商铺类型及投资分析

商铺的投资分析方法

商铺投资涉及到商业活动，类型多样化，对投资者的要求远远高于住宅投资。作为一名商铺投资客，需要掌握一定的投资分析方法，了解商铺的类型和特点，才有可能在商海中淘到黄金。

（一）商铺类型及投资分析

◆商业街商铺

在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会非常小，投资时，应多注意新商圈，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等，释放的商铺多，投资机会也多，如果及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。

投资理念：

必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。

投资忌讳：

对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。

◆社区商铺

特点：

设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。典型如天通苑、世纪城。社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相对城区商铺来讲，其售价也相对较低，适合个人投资。

投资理念：

在投资中应尽量选择相对成熟或已有入住户的规模型项目，选择好具体位置。因为社区的商铺在销售时之间的价格差异不大，但不同位置的租金差别非常

大，尽量购买距社区主入口附近的商铺单元，以提高投资收益。

◆购物中心、专业市场席位型商铺

此类商用物业多将整层购物中心、大市场分隔成20~30平米甚至几平米的铺位，然后进行小单元零售或长期出租。例如早期的万通小商品市场、女人街，近期发售的朝外门购物中心商铺、碧溪广场、万朋商城等等。

特点：

此种类型商铺特点是投资门槛相对较低，有一定收益承诺保证，适合个人投资长线投资。但是从市场经验来看此类型的商铺承担的风险也是较高的，因为它需要发展商进行准确的市场定位、完善的经营管理，有力的市场推广等，如果缺乏准确的市场分析，定位混乱，加之招商渠道不畅，缺乏经营租户支持，致使项目建成后无法正常开业或亏损经营，这样投资者的钱就打了水漂。

投资理念：

1、主要需要通过对商业市场大环境的分析，确定项目的定位是否符合地域商业市场的发展趋势。而不能盲目跟从广告宣传。比如像城区内小商品批发城之类的低层次市场，虽然有一定消费群，但随着城市消费水平的普遍升级，定位已不适应终端消费更新换代的要求，这种市场的租金收益也不可能太高，投资前景暗淡，需慎重介入；

2、要看一个市场或购物中心的招商和业态划分，继而确定其是否有充分的商户经营基础和市场消费支持；项目的营销代理商和经营管理公司对保证正确的招商、经营方向所采取的措施是否属实等。

投资忌讳：投资此类商铺力戒盲从、跟风，应选择具备商业定位合理，业态划分清晰，具有后期专业管理的项目。

◆底商

特点：

底商是目前北京最多的商铺类型，这种拥有独立门面的商铺最受投资人的欢迎。底商从专业投资眼光看是非常模糊的概念，商业街的临街商铺也是底商，普通住宅下的商业也是底商，底商是房地产开发概念，而不是商业分类。底商分两类：办公楼底商和住宅底商。

办公楼底商：

由于中高档写字楼多处于中心商务区，相对客流较大，人口消费素质和租金承受能力较高。但一般商厦商铺划分的出售单元面积较大，多在120平米以上，总投资额度也较高，投资门槛也较高。

办公楼底商投资理念：

1、商铺的建筑结构和环境应有较大的适应性，这样有利于后期商户的经营使用，才能长期保证较高的租金水平。

2、考察其写字楼及配套设施的整体品质，对于品质和位置都不错的项目可以考

虑早期下订，通过谈判拿到较为优惠的价位和付款方式，从而提高投资回报率。

3、看入驻的品牌店档次。比如卖当劳肯德基等品牌客户对于商铺的选择有严格的商圈评估标准和计算方法，所以他们选择的商铺从经营和发展潜力上将肯定是有保证的；另外品牌客户本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。所以，在同一个区域选择商铺有犹豫时，不妨跟着品牌店走。

（二）商铺选择基本分析法

就目前北京投资商铺来讲，在三环以里的商铺，只要是在好一些的地段，价格都在20000元/M2以上；在CBD、朝外商圈、中关村等商业旺地，价格基本都在30000/M2左右，鼎好电子城甚至达到7万元/M2以上。面对如此昂贵的投资，众多投资者如何实现投资的价格接近价值甚至大于价值？

基本面技术分析：

回报计算：

购买商铺的最终目的是通过租赁实现预期利润，再低的回报总应该比银行利息要高，这是一个原则性的问题。所以判断一个商铺是否值得选择的首要条件是看它能不能获得较高的回报，而判断回报的最有效方式，是看现实租金收入是否能尽快地回收购铺的前期资金投入。计算商铺回报的方式有很多种，最简单实用的一种是看总售价与总年收益的比值倍数，如果大于15说明投资收益较低，不宜介入，如果小于15，大于10就可以考虑投资，如果小于10则说明，你碰到了很不错的铺位。当然年收益的推算应尽量准确客观，同时也需考虑一定的风险如空置期等等。通过此方法进行投资项目的初步筛选。

控制风险

商铺投资对个人资金投入和现金流要求较高，投资者应将承受的风险控制在一定的范围内，如投资额不超过总资产的70%，同时应在可能的情况下，多点选择，分散投资。应尽量购买准现房或现房物业。投资前应通过现场实地调查来深入了解铺位的实际情况、环境因素、通过直观感受和对区域商业规划的间接了解，来判断未来商业发展的趋势。

计算回报率

初步决定投资目标后，拟定计划的出租经营业态，然后去拜访商户，再通过商户拜访，了解相近经营商户的经营要求、承受租金水平，来计算实际可行的回报率。对售后由管理公司包租的项目，如超过15%的的回报承诺，则需要谨慎对待。

检查产品品质

检查商铺的结构和设施是否有硬伤，层高、柱距、排污、水电供应等是否合理，对经营业态是否有限制，比如经营餐饮需要有上下水动力电、煤气、排烟设施，如果商铺没有这些设施，那这个投资就失败了，因为像排水排油排烟这样的问题等到正式交楼后，是投资者根本解决不了的。

专家指导：怎样计算商铺投资收益率

15年收益=购买价则有所值

方法一：租金回报率分析法

公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法

公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款＋期房时间内的按揭款)

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

方法三：IRR法(内部收益率法)

房产投资公式为：IRR＝累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费)

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：IRR法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。IRR收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而IRR 则是按复利计算。

缺点：通过计算IRR判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来。而未来租金的涨跌是个未知数。

一个简单的投资价值评估公式

下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。