江西吉安市六合盛世商业项目调研报告(66页)

吉安市六合盛世商业项目调研报告

前言

本报告侧重于对吉安市商业市场相关数据的收集和现状的阐述，在整个项目的调研过程当中，以期为后续的香格里拉商业定位及商业街招商等相关报告提供理论支持。

目录

一、吉安市商业及消费发展状况 (4)

1.吉安市商业分布情况 (4)

2．吉安市区商业发展阶段 (7)

3．吉安市消费水平分析 (7)

4．商业经营模式及经营特点 (9)

二、吉安市主要商圈调研 (14)

1．文山步行街 (14)

2．阳明商城 (17)

3．两大商业市场对本项目的影响 (19)

三、相关因素对商业的影响 (21)

1、吉安市基本概况及经济分析 (21)

2、吉安市商业概况回顾 (26)

3、相关因素的影响 (27)

本部分小结 (30)

对项目的启示 (31)

四、项目地块分析 (32)

1．项目地块概况 (32)

2.项目地块分析 (34)

3.项目地块区域规划 (36)

4.项目地块交通组织 (37)

五、项目发展建议 (40)

1．地块SWOT分析 (40)

2．项目定位构想 (42)

3．商业组合构思设想 (52)

4．业态组合设想 (55)

5．商业定位分析 (56)

附表 (58)

１.大型卖场对比 (58)

２.商铺价格及租金 (59)

３.产品规格统计 (62)

4.招商品牌资源商户-----------------------------------------------65

一、吉安市商业及消费发展状况

1.吉安市商业分布情况

吉安市的店面主要以街铺的形式存在，部分街铺已由经营者自发形成专业街，如沿江路餐饮一条街、文山路商业步行街、城南汽车汽配一条街等，也有部分街道经营主要是面向附近的居民，基本属于社区街铺，如沿江路北段、阳明西路等，下面就形成市场的主要街道例表阐述：

街道名称道路性质主要经营产品

租金水平

（元/平米）

经营状况

井冈山大道交通主干道休闲娱乐、通讯产

品、酒店、综合

20-50较优

中山西路支路建材15-30一般

文山步行街步行街服装鞋帽、百货

业、时尚产品

150-350优

阳明东路交通次干道男装、家电、通讯110-250优

沿江路阳明大桥北侧次干道餐饮（排档）20-35

夏季优，冬季经

营一般

沿江路阳明

大桥南侧

次干道休闲娱乐（小型）15-30一般

井冈山大道

南部交通主干道

汽车、汽配、摩托

车市场

10-45较优

随着经济的发展，吉安商业已经从传统的“散丁单打”模式分离出来，逐步走向具备高端市场竞争的活体“优胜劣汰”模式。从外地企业---步步高集团的扩张，到本地霸王---国光集团的垄断，市场机体逐渐走向成熟化，商业市场规范化，生存机制竞争化，消费市场价格化的机制成熟营运。

目前吉安市商业比较集中，市郊分界相对明显，商业集中的地方，体量较大，利用率反而不高，环境优化方式有待加强，各种业种的组合进步调配，

现商业市场矛盾主要表现在营销商商业体量无限制的扩张与经营商商业体量有限制的赢利之间的关系，其中牵涉到地方政府和人民大众，政府要面子要财政，人民大众要实惠要赢利，如何找出四者平衡点，是问题的关键。

对于吉安现有市场的状况，我们通过对市场资源的整合和客户访谈的感知，做以下概括：

住宅集中井冈山大道以西，商业汇聚阳明、文山路；

商业的经营层次和提升空间受产品和经济发展和消费里水平的制约；

业种组合问题较大，人流引导需求开发；

现存商业之间的销售、招商竞争激烈；

商业过剩，供应量过大；

商户有改善商业经营环境的潜在需求。

商业的规模以及业态形式各有不同，零售超市国光实力较强，市场垄断行为明显，品牌过于混杂；家电超市以四平家电为代表，主要经营品牌家电，以打折优惠吸引消费人群；电子数码以立闻数码城为代表，绝对质量低廉的价格和优质的服务取胜市场。

目前商业保有量（估算）为260000㎡，人均商业面积超过1㎡，按照正常人口与商业面积的比例1：0.25~0.3计算，吉安市的商业已经面临着严重过剩的情况。

未来商业供应量

项目名称面积备注

青原步行街 4.5万㎡青原区唯一一条商业步行街，青原区CBD的核心商业区域，多元化业态，依仗天立花园、盛世华庭、合济春天等几千户住户汇聚人气。

四方圆建材家

居广场8万㎡

建材家居类一站式购物，统一招商、统一规划、统一

管理、统一宣传、统一促销、统一服务，周围有包括

金鹭花园、江南御景园等在建项目500万㎡住宅作为

后盾。

泛华国际 4.5万㎡位于吉安火车站旁，集百货零售、电器、家具、餐饮、娱乐、文化教育、现代服务业、产权公寓、酒店、SOHO 写字楼与一身。

新世界广场13万㎡吉安人民广场旁边，零售百货购物，集休闲娱乐，餐饮，现代服务业、产权公寓、酒店、SOHO写字楼与一身。

六合盛世88万㎡集酒店、购物、写字楼、LOFT商住、休闲娱乐为一体的综合SHOPPING MALL商住服务物业。

至2012年年末，还将有接近300000㎡的商业进入吉安市场。所以，在市场已经进入超饱和的情况下，要想本项目得以顺利的进行，必须要在坚持市场差异化的定位的前提下，抢夺时间，抢占先机。

因而在今后的营销中，差异化的宣传与营销策略将是工作的关键。2．吉安市区商业发展阶段

阶段主要商业项目描述主要特征

上世纪末到200 20055年前2001年以前，吉安的商业市

场呈现混乱无序状态，没有一

个真正意义上的纯商业项目，

各种店铺、商场零散的分布在

吉安市区的各个角落。

商圈无从谈起，商业分布散

乱，都是一些自发形成的市

场。

200 20055年到20201212年2005年，吉安最大的商业项

目——文山商业步行街落成。

它位于城区的中心地带，全长

500米，宽25米，集购物、

餐饮、娱乐、休闲为一体。文

山步行街建成后赢得了市民

的广泛认可和青睐，成为了吉

安商业发展的里程碑。

文山步行街落成后，改善了吉

安市区混乱无序的商业状态，

整个街区200多家商店，汇聚

了来自广东、上海、杭州、香

港甚至世界各地的品牌，可谓

“吃穿用度一应俱全”。从整

体上看，这些服装店、鞋店等

还是定位在大众化的消费水

平，以吸引工薪阶层为主。

20201212年后

至今2010年9月30日，总投资3

亿多元，建筑面积13万平方

米的江西吉安新世界广场竣

工，并于今年计划11月正式

开街。与文山步行街形成吉安

凯震阳明商城有国光购物广

场、义乌小商品城等大型卖

场，也有凯震商务酒店、女人

街时尚风情街区等。它解决了

文山步行街无法停车等问题，