房地产经营的风险管理及实现路径思考

房地产经营的风险管理及实现路径思考

发表时间：2016-01-05T11:23:02.130Z 来源：《基层建设》2015年18期供稿作者：张连花

[导读] 凤庆赣企房地产开发有限公司对于房地产经营来讲，明确的辨析经营中存在的风险并对其进行详实的分析对于保证房地产经营企业的经济效益至关重要。

凤庆赣企房地产开发有限公司

摘要：对于资金投入量大，受市场波动和国家宏观调控政策影响较大的房地产而言，其经营中存在着的商业风险在缺乏足够的措施管控之下，极容易导致由于风险对企业资金的影响而导致房地产企业经营困难甚至导致经营不畅、资金链断裂的危险。因此，对于房地产经营来讲，明确的辨析经营中存在的风险并对其进行详实的分析对于保证房地产经营企业的经济效益至关重要。

关键词：房地产；经营；商业风险；资金；风险管理

随着社会的不断发展，房地产业逐渐向高层、大工程量、高技术难度发展，使得房地产单项工程建设所耗费资金、人力、物力均较世纪初成几何数增长，而此时经营中存在的任何一点商业风险的爆发均有可能造成房地产经营企业的资金紧张，甚而造成资金链断裂，企业甚至破产的后果。

一、我国房地产发展与房地产风险

上世纪末，我国房地产业随着国家一系列惠民政策和市场改革政策的实施而逐渐发展起来，特别是在城镇化建设的大潮中，房地产业一时间成为了市场经济发展的主流之一，在部分地区取代了传统的钢铁、采矿等重工业而成为地区经济发展龙头，带动了地区经济的快速发展。然而，由于我国房地产业形成规范的商业运行模式相对较晚，特别跟欧美发达国家相比，其经营运营中存在的诸多不规范、不合理导致其对经营中的风险分析与管理控制措施相对不足。

二、房地产经营中存在的风险分析

造成前几年我国房地产业发展不畅的主要原因一方面有市场经济不景气的原因，我国市场经济增速创纪录的大幅降低；另一方面也有国家宏观调控调整的原因。但究其根本原因，则是企业对房地产经营活动商业风险的估计与管理不足导致企业在应对危机的能力和技术手段不足，最终导致企业无法有效避免各种风险的爆发。在这方面最典型的例子是08年全球金融危机之后，中国市场遭受到巨大的波及，我国各大房地长开发经营企业经受了极大的冲击，资金供应一时间陷入相对困难的境地，出现了不同程度的资产负债。如表1所示为2008年-2010年我国部分房地产企业资产负债率。

通过对近年我国房地产业发展的轨迹分析以及国内外房地产业发展的对比分析，可以总结出目前我国房地产业经营活动中存在的商业风险来源主要有国家宏观政策调控风险、财务风险、项目开发风险等三个方面。以下就其风险表现及其风险来源进行详细的介绍。（一）国家宏观政策调控风险

我国经济实行的社会主义市场经济体制，是在高度依靠市场自由度的基础上通过积极的国家行政干预达到调控市场经济向国家需要的方向发展，因此，中央政府设立了国家发改委，全面负责市场经济发展的方向调控。对于资金流动量大、人力、物力投入相对较多，对地区经济发展影响较大的房地产业而言，国家必须要对其进行严格的监管，保证其满足不断增长的社会发展和人民生活需求的基础上不会过快、过热膨胀。

而二十一世纪第一个十年，国家宏观调控政策相对宽松，这既是国内外经济大环境相对较好的影响，也是国家深化改革、不断放宽市场自由性的结果。然而，在市场经济周期性的经济危机作用下，国家宏观调控政策必然需要作出对应的调整，而对于很多房地产经营企业而言，国家宏观调控政策的突然变化势必要影响到其经营的资金安全性。最突出的例子是银行准备金率的一再上调使得房地产经营缺乏足够的银行贷款支持，最终导致一大批建筑项目在资金支持不足的情况下陷入困难。

（二）财务风险

房地产企业的高资金流动量使得一大批房地产建设项目必须要高度依赖金融市场的新鲜血液来不断提供发展建设的动力，而以信贷、融资、债券、期货等手段进行资金补充的房地产企业往往过于乐观社会资金的补充而忽视了社会金融资金的不稳定性。而这种不稳定性的主要表现在于金融市场的资金流动受经济形势和国内外经济环境的影响相对较大，任何的金融市场波动均会造成房地产企业所获取的资金供应的不稳定，而且也容易在利息率的波动下导致资金缺口的不断扩大。如表2为2007年-2010年我国房地产企业开发资金来源情况。

（三）项目开发风险

我国近二十年来房地产业迅猛发展的原因既有国家政策影响，同时也有社会生产和城乡居民生活的客观需求，但随着房地产业发展的迅猛，社会需求缺口不断被填补，而造成很多地区房地产实际陷入产能过剩的状况。部分地区形成了大规模的闲置住房，成为了名副其实的“鬼城”。这对于亟需通过销售楼盘回笼资金的房地产企业来讲几乎是致命的打击。除此之外，在项目开发过程中也常出现由于征地补偿、项目建设保障等不足而导致的一系列问题，最终影响到房地产企业经营活动的经济利益。如华北某地某楼盘在建设之初答应给当地搬迁居民一定的补偿，而最终由于企业经营不畅导致补偿资金不到位，最终当地居民上访形成大范围的群体性事件，既不利于企业的经营活动也

极不利于地区社会生产生活的稳定。

三、房地产经营中风险管理措施

为了有效应对房地产经营中存在的各种风险，保证企业在经营活动中资金的安全和经济效益，房地产企业必须在经营活动中采取切实有效的措施来应对各种风险。

（一）国家宏观政策追踪

对于受国家宏观调控政策影响较大的我国房地产业经营活动中必须要对国家出台的各项经济政策保持高度的敏感性。诸如准备金率政策、金融行业整顿政策、银行改革政策、房地产行业直接监管政策等，均会对房地产企业的经营造成诸多的影响。而企业对国家宏观政策的敏感性可以及时根据国家政策的变化采取适当的措施来保证资金安全和经济利益。（二）资金链安全

房地产开发势必要大量引用社会各界的资金，而有效的规避市场金融风险保障自身资金链安全就成为一项重要的课题。一般来说，基于信贷、融资、自筹而来的资金链由于受市场影响而产生较大的波动是导致资金链不稳的最重要原因。但由于各种手段之间相互关联性较小，因此企业可以通过采用多种手段并行的措施来有效的规避单一融资手段带来的财务风险。同时，房地产企业在经营中还需要注意对自身财务状况的即时监控和审计，对随时出现的资金隐患进行及时的隐患排查。

（三）项目开发

对于项目开发中的风险管理，需要多种技术手段和管理手段的综合运用，特别是资金手段的运用。项目开发前的详实足量科学的立项考察和市场调研、项目开发初期的资金投入和保障、项目建设中期的资金保障和技术保障以及人力物力供应，项目后期的管理等均是应对项目开发风险的有利措施。特别是在项目建设前对市场的立项考察与调研是所有工作的最重要部分，是有效规避建设中期人力物力供应不足以及项目建设完成后销售风险的最重要保障。

结语

除此之外，企业还应该加强对自身发展的合理规划与统筹，根据近年国内外经济发展形势规划自身发展蓝图，并针对当前国内房地产行业发展特点主动做出适当性调整，从一般性施工建设项目转移到高技术难度、高工程量从而保证市场空间；从城镇居民保障性住房建设转移到工业企业建筑厂房施工，从而保证建设项目收益等等，最终达到有效降低房地产企业经营商业风险，保证自身经济利益的目的。参考文献：

[1]张柏晶.房地产经营风险及防范[J].福建建筑，2013（06）.

[2]张英杰.房地产市场风险对策研究[J].中国住宅设施，2012（02）.

[3]朱航.论房地产企业经营风险与防范对策研究 ——以A集团为例[D].西南财经大学，201