昆明近远郊区域房地产发展现状及未来价值判

销售率
100% 100% 100% —— —— —— 50% 65% 12% 21% 70% 80% 85% 96% 100%
——
备注
前期别墅已经销售完毕
别墅剩余双拼和独栋各 一套，均为273平米 —— ——
——
—— 封盘期间
产品类型 产品形式丰富，包括独栋、联排、双拼等
价格平台 独栋8000-18000元/㎡、联排6000-12000元/㎡
城市副中心级商业
商 业
产业配套商业
商业类型趋向生活类、贸易类
生 活
2012/4/13
昆明城市生活的后花园 安宁、太平是昆明城市居民工作与生活协调的区域 环滇城市群重要的生活休闲康体区域
安宁的城市地位在经济、商业、生活上将发生深刻的改变。
安宁-区域功能分区
城市布局：“四区、一带、两片”
交通、配套： 离市区中心约20-30分钟车程，高速路通达，区域处于初步 发展阶段，市政配套未完善、人气不足，呈贡新区、太平镇 有城市规划利好，未来发展前景佳。
西山森林公园
野鸭湖公园
呈贡新区
2012/4/13
环滇池板块、太平板块，依托区域发展前景或环境资源价值，兼具投资性质的休闲度假住区。
安宁板块
15
双拼 118-312
56
15000 11000 11000
过渡区域 云大知城
占地 416
1.45
2009
200多
联排 叠加
187-237 155-291
55 93
12000 10000
东岸板块 培星东岸
占地 2220
0.2955
2009
380多
联排 独栋
92 112-701
180
17620 18860
上。
太平 安宁
海口
昆明 呈贡
城市轨道交通
晋宁 昆阳
2012/4/13
交通是城市的线性扩展；增强了安宁与昆明及其周边城市的资源互动、人流频率。
交通发展关系
中心区域居住型地产依赖于城市 经济，紧邻交通主干道。 温泉、太平资源型地产依赖于城 际高速、快速路及轨道交通所带 来的聚集效应。 区域通过有效便捷的交通规划相 互联系，增加消费的连贯性与时 效性。
安宁-与昆明的发展关系
2012/4/13
城市主次、带动式规划与发展是整体城市化的主要方式；安宁是产业与人口承载的二级发展城市。
安宁-区域发展定位
安宁在昆明市群发展中所处的地位
昆明城市经济副中心，昆明西部重点城市经济承载区。
经 济
特色产业聚集区，云南重点钢铁产业基地、盐磷化工产业依赖区。
昆明环滇城市群重要二级城市经济发展战略支点
2012/4/13
安宁-发展目标
西 现代工业
北 温泉 休闲 度假
中 政治
经济
南 第一产业
水资源
东 康体运动
文化影视
城市区域资源特征明显，重点沿北部交通主干道发展
安宁-未来发展定位
安宁在昆明的城市定位：
昆明的卫星城市，建设目标为现代新昆 明后花园； 安宁城市发展目标
建设现代新昆明后花园为目标，以温泉 旅游小镇建设为关键和突破口，推动全 市旅游业的发展，使旅游业成为安宁市 经济社会发展的增长点。 规划城市性质
2012/4/13
安宁-房地产开发
公路 铁路 通过交通发展加强地产区域外联系，带动安宁地产发展。
安宁-客群分析
消费特征
安宁目前仍以第二产业为主导，发挥其资源产业优势。
消费层次低 本地居民受经济条件的影响，整体享受型消费需求较低。
消费结构单一 经济结构决定了其消费以生存型消费为主。
消费外向型 本地资源特征型消费主要依赖于外地消费者的拉动（温泉 度假依赖于昆明及周边地州；太平新区生态资源依赖于在 昆消费者），但存在较大季节性。
林海云霄
昆钢地产 玉龙名苑
昆华苑
万辉星 城
玉龙湾
记者村
云锡体育 城
太平盛世
恒大金碧天 下
未来温泉小镇将以生态旅游会议接待为主，太平镇则规划为新兴宜居城镇。
圈层产品
安宁-圈层发展效应
板块 项目名称 （规亩模）容积率入（市年时）间 总量（套） 产品 主力面积（㎡）各（产套品）总量价格（元/㎡）
独栋 250-300
而昆钢区域也存在消费者转移 的可能
2012/4/13
安宁-房地产开发
温 泉
连然中心区 昆 钢
太平
地产区域发展关系相对简单，避免了区域间同质化竞争。
地产交通发展关系（1）
安宁-房地产开发
中心区域居住型地产依赖于城市经济， 紧邻交通主干道。
温泉、太平资源型地产依赖于城际高速、 快速路及轨道交通所带来的聚集效应。
第二产业比重减小，第三产业比重逐步加大，发展生态服务型产 业成为安宁提高城市竞争力的新出路。
温泉、太平生态型运动康体产业将得到进一步升级。
70 60 50 40 30 20 10 0
2001
2002
2003
2004
2005
80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2006
安宁-城市区位
安宁
海口
昆阳
空港 昆明主城
呈贡 晋宁
近昆、人口分流、经济带动，城市战略地位突出。
安宁-区域发展
城市性质定位 云南省最重要的冶金、盐磷化工基地；环滇经济圈绿 色工业城市；以温泉为主的休闲、疗养、旅游度假区。
城市规模 人口规模---未来人口界定为45～50万人左右。 用地规模---城市规划控制范围：东自太平，西至草 铺接禄脿，南起县街，北到温泉；区域控制范围约 400平方公里，城市中心区建设用地20平方公里。
西部 工业园区
连然 主城
八街 农业、 水利
区
太平 运动 康体
2012/4/13
城市布局原则：以绿化带为分隔，成组成团，相对集中的布局形式，成为组团型，松散型的城市结构空间。
功能与布局
五个功能区，分别以各自的城市功 能、资源特征承载城市经济特征。
温泉度假区，以温泉资源为依托； 连然主城区以经济为聚集力；昆钢分 区以钢铁产业为纽带；太平新区以临 昆明拥山水为驱动力。
安宁-区域功能分区
温 泉 度 假
政治经济 中心 钢铁 产业
城市 （太平）新区
2012/4/13
城市经济结构的功能布局决定安宁房地产为功能特征性发展
城市产业关系
随昆明城市的扩张，周边城市依靠各自资源特征 承载昆明产业转移。
安宁一方面依赖于原有钢铁特色产业其重工业地 位得到进一步加强，另一方面成为新的产业功能聚 积地。
400平方公里 环滇重要工业基地 休闲、疗养、旅游度假区
2012/4/13
矿产、温泉、生态资源型城市，空间发展潜力巨大。
安宁-与昆明的发展关系
昆明发展战略
昆明城市空间发展战略：——“一湖四片两城”
“一湖” 滇池为中心。
“四片” 昆明主城、呈贡、晋宁、海口四片构成新昆明城区。
空港 昆明主城
安宁
温泉镇
大屯新区
2012/4/13
安宁-圈层发展效应
太平镇
交通状况：成昆铁路、 昆楚公路连接板块和昆 明的交互。
资源：安宁板块以温 泉资源为主、田丰文化 遗址。
配套：板块内项目目 前基本道路和配套设施 已经建设完毕，并有温 泉新景、金芳温泉、 “天下第一汤”等多处 旅游资源。
建设进度：两个片区， 目前都在建设期，部分 完工阶段。大部分项目 现今都在销售阶段。
2012/4/13
安宁-圈层发展效应
野鸭湖山水假日小镇
20分钟车程圈
市区中心
来自百度文库
西山别墅 温泉山谷 恒大金碧天下
安宁板块
万辉星城
东岸板块 培星东岸
板块效应： 太平板块发展时间较长，环滇池板块（尤其西岸呈贡大渔） 借势新区规划,客户的认知度均较高。
环境资源： 太平板块依托西山、温泉等资源，野鸭湖项目拥有原生态森 林、湖水资源，环境资源具有一定优势。
总概括为环滇池经济圈绿色工业城市。 即云南省重要的冶金、盐磷化工基地和 科技工业城市，高新技术产业基地；昆 明面向滇西和东南亚重要的交通枢纽和 物流集散中心；融科技工业、观光旅游 和园林生态城市为一体的现代化城市。
安宁
海 口 新 城
主城
航空 新城
晋 宁 新 城
作为昆明的重要卫星城市，安宁在昆明整个规划中被定位为“环滇池经济圈绿色工业城市”，产业组团特征突出
项目规模大、供应大，投资型中小面积的低密度产品（经济投资型）是主力，主要吸纳昆明以及地 州的休闲度假兼投资客户度假配套，但建设情况不到位，通过低总价策略实现开发价值的快速兑现。
2012/4/13
三、区域房地产发展现状
地产分布特征
依托区域资源特征，安宁地产形成 了较为明显的产品分布特征： 连然主城区，形成中高档舒适型居 住产品； 昆钢区域，形成以单位集资型普通 住宅产品为主； 温泉分区，形成以温泉度假型别墅、 公寓为主； 太平新区，形成居住兼休闲度假为 一体、功能配套完善的综合性产品。
1.09
2010
300多
独栋 双拼
405-430 370-430
13 34
16627 8470
宁湖春天
占地 43
0.998
2011
64
联排 双拼
186-264 223-358
50 14
9870 12622
独栋 383-541
32
野鸭湖
野鸭湖山水 假日小镇
占地 7500
0.65
2007
约1000 联排 118-244
呈：
昆明近远郊区域房地产市场分析及区域未来价值判断
2012/4/13
安宁板块 抚仙湖 阳宗海
空港 昆明主城
安宁
海口
呈贡 晋宁
昆阳
2012/4/13
说明： 本报告选取昆明东南面的“阳宗海、抚仙湖”及昆明西南边的“安宁板块”三个区域进行分析。
安宁板块
2012/4/13
一、区域概况
位于滇中高原的东部边缘 距昆明32公里 昆明通往滇西8个地州要塞 东北与西山区相连，东南与海口接壤，西边与易门、 禄丰县毗邻 处于昆明城市向外发展的关键节点 与海口、昆阳三点一线形成滇池西岸城市空间区位 关系
2012/4/13
安宁-交通体系
公路 铁路 城市地产发展与区域内交通规划相互促进，形成网络式发展结构。
二、区域发展规划
目标 建设现代新昆明后花园 三张旅游牌 温泉“天下第一汤”旅游小镇牌、玉龙湾 影视文化牌、“钢铁是怎样炼成的”工业 旅游牌。 五大旅游产品系列 休闲度假、自然生态、现代工业、文化体 验、康体运动。
2012/4/13
安宁-房地产开发
度 假 别 墅 、 公 寓
舒适型居住
休闲 综合性大盘
昆钢 生活区
北部温泉资源型地产是优势、东部太平生态资源是潜力。
地产区域发展关系
四大特征性地产分布明显
相互之间存在相互影响作用的 关系
昆钢区域相对独立，中心区、 温泉与太平三者地产之间产品、 客户、价格存在相互竞争融合 的关系
28
恒大金碧天 占地 下 10000 1.26 2008
—— 双拼 180-260
225
联排 140-240
456
15000 8000 6500
万辉星城 安宁板块
占地 3000
0.65
2008
——
独栋 双拼 联排
270-350 270-350
——
—— —— ——
9000 7000 7000
记者村
占地 300
呈贡 海口
“两城” 安宁和昆明空港新城。 昆明城市围绕滇池沿岸布局、发展 四片、两城承载环滇区域发展不同城市经济发展功能 城市区域间形成良性功能互动 依托区域特色发展昆明主城外延产业
晋宁 昆阳
围绕滇池城市群的整体互动发展是泛滇池区域经济的关键。
2012/4/13
市域城镇发展
形成“中心城区—二级城市—三级城镇（市）— 重点镇—一般镇”五级市域城镇发展体系 昆明主城、空港新城、呈贡新区是重点。 二级城市安宁是昆明基本职能的主要空间载体， 并接纳中心城区扩散出的产业与人口。 多点式区域互动发展是未来昆明城镇发展的主线。
2012/4/13
安宁-产业发展体系
产业扩散
昆明
城市产业的扩散导致区域消费特征的不同
安宁-交通体系
区域交通概况
形成环滇池城市快速轨道关系，促进城市间的互 动、带动式发展
以昆明主城为核心点，发展区域功能城市间的城 际交通纽带。
以轨道交通带动城市经济、人口、产业发展。 安宁主城区处于轨道交通与公路交通的重要节点
区域通过有效便捷的交通规划相互联系， 增加消费的连贯性与时效性。
2012/4/13
公路 铁路
城市地产发展与区域内交通规划相互促进，形成网络式发展结构。
地产交通发展关系（2）
改变区域人口结构及流向 加速昆明、晋宁、地州与安宁的融合， 提升安宁的城市地位 形成外地工作、安宁休闲居住的新格 局 形成体育运动休闲产业链在太平的新 城市形象
以连然主城（含昆钢）为中心，发展建设城市中心区；
东部以太平为重点发展城市新区和运动康体区； 南部发展以八街为中心的农业产业和水资源保护区； 西部以草铺、禄脿为重点的工业园区； 北部以温泉、青龙为主的螳螂川康体休闲生态旅游带。 沿安晋高速公路一带，配合做好调整昆钢、海口片区 的工作，最终城市将形成“四区、一带、两片”的空 间布局。