不动产估价

引言

一拓宽了不动产估价的服务领域：无论是土地使用权出让(包括招标、拍卖、挂牌、协议等出让方式)，还是不动产转让(包括买卖、互换、赠与、以不动产作价人股、以不动产抵债等)、租赁、抵押、典当、保险、税收、征收和征用补偿(包括土地征收补偿、土地征用补偿、城市房屋拆迁补偿)、损害赔偿、纠纷调处、司法鉴定，以及企业有关经济行为(包括对外投资、合资、合作、合并、分立、改制、资产重组、资产置换、买卖、租赁、托管经营、清算等)、设立公司时以不动产作价出资、不动产估价纠纷调处中的不动产估价复核或鉴定，等等，都需要不动产估价。

二不动产估价的需要

现实活动中的需要

（1）土地使用权出让的需要（招标标底、拍卖保留价、挂牌底价）；

（2）不动产转让、租赁的需要；

（3）不动产抵押、典当的需要；

（4）不动产保险的需要；

（5）不动产税收的需要；

（6）不动产征收和征用补偿的需要；

（7）不动产损害赔偿的需要；

（8）不动产纠纷调处和有关司法鉴定的需要；

（9）企业有关经济行为的需要；

（10）不动产管理的需要；

（11）其他方面的需要

理论上的需要:

房地产市场的不完全性和房地产的独一无二性.

第一章不动产与不动产估价

一不动产中的概念

（1）不动产是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。（2）不动产存在形态：土地、建筑物、房地

不动产实物包括土地、建筑物、其他附着物三个部分

（3）不动产区位：是指不动产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。（具体地说，一宗不动产的区位是该宗不动产与其他不动产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所的距离，从其他地方到达该宗房地产的可及性，从该宗不动产去往其他地方的便捷性，以及该宗不动产的周围环境、景观、配套设施等，包括所在地区的人口状况、该地区的声誉、政府提供的服务设施、学校的教学质量、犯罪率等等，最常见的是用交通时间距离来衡量区位的好坏。）

（4）建筑密度：又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率；

（5）容积率：是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。

例子：某宗土地面积为1000m2 ，其上建筑物的基地面积为700m2，建筑物层数为8层，如果建筑物的各层建筑面积均相同。则该宗土地的容积率为多少？建筑密度为多少？

如果建筑物的各层建筑面积均相同，则有

容积率＝建筑密度X 建筑层数

注意：在城市规划上，地下建筑面积通常不计容积率

（6）房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。

（7）房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算

（8）不动产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。

（9）不动产的分类

①按用途来划分（10类）；

②按开发程度来划分（生地、毛地、熟地、再建工程、现房）；

③按是否产生收益来划分（受益性和非受益性）；

④按经营使用方式来划分（销售、出租、营业和自用）。

二不动产估价的概念：指以房地产为对象，由房地产专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验以及对影响房地产价格因素的分析，就房地产的特定权益在特定时间最可能实现的合理价格所做的判断与推测。

（1）估价目的：是指一个不动产估价项目的估价结果的期望用途，或者通俗一点讲，委托人将未来完成后的估价报告拿去做什么用，是为了满足何种涉及不动产的经济活动或者民事行为。

（2）估价原则：是指人们在不动产估价的反复实践和理论探索中，在认识不动产价格形成和运动客观规律的基础上，总结出的一些简明扼要的进行不动产估价所依据的法则或标准（合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则，独立、客观、公正原则、替代原则）（3）估价方法：不动产估价不能单纯依靠估价人员的经验进行主观判断，还必须采用科学的估价方法进行测算。

（4）估价对象：是指一个不动产估价项目中需要评估其价值的具体不动产。尽管不动产的存在形态归纳起来只有土地、建筑物和房地三种，但现实中的估价对象是丰富多彩、复杂多样的。

①从实物角度看；

②从权益方面看。

（5）估价时点：是指评估价值所对应的时间，即在该时间上估价对象才有该价值。由于同一宗不动产在不同的时间价值会有所不同，所以，估价通常是对估价对象在某个特定时间的价值作出估计。

（6）一宗不动产的价值通常可以从如下3个途径来求取：

①近期市场上类似的不动产是以什么价格进行交易的；

②如果重新开发建设一宗类似的不动产需要多少费用；

③如果将该宗不动产出租或营业预计可以获得多少收益。

第二章不动产价格

不动产价格的概念及形成条件

（1）不动产价格的概念：不动产价格是指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。该定义有三层含义：

不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点状态下的价格；

不同的不动产权益对应不同价格；

这种代价一般以货币形式支付。

（2）不动产价格的形成

不动产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备3个条件：

①有用性：指物品能够满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值；

②稀缺性：指物品的数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏；

③有效需求：对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买而且有能力购买。

不动产价格的特征

（3）不动产价格的特征：

①不动产价格受区位的影响很大；

②不动产价格实质上是房地产权益的价格；

③不动产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；

④不动产价格是在长期考虑下形成的；

⑤不动产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响

（4）影响不动产价格的因素

①一般因素

A社会因素

人口数量(正相关)和密度(双面影响)

社会文明及教育状况(趋高)

家庭规模(居住面积变小,价趋涨)

政治安定状况(短期正相关,长期趋变)

社会治安程度(负相关)

房地产投机(大起大落,趋稳)

城市化(趋涨)

心理因素(心态)

B经济因素

经济发展状况(正相关)

财政金融状况(存贷利率\资本化率影响投资)

产业结构变化(第三产业比例正相关)

税收负担状况(税收影响供求能力)

居民收入(与中低收入者收入正相关)

物价(一般趋同)

C行政因素

土地制度(合理制度刺激投资积极性,价趋涨)

住房制度(商品化促房价涨)

城市规划(限制和鼓励)

房地产价格政策(高价政策\低价政策)

税收(契税\增值税)

交通管制(便利\噪音\安全感等)

行政隶属变更()

特殊政策(某些地区特殊政策如优惠\重点开发地区)

②区域因素

A影响居住房地产的区域因素

日照、温度、湿度、风向等气候条件

当地居民的职业、教育水平、社会阶层等居住环境状况

街道宽度、构造等状况

离市中心的距离及交通设施状况

B影响商业房地产的区域因素

C影响工业房地产的区域因素

③个别因素

土地的个别因素

位置；地质、地势与地形；土地面积；土地形状、宽度、深度；日照、风力风向；天然周期性灾害；临街状况；与公共、商服设施接近程度；与危险设施接近程度

建筑物个别因素

面积；设备、材料、施工质量；建筑物外观；建筑物的朝向

（5）不动产需求的概念：指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够购买的数量。形成需求有两个条件：一是消费者愿意购买，二是消费者有能力购买。

决定不动产需求量的因素

①该种房地产的价格水平；

②消费者的收人水平；

③消费者的偏好；

④相关物品的价格水平；

⑤消费者对未来的预期；

（6）不动产供给的概念：不动产开发商和拥有者(卖者)在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种不动产所愿意而且能够提供出售的数量。形成供给有两个条件：一是不动产开发商或拥有者愿意供给，二是不动产开发商或拥有者有能力供给。

在现实中，某种房地产在未来某一时间的供给量为：

供给量＝存量一拆毁量一转换为其他种类房地产量+ 其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量

决定不动产供给量的因素

某种不动产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：

①该种不动产的价格水平；

②该种不动产的开发成本；

③该种不动产的开发技术水平；

④不动产开发商对未来的预期。

（7）不动产供求与价格之间的关系

不动产的价格与其需求正相关，与其供给负相关；供给一定，需求增加，则价格上升，需求减少，则价格下降；需求一定，供给增加，则价格下降，供给减少，则价格上升。

在理论上可以将不动产的供求状况分为4种类型：①全国不动产总的供求状况；②本地区不动产总的供求状况；③全国本类不动产的供求状况；④本地区本类不动产的供求状况。与其他可移动的商品不同，不动产由于不可移动及变更用途困难，决定某一不动产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类不动产的供求状况。

（8）不动产价值与价格的种类

按形成形式分

①成交价格：指交易双方实际成交的价格，是一种事实或真实价格。分为：正常成交价格、非正常成交价格。

②市场价格：指某特定时期某种不动产在市场上的平均水平价格，是大量成交价格的统计结果

③理论价格：指经济学理论对市场模拟而形成的价格。是均衡价格

④公开市场价值：指在竞争和公开市场条件下最可能形成的价格。不动产的竞争和公开市场

是指在该市场上交易双方都是理性的，都掌握足够的市场信息，有充分的交易时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件正常

不动产价值与价格的种类

⑤清算价值：不符合公开市场价值的“交易双方有较充裕的时间进行交易”或“交易双方是自愿地进行交易的”这两个条件下的价格。

⑥评估价格：指估价人员针对某种估价目的，对某不动产在某时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果。又称：评估价、评估值、评估额、估价结果。

按政府对价格干预程度

①市场调节价：由经营者自主经营制定，通过市场竞争形成的价格。

②政府指导价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。主要有基准地价、标定地价、房屋重置价格及经济适用房销售价格。

③政府定价：指由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围制定的价格。主要是在城镇住房制度改革中对出售公有住房实行的标准价和成本价。

按实物形态分类

①土地价格：简称地价。

根据土地性质和开发程度分为：生地价格、毛地价格、熟地价格；

②建筑物价格：是指建筑物部分的价格，不含建筑物所占用的土地的价格。

③房地价格：又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，对于同一宗房地产而言，有：房地价格＝土地价格＋建筑物价格

根据价格表示单位分为：总价格、单位价格、楼面地价；

①总价格：指某一宗或者某一区域范围内的房地产整体的价格。

②单位价格：土地单价是单位土地面积的土地价格；建筑物单价是单位建筑物面积的建筑物价格；房地单价是单位建筑物面积的房地价格。

③楼面地价：一种特殊的土地单价，是按建筑物面积均摊的土地价格。

例子：有甲、乙两块土地，甲土地的单价为700元/m2，乙土地的单价为510元/m2，如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，明智的买者会购买哪块土地？但如果甲土地的容积率为5，乙土地的容积率为3，其他条件完全相同，则明智的买者会购买哪块土地？为什么？注意：在现实中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。

按不同的经济行为

①买卖价格：是通过市场买卖交易方式转移不动产权的价格；

②租赁价格：是不动产权利人作为出租人将其不动产出租给承租人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他有价物。

③抵押价值：从理论上讲，不动产抵押价值应当是假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、变卖抵押不动产最可能所得的价款或者抵押不动产折价的价值扣除优先受偿的款额后的余额。优先受偿的款额包括划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金、发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已担保债权数额等，但不包括强制执行费用。在实际估价中，通常具体为估价作业期间的某个日期(一般为实地查勘之日)的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额。

④典价：是在设立典权时，由出典人收取或典权人支付的货币额、商品或其他有价物。典价往往低于不动产的实际价值。

⑤保险价值：是将不动产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。评估保险价值时，估价对象的范围应视所投保的险种而定。

⑥课税价值：是指为课税的需要，由估价人员评估的作为计税依据的价值。具体的课税价值如何，要视税收政策而定。

⑦征收价值：是政府强制取得不动产时应给予的补偿金额。

按不动产交易付款方式不同

①实际价格：是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。

②名义价格：是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期时一次付清的价格。

例如，一套建筑面积100m2、单价3000元／m2、总价30万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种：

A要求在成交日期时一次付清。

B如果在成交日期时一次付清，则给予折扣，如优惠5％。

C从成交日期时起分期付清，如首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，如每隔半年支付10万元。

D约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清。

E以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来1年内以抵押贷款方式按月等额支付。

在上述第一种情况下：实际单价为3000元／m2 ，实际总价为30万元；不存在名义价格。在第二种情况下：实际单价为3 000X(1—5％)＝2 850(元／m2)，实际总价为28，5万元；名义单价为3 000元／m2 ，名义总价为30万元。

在第三种情况下：实际总价为10＋10／(1+5％)0.5+10／(1+5％) ＝29．28(万元)(假定年折现率为5％)，实际单价为2 928元／m；名义单价为3 000元／m2，名义总价为30万元

在第四种情况下：实际总价为30÷(1+5％)＝28．57(万元)

(假定年折现率为5％)，实际单价为2 857元／m2 ；名义单价为3 000元／m2 ，名义总价为30万元。

在第五种情况下：实际单价为3 000元／m2 ，实际总价为30万元；不存在名义价格。

按不动产的交割时间

①现房价格：当交易标的物为建筑物已建成的不动产时，即为现房价格(含土地价格) ；

②期房价格：是指以目前尚未建成而在将来建成的房屋(含土地)为交易标的的价格。

在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。期房价格与现房价格之间的关系是：

期房价格=现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值一风险补偿

在商品房出售中出现的一组价格

①起价：是指所消售的商品房的最低价格；

②标价：是商品房出售者在其“价目表”上标注的不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格，即卖方的要价；

③成交价：是商品房买卖双方的实际交易价格；

④均价：是指所销售商品房的平均价格，具体有标价的平均价格和成交价的平均价格。

在拍卖中存在保留价（底价）、起拍价、应价、成交价

①保留价：是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格；

②起拍价：又称开叫价格、起叫价，是拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标的的价格；

③应价：是竞买人对拍卖师报出的应允，或是竞买人自己报出的购买价格；

④成交价：是经拍卖师落椎或者以其他公开表示买定的方式确定后的竞买人的最高应价。补地价：是指国有土地使用者因改变土地用途等而向国家补交的地价或土地使用权出让金、土地收益。需要补地价的情形主要有如下3类：

①土地使用者改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件；

②土地使用者延长土地使用年限(包括出让土地使用权期满后续期)；

③土地使用者转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产(要求补办土地使用权出让手续，补交土地使用权出让金等)。

对于改变土地用途、容积率、建筑高度等城市规划限制条件的，补地价的数额理论上等于改变后的地价与改变前的地价之差，即：补地价＝改变后的地价一改变前的地价

第三章不动产估价原则

（1）合法原则

（2）最高最佳使用原则

（3）估价时点原则

（4）独立、客观、公正原则

（5）替代原则

合法原则

合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。

最高最佳使用必须同时符合4个标准：

①法律上许可；②技术上可能；

③经济上可行；④价值最大化。

最高最佳使用具体包括3个方面，①最佳用途；②最佳规模；③最佳状态。

所谓最佳用途，是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制，而应对其最佳的使用方式作出判断。

所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度，收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。

所谓最佳状态，一是指不动产内部处于最佳均衡状态，土地与建筑物达到最优匹配状态（均衡原理）；二是指不动产与外围环境处于最佳协调状态（适合原理）。

估价时点原则

估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的价值。

独立、客观、公正原则

所谓独立，一是要求估价机构本身应当是一个独立机构；二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。

所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。

所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直，不偏袒任何一方。

替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。

类似房地产：是在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或者相当，并与估价对象处在同一供求范围内的不动产。

第四章市场比较法

（1）概念：是指将估价对象与在估价时点近期内已发生交易的类似不动产进行比较，对这些类似不动产的成交价格进行适当处理求取估价对象价值的方法。求出的价格称为比准价格。市场比较法的本质是以不动产交易价格为导向求取估价对象的价值。

（2）理论依据：替代原理

（3）适用对象和条件

适用对象：市场发达、有充足的比较实例的地区中的具有交易性的不动产；适用条件：①须有充足的合法的市场交易资料（三个以上交易案例）

②比较实例须与估价对象有较强相关性和替代性

③估价时点近期的交易案例

④有可靠资料来源

（4）选取可比实例（估价对象的类似不动产）

对选取的可比实例有3个以上，且符合下列4个基本要求：

①可比实例不动产应是估价对象不动产的类似不动产（即不动产状况类似）；

②可比实例的成交日期应与估价时点接近；

③可比实例的交易类型应与估价目的吻合；

④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格；

建立价格可比基础

（5）建立价格可比基础包括5 个统一：

①付款方式②币种和货币单位③面积内涵；

④面积单位；⑤价格单位；