城市发展转型

转变观念，尊重规律，推动城市发展转型

——根据李铁主任在唐山市讲座内容的主要观点整理

一、传统发展导向下的城市转型

事实上，恰恰就是近十几年，特别是九十年代中期以后，中国走了一条以房地产发展为主导的经济发展模式。这个模式帮我们度过了2008年国际金融危机，也使城市面貌发生了根本变化，但是发展到今天，传统粗放的发展模式已经走到头了。是什么力量推动了发展模式的形成？

所有城市官员都必然会做两件大事，第一是招商引资，因为每个城市都有强大的经济压力，所以要靠招商引资带动投资、拉动经济增长，增加就业、创造财政收入。可是，全国所有的城市都在招商引资，也就是说要在同等条件下和全国范围内的城市开展竞争。虽然这里有条件好的港口，但全国各地条件很好的港口也有很多；虽然这里提出各种优越的条件来招商引资，但全国那么多的城市也会提出区位、资源等很多优越条件。像秦皇岛、北戴河、黄骅港、天津港都在招商引资，差别不是特别大，因此在发展同构的前提下，这里的招商引资能提供哪些更加优越的条件？论公共服务条件，北京有着全国最好的公共服务条件，这也是为什么北京在2008年以后招商引资特别快的原因。可是，如果没有优越的公共服务条件，那么招商引资的时候该怎么办？只有以降低企业投资成本来吸引企业投资。所以，全国城市在招商引资的时候提出的最优惠的条件就是将廉价土地提供给企业来投资，只有将土地成本压得很低的时候，才能在招商引资的时候吸引到投资。当初，三星电子在选择投资场所的时候，有重庆、成都和西安三座城市竞争，提出的条件都是零地价，并且基础设施配套由政府来解决，还有5年的退税，但三星最终选择了西安，十几平方公里的规模，200亿美金的投入，因为西安有三星所需要的非常稳定的地理条件和社会环境。

可是，政府要承担大量的投入成本，以大力发展GDP，那拿什么来弥补投入的成本呢？是靠税收吗？要知道，税收是保吃饭的、是保政府行政运转开支的，不可能靠税收来开展基础设施建设。所以，招商引资的收益只能维持吃饭财政，而真正能补这部分成本的只有靠新的土地出让。因此，在弥补招商引资引致的巨大的财政压力下，同时

要解决基础设施建设和实现城市面貌的快速变化，全国百分之八九十的城市都不得不选择了以房地产开发为主导的城市发展模式。

第二件事，改变城市形象。如果想要让房地产卖得更好，那一定要把城市打扮得漂漂亮亮的，这样才能卖出好价钱。房地产商和城市寻价的结合，就是通常所说的概念，而概念打造出来的城市会给人一种很好的视觉效果。所以这些年大量的城市政府把工作重心放到城市形象的改变上，这种形象不是本质形象，而是外观形象，比如主题公园、生态水系、宽马路、大广场、绿带植被，纷纷出现在了不同区域、不同规模的城市里，基本上可以用千城一面来形容全国的城市。结果自然是城市景观带周边的房价越来越贵，也带来了足够的财政收益。但是，回过头来看，城市的辖区人口、城市里高收入的人口毕竟是有限的，也就是说，常住人口规模和有购房能力的人是有限的。

2011年全国房地产市场的问题逐渐暴露，很多人说是房价问题，但事实上，只有北京、上海、深圳等一线城市才是房价问题，而在全国三四线城市是房地产过剩的问题，是能不能卖出去的问题。有个大城市的郊区，房地产积压了500万平方米，而在它销售最好的年份，一年就卖30万平方米，那么也就相当于最少要16年才能消化掉这么多积压的房子。现在，很多三四线城市，甚至包括一些重要的地级城市，房地产积压十几年已经是屡见不鲜。这两三年，之所以很多城市的财政面临压力，就是因为卖地的收入在大幅度减少，甚至没有了。

我们回过头来再看，用景观、形态、视觉支持下、依赖房地产的城市发展模式走到今天，逐渐暴露出越来越多的问题，城市的包容性也越来越差。为什么包容性越来越差呢？一方面各级城市塑造了很华丽的城市景观，另一方面，有上亿的农业转移人口要进入城市，要解决他们进城后的公共服务问题，要让他们在城市安居乐业，但这两方面是明显相悖的。

后果是什么呢？其一，城市包容性大幅下降。没有几个城市会愿意让农民到自己的城市里就业，城市里有这么漂亮的景观带，怎么可以让小商小贩摆摊设点呢？怎么能允许那些相对低端的产业在城市里发展呢？每个城市都希望，低端产业最好别来我的城市，最好去别的城市。其二，城市发展成本过高。城市往往在资金最充裕的时候，做城市规划、大量投资、开展基础设施建设，可这样大手笔投资的结果却是未来将面临如何维持城市运转高成本的压力。宽马路、大广场，

既占了地、浪费了资源，又要花费大量资金在周边绿化和设施的维护上。

可见，城市发展到今天已经到了必须转型发展的关键口。一方面承受着城市发展成本高、招商引资难的压力，房子难卖出去、土地出让骤减，城市成本大幅度增加，另一方面，在京津冀一体化的大趋势下，还面临着经济发展方式强迫转型的压力，以保“一片蓝天、一汪绿水”。在这样的两难格局下，反而会形成一个倒逼转型的机制。

这种倒逼转型的机制对政府官员来讲，意味着什么？在过去盛行卖房子卖地的时候，主要工作就是招商引资，但现在房子卖不出去了、卖地也不再像从前那样轻松、招商引资也越来越难的时候，很多人却突然不知道怎么干活了。当县长的时候热衷于卖地、卖房子、招商引资，并且由于这么干取得了显著的政绩，才由县长提拔当了市长，甚至由市长提拔当了省长或其他比市长更高的位置，一路走来都是按传统发展模式来建设城市、发展城市的，而且使得城市的面貌大变样。在中国特有的城市发展模式导向下，上上下下都走了一条粗放型的城市发展路径，并且击鼓传花发展到了今天。然而，这种传统粗放的发展路径已经遇到了严峻的挑战。因此，转型就迫在眉睫地摆在了面前，可问题是，从上到下都没有真正实现转型。

二、如何认识城市发展规律

（一）正视人口规模及相关联的资源配置问题

如果我们对于人口规模没有清醒的认识，在制定规划的时候大大忽视人口结构、人口规模的分析，就会导致投入造成严重的浪费。可是这个现象在全国特别普遍，问题特别严重。我们这里的某工业区规划面积为380平方公里，这么大的空间规模，有那么多相匹配的人吗？要知道全市行政辖区的常住人口就776万人？如果人口和空间严重不匹配，那投入的所有基础设施都会造成严重的浪费。而我们恰恰对这个问题还没有足够的认识。

某新区做了一个50平方公里的规划，规划人口是50万人，但是没有考虑到：第一，新区离老城挺远，离市区大概半个小时路程，如果不能先与老城区结合起来的话，就不会形成人口的聚集效应。第二，成本如此高，怎么和其他的新区、其他城市产生竞争优势？第三，规