天津“宅基地换房”运行机制

小城镇建设资金不足的瓶颈制约。土地和资金的双重约束成为制
约小城镇加快发展必须破解的两大难题。
背景
天津市郊区普遍存在的问题是：小城镇和村庄规 模普遍偏小，人口密度小，村庄人均建设用地面 积大，用地集约度低，土地利用效率低下；公共 服务设施配套不完善；环境意识淡薄，污水垃圾 随处排放与堆放现象普遍，投资吸引力不高；小 城镇管理水平低，建设资金匮乏，没有切实可行 的规划、建设管理的操作和实施办法。2005 年7 月，天津市开始对城郊各镇、村进行调研，探索 “以宅基地换房”建设小城镇和新农村的路子
2 天津“以宅基地换房”运行机制
的主要特征
（1）集约利用土地，保证“总量不减， 质量不降”。
（2）构建融资平台和小城镇项目投融资 体制，实现“资金闭合”。
• 天津市“以宅基地换 房”项目的基本原则 是：承包责任制不变 ，可耕种土地面积不 减，尊重农民自愿， 以宅基地换房。
ห้องสมุดไป่ตู้
天津市以宅基地置换楼房后的人均居住面积达40 m2，农民原有的价格较低的宅基地置换为有独立产 权的商品房
。
2 “以宅基地换房”的运行机制
“以宅基地换房”指在国家政策框架内，坚持承包 责任制不变、可耕地面积总量不减少，充分尊重农民自 愿，高水平规划设计和建设一批有特色、利于产业聚集 和生态宜居的新型小城镇。农民用自己的宅基地，按照 规定的置换标准无偿换取小城镇中的一套住宅，迁入小 城镇居住，同时由村、镇政府组织对农民原有的宅基地 统一组织整理复垦，实现耕地占补平衡。规划建设的新 型小城镇，除了规划农民住宅小区外，还要规划出一块 可供市场开发出让的土地，并以土地出让获得的收入平 衡小城镇建设资金。
天津“宅基地换房”的运行机 制
汇报人：刘振钊
小组成员：519 宿舍
研究内容
1 产生背景
2
运行机制和主要特征
3
政策建议
4
1 背景
天津市现有涉农乡镇144 个，村庄3833 个（其中，位于镇区 内的村庄404 个，位于中心城区以内的村庄76个，镇区和中心城 区以外的村庄3353 个），总人口488.5 万人，总建设用地1183.9 km2，镇平均人口7674 人，镇平均建设用地1.9 km2，人均建设用 地247 m2，村庄平均人口1107 人。在村庄建设用地中，村民宅基 地占54%，农村地区城镇化水平为46.5%。一般研究认为，城市化 的进程面临两大障碍：一是国家严控建设用地的刚性制约，二是
4 建议与对策
充分考虑农民非农化转移的长期性和复杂性 提高农民的参与度 政府关键在于度的把握
农村城市化水平必须与城市保持一致
Thank You! 谢谢大家聆听！
天津市为符合条件的适龄人口提供了城镇居民社会保险， 并优先安排迁往新建城区的农民上岗就业，有些村镇在给 予农民征地补偿款的基础上，每年每亩给农民600 元的生 活补贴 针对农民集中居住后土地耕作半径过大的问题，在农民原有耕 地上规划设施农业园区，提高农村工业化水平，通过集体资产 量化改革和土地承包经营权入股等各种方式，实现农民变居民， 农民变股民，使其享有股金，切实增加农民“股金”收入
• 天津市东丽区华明示 范小城镇就是利用投 融资体制进行小城镇 建设的典范。
• 操作流程
区一级政府建立小城镇开发建设投资机构，以土地出让收益权作 为抵押担保，向国家开发银行申请贷款融资
贷款的资金用于小城镇农民住宅及相关配套设施的建设
通过招、拍、挂等方式出让置换出来的经营用地，并将土地出让金 作为还款来源