东莞房地产可行性研究报告

“深业鹏基·鹏基·欧景丽苑”项目自我总结评价报告

二○一三年七月一日

目录

一、项目概况： (3)

（一）项目基本情况：..........................................................错误!未定义书签。

（二）项目实施进度：..........................................................错误!未定义书签。

（三）项目总投资：..............................................................错误!未定义书签。

（四）项目资金来源及到位情况：......................................错误!未定义书签。

二、项目实施过程总结： (4)

（一）项目决策要点：..........................................................错误!未定义书签。

（二）项目实施过程：..........................................................错误!未定义书签。

（三）项目运营管理：..........................................................错误!未定义书签。

三、项目效果和效益自我评价 (8)

四、与可行性研究报告的比较分析...................... 错误!未定义书签。

五、项目自我评价结论及风险揭示…………………………………..错

误!未定义书签。

（一）项目自我评价结论：..................................................错误!未定义书签。

（二）项目风险揭示：..........................................................错误!未定义书签。

一、项目概况

（一）项目基本情况

深业·鹏基·欧景丽苑项目为商住用地，于2006年12月29日取得挂牌拍得，位于东莞市南城区和万江区交界处，地价为4.3亿元，楼面地价2231.21元/平方米。该地块占地面积122771.45平方米，容积率1.6，计容建筑面积201406.6平方米，总建筑面积247775平方米，规划建筑面积247980平方米，可售面积192738.67平方米，地下面积46838.31平方米。（详细见附表1）

（二）项目实施进度

深业·鹏基·欧景丽苑项目于2007年9月12日取得土地证，于2014年6月20日最后一期项目入伙，项目分期开发时间安排及实施进度详见下表：

（三）项目总投资

深业鹏基·欧景丽苑项目目标总成本170194.95万元，已投入成本131009万元，已签订工程合同64832万元，已支付工程款56008万元。

（四）项目资金来源及到位情况

深业鹏基·欧景丽苑项目银行开发贷款1.9亿元，销售回款5.8亿，其余5.4 亿均来自集团。资金成本率为7%。

二、项目实施过程总结与评价：

（一）项目决策要点

深业鹏基集团等3家公司参股高发控股，我司于2007年6月向集团上报了《关于整体收购东莞高发房地产公司股权的请示》，并获得了国资委和集团同意收购的审批。2007年底，另外两家公司退股深业·鹏基·欧景丽苑，股权转换后，鹏基集团对深业·鹏基·欧景丽苑持股100%。

2006年底高发公司针对该项目地块编制了《“东莞市万江区港口大道开发项目”可行性研究报告》，作为前期决策的重要依据，并为此地块的成功竞拍奠定了基础。

（二）项目实施过程

1、项目地质堪察情况

在勘察方面，与专业的勘察设计公司签订了项目勘察设计协议，

其出具的勘察设计成果文件符合有关技术规范和标准的规定，深度能够满足施工图设计、施工的需要。

2、项目设计情况

该工程项目方案设计选用专业设计公司，运用先进的设计理念，又融入西班牙风格，保证了该项目的设计品味。

该工程施工图设计出现了建筑、结构设计矛盾的情况，经过后期的严格审图及调整,总体情况良好。

3、采购招标情况

根据集团流程管理要求，项目采购招标按不同额度分权限进行管控，本次分析的重点是：权限审批人、招标方式和合同付款比例。

鹏基·欧景丽苑项目所签订合同包括总包、景观等主要合同均为前期签订的一个大合同，未按项目实际分期分别签订，为后续付款、补充合同签订、结算等方面带来一定困难。

4、征地拆迁

鹏基·欧景丽苑项目土地是通过公开竞买获取，该土地不存在征地拆迁问题。

5、合同执行和管理情况

我司在合同执行中，执行情况基本是正常的，甲、乙双方均能较好地履行合同约定的责任、权利和义务；但一部份合同存在执行困难的情况，主要原因是前期合同签订为整个项目的合同，而后续工程分为三期，在执行过程中，存在一定困难。且工程实施过程资料相对滞后，使合同变更缺乏有关依据，跟不上施工进度的要求。

在集团领导和集团业务部门的指导和配合下，我项目公司对合同执行过程中出现的一些问题进行整改：对原采用下浮率招标的合同，根据工程实施实际情况，适时地签订了补充协议；为便于管理，节省资金，对于各样板房实行了设计施工打包采购，取得了良好的效果。

6、工程施工情况：

在开工准备方面：1）现场三通一平工作已完成，具备了良好的施工条件。2）施工单位进场后，根据工程部审核的现场平面布置方案，对场地进行了硬化，搭建了办公区和生活区。3）施工图发放一周后，工程部组织监理单位、施工单位及设计院进行了图纸交底及会审，并组织各单位人员进行了合同文件学习。对施工单位提供的施工组织设计，工程部和监理单位结合现场实际进行二次审核，经批准后在施工时严格实施。4）监理公司进场后，工程部组织进行了我司管理规定的学习，并对监理规划和基础监理细则进行审核。

在工程进度控制中，认真审查了施工单位提交的施工进度计划。详细制定了由甲方供应的材料、设备的需用量及供应时间表，编制了有关材料、设备部分的采供计划。并坚持对施工进度的跟踪检查，建立反映工程进度的日志如实记载每日形象部位及完成的实物工程量。审核施工单位提交的工程进度报告，按规定及时办理有关进度、计量方面的签证。按合同要求，及时进行工程计量验收。调整相应的施工计划、材料设备、资金供应计划等，在新的条件下组织新的协调和平衡。

但在实施过程中，仍然存在进度拖延，因施工方计划问题，材料