海南博鳌大型度假地产项目定位及市场研究报告

人口保持低增长态势
（年均增长约5800人）
47.64
城市化率较低
（2007年城市化率仅30%）
14.5
旅居外地人口众多
(旅居世界28个国家与地区的华侨、
华人55万人)
2007
琼海市城镇居民收入状况
元 10000
9115
25%
8000
7073
7489
20.3% 20%
6000
15%
4000 2000
10%
5.9%
5%
0 2005
2006
0% 2007
城镇居民可支配收入
年增长率
[ 琼海规划 ]
[城市之魂] 三色文化
从历史角度，以红色娘子军为象征的“红色传统文化”； 从现实角度，以万泉河为象征的“绿色生态文化”； 从未来角度，以博鳌亚洲论坛为象征的“蓝色开放文化”。
[城市规划] 一点两翼，三组团，五中心 以博鳌水城为顶点和龙头，以万泉河景观大道和滨海景观大 道为两翼，以嘉积、博鳌、官塘为三个组团，通过水城带动， 两翼推动，组团互动，周边联动，加快琼海的发展。
中信博鳌千舟湾项目 市场研究及项目定位
上海开启|
区域 项目 产品
[方法论]
在适当的坐标系中比对寻求定位 统计分析样本窥探滨海房产特征 析解成熟范例寻求项目突破模式
报告大纲
1 博鳌片区之性 2 滨海房产之特 3 项目个案之创 4 本案环境解读
1 区域
① 资源环境
气候居优，交通、配套不足
指标 气候适宜性 沙滩/水质 观海方向 交通便捷度 生活配套
围绕旅游业，发展服务业和 相关的第三产业
建成经济实力最强， 服务设施最优的海南 省经济中心城市； 拥有一流生态环境的 热带滨海旅游度假胜 地和理想居住地； 国际知名的绿色生态 城市
博鳌论坛举办地，旅游观光地
（博鳌）建设以独特山水、地 域文化与良好生态为基础的、 适合亚洲论坛发展的、具有世 界一流水平的会议中心和具有 鲜明特色的旅游度假休闲中心。
[ 琼海经济产业 ]
琼海市经济增长状况
亿元 70
63.05 16%
60 50 42.66
46.66
48.59
54.23
14.50%14% 12%
40
8.70%
30
6.90%
10%
8.80%
8%
6%
20 10
3.10%
4%
2%
0
0%
2003
2004
2005
2006
2007
GDP
年增长率
100%
80%
一个中心两个组团 中心城区：岛内综合中心（省会，居住/产业中心，金融/商贸/文化中心，旅游接待等） 长流组团：面向岛内、岛外综合中心（滨海旅游/科研/文教/办公/居住等） 江东组团：面向岛外现代综合中心（旅游度假/休闲/体育/科技/办公/居住/工业等）
长流组团
中心城区
江东组团
三亚发展方向
东向海棠湾开发成为当前重要发展方向 大三亚空间布局图
60%
第一产业占绝对主导地位 40%
第二产业呈萎缩态势
20%
第三产业比重稳步扩大
0%
经济总量较低 自05年起呈加速发展态势
琼海市产业结构变动状况
28.2% 15.0%
31.4% 12.8%
32.7% 11.6%
32.9% 11.2%
34.6% 12.0%
56.8% 55.8% 55.6% 55.9% 53.4%
三亚 常年偏热 参与性强 南向观海
中 中
海口 冬季偏冷 参与性中 北向观海
高 优
琼海（博鳌） 适宜期长 参与性弱 东向观海 低 劣
② 城市功能
会议中心，旅游度假未成熟
指标 现状特征 城市定位
发展目标
三亚
海口
琼海（博鳌）
度假胜地，旅游目的地
省会，旅游中转站
国际性热带海滨风景旅游城 市
热带海岛旅游度假胜 地和宜居城市；南海 海洋生态产业基地和 国家历史文化名城
排名
重化工业 10 省会城市
旅游度假
12
15
国际会议
17
19
市县 万宁 儋州 定安 陵水 五指山 屯昌 乐东 保亭 白沙 琼中
人均GDP（万元） 0.9 0.9 0.7 0.7 0.7 0.6 0.6 0.5 0.5 0.4
海口发展方向
[发展原则]“中强、西拓、东优、南控” “中强”：强化与完善中心组团建设，充分利用空置地，提高 集约与规模效益，改善生态环境; “西拓”：指鼓励中心组团建设用地西向拓展，注重长流组团、 老城组团专业性开发和规模积聚; “东优”：指选择恰当时机，择优开发项目，有选择性开发江 东组团; “南控”：即抑止城市向南发展。
海棠湾地区规划图
海棠湾总规划用地面积98.7平方公里， 海岸线长22.4公里，其规模约相当于4 个亚龙湾。 海棠湾一线海景地规划建设25家高星 级酒店，其中包括两家7星级酒店。
开维丽笙酒店，乘着船儿可进客房
开维丽笙酒店效果图
目前已有5个国家的14家企业进驻海棠湾，其中12家是酒店业，所有项目将于年 内全部动工。除开维丽笙外，项目业主单位正与相关酒店管理品牌洽谈，已谈妥 或基本谈妥的还包括香格里拉、喜达屋、希尔顿、温德姆、卡尔森等，均是世界 著名酒店管理品牌。
B/红色娘子军
1931年 5 月 1 日 ，举世闻名的红色娘子军诞生在万泉河 边，开始了在中国现代史上最富有传奇色彩的战斗生活。 反映红色娘子军战斗生活的电影和芭蕾舞剧，已成为中 国的红色经典。
C/博鳌亚洲论坛
D/温泉之乡
地热资源丰富，历史悠久，主要有官塘温泉、北岸温泉、 蓝山温泉。官塘温泉蕴藏量大、水温高、水质优，被国 家级专家鉴定为 “国内少有、海南无双” 。
（琼海）岛东骨干城市（在海 南“两翼推进”中发挥东翼推 进作用）；“建设大琼海，迈 进中等城市”
பைடு நூலகம்
③ 经济产业 琼海经济发展处于海南第二梯队
排名 1 2 3 4 5 6
8
市县 洋浦 海口 三亚 东方 昌江 文昌 琼海 澄迈 临高
人均GDP（万元） 18.5 2.5 2.3 1.5 1.4 1.3 1.3 1 1
2003
2004
2005
2006
2007
第一产业 第二产业 第三产业
[ 琼海人口&收入 ]
万人 60 50 45.91
40
30
20
13.99
10
0 2004
琼海市人口状况
46.3
46.99
14
2005
2006
户籍人口 非农人口
城镇居民收入水平较低 但已呈现快速增长趋势
（2007年同比增长20.3%）
重点项目
海棠湾2008年计划出让土地8780亩，重点推介旅游度假、教育文化、医疗卫生 等领域的8大项目。
海洋大学 13号滨海酒店 哈萨克斯坦国家度假村 海洋公园 医疗用地 会展中心 国际奥林匹克村 国际风情小镇。
琼海城市环境
[ 琼海特色 ]
A/万泉河
琼海的母亲河，全长 163 公里，为海南岛第三大河流，有南北两源 。 在琼海市合嘴汇合，流经嘉积镇至博鳌港，融入南海。琼海市境内长 81 公里 。