民事审判实务与裁判思路

一、无权处分的合同效力的争论 二、共有人处分共有物的不动产善意取得 三、共有人处分共有物的合同效力 四、共有人不同意处分、处分人未取得处分权的继续履行问题
一、无权处分效力争论
1、无效说； 2、效力待定说； 3、有效说。
物权法第十五条 【合同效力和物权 效力区分】当事人之间订立有关设立、 变更、转让和消灭不动产物权的合同， 除法律另有规定或者合同另有约定外， 自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同效力。
一、合同无效
4、 买卖 合同 司法 解释
第三条 当事人一方以出卖人 在缔约时对标的物没有所有权 或者处分权为由主张合同无效 的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或 者处分权致使标的物所有权不 能转移，买受人要求出卖人承 担违约责任或者要求解除合同 并主张损害赔偿的，人民法院 应予支持。
二、效力性强制性规定的识别
案例一：甲与乙房地产公司签订商品房预售合同，办理了房屋预售备案登 记，未交付房屋。后乙又将该房屋出售给丙，并交付房屋给丙。甲能请求 乙向其交付房屋，并请求丙腾房吗？
案例二：乙房地产公司向丁银行借款，以在建建筑物抵押，并办理了在建 建筑物抵押权预告登记。后取得商品房预售登记许可证后向社会出卖，甲 等众多购房者购买了该房屋。乙未偿还丁银行借款，丁银行起诉至法院， 请求偿还借款，并请求以抵押物优先受偿。法院应如何处理丁的诉讼请 求？——典型的借款合同纠纷
案例三：丁银行在取得胜诉判决后，申请法院强制执行，甲提起执行异议。 法院应如何处理？法院驳回甲提起的执行异议后，甲提起案外人执行异议 之诉，以其对案涉房屋享有所有权为由，请求：一、确认对房屋的所有权； 二、解除对甲购买房屋的强制执行。
一、抵押物转让的不同立法例 ； 二、我国抵押物转让规则的立法变迁；
问题二 物权法第一百九十一条第二款并非针 对抵押财产转让合同的效力性强制性规定
物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性 强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由， 请求确认转让合同无效的，不应予以支持。受让人因抵押登记未涂 销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，可予以支持；受让人 要求转让人承担相应民事责任的，应考虑当事人的过错程度等因素 进行处理。
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋 建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以 上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他 建设用地条件。”
四、合同有效之后的后续处理
1、关于认定转让合同有效后的解除合同问题。 2、关于认定合同有效后的继续履行问题。 3、关于解约之后的损失确定问题 。
1、统一标准 社会公共利益的标准； 2、实证处理意见
三、城市房地产管理法三十九条第一款第 （二）项的规范性质
《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定： “以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时， 应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权 出让金，并取得土地使用权证书；
当前民事审判热 点、难点问题审 判实务与裁判思 路
问题一 城市房地产管理法第三十九条第一 款第（二）项规范的性质
城市房地产管理法第三十九条第一款第（二）项规定并非效力性强 制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到上述规定的条件 为由，请求确认转让合同无效的，不应予以支持。
一、合同无效制度的变迁 1、合同法第五十二条的规定； 2、合同法司法解释一的规定； 3、合同法司法解释二的规定； 4、买卖合同司法解释 二、效力性强制性规定与管理性强制性规定的区分标准
出卖人与买受人签订房屋买卖合同，出卖登记 在其个人名下的房屋，不符合法律、行政法规 关于共有物处分的规定或者共有人之间关于共 有物处分的约定的，如果买受人是善意，且支 付了合理对价并已经办理了房屋权属变更登记 手续，可以依据物权法第一百零六条第一款的 规定处理；如果买受人是善意，且买卖合同约 定的对价是合理的，其他共有权人要求确认房 屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。
三、对现行物权法规定的理解：不影响合同效力的管理性强制性规 范——实质为物权变动区分原则下的理解问题（物权法的规范目 的）；
四、转让合同有效前提下相关疑难纠纷的进一步处理
1、交付了购房款的购房者权利的保护。 2、银行抵押权的保护。 3、银行抵押权同购房者权利冲突的解决。
问题三 未经共有人同意处分共有物问题
一、合同无效的变迁
1、合同法司法解释一
第四条 合同法实施以后， 人民法院确认合同无效，应当 以全国人大及其常委会制定的 法律和国务院制定的行政法规 为依据，不得以地方性法规、 行政规章为依据。
2、 合同法司法解释二
第十四条 合同法第五十二条 第（五）项规定的“强制性规 定”，是指效力性强制性规定。 合同法司法解释二
买卖合同司法解释 第三条 当事人一 方以出卖人在缔约时对标的物没有所 有权或者处分权为由主张合同无效的， 人民法院不予支持。 出卖人因未取得Fra Baidu bibliotek有权或者处分 权致使标的物所有权不能转移，买受 人要求出卖人承担违约责任或者要求 解除合同并主张损害赔偿的，人民法 院应予支持。
案例一：甲、乙签订国有土地使用权转让合同，乙已经支付合理对价，并已经办理 不动产权属变更登记手续。该国有土地使用权系V用地，甲通过伪造材料等不合法 途径将该地块国有土地使用权证办理至其名下。后该转让合同被认定无效。1、乙主 张善意取得了该房屋所有权，能否获得支持？2、乙破产后，V主张对该国有土地使 用权享有物权请求权，请求享有别除权，能否支持？乙的债权人抗辩，V的权利只 能是不当得利请求权，能否成立？
案例二：丙、丁签订房屋买卖合同，并办理了预售登记备案手续，丙又将房屋出卖 给戊。后丁解除了房屋买卖合同。但丙房地产开发公司限于破产，丁主张对该房屋 支付的购房款享有优先权，能否成立？
案例三：戊、己签订房屋买卖合同，买卖登记在己名下实为己、甲夫妻共有的房屋， 戊系善意，支付市场价。办理权属登记时，甲提出异议，以未经其同意为由，要求 确认房屋买卖合同无效。（1）房屋买卖合同效力；（2）戊能否请求继续履行合同， 完成不动产权属登记手续。