，究其原因，是由于多数城市物业管理业务不是通过市场行为来完成，而是由主管部门指定，或房地产开发企业兼营,这种封闭的自我保护式的管理,难以形成合理的市场机制和价格机制，管理水平难以提高。以济南为例，目前该市的物业管理队伍有80%以上是开发商与物业管理的“两位一-体”，这种体制使物业管理始终处在封闭的自我保护状态下，进而造成物业管理从业人员服从意识不强，常常以“管理者”自居，单方面制定小区的物业管理条例、服务项目和公约，有的甚至擅自增加收费项目,或在水、电费上加收服务费，从而引发纠纷。调查显示有47. 92%的企业认为以上行为造成的物业管理纠纷已成为影响山东省房地产业健康发展的第- -因素。

6、税费过重影响开发商积极性

在影响山东房地产市场健康发展的因素中，有36. 46%的企业认为交易收费标准不一，中介服务环节多、收费高。调查显示，目前山东省住宅价格构成中，各种费用占11.24%，税金占7. 11%，税费合计18. 35%。同时不同房地产企业各种费用支出占住宅价格的比重不太均衡，而税金相对比较均衡。这说明各地对房地产开发企业征收的各种费用存在较大差距，人为因素较多。此外，由于部分城市在土地经营中的不规范，抢购土地、狂炒地皮的现象依

然存在，促使土地价格上升。调查显示，目前山东省住宅价格构成中,土地开发费占

25.07%,98.39%的企业土地开发费在20%以E,还有20.97%的企业土地开发费高达40%以上。上述现象，一方面影响了开发企业的积极性，也使一部分企业铤而走险，采取偷税漏税,或隐瞒不报的手法,来达到增收的目的。还有的开发企业为了降低成本,还在偷工减料上做文章，使所建住宅存在严重的质量隐患。

7、房价影响居民购买力

从2001年以来，山东的房价- -直处于上升状态。以济南为例，2001 年济南市平均房价为1950元/平方米，而到了2002年则上升到每平方米2300元- 2800元之间。国际上一般认为，住宅价格相当于3-6倍的居民家庭收入时，是比较合理的房价收入比。按房价收入比6: 1计算，2001 年，山东省城镇居民户均可支配收入为2. 17万元，能承受的房款总额只有13. 02万元。购买100平方米的住宅，只能承受每平方米1304元的价格，而山东省目前平均房价为1616元/平方米，差距明显。仅以10%的最高收入家庭看，其购房承受能力目前也不具备购买价位2000元以上,面积120平方米商品住宅的购房能力，而市场上120平方米以上的住宅多是复式、跃式结构，价位多在3500元左右，在青岛更是高达5000元以上，甚至每平方米1万多元。另有调查显示，济南有超过92%的居民认为目前的房价自已无法接受;有86%的被调查者认为按照自己的工资水平，10年之内无法购买中意的房子。

三、我国房地产行业未来发展趋势

山东省企业调查队对全省129家三级及三级以上资质的房地产企业进行了- .次快速调查。调查情况表明:在经济大发展的推动下，2004 年，山东省房地产开发投资仍将呈现高速增长态势，市场需要旺盛，发展前景看好，支柱作用进一步显现。

（一）住宅市场潜力巨大，前景看好

据调查分析，2004 年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面:一是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求;二是新城规划、旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求;三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新-轮追求“居者优其屋”的二次购房需求。从调查来看，129 家房地产开发企业中有83. 4%的企业认为本地区消费者购房能力较高或尚可: 96. 9%的企业认为目前商品房销售情况乐观或尚可; 97. 7%的企业对未来两年商品房销售前景看好。

（二）市场稳定，房价将继续平稳上升

从决定房地产开发市场发展方向的土地、资金、市场、未完工程投资这四个因素来看，山东省房地产开发投资还将持续在高位上扩张运行。据省建设厅房产处有关人士介绍，综

观我省房价发展形势，目前仍存在-些促使房价持续上涨的因素。其中，从客观环境看，-是城市配套设施的完善、环境的美化必将引起商品房的增值，二是市场的需求仍然呈现快速增长的态势，三是客观上,土地价格_上涨、建材成本提高、资金使用成本加大，也必将引起价格的上涨。而从开发商主观愿望看,开发商没有降价意愿。开发商认为对同一区域产品，如果降价，-方面对先期消费者不公平，会引起他们的不满和恶意宣传;另-方面，也意味著企业经营不善、实力减弱，有损于企业的信誉和形象，因此，开发商会尽量促使房价在高位运行。

（三）二手房市场趋于活跃

其一，随着全省各市旧城改造的进一步加快，大量的拆迁户面临着解决住房的问题，且需求量最大的是普通住宅或经济适用型住房。其二,巨大的二手房需求市场，也将激发有较强经济能力的人进行二次置业，尤其是省直公房的上市，将大大激发二手房市场的快速发展。其三，住房二级市场的全面放开，促进了住宅消费观念的转变，增强了消费者“住宅只有流动、交易，才有收益、增值可能”的住宅消费意识，提高了原有不动产的变现增值能力和消费者的换购房能力。

（四）房地产开发将以普通商品住房为主

从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院2003年18号文件,对中低价位普通商品住房都是重点扶持:从当前的市场销售看,中档房的销售较好，低档房次之，高档房较差。房地产开发重点向中低档普通商品住房和经济适用房转移的趋势将更加明显。调查显示: 68. 2%的企业未来两年房地产开发首选普通住宅。

（五）受央行房贷新政策影响，房地产业融资结构趋于多元化,企业将面临重新整合中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产开发企业来说，有利于信用高、实力强并具备较高开发资质的企业，有利于开发中低档楼盘的企业，有利于当地开发。随着新政策的不断落实，房地产市场的格局将发生重大变化。

一是房地产开发趋向规模化，房地产行业将面临重新整合。据央行房贷新政策规定，今后的房地产贷款将向信用高、实力强、没有拖欠款并具备较高开发资质的企业集中。贷款门槛的提高，意味着开发资质低、无证开发的中小型企业将得不到金融部广]的支持，最终因资金周转困难而被迫退出。相反，实力强的企业得到金融部门支持的机遇将会增大，竞争优势更加明显。

二是资金融集趋向多元化。随着国家央行121号文件的贯彻实施和我省房地产行业“双清”行动的开展，导致贷款[]槛提高，迫使开发企业的资金筹集将由主要依靠银行贷款转向外资和民间资本,增加自有资金比例，提高自身的抗风险的能力，呈现融资多元化的趋势。

调查显示:129家房地产开发企业自有资金比例逐年提高，2001 年、2002年分别占企业本年资金来源的13%和15. 27%，2003年达到18.34%，比同期增加3. 07个百分点;定金及预收款2003年占企业本年资金来源的30.08%，比2002年提高2.62个百分点。调查还显示:未来两年房地产企业的融资渠道变化更为明显。42. 6%的企业首选自有资金，同比提高26.7个百分点: 43. 4%企业首选银行贷款，同比下降5.9个百分点: 2. 3%企业首选其他资金来源，同比下降13.2个百分点。

（六）房地产投资继续升温

从决定房地产开发市场发展方向的土地、资金等因素来看，今年，我省的房地产开发投资将呈继续扩张的趋势。其中，我省土地储备增势强劲，投资扩张有基础。2003 年，全省房地产企业购置土地3592.02 万平方米，比2002年增加226. 55 万平方米，增长51. 9%，但尚有1567. 71万平方米的土地未开发。按照土地政策，房地产企业购置的土地必须在规定的时间内开发完毕，这必将引起房地产开发投资规模继续扩大。同时，房地产企业的资金准备比较充裕，投资扩张有保障。而且消费者的购房欲望增强，驱使开发商加大投资。2003年，全省房地产开发商预售商品房所收的定金及预收款为251.99 亿元，增长45.9%，企业为了履约就必须加大开发力度。

另一方面，未完工程量较大，后续投资需求旺盛。2003年，全省房地产开发企业在建施工的房屋面积达7102. 03万平方米,其中尚有4643.22 万平方米没有竣工，仅此一项。

（七）政府将加大对地产开发的介入力度

这一点在超大型城市北京和上海表现得特别明显。上海市在去年年底成立了一个专门的公司。北京市把整个北京的房地产进行了一个比较大的整合,政府运作介入、全面的介入。为什么?因为各个城市的政府都想招商引资，这些超大型的城市，对于房地产这一块，更加有很大的欲望去保护，因为房地产市场是-块肥肉，肥水不流外人田。我们判断-一个趋势, 政府会全面的介入房地产开发，而不仅仅是规范市场，主要是政府从他们利益的角度出发，会介入房地产的土地出让、经营等多个层面。

政府从土地购买、营销过程、直至内部管理的管理规范，会导致房地产市场化行为更加规范,使得市场行为与政府行为共同发展。发展趋势是市场行为和政府行为齐头并进，政府的介入会导致市场化这方面更加的规范，从土地购买，到前期过程，- -直到销售，到管理，对开发商有更大的约束，同时规范化导致企业走向市场化。市场化的结果是什么?这个市场的竞争会越来越激烈，大的公司会得到更大的发展机会，而一些小的公司，他们经营不足或者是力量不足都可能生存不下去。但是，房地产市场依然会保持非常高的水平，因为行业的

大公司的开发量已经和世界上的大开发公司的开发量一样了。

（八）物业管理进一步走向规范化和产业化

早期的物业管理，很多是依托开发商。这种状况将会得到改变。现在新的物业管理法律规范已经开始实施，会慢慢对市场进行规范，在这- -过程中，会有相当大的发展空间与商业机会，因为洗牌会让规范的正规军最终获得市场的认可，发展壮大。

（九）房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面

随着各项政策、法规对市场的进一步规范，同时消费者维权意识的增强与消费选择的理性化，早期靠概念、点子或者商业炒作、进行产品营销推广的局面会逐渐成为历史。我们觉得，房地产的营销会回归到三个基本层面:就是我们早期说的地点、产品和社区，这是房地产营销方面的回归。