龙湖成都北城天街项目市场调研
龙湖北城天街商业调研报告
观音桥商圈交通图
观音桥商 圈
PART 2 项目基本资料
龙湖北城天街概况
龙湖· 北城天街购物广场运用国际商业前沿理念建造而成，建筑面积约
为14万平方米，是目前重庆规模最大、功能最完善的超大型购物中心 之一，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体。北城天街拥有3座休闲景观
广场、2家大型生活超市、1家主力百货，300余家国际一线潮流品牌
专卖店、1个专业体育用品连锁卖场、1座全国放映厅最多的五星级电 影院、近2500个泊车位的大型停车场，入选重庆八大新地标之一、中
国十大著名商业步行街之一 ，是重庆时尚人群休闲、购物的首选之地。
项目共有7层，-2F为停车场，-1F至5F为超市、品牌商铺、主力百货、 餐饮、影院等。
龙湖北城天街概况
城区：江北 地址：重庆市江北区观音桥步行街 开发商：重庆龙湖臵业有限公司 组成：由北岸星座公寓、北城天街、北城天街龙湖商区，枫香庭住宅 区组成。 建筑面积：280000平方米（不含新馆） 占地面积：54050平方米（不含新馆） 车位：约2500个 地块走向：东南-西北 地势：该地块呈东北-西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低， 最大高差约40米，基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相 望的是：江田国际酒店--江北民政局--海逸高级商务住宅、海洋公园-金融街区等.
楼层品牌和位置
紫色——零售 橙色——娱乐服务
红色——餐饮服务
2F
江南布 衣/速写
MASFER. SU
GXG NANCY K
BROADCAST: 播
DAZZLETຫໍສະໝຸດ FOCHIRL Y 欧时力
GIVH SHYH 巨式国际
E-WORLD TWICE
恩曼琳
ROBYN COCOON IVYKKI艾维 SNIDEL LOVE&LOVE
市场及竞品调研报告
市场及竞品调研报告瑞发置业营销部一、成都商品住宅市场现状2011年1—2月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续5个月在一万套以上。
2月，主城区成交商品住宅10117套，成交面积为98。
91万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13。
66%和13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为0.21。
这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案,一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。
图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势但从成都商品住宅最新周供需状况来看，市场走势不容乐观。
首先是商品住宅供应情况,在经历3月第一周9个项目推新的小高潮之后，上周仅两个项目推出392套新房源，推出面积为3.29万平方米。
英郡及雅颂居分别推出住宅188套和204套.从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后.图2：成都主城区商品住宅周供应走势商品住宅成交量再度萎缩,520套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交615套）。
在限购令即将“满月”之际,一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过2008年的成交水平。
图3:成都主城区商品住宅周成交走势总结：从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持续在一万套以上,每周成交量也较为平稳.直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。
限购令之前，各楼盘抢备案.限购令一出，观望气氛骤起,再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。
由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛,因此对成都市场确实会造成实实在在的影响.预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。
但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。
(完整版)龙湖天街系列产品线研究
• 第一重：草坪、坡地；第二重：层次丰富的花卉、小灌木； 第三重：灌木 ；第四重：小乔木；第五重：大乔木、大灌木；
全冠移植
• 从项目同纬度气候、地理条件相似的地方，选择与项目匹配 的高大植物全冠采购移植。
成树定位
• 在植物选择环节，龙湖地产自创严格的360°成树定位体系， 对各个角落的树种、高度等制定严格的标准。
• 占地458亩，总体量达180万平方米； • 位于成都主城区内唯一一个集中央居住区、中
央教育区、国家保税区于一体的城市核心区-高 新区； • 地铁2号线、成灌快铁、羊西线（成灌高速）、 IT大道以及高新西区内极为发达便捷的路网； • 龙湖时代天街集合了超大型主力百货店、龙湖 时代天街购物中心、MOCO家居馆、先锋数码 港、美食天地等成为一体化的一站式消费中心； • 销售业态为情景街区商铺、精装SOHO公寓、 创意LOFT、精装住宅。绝大多数产品为商业业 态； • 具有休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒 店、创意产业、城市广场、文化艺术这七大城 市功能。
54
产品分析—时代金街
55
产品分析—时代金街
56
产品分析—天街SOHO
57
产品分析—天街SOHO
58
产品分析—天街SOHO
59
产品分析—天街LOFT
60
产品分析—天街LOFT
61
产品分析—天街LOFT
21
项目推盘节奏
项目自2012年底面市，半年时间共经历6次开盘，几乎每月一次，频次较高。
• 首推组团1位置较差的住宅（中庭最后推出），其次为住宅的裙楼商业部分； • 随着组团1住宅热销，顺势推出2组团住宅 • 在住宅持续热销的情况下，开出主打投资的SOHO产品和二期裙楼商业。
地产北城天街新馆招商手册方案
地产北城天街新馆招商手册方案1. 项目背景地产北城天街新馆位于北城商业区核心地段，总占地面积达到10万平方米。
该项目计划建设高档购物中心，目标是为附近居民和办公人群提供优质的购物、娱乐和休闲场所。
本手册旨在向有意向进驻该新馆的商家详细介绍该项目，并提供招商方案。
2. 项目优势•优越的地理位置：北城商业区是该城市最繁华的地段之一，毗邻多家高档写字楼和住宅区，客流量庞大。
•多样化的购物场所：新馆将结合商店和餐饮场所，提供全方位的购物体验。
•先进的设施设备：新馆将配备先进的商业设施和设备，提供舒适便捷的购物环境。
•多层次的消费群体：北城商业区涵盖了不同层次的消费群体，为商家提供了广阔的市场。
3. 物业服务我们将提供一流的物业管理服务，确保商家和顾客的满意度。
以下是我们的物业服务内容： - 安保服务：24小时全天候安保服务，确保商馆内的安全。
- 清洁服务：定期清洁，保持商馆内的整洁和卫生。
- 维修服务：提供及时的维修服务，确保商馆设施的正常运作。
- 推广活动：定期举办促销活动和主题活动，吸引更多顾客到访。
4. 招商政策4.1 商铺类型本项目将提供不同类型的商铺供商家选择，包括但不限于商务办公、餐饮、服装、家居、数码产品等。
4.2 租金政策租金将根据商户所选择的商铺类型、面积及所在楼层等因素进行定价。
租金支付方式为每月一期，合同期限一般为三年，具体可根据商户需求进行商议。
4.3 摊位招商除商铺外，本项目还将提供部分摊位用于摊位招商。
摊位租金及相关政策将根据摊位所在区域及面积进行定价，具体可咨询我们的招商部门。
4.4 入驻条件商家入驻本项目需满足以下条件： - 具备合法经营资质 - 有良好的商业信誉 - 愿意遵守项目规定的经营管理制度5. 招商流程5.1 商户咨询可通过电话、邮件或我们的官方网站与我们联系，了解更多项目及招商信息。
5.2 商铺选择商家可根据自身需求和预算选择合适的商铺类型和面积，我们将提供相关的平面图和招商手册供商家参考。
成都市场调研报告
成都市场调研报告成都市场调研报告一、市场背景分析成都作为中国西部重要的经济中心城市，经济发展迅速。
近年来，成都市场规模不断扩大，消费能力和购买力逐渐增强，市场竞争也日益激烈。
因此，针对成都市场进行调研分析，对于了解该市场的发展趋势和消费者需求，制定适合的市场策略具有重要意义。
二、市场调研目的和方法本次市场调研主要目的是了解成都市场的消费者行为和购买偏好，以及市场竞争状况，为企业制定营销策略提供依据。
调研方法主要包括问卷调查和实地观察。
我们在成都市的商业街和购物中心进行了调研，并采用随机抽样的方法，共收集了500份有效问卷。
三、调研结果分析1.目标消费群体：调研结果显示，成都市场的消费群体主要集中在20-40岁的年轻人群体，占总受访者的65%。
这部分人群具有较高的消费能力和购买欲望，对时尚、品质和个性化的产品有较高的需求。
2.消费偏好：调研显示，在成都市场，消费者对品质、品牌和价格敏感度较高。
他们更倾向于购买知名品牌和高品质产品，但同时也注重性价比。
此外，消费者对个性化的产品需求较大，希望能够通过购买特色产品来表达自己的个性和品味。
3.竞争状况：在成都市场，同类产品竞争激烈。
调研结果显示，消费者在购买决策过程中会进行多家店铺的比较，选择性较强。
因此，企业在市场推广和产品定位方面需要更加精准和差异化。
四、市场策略建议1.品牌建设：在成都市场，品牌影响力是消费者购买决策的重要因素，因此企业应注重品牌建设。
通过提供高品质的产品和优质的服务来提升品牌形象，吸引更多消费者。
2.产品创新：成都市场的消费者对个性化的产品需求旺盛，企业可以通过加强产品创新，打造独特的产品特色，满足消费者的个性化需求。
此外，也可以通过赋予产品故事和文化内涵，提升产品的卖点和吸引力。
3.价格策略：在成都市场，消费者对价格比较敏感，因此企业应制定合理的价格策略。
可以通过保持合理的价格水准来吸引消费者，并提供一定的优惠活动，增加购买动力。
(完整版)成都龙湖时代天街项目介绍
SOHO
43266 14.15% 193626 10.55% 67084 5.0%
集中商 业(出售
) 6633 2.17%
30000
1.63%
103490
7.6%
车库(出 售)
44933 2.45% 17973 1.3%
可租
集中商业( 车库(持
持有)
有)
77466 25.34% 450996 24.58%
215333
成都龙湖——时代天街项目启动会 9
2.1 业态分布
集中商业（持有） 集中商业（出售）
情景商业 办公及花园餐厅 SOHO 住宅 住宅底商
用地面积(平米) 用地面积占比 建筑面积(平米) 建筑面积占比 货值(万元) 货值占比
住宅
32985 10.79% 133818. 7.29% 113786 8.4%
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
龙湖天街策划书3篇
龙湖天街策划书3篇篇一《龙湖天街策划书》一、项目背景随着城市的发展和人们生活水平的提高，对于高品质商业综合体的需求日益增长。
龙湖天街作为一个具有影响力的商业品牌，致力于打造集购物、餐饮、娱乐、休闲等多种功能于一体的综合性商业空间，以满足消费者的多样化需求。
二、项目定位1. 目标客群主要面向城市中高收入群体、年轻家庭以及时尚潮流追求者。
2. 功能定位打造成为城市的时尚地标和生活中心，提供全方位的消费体验。
三、项目规划1. 商业布局2. 空间设计采用现代化、时尚的设计风格，打造舒适、宽敞、明亮的购物环境。
3. 配套设施完善停车场、公共休息区、卫生间等配套设施，提升消费者的满意度。
四、营销策略1. 品牌推广通过线上线下的广告宣传、活动策划等方式，提升龙湖天街的品牌知名度和美誉度。
2. 会员制度建立完善的会员制度，提供积分、优惠、专属活动等权益，增强消费者的粘性。
3. 活动策划定期举办各类主题活动、促销活动、文化活动等，吸引消费者前来体验。
五、运营管理1. 招商管理精选优质商家入驻，确保商业品质和品牌形象。
2. 物业管理提供专业、高效的物业管理服务，保障商业环境的整洁和安全。
3. 人员培训加强对员工的培训，提高服务水平和业务能力。
六、经济效益预测七、风险评估与应对措施1. 市场风险密切关注市场动态，及时调整营销策略和商业布局。
2. 竞争风险不断提升自身竞争力，打造差异化优势。
3. 经营风险加强运营管理，提高应对突发情况的能力。
八、实施计划制定详细的项目实施计划，明确各个阶段的工作任务和时间节点，确保项目能够按时、高质量地推进。
篇二《龙湖天街策划书》一、项目背景龙湖天街作为一个具有影响力的商业综合体，致力于打造一个充满活力、时尚与品质的消费场所。
为了进一步提升其市场竞争力和吸引力，特制定本策划书。
二、目标定位1. 打造成为城市的地标性商业中心，吸引广大消费者。
2. 提供多元化的商业业态，满足不同消费者的需求。
成都市龙湖时代天街项目介绍
2013. 05
355914
2013. 10
2013. 11
124840 528760
2014. 06
2014. 10
2014. 08/20 14.12
2014. 11/20 16.4
如2011年销售能按预计计划完成，2A及2B期土地款可提前支付，则不影响2A期 2011年12月的预计开工时间。
成都龙湖——时代天街项目启动会 11
3.1 集中商业——二层业态填空
城次主力店
餐饮 零售 数码卖场 精品家具 走道 楼电梯间
相机、电脑等 数码消费品
精品家具
销售物业
KFC
国际及国内时尚女装，如 DBHK, ICICLE, ZUCZUG,
销售物业
精品零售
运动休闲服饰， 如运动100，及 国内潮流服饰如 vans, circa quicksilver等
3.1 集中商业——得房率统计
全项目综合得房率：68.38%
专卖得房率：62.94%
各楼层面积指标 楼层 B1 F1 F2 F3 F4 F5 F6 合计
各业态占比
零售
餐饮
娱乐服务 数码卖场(套 MOCO家具卖 次主力店 主力店餐饮 主力店百货 超市
电影院 儿童职场（建
（套内） （套内） (套内)
内) 场（套内） （套内） （建面） （建面） （建面） （建面） 面）
成都龙湖.时代天街项目介绍
部门 – 文件名 1
目录
1、 定位
1.1 区域概况 1.2 周边交通 1.3 商业格局及竞争市场分析 1.4 项目定位
3、集中商业
3.1 业态填空及得房率计算 3.2 商业水平动线 3.3 商业垂直动线 3.4 公区尺度 3.5 外立面设计
龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司商业组织架构与人才培养体系调研报告
龙湖区域商业总人力1+4区域平台商业总直管财务1+5招商1+2运营1+1推广1+1技术中心1+4技信息1+4租区域各城市项目项目总运营1+2n 推广1+3-4物业工程1+2工招商1+3客研1+1物业1+4工地产编龙湖、大悦城、华润、太古、凯德公司组织架构与人才培养体系调研报告对标公司情况介绍龙湖一、公司业务简介龙湖商业有3条产品线包含天街、星悦荟和家悦荟（已停止产品线的拓展）。
成都龙湖目前已开业天街项目5个包含：三千集、北城天街、时代天街A 馆（B 馆筹备）、金楠天街、西宸天街、滨江天街，筹备期天街项目2个上城天街、大丰天街，筹备社区商业星悦荟1个。
二、组织架构体系龙湖商业为集团强管控模式，集团-区域-项目组织架构模式，商业分为9个大区，区域管控区域内各城市项目。
集团通过标准制度建立、KPI 考核指标下发、区域地区商业总和职能总人员绩效考核等方式管控各个区域和项目。
大区分布：龙湖集团（商业）环渤海一区华西二区华西一区环渤海二区华东一区华东二区华中区华东三区华 南区区域及项目组织架构：备注：运营为每层楼1+2的配置标准。
区域：区域平台包含招商（项目开业招商支援、零售、餐饮和配套区域层级品牌的战略招商）、运营（承接集团运营标准的落地、多经资源拓展）、推广（项目大型推广活动制定、会员统筹管理）、客研（客户问卷调查与客户研究）、技术中心（工程、租户设计专业支持）、物业（维修、安全品控）、信息（IT系统运营管理、技术支持），财务、人力为地产编制常驻商业，项目规划与定位外包咨询公司。
区域各职能条线与集团各职能条线对接，承接集团指标下发至各项目，监督项目标准、制度落地执行和指标完成情况，同时给予项目专业支持。
人员招聘由区域平台统一实施，入职后分配至各项目，区域平台根据项目各阶段人员需求，与项目总达成一致后灵动调动项目人员。
项目：项目配置项目总、运营、招商、推广、物业工程（品控、工程维修）团队，项目二装由运营负责未单独设置，工程专业输出依靠区域平台技术中心，项目维修、保安、保洁为业务外包。
干货-那个让王石害怕的龙湖到底干嘛去了 从五大方面化解三大管理难题
干货|那个让王石害怕的龙湖到底干嘛去了？从五大方面化解三大管理难题。
曾经的龙湖以其物业的精细化服务而闻名房地产行业，甚至连大佬王石都赞叹它的可怕。
曾经的龙湖规模发展迅速与碧桂园、世茂、华润等企业处于一个梯队，甚至超前于这些现在看来已经跟它拉开有些距离的企业。
图：近五年龙湖销售业绩走势（亿元）近两年，外界质疑之声不断，面对这样的情况，吴亚军曾这样回应“未来龙湖不会跟别人拼增长，拼速度，我们是有意把速度放缓，这也是我们清晰地对这个市场发出的信息。
”龙湖去干嘛了不拼规模，那龙湖到底干什么去了呢？在原来比肩的企业规模超过它的时候，龙湖开始放缓速度，加码商业持有，向新鸿基、恒隆等一批以商办持有为主即使在行业调控震动时期依然能稳速发展的企业看齐。
下面就来看看龙湖具体是怎么做商业地产的：龙湖从住宅逐步转型，从地方进入全国，在资金不足、发展困难的条件下，开始进军商业地产，这种发展模式对多数从住宅转型的开发企业来说，更具备可操作性。
因此，龙湖自称他们是中国商业地产行业的“关键玩家”。
住宅转型商业的难处在于几个重大困难和瓶颈：第一是资金。
资金是开发商业最重要的门槛。
有商业常识的人都知道，商业应该持有，作资产管理，不能销售。
但没有哪家企业天生就具备如此规模的资金实力，能够做一个就持有一个物业，龙湖也不例外。
第二是人才。
人才团队是影响商业地产企业最核心的资源。
恒隆地产掌门人陈启宗曾论述，做商业的高壁垒不在于高技术，而在于高经验。
股东能给一个总裁千万年薪，不是看重他的执行力，而是看中他们几十年的商业经验。
第三是应对快速的市场变局。
在商业地产领域做开发的一线人士都知道，玩商业就相当于刀锋上跳舞。
每年零售商业市场变化这么快，消费潮流变化迅速，且不说领先市场，能跟上当前时代的商业变革也是非常吃力的事情。
龙湖从产品线、金融模式、拓展战略、人才管理、企业组织结构管理和运营管理体系等五个方面逐步化解三大困难与瓶颈：一龙湖的商业产品线凡是成熟上市公司，都执迷于在做产品线，一是为了标准化产品开发，降低学习曲线，减少管理难度;二是增强产品品牌识别度，利于培养消费群体认知，获得稳定的粉丝群;三是可以跨区域联动，在客户资源、管理资源上进行同步复制。
成都、重庆考察报告
产品规划： 集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一体 营销形式： 写字楼只租不售
项目介绍： 万象城落户成都邀请商业地产设计世界排名第一的Callison操刀设计，斥资25亿打造，独立设 置博物馆及真冰场等时新娱乐设施，集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、优质教育资源为一 体，将打造成为以现代服务业为核心的地标性城市综合体。 主力店及入住商家： 粉彩、尚泰百货、王品台塑牛排、Pacific 及Costa咖啡馆、冰纷万象冰场、百老汇电影城。 项目特点： 优： ①24万平米商业区涵盖百货、超市、娱乐、餐饮等多种业态，可吸收不同消费群体②200余家 品牌企业签约入驻，30余家品牌首次进入成都，对周边商圈影响力较大③新兴配套设施，如真 冰场及博物馆等，可提高自身知名度，广泛吸收各类人群。 劣： ①万象城于2011年底开业，但成都地铁四号线预期到2014年才能开通，交通优势现在未能明显 体现，商铺及写字楼面临营销挑战性较大。②因开发公司自身经济原因，开发进度两次推迟， 一期未能达到绝对高端要求，只引进中端商业为主，对自身品质定位造成一定损失。
龙湖北城天街（业态：商业、公寓、餐饮、娱乐）（特色：五星级影院、大众消费品牌汇聚）
开发单位： 成都龙湖北城置业有限公司 物业公司： 成都龙湖物业服务有限公司 占地面积： 19800平方米 建筑面积： 700000平方米 公寓面积： 280000平方米 住宅面积： 420000平方米 装修： 容积率: 绿化率： 毛坯 菜单式（清水、精装） 公寓：3.75 30%
场设计的各种需要。
成都综合体分析之 板块分布图
目前成都综合体分布已经成四大板块。
四大区域：CBD、东大街、天府新城、人南，已然形成。
非典型板块
③非典型——星火燎原
主要功能：大型社区、金融后台、高端住宅 区域概况：城西城北散量分布，多为价值洼地，旧城 改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主 代表项目：金牛万达、绿地新世纪、龙湖北城天街
成都商圈调研报告(一)2024
成都商圈调研报告（一）引言概述：本文将对成都商圈进行调研，并撰写调研报告。
商圈是现代城市发展的重要组成部分，对城市经济的发展和居民生活的改善有着重要影响。
通过调研，我们将深入了解成都商圈的发展状况，为商圈的规划和管理提供科学依据。
正文内容：一、商圈地理位置调研1.1 成都商圈的地理位置和辐射范围1.2 商圈周边的道路交通情况1.3 商圈内主要的交通枢纽和交通流量情况1.4 商圈内的人口分布状况1.5 商圈内的自然环境和生态状况二、商圈规模与建筑布局调研2.1 商圈的总体规模和发展历史2.2 商圈内的主要建筑物和开发项目2.3 商圈内的商业面积和商户数量2.4 商圈内的建筑风格和景观设计特点2.5 商圈内建筑利用率和空置率的情况三、商业发展调研3.1 商圈内主要的商业企业和品牌3.2 商圈内不同类型商业的分布情况3.3 商圈内的消费水平和消费习惯3.4 商圈内的商业竞争形式和竞争力分析3.5 商圈内的商圈管理机构和产业协会情况四、商圈服务设施调研4.1 商圈内的公共设施和道路设施状况4.2 商圈内的停车场和停车位供应情况4.3 商圈内的配套设施和服务设施4.4 商圈内的安全设备和安全管理情况4.5 商圈内的绿化和环境保护设施情况五、商圈用户调研5.1 商圈内各类用户的人口结构和消费特点5.2 商圈内用户的购物需求和购物行为5.3 商圈内用户的满意度和忠诚度分析5.4 商圈内用户的购物偏好和品牌认知度5.5 商圈内用户对商圈改进建议与意见总结：通过对成都商圈的调研，我们深入了解了商圈的地理位置、规模与建筑布局、商业发展、服务设施和用户情况。
这将为商圈的规划和管理提供有力的依据。
同时，我们也发现了商圈存在的问题和改进的空间，希望相关部门能够根据本报告的建议和意见，进一步提升成都商圈的发展水平和服务质量。
成都 龙湖北城天街 考察-产品研发部2014.3
• 容积率：3.75
绿地率：30%
• 车位配比： 1：0.8
• 住房售价：11年开盘时小面积：0.8-1万元/平米，
50%为200平米以上大面积：1.2-1.3万元/平米
• 商业街售价：根据楼层、位置不同：4-8万元/平米
• 物业管理费：住房2.6元/平米/月，商业街
8元/平米/月，购物中心33元/平米/月
龙湖商业产品线：
•龙湖商业自2000年成立以来， 已成功运营了包括超区域购物中
心、区域型购物中心、社区购物 中心、邻里生活中心等4大类型， 近20个商业项目，2010年录得投 资物业评估增值人民币24.9亿元， 累计签约战略合作商家740余家。
1、龙湖天街——大型超区域及区 域型购物中心通过为中国新兴家 庭，提供一站式消费场所，从而 成为城市的时尚生活中心和休闲 文化中心
商业招商进度计划
招商 阶段
第一阶段
第二阶段
第三阶段
5月 6月
12月 13年 2月 6月 1月
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
12月
重要 节点
招商 任务
6.20招 商大会
攻克主力店、次主力店
招商率： 签约品牌个数：
12.19开业
主要攻克零售、服装领头羊品牌，
以及餐饮娱乐服务业态
攻克其它零售、服饰品牌
50% 150个
基本信息：
投资商:龙湖地产 开发商:成都龙湖北城置业有限公司； 物业管理公司:成都龙湖物业服务有限公司； 设计单位：北京筑景艺国际建筑设计谘询公司
成都基准方中建筑设计事务所 建筑单位:成都市青羊区建筑工程总公司、
四川省中普建设有限公司、华西十二公司
上市计划：龙湖·北城天 街第一期开盘时间 2010-04-28 ，入住 时间2011年底，二 期购物中心总体开 发进度：2009年11 月拿地，2013年下 半年完成总体开发； 其中购物中心于 2013年12月19日正 式开业。
2024年成都高端房地产项目考察报告
一、背景介绍随着中国经济的快速发展，成都作为西部地区的经济中心城市，房地产市场也得到了快速的发展。
尤其是高端房地产项目，由于其品质和地理位置的优势，备受关注。
本报告旨在对2024年成都的高端房地产项目进行考察，分析其市场潜力和发展趋势。
二、市场概况2024年，成都房地产市场整体保持平稳增长。
特别是高端房地产市场，持续受到投资者的追捧。
尽管整体市场环境不利，但高端项目的销售业绩依然突出。
成都的投资人群不断增长，他们对高品质、高舒适度的住房需求日益增加。
在此情况下，高端房地产项目在市场中占据了一定的竞争优势。
三、高端房地产项目考察1.项目一：锦城国际花园锦城国际花园位于成都市锦江区，是成都市的一个高端住宅小区。
该项目由知名地产开发商开发，总建筑面积超过10万平方米，设有豪华别墅和高层公寓等多种户型供选择。
项目的布局合理，建筑风格独特，配备了多个高端便利设施，如游泳池、健身房等。
2.项目二：玺园玺园位于成都市武侯区，是一座高端住宅小区。
项目总占地面积达到20万平方米，由多个别墅和高层公寓组成。
玺园所在区域地理位置优越，绿化环境优美，交通便捷，生活配套设施完善。
3.项目三：光华国际光华国际是成都市的一座高端商务中心，位于成都市锦江区。
项目占地面积超过30万平方米，包括商务办公楼、酒店、购物商场等多种功能建筑。
光华国际以其独特的设计理念和高品质的建筑质量吸引了许多商务机构的入驻。
四、市场分析1.需求增长：成都的经济发展带动了高端房地产市场的需求增长。
高收入人群对于舒适度和品质的要求越来越高，高端房地产项目能够满足他们的需求。
2.竞争加剧：随着高端房地产市场需求的增长，越来越多的开发商进入市场，竞争加剧。
开发商需注重提升产品差异化和品牌形象，以抢占市场份额。
3.地理优势：成都拥有得天独厚的地理优势，如交通便利、自然环境优美等。
这些因素吸引了更多的高端房地产项目进驻成都，带动了市场的快速发展。
五、未来趋势1.产品差异化：随着市场竞争的加剧，高端房地产项目需注重产品差异化，通过提供独特的住宅设计和多样化的配套设施来吸引买家。
品牌企业产品线研究——龙湖地产产品线
3
系列名
特点
代表项目
稀缺资源别墅重庆龙湖·蓝湖郡
蓝湖系
龙湖别
社区
上海龙湖·蓝湖郡
墅系列
宁波龙湖·滟澜海岸
滟澜系 国际化别墅区杭州龙湖·滟澜山
沈阳龙湖·滟澜山
北京龙湖·香醍别苑
香醍系 高档花园洋房
洋房系
常州龙湖·香醍漫步
社区（风格型+
金地溯源中世纪的欧洲
成都龙湖·世纪 区位：成都高新区世纪城新会展中心；物业类别：住宅、高尚住宅；建筑类别：板楼、 超高层；项目特色： 水景地产、豪华居住区、国际化社区；装修状况：精装修；占地面 积：59333 平方米；建筑面积:590000 平方米；容积率：8.90；绿化率：40%；户型面 积：95-680 平方米；项目由十栋高达 49 层的超高层豪宅沿天鹅外湖一字排开。项目高 150 米，外立面为波浪流体造型。龙湖世纪项目，是龙湖城市高端豪宅的代表之作，可 以说是龙湖在产品研发能力及创新能力的再次突破。
列 大 城 小
西安龙湖·香堤国际
标准型）
院系
重庆龙湖·大城小院
城市资源稀缺重庆龙湖·观山水
资源型
高层系
型豪华居住区 重庆龙湖·春森彼岸
列
城市资源稀缺西安龙湖·紫都城
规模型
型豪华居住区 重庆龙湖·水晶郦城
城市高端地标
超高层豪宅系列
成都龙湖·世纪
级观景豪宅
成都小院青城
区域与跨区域
“山•海•湖”系列 消费旅游地产
烟台葡醍海湾
云南仙湖锦绣
资料来源：高通智库
龙湖地产产品线系列
品牌企业产品线研究
区位
子系列土地属性
产品核心价值
主力客户群构成
北城天街
天街系”是龙湖的商业旗舰系产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等各 种商业形态组成，已经成型的重庆北城天街以14万平米的体量，拉动了 整个观音桥商圈的发展，哈根达斯、星巴克、远东百货、五星级影院 UME等多个国内外知名品牌商家共舞天街， 成都龙湖· 北城天街则更以两倍于重庆同名项目的体量，雄踞城北中心地 带，其未来的发展潜力和趋势同样受到人们的强烈关注，其住宅的持续 力销，以及商业的抢购，就是最好的证明。北城天街的打造，为二环路 商住圈写下了大大的“龙湖”二字。
龙湖北城天街项目位于成都北二环，五块石区域，邓家湾和五块石电 子批发市场站下。附近有城北客运站、荷花池客运站、昭觉寺客运站、 青龙场中心站等公交枢纽 。 五块石，在成都人的印象里就是“脏、乱、差”。而未来的驷马桥、 火车北站、五块石片区，将被整体打造成一个以大型百货、商场、金 融、现代服务业为主的新商圈。 龙湖之所以进驻，是瞄准了其提档升级的巨大商业空间。在成都的版 图上不难看出，环状发展的城市，城北滞后。从东到西，建设路板块、 24城板块、翡翠城万达板块，神仙树、紫荆板块；再到内外双楠，青 羊大道沿线，内外金沙板块都已成熟，价值已得到市场认同。最后发 展的城北，无疑成为明显的价值洼地。
成都北城天街项目
龙湖北城天街项目是龙湖在成都打造的第一个“天街系” 大型城市综合体项目。 龙湖北城天街项目总占地面积约300亩，约70万方，是目 前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型商 业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多种业 态产品。 首批次精装公寓，面积区间73-105平米，即刻亮相。 分期 开发，现一期总户数1626。
目前龙湖北城天街已令江北商圈一举跃升重庆最时尚最繁华的商业地带，成 为成都第二大商业中心。
品牌：继成功在渝开发“天街”系列商业项目后，在城北重磅打造“龙湖北 城天街”大型城市综合体 交通：位于北二环及蓉北商贸大道交汇处，交通便利 区域：所处五块石区域在成都人印象中“脏、乱、差”。发展较缓，属成都 板块的价值洼地 配套： “天街系”是龙湖的商业旗舰产品，由大型高档百货、餐饮、娱乐等 各种商业形态组成，已经成型的重庆的北城天街已经有哈根达斯、星巴克、 远东百货、五星级影院UME等多个知名品牌商家入驻。 为后期的商业形成奠 定坚实的基础
企业管理及运营精细化管理
02
“操心员工”与一般意义上的合格员工的根本区别在于，他们更善于用心工作：即对客户用心、对公司用心、对同事用心、对工作用心。
龙湖操心员工修炼的秘诀！
选人－敬业、适合 高正激励 高负激励 更高目标激励 榜样 。。。。。。
选人－专业、好学 入职培训和转正答辩 工作中辅导和总结 内外培训 外出考察学习 轮岗锻炼 跨部门会议 。。。。。。
计财部主导组织实施
计划无大的漏项、相互关联－房地产开发关键节点总图
主体结构开工
项目发展
营销
设计
工程采购
成本
客服
运营
投资估算
项目运营策划 （含项目计划）
设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工
项目论证阶段
项目策划阶段
方案设计阶段
工程管理阶段
项目取得
开盘销售
交房
竣工
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
产品交付管理 入住事务管理
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证 开工许可证（ 基础提前施工报建）
办理房地产预售许可证
产权初始登记
工程施工配合
物业方案策划、设计配合、物业公司选聘
销售配合
工程条件评估
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后评估
景观/精装专项设计、部品策划
“龙湖企业管理及运营精细化管理”
点击此处添加副标题
演讲人姓名
202X
主要内容
第一天重点
如何衡量龙湖的成功？ 龙湖地产发展初期的困局与应对 龙湖发展中期的三年管理工程 龙湖计划管理的发展和升级 龙湖如何梳理和优化流程？ 龙湖如何培育操心员工？ 管理模型的提炼
郫县时代天街调研报告
小组成员：刘林 汪培 吴佳虹 范浩 曹迁
1
2 3 4
目 录
调研背景
调研范围及目的 调研内容 调研小结
CONTENTS
01
Part One
调研背景
调研背景
随着社会经济的迅速发展，生活水平的日益提高。
以成都市为例，逐步迈向小康生活阶段的城市居民，对环境质量的要求已越来越 高，能生活在一种至美的环境中成为人们生活的理想追求。
3.3景观绿化
时代天街
大胆运用银河系景观 要素，如云彩、月牙、 星空等唯美构造，最 终将绘制出打动人心 灵的中庭景观风貌。
日本景观设计大师小林政彦倾情打造台地 式景观。
完全闭环的不规则形状，让 其很自然，很柔和，就像银 河般的一个曲线设计方式。
“七大美景”：功能之美、关怀之 美、动线之美、硬景之美、软景之 美、形态之美、龙湖之美。
居住区规划变成了必不可少的一项内容。
02
Part two
调研范围及目的
2.1 调研地点—郫县
时代天街
楼盘特色定位：涵盖全客层、包括一站式家庭购物中心、餐饮、娱乐、家居 及数码等多业态的超区域大型购物公园。
龙湖时代天街是成都高新西的一站式购物中心，项目占地458亩，总体量达到180万 平米，周边地铁2号线、成灌快铁、羊西线(成灌高速)、IT大道以及高新西区内极为发 达便捷的路网形成全方位立体交通网络，是超乎想象的超级商业综合体。其位于成都 主城区内唯一一个集中央居住区、中央教育区，国家保税区于一体的城市核心区—— 高新西区，覆盖成都西面至郫县的各层次多种类消费需求，打造一个新商圈，坐拥两 百万消费人口资源，规模达到北城天街的三倍,四种外售业态加上五种自持商业布局， 共同实现龙湖时代天街休闲购物、行政办公、餐饮娱乐、星级酒店、创意产业、城市 广场文化艺术这七大城市功能。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
开发商的产品类别：住宅、公寓、商业 设计单位：北京筑景艺国际建筑设设计谘询公司 投资商:龙湖地产 开发商:成都龙湖北城置业有限公司； 物业管理公司:成都龙湖物业服务有限公司； 建筑单位:成都市青羊区建筑工程总公司、四川省中普建设
第二次5号楼开盘因下大雨现场成交41套。
250
200
150
商业 住宅
100
其他
4栋
50
0 总套数 可售套数 定购套数 已售套数
区域规划现状与调整方向
目前，根据政府部门的规划，成都国际商贸城正式开建，建成后将成为我国中西部最大的现 代化综合型商业流动中心，届时，五块石等老牌批发市场都将向国际商贸城进行整体搬迁。目前 一期已经建成，荷花池的中药材市场已率先搬迁。随着几大市场的集体搬出，加上火车北站的 “拆旧翻新”，预示着成都最大规模旧城改造项目的正式启动，根据规划，未来的驷马桥、火车 北站、五块石片区，将被整体打造成一个以大型百货、商场、金融、现代服务业为主的新商圈。
成交备案情况
网上备案情况：预售许可证成房预售中心城区字第6387号（4号楼），现预售第4栋，总套数： 265套，(其中商业：17套（未售），)，住宅200套，已售21套，可售81套，订购98套；其他48套， 已售4套，可售14套，订购30套。（截止2010-5-18）
现场踩盘情况：第一次到售楼部因刚开盘完第一期（4号楼），开盘即售罄，（备注：备案情况 滞后）；现场有2组签约客户，现场公示情况良好；
有限公司 施工进度：基础施工 上市计划：第一期4栋开盘时间2010-04-29 ，入住时间
2011年底
周边交通、治安
周边交通：24路，39路，57 路，59路，70路，70A路， 73路，80路，98路，108路， 177路，316路，402路，403 路，409路，412路，525路， 534路，526路，651路；邓 家湾和五块石电子批发市场 站下。附近有城北客运站、 荷花池客运站、昭觉寺客运 站、青龙场中心站等公交枢 纽。听说将修隧道到地铁一 号线（未经证实）
上市产品、区域产品、需求特征
上市产品：现开盘的主要户型为73平方米—105平方米，成交备 案情况看，73平方米的两室两厅和93平方米的三室两厅的比较 受购房者的青睐，它符合大部分消费者的购房和居住习惯。
区域产品：大部分以电梯公寓为主，前几年拆迁房的量较大， 品质相对偏低，近期开的蓝光花满庭相对景观、楼盘品质等均 有所提高。
区域内重大投资对区域现状的影响 安城北天地交通：北新干线、宝成铁路、成彭路、地铁一号线北三环站（备注：地铁 一号线离北城天街的距离大约5公里左右，据北城天街保安人员介绍可能会修隧道直达 地铁一号线起点站口）
位于该项目的东北面，占地1800余亩，投资8亿元人民币的凤凰山公园正在建设 中。
目
录
一、北城天街总平图 二、北城天街基本信息介绍 三、周边交通、治安以及周边配套 四、北城天街——主要卖点 五、广告策略 六、户型分析
七、成交备案情况 八、区域规划现状与调整方向 九、区域内重大投资对区域现状的影响 十、上市产品、区域产品、需求特征 十一、评论及反馈
第一次开盘为第一期第一批 次4号楼； 该项目为围合式建筑； 人车分流，绿化品质好； 商业部分暂未公开详细平面。
医院 银行
广告策略：居周刊、DM单，成都商报（成都商报刊登2次）
广告诉求点“填补二环商圈最后的空白” 在居周刊有多个整版对该项目的着重介绍，对五 块石电器市场即将搬迁后二环商圈将在龙湖的全 力打造下迅速升级
北城天街——主要卖点
● 14万平方米的商业建筑体 ● 城北的70万平方米的城市综合体 ● 北二环置业的身份标识 ● 为二环商业带华丽“封口”
半赠送面积
全赠送面积
93平方米
销售面积约105㎡，赠 送面积：约12㎡。可 变三房两厅单卫，直 面中庭超大景观；入 户花园匠心设计，精 致空间给回家舒心感 受；独立客餐厅设计， 合理布局的生活专家； 客厅连通景观阳台， 拥有更多风景成为可 能；主卧全飘窗设计， 采集阳光的问候。
销售面积约93㎡，赠 送面积约12㎡。可变 三房两厅单卫，功能 布局合理完善；玄关 设计，客厅私密性得 到保护；客厅横式设 计，大气宽享，采光 阔绰；厨房外生活阳 台，兼具家庭储藏功 能；主卧带景观阳台， 正对豪阔中庭，眼界 大开收藏美景。
治安：较差
北城天街
周边配套：
学校
公 园：新绿水碾、北湖凝翠2大 公园； 教育配套：幼儿园、小学、 中学教育配套齐全；
综合商场：龙湖北城天街集中商业、 美好家园购物中心，恒业国际一站 式居家用品采购中心、五块石小食 品批发市场、国美电器、荷花池服 饰批发市场等； 邮 局：邮政、通讯方面的设施较
为齐备，设有大型邮政局、中国电 信营业厅、火车北站邮电局等； 银 行：建设银行、农业银行、工 商银行等众多商业银行网点； 医 院：成都铁路中心医院、 金牛 区妇幼保健院、五块石医院。
户型分析
105平方米
● 户型：户型面积：73平方米—105平方米； 价格：均价8000元/平方米（精装修），相对周 围其他清水房6500元/平方米的价格，龙湖的品 质凸显，价格合理，有升值潜力。
73平方米
销售面积约73 ㎡，赠送面积： 约10㎡。可变 两房两厅，生活、 景观双阳台，功 能完善实用；玄 关设计，鞋柜摆 放便利，并保护 客厅私密性；主 卧及次卧面积约 12㎡，实用舒 适；独立客餐厅 设计，合理布局 的生活专家。
4号楼
北城天街基本信息
● 该项目位于成都北二环，五块石区域蓉北商贸大道；总占地面积约276 亩，约70万方，是目前为止城北区域占地最大的一个项目，包含天街系大型 商业、格调精装公寓、龙湖旗舰soho产品星座系列等多种业态产品。
● 该项目周边新绿水碾公园、北湖凝翠公园；学校，医院、银行等众多配套设 施。