成都龙湖金楠天街·金楠时光项目研究(40页)-41页文档资料

红牌楼片区
➢ 所处区位：该项目地处 外双楠片区，处于城市 西2.5环~3环之间，西邻 武侯国际新城，北接光 华和外浣花片区，东邻 双楠片区，南连红牌楼 片区。
➢ 交通条件： 主要交通干道：晋阳路、 2.5环、3环 轨道交通：地铁七号线 （依附2.5环），预计 2019 年即可开通
【区域配套资源】区域教育、医疗、公园配套较完善，档次中低档， 但公园等休闲设施相对较远
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住宅产品定位
璀璨天街之上的 都会华宅
【地块四至】东临主干道，昭示性最强，西南通达性弱，人气不高， 北接中央花园三期，人气较旺
中央花园三期
铁路与项目相距约100米，对项目 居住存在噪音影响
规划道路，尚未通车
晋吉北路东临千盛百货，是集聚人气 的重要展示面
【地块条件】地块主展示面的加油站，地块边铁路阻隔为地块硬伤， 但地价具成本优势
永康森林公 园
西南财经大学
省人民医院
1km 清水河公园
省妇幼保健
院
浣花溪公园
康骨医院
晋阳医院
晋阳中学 成都市第三人民医
果堰中星 晋阳小学
院双楠医院
幼儿园 青苹果幼
儿园
太平小学
项目3公里范围内教育、医疗、公园配套完备， 生活便捷度高 教育：果堰中星幼儿园、青苹果幼儿园、晋阳 小学、太平小学、晋阳中学、西南财经大学 医疗：晋阳医院、省妇幼保健院、康骨医院、 成都市第三人民医院双楠医院、省人民医院 公园：清水河公园、浣花溪公园、永康森林公 园 由周边居民主力收入档次所致，邻近项目区域 配套档次偏中低档 邻近项目的果堰中星幼儿园为老居民区的配套 幼儿园，晋阳医院是社区卫生服务中心，配套 档次均偏中低。由于配套条件限制，项目或不 具备打造高档小区的条件
内容纲要
1区位解读 2项目分析 3营销推广 4市场表现 5 总结
项目区位解读
╬ 区位及交通 ╬ 区域配套 ╬ 区域房地产格局 ╬ 区域物业现状
【区位及交通】项目位于2.5环-3环，外双楠片区，近享地铁七号线 及多条城市干线
3环
2.5环
2环
光华片区
晋阳路 金楠时光
双楠片区
武侯国 际新城
金楠天街
地铁7号线
【项目基础信息】晋阳路综合性大盘，集住宅、商业、酒店、办公 为一体
金楠天街·金楠时光效果图
【项目定位】城西中产阶级品质生活中心—沿袭“天街系”风格， 代言整个区域市场，偏重商业产品价值挖掘
整体定位城西中产阶级品质生活中心
西南成都的核心商业坐标 时尚生活样板
商业产品定位
城西核心一站式购物中心 生态景观体验式购物街区
➢ 中低档次商业为主， 业态综合功能性弱
➢ 潜在大型综合商业、 品质商业体量大， 未来竞争激烈
➢ 现有办公物业档 次较低
➢ 在租在售办公物 业市场表现良好， 办公需求旺盛
休闲配套缺乏、住宅刚性需求显著 大型综合体商业空白，商业市场竞争激烈
办公物业市场机会较大
项目分析
╬ 项目基础信息 ╬ 项目定位 ╬ 项目地块四至 ╬ 项目地块条件 ╬ 项目整体规划 ╬ 产品分析
【区域房地产格局】区域主要由本案所在品质住宅区、老川藏沿线 的商贸区及人民南路武侯工业园的商务办公区组成
➢ 商业布局在老川藏路沿线，商务办公主要布局在人 民南路沿线和武侯工业园
➢ 本案所在片区为品质住宅区，主要发展高品质住宅， 合理发展商务和商业
【区域物业现状/住宅】区域人口数量庞大，但收入水平偏低，住 宅潜在刚性需求巨大
4
3、双楠传统中高端住宅区
4、高升桥、肖家河传统中 高档居住区
5、汽贸汽配、家居建材、 鞋类贸易专业市场
【区域物业现状/商业】周围商圈以中低档次商业为主，业态综合 功能性弱；潜在商业体量大，未来竞争激烈
首信汇
仁和春天
优品道广场
金沙-光 华商圈
国际金 花城
双楠伊藤
千双盛百楠货-红牌双乐楠大人卖人场 楼商圈
➢ 项目地块一分为四，开 放商业街区与外部城市道路 交汇形成八个街角开放广场， 吸引人流走向面积等同于足 球场的中心景观广场，提供 九个城市公共开放空间，把 人流由外围空间向中心广场 集合，形成—— mall、两 街、九中心的灵动格局。
【整体规划/金楠天街】峡谷风情商业街联接三大中庭景观节点， 但未彻底实现人车分流
表1：在租办公物业档次等级情况表
整体以乙级为主，档次较低
图：区域内办公物业入住率情况表
70%
表2：在售办公物业销售情况
整体去化情 况良好，月
均去化 1300370Baidu Nhomakorabea㎡/月
【区域总结】
配套
住宅
商业
办公
➢ 配套完善，档次 中低等
➢ 公园休闲配套较 远
➢ 人口数量大，收 入偏低
➢ 大型居住社区聚 集，邻近中低档 次，外围中高档 次
苏 坡
机投 镇
东
光
草
坡
华
堂
本案
晋阳
双
楠
红牌 楼
簇锦
地铁5 号线
表：区域主要产业人群收入情况
西部智谷 女鞋之都 家居建材 汽配汽贸
【区域物业现状/住宅】区域大型居住社区聚集，项目邻近区社区 档次偏中低，外围多为中高档和高档成熟居住区
1、五大花园中低端居民聚集区 2、武侯国际新区中高档居住区
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5
➢ 地块东北角、晋阳路与晋吉北路 交汇点、人群主要聚集区有一处 加油站，此处是商业主力展示面， 成为地块发展硬伤。
➢ 同时西南处的铁路也将项目与外 部区域隔绝。
【整体规划/金楠天街】十字分割，整体布局为3住宅组团+1商业组 团+风情商业街+酒店公寓+SOHO
➢ 项目总占地145亩，总建筑 面积55万方，其中自持商 业部分为13万方。产品线 涵盖了高品质住宅、大型购 物中心、峡谷风情商业街、 临街底商、星级酒店(据说 为五星级)和SOHO办公等 业态。
大悦城
上风港时代广场 世纪百合
➢ 区域内已形成金沙-光华、双楠-红牌楼两大 成熟商圈，商圈内商业涵盖购物中心、百货、
大卖场和社区底层商业，档次以中低档为主， 较为经营成熟；
➢ 目前商业项目均开业时间较早，体量偏小， 零售类商业占据绝对主力，业态综合功能性 弱.
➢ 未来商业供应量较大，达66.5万方
【区域物业现状/办公】区域现有办公物业档次较低；但区域商务 办公需求旺盛，在租/售写字楼市场表现良好