房地产市场报告2020【全国二手房市场半年报】贝壳研究院

研究报告

1. 2. 3.

4.

Contents目录

01市场数据半年度回顾

02市场韧性解析

03警惕房产泡沫风险

04下半年市场展望

研究报告

01

市场数据半年度回顾 ——疫后市场韧性复苏，总体南强北弱

年初新冠疫情开始蔓延时，市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击。半年之后，市场用漂亮的V型曲线展现了强大的韧性，部分城市市场“躁动”也似乎显示新一轮周期在启动。上半年总体修复力度呈现“南强北弱”的特点。

（一）二手房成交总量已基本恢复到去年同期水平

受疫情影响，上半年链家重点18城成交量在近三年中最低，成交量比去年同期下降8.4%，但比去年下半年小幅增长4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。

贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从3月份开始明显恢复，3月重点18城实际二手房总体成交量快速修复，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。

图：重点18城链家二手房实时成交量走势

数据来源：贝壳研究院从区域上看，环深、环沪城市群复苏强劲，上半年环深城市群重点城市总成交同比增加20%，其中主要是广州市场修复强劲。环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期水平（同比微降1.6%）。京津冀城市复苏节奏慢，北京、廊坊及天津3-4月成交环比1-2月增速慢于其他城市，在5-6月城市圈内城市政策因素推动下，市场才加速复苏。上半年，环

京城市圈二手房成交量同比下降14.6%。

图：上半年不同城市群1链家二手房成交同比变化

数据来源：贝壳研究院（二）价格止跌上涨，核心城市涨幅居前

疫情之下，2020年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价随市场修复普遍反弹。

贝壳研究院数据显示，与2019年四季度比，2020年二季度重点18城市中价格上涨的城市有15个，下跌的城市有3个。北京及上海二手房均价涨幅均在3.5%及以上，涨幅靠前。房价跌幅较大的城市为武汉，累计跌幅达3.5%。

与去年同期相比，二季度重点18城市中价格上涨的城市有11个，下跌的城市有7个。其中房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州，房价下跌幅度较大的城市为廊坊、天津、青岛及济南。

图：重点城市二手房成交均价变动（二季度比去年四季度）

1长三角：上海、杭州及南京；珠三角：广州及深圳；西部城市群：成都、重庆及西安；环渤海：大连、济南、青岛、烟台；京津冀：北京、天津及廊坊；长江中游：武汉、长沙、合肥

研究报告

数据来源：贝壳研究院从房价上涨的节奏看，一线城市及基本面好的强二线城市房价最先启动上涨。贝壳研究院房价指数显示，上半年北京、上海、大连、杭州及南京等城市最早止跌上涨；青岛、天津等城市上半年均价保持平稳或持续下跌。

图：贝壳研究院房价指数（以2018年11月为100）

数据来源：贝壳研究院

02 市场韧性解析

尽管上半年面临新冠疫情的冲击、全球经济下行、中外贸易摩擦加大等挑战，但房地产市场仍然保持积极的复苏韧性，在所有行业中处于领先位置，对“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”发挥了积极作用。

房地产市场的韧性来自哪里？贝壳研究院认为：

2月国内疫情爆发，企业复工复产受阻，资金链承压，一季度我国经济增长同比大幅下滑6.8%。政府出台了财税、金融等多方面政策扶持企业渡过经营困境，其中对于房地产企业，政策主要包括顺延项目开竣工及销售期限、延长土地出让金缴纳期限，优化行政许可审批等，主要是为了防止房企资金链断裂，优化或放宽了开发及销售环节的限制，但房企融资条件限制未见大的放松。房地产政策始终坚持“房住不炒”的方向。

（一）金融政策的溢出效应带动复苏

尽管没有直接刺激房地产，但是更加灵活适度的货币政策对市场预期产生了较大的溢出效应。房贷利率由固定利率上浮机制转为LPR浮动机制之后，房贷利率与市场利率之间的关联更加加强。1-5月，中小型存款类金融机构准备金率三次下调，3-4月M2同比增速时隔35个月再次上升至10%以上。5年期LPR两次下调由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%。购房贷款利率随之下行，贝壳平台主流房贷利率逐月下移。西安、烟台、大连等城市首套房贷款利率下降幅度较大。货币宽松导致银行贷款额度充足，银行房贷周期大大缩短。贝壳研究院监测数据显示，主流银行房贷放宽周期68天下降到6月的39天。

~ 10 ~图：主流房贷利率走势

数据来源：贝壳研究院

图：上半年重点城市首套房贷利率变化（6月较1月）

数据来源：贝壳研究院

图：房贷放款周期2走势（天）

数据来源：贝壳研究院

2 放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数

-0.70%

-0.60%

-0.50%

-0.40%

-0.30%

-0.20%

-0.10%

0.00%

西安烟台大连济南长沙青岛重庆杭州广州廊坊南京武汉北京深圳天津010

20

30

40

50

60

70

80

核心城市、核心区域的资产显然是最佳的资产避险工具。上半年疫情与国际关系冲击影响下，代表生产需求的PPI 指数不断下行；另一方面，代表物价水平的CPI 指数一直处于高位，尤其是与民众生活息息相关的食品价格涨幅较高。经济增长压力下使人们进一步提升资产保值增值的需求。

图：CPI 和PPI 涨幅（%）

数据来源：国家统计局

（二）人才引进政策下加速刚需入市

上半年户籍制度改革的深化，叠加疫情各地进一步加大人才引进力度，2020年以来重点一二线城市在人才引进政策上继续发力，甚至提供购房安家补贴等，让部分消费者能够避开调控限制进入市场。中央也出台政策，进一步鼓励要素在城市圈流动，全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件，加快人口向核心城市及城市圈周边城市集中，一方面提升区域价值，另一方面带来了新的购买力。

表：2020年以来重点一二线城市人才政策一览

日期

政策内容

2020/2/25 杭州出新政，顶尖人才可获800万元购房补贴

2020/2/28 南京人才落户新政延长一年 2020/3/3

天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城人才引落户政策放

宽

2020/3/20 苏州人才落户新政正式出台，本科可直接落户

-4

-3-2-101234562018-01

2018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-102018-112018-122019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-04