河南南阳内乡项目市场定位研判与营销推广策划提报89页
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河南南阳内乡项目市场 定位研判与营销推广策
划提报89页
20பைடு நூலகம்0/11/24
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
C 目录 atalogue
【认清形势】 第一部分------项目市场研判 【了解自己】 第二部分------项目自身研判 【明确方向】 第三部分------项目综合定位 【统筹布局】 第四部分------项目产品规划
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菊韵花苑
• 位居内乡县伏牛山地质广场北侧——属于新城区，占据地质广场及湍河景观优势，绝 对优势无可替代，升值潜力大，但目前生活配套不足
• 项目整体规划规矩整齐、两处入口，社区无特色景观——规划中并没有很好地利用周 边自然资源，过于中规
• 项目总建筑面积８.1万平米，商业１.3万平米——规模相对较小，去化速度快 • 建筑型态以多层为主，辅以三层商业——说明内乡的置业习惯，对多层的衷爱，顺势
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二、内乡的房地产状况分析
目前的内乡房地产市场状况： １、房地产开发较少，投放量相对不大； ２、房地产产品单薄，品质感较差，景观无主题，单一，户型以三房为主，户
型功能满足使用功能，人性的舒适及尊贵感没有体现； ３、楼盘整体价格较低，价格与品质成明显的正比关系； ４、销售态势良好，多为现房、准现房销售； ５、市场竞争压力不大，营销水平整体较低，营销手段单一； ６、产品拥用一定的特色，销售去化力强；付款形式多为一次性付款；
等旅游业给内乡带来丰厚的经济资源。
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• 分析： • 城区人口仅占内乡总人口的12％，说明整体的经济水平较低，同时，乡镇潜
藏着巨大的消费力，需要进行重点的挖掘。 • 交通的便利及工业、旅游业、农产品的突出，说明对内乡经济的腾飞带来可
能，不仅会带来经济的发展，更重要的会带来思想的进步，接受新鲜事物的 机会增大，有利于消费力的进一步解放，更为地产的发展带来好的机遇和市 场基础。 • 人们的收入决定其消费力，收入增长缓慢，消费其消费的相对保守，简接决 定我们的产品是要量力而建的。
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三、在售楼盘分析
梨园山庄二期香樟苑—— • 位居内乡县西环路与大成路交汇处——距离内乡县城较偏，生活配套略显不足 • 项目规模总建筑面积20万平米，二期香樟苑3万平米——规模相对较大，容易成品牌
效应，分期小体量开发，逐步拉升市场 • 整体规划组团明显，排列整齐，景观分布集中——缺少对整体的考虑，天际线、路
• 户型结构考虑到洁污分区——但相对的动静不分、主次不分，及整个空间的布局安排造 使空间面积的浪费，私密性和舒适性不足
• 环境有梨园公园、人工湖、花卉基地——相对家属单元房，有一定的优势，但景观相对 单一，不精致，并且分布不均匀
• 物业管理宣传智能化小区——并不能真实感受到物业的存在，给人印象仍是传统形式 • 开发公司宏达实业在当地有着相对的资源——公司的自有资源亦给项目带来一定的附加
• 交房标准毛墙毛地，卫生间及厨房简单处理——交房标准相对较低，一定的智能化并没 有体现
• 销售价格采用传统的层价售价方式，一、二、三层售价1260元，四楼售价1120元，五楼 售价960元，商业房售价1300元——说明市场的价格承受力，定价策略并没有把产品价 值最大化
• 销售速度一期老年公寓及普通住宅已交付使用，二期正在销售中，去化能力相对一般— —说明人们对中档产品的可有可无态度，与现有住房的差异并不是很大，没有刺激其强 烈的置业欲望。
网及景观的整体考虑 • 建筑型态以多层为主，辅以一定的别墅形态——符合内乡县置业习惯，低容积率占
有一定优势 • 建筑风格以现代风格为主，立面相对中规中矩——建筑风格尚无特色可言，难以形
成标识性建筑
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• 户型面积70-131平米，尤以113的三房一厅为主——户型面积满足多种需求，主力户型定 位中档
• 对于中档物业的需求并不旺盛，购房动机多为提高生活质量住房状况； • 普遍保持“要用再买房，买房买现房” 的购房意识，投资意识相对薄弱，传统
思想的影响较深； • 营销水平的单一给即将进入的物业预留较大机会； • 销售态势良好的物业现状，说明市场的需求已经不仅仅满足住宅的需要，更重
要向品质与身份等心理的需要；
值 • 营销请深圳中信达房产做专业策划——说明开发商意识开明，但此专业公司有可能是冒
牌专业公司
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• 销售道具以彩页、沙盘为主，无户型单页及其他——销售道具相对单一，现有品质感差， 不能形成立体影响
• 销售现场选在项目商铺下，面积较大，有一定的销售氛围——在当地市场中，意识相对 处于领先位置
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分析：
• 从现状来看，目前内乡的房地产市场明显处于初始发展阶段，市场需求处于萌 芽状态，尚需要激发，引导；
• 产品品质有待提高，不仅从景观上、户型上，更重要在软性氛围上，都需要提 高，随着内乡经济的不断发展，品质的提升及竞争的加剧成为必然现象；
而为，事半功倍 • 建筑风格以现代风格为主，采用一定的坡屋顶，立面较香樟苑有一定的丰富——坡屋
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第一部分：【认清形势】项目市场研判
• 一、内乡宏观状况分析 • 二、内乡房地产状况分析 • 三、在售楼盘分析 • 四、地产现象解析 • 五、小结
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一、内乡宏观状况分析：
状况： 人口基数大，全县63万人，辖16个乡镇，289个行政村，城区人口８万人。 经济以特色农产品为主，招商引资明显，工业经济，初具规模； 人均收入偏低，收入增长缓慢，人均收入在南阳县区内排在较低位置； 优越地理位置，交通便利，312国道横穿全境，53国道纵越南北。 全市电力供应充裕，矿产资源丰富，湍、默、刁、黄四大河流纵贯全境 旅游业绽露头角，景观资源得天独厚，地质广场的申请成功、宝天曼、内乡县衙
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【认清形势】 第一部分------项目市场研判 【了解自己】 第二部分------项目自身研判 【明确方向】 第三部分------项目综合定位 【统筹布局】 第四部分------项目产品规划
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
菊韵花苑
• 位居内乡县伏牛山地质广场北侧——属于新城区，占据地质广场及湍河景观优势，绝 对优势无可替代，升值潜力大，但目前生活配套不足
• 项目整体规划规矩整齐、两处入口，社区无特色景观——规划中并没有很好地利用周 边自然资源，过于中规
• 项目总建筑面积８.1万平米，商业１.3万平米——规模相对较小，去化速度快 • 建筑型态以多层为主，辅以三层商业——说明内乡的置业习惯，对多层的衷爱，顺势
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
二、内乡的房地产状况分析
目前的内乡房地产市场状况： １、房地产开发较少，投放量相对不大； ２、房地产产品单薄，品质感较差，景观无主题，单一，户型以三房为主，户
型功能满足使用功能，人性的舒适及尊贵感没有体现； ３、楼盘整体价格较低，价格与品质成明显的正比关系； ４、销售态势良好，多为现房、准现房销售； ５、市场竞争压力不大，营销水平整体较低，营销手段单一； ６、产品拥用一定的特色，销售去化力强；付款形式多为一次性付款；
等旅游业给内乡带来丰厚的经济资源。
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
• 分析： • 城区人口仅占内乡总人口的12％，说明整体的经济水平较低，同时，乡镇潜
藏着巨大的消费力，需要进行重点的挖掘。 • 交通的便利及工业、旅游业、农产品的突出，说明对内乡经济的腾飞带来可
能，不仅会带来经济的发展，更重要的会带来思想的进步，接受新鲜事物的 机会增大，有利于消费力的进一步解放，更为地产的发展带来好的机遇和市 场基础。 • 人们的收入决定其消费力，收入增长缓慢，消费其消费的相对保守，简接决 定我们的产品是要量力而建的。
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
三、在售楼盘分析
梨园山庄二期香樟苑—— • 位居内乡县西环路与大成路交汇处——距离内乡县城较偏，生活配套略显不足 • 项目规模总建筑面积20万平米，二期香樟苑3万平米——规模相对较大，容易成品牌
效应，分期小体量开发，逐步拉升市场 • 整体规划组团明显，排列整齐，景观分布集中——缺少对整体的考虑，天际线、路
• 户型结构考虑到洁污分区——但相对的动静不分、主次不分，及整个空间的布局安排造 使空间面积的浪费，私密性和舒适性不足
• 环境有梨园公园、人工湖、花卉基地——相对家属单元房，有一定的优势，但景观相对 单一，不精致，并且分布不均匀
• 物业管理宣传智能化小区——并不能真实感受到物业的存在，给人印象仍是传统形式 • 开发公司宏达实业在当地有着相对的资源——公司的自有资源亦给项目带来一定的附加
• 交房标准毛墙毛地，卫生间及厨房简单处理——交房标准相对较低，一定的智能化并没 有体现
• 销售价格采用传统的层价售价方式，一、二、三层售价1260元，四楼售价1120元，五楼 售价960元，商业房售价1300元——说明市场的价格承受力，定价策略并没有把产品价 值最大化
• 销售速度一期老年公寓及普通住宅已交付使用，二期正在销售中，去化能力相对一般— —说明人们对中档产品的可有可无态度，与现有住房的差异并不是很大，没有刺激其强 烈的置业欲望。
网及景观的整体考虑 • 建筑型态以多层为主，辅以一定的别墅形态——符合内乡县置业习惯，低容积率占
有一定优势 • 建筑风格以现代风格为主，立面相对中规中矩——建筑风格尚无特色可言，难以形
成标识性建筑
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
• 户型面积70-131平米，尤以113的三房一厅为主——户型面积满足多种需求，主力户型定 位中档
• 对于中档物业的需求并不旺盛，购房动机多为提高生活质量住房状况； • 普遍保持“要用再买房，买房买现房” 的购房意识，投资意识相对薄弱，传统
思想的影响较深； • 营销水平的单一给即将进入的物业预留较大机会； • 销售态势良好的物业现状，说明市场的需求已经不仅仅满足住宅的需要，更重
要向品质与身份等心理的需要；
值 • 营销请深圳中信达房产做专业策划——说明开发商意识开明，但此专业公司有可能是冒
牌专业公司
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
• 销售道具以彩页、沙盘为主，无户型单页及其他——销售道具相对单一，现有品质感差， 不能形成立体影响
• 销售现场选在项目商铺下，面积较大，有一定的销售氛围——在当地市场中，意识相对 处于领先位置
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
分析：
• 从现状来看，目前内乡的房地产市场明显处于初始发展阶段，市场需求处于萌 芽状态，尚需要激发，引导；
• 产品品质有待提高，不仅从景观上、户型上，更重要在软性氛围上，都需要提 高，随着内乡经济的不断发展，品质的提升及竞争的加剧成为必然现象；
而为，事半功倍 • 建筑风格以现代风格为主，采用一定的坡屋顶，立面较香樟苑有一定的丰富——坡屋
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
第一部分：【认清形势】项目市场研判
• 一、内乡宏观状况分析 • 二、内乡房地产状况分析 • 三、在售楼盘分析 • 四、地产现象解析 • 五、小结
河南南阳内乡项目市场定位研判与营 销推广策划提报89页
一、内乡宏观状况分析：
状况： 人口基数大，全县63万人，辖16个乡镇，289个行政村，城区人口８万人。 经济以特色农产品为主，招商引资明显，工业经济，初具规模； 人均收入偏低，收入增长缓慢，人均收入在南阳县区内排在较低位置； 优越地理位置，交通便利，312国道横穿全境，53国道纵越南北。 全市电力供应充裕，矿产资源丰富，湍、默、刁、黄四大河流纵贯全境 旅游业绽露头角，景观资源得天独厚，地质广场的申请成功、宝天曼、内乡县衙