岳阳金碧置业有限公司、何昌龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

岳阳金碧置业有限公司、何昌龙房屋买卖合同纠纷二审民事

判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院

【审理法院】湖南省岳阳市中级人民法院

【审结日期】2020.04.29

【案件字号】(2020)湘06民终1463号

【审理程序】二审

【审理法官】田光辉许进余立根

【审理法官】田光辉许进余立根

【文书类型】判决书

【当事人】岳阳金碧置业有限公司;何昌龙

【当事人】岳阳金碧置业有限公司何昌龙

【当事人-个人】何昌龙

【当事人-公司】岳阳金碧置业有限公司

【代理律师/律所】陈雅文湖南湘杰律师事务所

【代理律师/律所】陈雅文湖南湘杰律师事务所

【代理律师】陈雅文

【代理律所】湖南湘杰律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】岳阳金碧置业有限公司

【被告】何昌龙

【本院观点】双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。

【权责关键词】民事权利违约金支付违约金合同约定证明诉讼请求开庭审理维持原判诉讼时效

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【本院查明】二审对一审查明的其他事实予以确认。

【本院认为】本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，属有效合同。本案的争议焦点是：一、本案是否超过诉讼时效。二、金碧公司是否构成延期交房。关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付期限为2013年12月31日前，交付条件为房屋经验收合格，而消防验收系法律对建设工程强制性规定，案涉房屋系一类高层住宅，法律规定未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，何昌龙购买了金碧公司出售的商品房，在交付房屋时，金碧公司对房屋是否进行消防验收或验收是否合格等情况未告知何昌龙及小区业主，何昌龙对消防验收的相关情况不知情。涉案小区业主刘春兰、周爱军就金碧公司延期交房向人民法院主张权利，二审人民法院于2016年5月31日作出生效判决，该生效判决明确金碧公司交房时未经消防部门验收合格，不符合法律规定的交房条件，何昌龙此后才明确知道金碧公司未按法律规定进行消防验收，自己的权利受到了侵害。诉讼时效期间从知道或应当知道其权利被侵害时计算，结合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，何昌龙主张权利未超过诉讼时效。关于焦点二，消防验收合格是商品房交付所必备的硬性条件。依据查明的事实，涉案房屋于2014年1月24日经岳阳市公安消防支队评定，认定为消防验收合格。金碧公司在实

际交付房屋时消防验收未达到合格标准，不符合法律规定的交房条件，构成延期交房，应当向何昌龙支付违约金，一审判决对违约金数额的确定本院予以认可。金碧公司认为不存在延期交房及认为属瑕疵交房的理由不能成立。此外，根据查明的事实，何昌龙已在收房时支付了合同约定的全部购房款，2015年1月27日系金碧公司向何昌龙开具购房款发票时间，该发票出具的时间并不能否定何昌龙在收房时支付全部购房款的事实。金碧公司上诉认为计算违约金应当以实际已付房款作为计算依据但并未提出何昌龙实际交付的购房款少于合同约定的购房款的事实，故对金碧公司的该观点，本院不予支持。本案中，一审判决以合同约定的全部购房款作为计算依据并无不当。综上，金碧公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由岳阳金碧置业有限公司负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 17:24:06

【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年10月9日何昌龙与金碧公司签订《商品房买卖合同》，双方约定金碧公司将位于岳阳恒大名都第011-12幢08层805号房转让给何昌龙，房屋面积为141.45平方米，合同价款为850445元，何昌龙于2015年1月28日一次性支付购房款850445元。合同约定交付房屋期限为2013年12月31日前，交付条件为房屋经验收合格。合同第九条还约定出卖人逾期交房超过90天后，何昌龙有权解除合同。逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，金碧公司应当书面通知何昌龙办理交付手续。双方进行验收交接时，金碧公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。金碧公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，何昌龙有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由金碧公司承担。第六条对“房屋验收合格"的标准进行了进一步明确，即由勘察单位、设计单位、施工

单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。何昌龙认为金碧公司交房时未取得岳阳市公安消防支队消防验收合格的审核，该审核至2014年1月24日才取得，与交房之日相差24天，应当依据合同第九条的约定支付相应违约金。另查明：1、涉案小区业主刘春兰、周爱军于2014年11月14日以金碧公司延期交房为由向法院起诉，该案经岳阳市中级人民法院二审，并于2016年5月31日作出（2016）湘06民终405号和（2016）湘06民终406号民事判决，认定金碧公司构成延期交房，需承担相应违约责任；2、2014年1月24日经岳阳市公安消防支队评定，认定金碧公司所建房屋工程消防验收合格。

【一审法院认为】一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效；二、金碧公司是否构成延期交房。关于诉讼时效。本案关于诉讼时效的焦点，为诉讼时效应当从何时起算，即何昌龙从何时知道或应当知道其权利被侵害。涉案小区业主刘春兰、周爱军于2014年11月14日以金碧公司延期交房为由向法院起诉时，对于金碧公司是否构成延期交房是存在争议的，直至岳阳市中级人民法院于2016年5月31日作出生效判决，才对金碧公司是否构成延期交房作出认定。岳阳市中级人民法院对于延期交房的认定并非出于金碧公司未履行合同中约定的验收手续，而是以金碧公司交房时不具备法律、法规的强制性规定，取得消防等相关部门出具的验收合格文件，该强制性的验收条件不因当事人合同约定而免除。本案何昌龙作为普通购房者，对超出合同约定的验收手续，不能苛求其具备法律专业程度的水准，故其知道或应当知道权利被侵害之日，应当是同小区业主的相关诉求得到支持之日，即2016年5月31日，诉讼时效亦应自该时间点起计算两年。期间《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年"。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定：“民法总则实施之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。"故何昌龙主张未超过诉讼时效的理由成立，予以支持。关于金碧公司是否构成延期交房。双方签订的《商品房