经济测算
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￥-380
第七年 13947 100% 13947
20% 96.2448
1610.79
1943.64
￥-333
第八年 13947 100% 13947
3% 115.494
1932.95
1943.64
￥-11
第九年 13947 100% 13947
3% 118.959
1990.94
1943.64
￥47
静态状态下，保守分析本项目除商业外，各类物业的销售率为80%，则总回款额约为 5.0912 亿元。 前期资金回收为：（4.367+1.368+1.133）*80%=5.0912亿元。
目前可分析出，项目在保持资金链平衡前提下，资金仍有7.7308-5.0912=2.6396亿元缺口。
6
经济测算
解析：本项目为集中商业，集中商业不便于销售，类似于，万达、凯德、中粮等都不会卖集中商业，是
5
建筑占地面积 ㎡ 9930
6
建筑密度
% 49.2
7
容积率
- 7.44
8
代征绿地 亩 5.38
9
总停车数 辆 1229
地下车位面积 辆 1133
地面停车数 辆 96
地下部分：商业部分只有负一层可以销售产权并办理产权证，其余部分不宜开发为可售商业。 塔楼：酒店及办公面积达2.2万㎡，如果全部作为酒店，则必须整售，前期资金压力较大。 塔楼：公寓式住宅作为快销产品，宜尽量划分为小面积户型，快速去化，以快速实现回现。
79400㎡ 5500元/㎡ 4.367亿元
办公 销售单价 销售收入
22800㎡ 6000元/㎡ 1.368亿元
销售单价
10万元/个
商业配套
600个
可销售车位数量 629个
销售收入
0.629亿元
一般商业面积与车位的配比为1:100，商业 面积为61570，即可供商业使用的车位数量 为600个，地面不能销售，地下部分可销售 车位数为629个。
积 增长率
租金 实际租 金收益 （万） 销售返 租支出 （万） 年租金
收益 （万）
第一年 13947
65% 9065.55
0 60
652.7196
1943.64
￥-1,291
第二年 13947 80%
第三年 13947
95%
11157.6 13249.7
0
5%
60
63
803.347 1001.67
1943.64 1943.64
为了便于管理。在不卖的情况下，怎么解决资金问题？ 如果写字楼考虑做超高层，偷容积率，可以增加写字楼面积，但同时建筑成本直线上升，销售难度增 加，不适合项目。 公寓部分通过主题包装及建筑立面优化，可提升售价，但售价提升造成与公寓销售速度之间的矛盾， 是否适合本案尚待研究。 停车位用于写字楼、公寓等部分，全卖，用于商业部分不能销售。 以上，对于项目目前面临资金问题的解决思路，不能立竿见影的解决项目资金难题！
￥-1,140 ￥-942
第四年 13947 100% 13947 20% 75.6
1265.27
1943.64
￥-678
第五年 13947 100% 13947
3% 90.72
1518.33
1943.64
￥-425
第六年 13947 100% 13947
3% 93.4416
1563.88
1943.64
地下商业建议直接销售3000平米，销售率按90%计算。
地下部分可实现回款=3000*90%*16000元=4800万元。 地下部分考虑出租率后的最终价格=4800万/（3000*90%）元=17777元。
9
经济测算
地上部分需完成价格差额= 2.6396 亿- 4800万元=2.1596亿元
（地上1-5层，平均分配面积，每层约 13497/5=2699.4㎡）。
10
经济测算
如果以16000元/㎡进行短期返租，如何返，每年返多少？市场预期租金多少？ 差额多少，换算成售价应增加多少钱？
年返租总额（即用款成本） 地上部分需完成总额= 2.1596亿元 地上部分每年返租总额= 2.1596亿元*9%=1943.64万元/年
折合后单价（即实际表价） 按9%的返祖比例，每年每平米返租 1920元，即每月160元。
资金尚需2.6396 亿元缺口，此缺口数额太大，小的调整不足以影响项目 的收益平衡，本项目不得不销售部分商业！
7
商业销售
策略一： 水平方向划分商铺区域并销售，但是近2.64亿元的缺口，有可能导致一层大 量销售，增加项目整体运营风险，策略一不可选取。
策略二： 垂直方向划分商铺区域并销售，即把项目划分成两个独立的部分，一部分作 为销售用途；另一部分，打造为集中商业用途。因从垂直方向分割，人流动 线分离，各自拥有独立的交通通道，故两部分互相干扰少。策略二可取。
13
经济测算
实际销售概况：
公寓住宅：
面积/数量： 79400㎡
单价： 5500元
写字楼：
22800㎡
6000元
车位：
629个
10万/个
商铺（负一层）： 3000㎡
17777元
商铺（1-5层）： 13947㎡
19852元
总价： 4.367亿元 1.368亿元 0.629亿元 0.48亿元 2.769亿元
建议垂直方向划分商铺，使之成为独立区域并销售
8
经济测算
以前文推算，商业均价为16000元计算。
负一层，借助地铁概念，并具有超市的带动作用，人流量有保证，可划分成 小铺，直接销售。
我司建议，该部分原则是在保证大型超市的面积基础上，剩余面积全部划分 销售。负一层总建面为13500，超市选取的面积按1万平米计算，除却设 备房等公摊，地下一层即可实现销售面积为3000㎡左右。
11
经济测算
以目前商家对项目区域租金承受标准，本项目具体租金为： 以综合商业业态考虑，本项目租金以分层出租，价格呈现如表。
物业类型 商业
楼层 一层 二层 三层 四层 五层
面积 2699.4㎡ 2699.4㎡ 2699.4㎡ 2699.4㎡ 2699.4㎡
商家承租租金 120 70 50 30 30
5
经济测算
目前以项目住宅均价为：5500元/平米，车位销售单价10万元。保守估计项目其公寓产品
销售价格为5500元/平米。商办物业销售价格为6000元/平米。商业销售均价为16000元/
平米。
物业类型
物业类型
物业类型 地下停车位 地面停车位
1133个 96个（不可售）
公寓式住宅 销售单价 销售收入
第十年 13947 100% 13947
5% 122.527
2050.67
1943.64
￥107
项目共计支出返租差额5200万元，折合到实际销售面积中，每平米增加额为： 5200万元/（13947）=3852元。
返租销售部分的面积13947元，实际售价应为：16000元+3852元=19852元。 返租年限：8年。
考虑到返租之处，项目实际总回款应为 9.613 亿元。
14
PART 3
项目经济测算
2
地块现状
项目经济指标
名称
单位 数量
1
规划用地面积 ㎡ 20184
2
总建筑面积 ㎡ 193270
3
地上建筑面积 ㎡ 150270
商业
㎡ 48070
酒店、办公 ㎡ 22800
公寓式住宅 ㎡ 79400
4
地下建筑面积 ㎡ 43000
商业
㎡ 13500
车库及设备 ㎡ 29500
商办/商业售价：项目公寓与市场竞品的平均价格比，高还是低？ 本项目结构好，但整体面积较大，不利于划分销售，建议降低市场销售均价， 市场销售均价为18000元/㎡，本项目方可依照16000元/平米实现销售。 商办物业实现销售价格为6000元/平米。
车位售价：车位建议遵循市场价格。10万元/个。
酒店物业，前期开发投入大， 在商业价值较高，宜保商业 自持的前提下，为平衡收入，尽量减少商业部分销售，减少 商业未来经营的风险，建议不做酒店。
平均租金 60元/㎡
以项目目前租金情况，入市租金以整盘计算为60元/平米。 市场平均租金多少钱，差额多少钱，差额即公司需要填补的成本。
12
经济测算
项目起步租金60元，面积13947元，租金增长率在每3年合同到期后进行一个较大调整，项目 从第9年开始盈利，投资回收年限为8年。——
面积 出租率 租赁面
3
经济测算
由于项目总体量过大，前期成本投入较高，以目前项目投入现状，除地价外，项目开发单方 成本约为4000元/平米。
通过现有物业类型规划体量 进行成本核算：
总建筑面积 成本投入
总投资
193270㎡ 4000元/㎡ 7.7308亿元
酒店、办 公
wenku.baidu.com
公寓 式住
宅
公寓式住 宅
公寓式住 宅
4
经济测算
公寓售价：项目公寓与市场竞品的平均价格比，高还是低？ 本项目作为区域内屈指可数的商业项目，综合配套齐全，住宅类产品完全可 以实现品质的拔升，市场均价为5000元/㎡。本项目可实现为：5500元/㎡
市场中普遍存在的销售模式为：
1、直接销售。 2、带租约销售。 3、返租销售。
针对项目考虑到销售集中商业难度较高及后期管理运营等因素，我司建议 开发商对地上1-5层部分13497平米商业，建议以9%的销售回报进行返租。 返租年限经过计算后另行确定。一方面解决前期资金问题，一方面通过对 商场的整合管理，通过市场培育，为剩余商业未来销售溢价做好基础！
第七年 13947 100% 13947
20% 96.2448
1610.79
1943.64
￥-333
第八年 13947 100% 13947
3% 115.494
1932.95
1943.64
￥-11
第九年 13947 100% 13947
3% 118.959
1990.94
1943.64
￥47
静态状态下，保守分析本项目除商业外，各类物业的销售率为80%，则总回款额约为 5.0912 亿元。 前期资金回收为：（4.367+1.368+1.133）*80%=5.0912亿元。
目前可分析出，项目在保持资金链平衡前提下，资金仍有7.7308-5.0912=2.6396亿元缺口。
6
经济测算
解析：本项目为集中商业，集中商业不便于销售，类似于，万达、凯德、中粮等都不会卖集中商业，是
5
建筑占地面积 ㎡ 9930
6
建筑密度
% 49.2
7
容积率
- 7.44
8
代征绿地 亩 5.38
9
总停车数 辆 1229
地下车位面积 辆 1133
地面停车数 辆 96
地下部分：商业部分只有负一层可以销售产权并办理产权证，其余部分不宜开发为可售商业。 塔楼：酒店及办公面积达2.2万㎡，如果全部作为酒店，则必须整售，前期资金压力较大。 塔楼：公寓式住宅作为快销产品，宜尽量划分为小面积户型，快速去化，以快速实现回现。
79400㎡ 5500元/㎡ 4.367亿元
办公 销售单价 销售收入
22800㎡ 6000元/㎡ 1.368亿元
销售单价
10万元/个
商业配套
600个
可销售车位数量 629个
销售收入
0.629亿元
一般商业面积与车位的配比为1:100，商业 面积为61570，即可供商业使用的车位数量 为600个，地面不能销售，地下部分可销售 车位数为629个。
积 增长率
租金 实际租 金收益 （万） 销售返 租支出 （万） 年租金
收益 （万）
第一年 13947
65% 9065.55
0 60
652.7196
1943.64
￥-1,291
第二年 13947 80%
第三年 13947
95%
11157.6 13249.7
0
5%
60
63
803.347 1001.67
1943.64 1943.64
为了便于管理。在不卖的情况下，怎么解决资金问题？ 如果写字楼考虑做超高层，偷容积率，可以增加写字楼面积，但同时建筑成本直线上升，销售难度增 加，不适合项目。 公寓部分通过主题包装及建筑立面优化，可提升售价，但售价提升造成与公寓销售速度之间的矛盾， 是否适合本案尚待研究。 停车位用于写字楼、公寓等部分，全卖，用于商业部分不能销售。 以上，对于项目目前面临资金问题的解决思路，不能立竿见影的解决项目资金难题！
￥-1,140 ￥-942
第四年 13947 100% 13947 20% 75.6
1265.27
1943.64
￥-678
第五年 13947 100% 13947
3% 90.72
1518.33
1943.64
￥-425
第六年 13947 100% 13947
3% 93.4416
1563.88
1943.64
地下商业建议直接销售3000平米，销售率按90%计算。
地下部分可实现回款=3000*90%*16000元=4800万元。 地下部分考虑出租率后的最终价格=4800万/（3000*90%）元=17777元。
9
经济测算
地上部分需完成价格差额= 2.6396 亿- 4800万元=2.1596亿元
（地上1-5层，平均分配面积，每层约 13497/5=2699.4㎡）。
10
经济测算
如果以16000元/㎡进行短期返租，如何返，每年返多少？市场预期租金多少？ 差额多少，换算成售价应增加多少钱？
年返租总额（即用款成本） 地上部分需完成总额= 2.1596亿元 地上部分每年返租总额= 2.1596亿元*9%=1943.64万元/年
折合后单价（即实际表价） 按9%的返祖比例，每年每平米返租 1920元，即每月160元。
资金尚需2.6396 亿元缺口，此缺口数额太大，小的调整不足以影响项目 的收益平衡，本项目不得不销售部分商业！
7
商业销售
策略一： 水平方向划分商铺区域并销售，但是近2.64亿元的缺口，有可能导致一层大 量销售，增加项目整体运营风险，策略一不可选取。
策略二： 垂直方向划分商铺区域并销售，即把项目划分成两个独立的部分，一部分作 为销售用途；另一部分，打造为集中商业用途。因从垂直方向分割，人流动 线分离，各自拥有独立的交通通道，故两部分互相干扰少。策略二可取。
13
经济测算
实际销售概况：
公寓住宅：
面积/数量： 79400㎡
单价： 5500元
写字楼：
22800㎡
6000元
车位：
629个
10万/个
商铺（负一层）： 3000㎡
17777元
商铺（1-5层）： 13947㎡
19852元
总价： 4.367亿元 1.368亿元 0.629亿元 0.48亿元 2.769亿元
建议垂直方向划分商铺，使之成为独立区域并销售
8
经济测算
以前文推算，商业均价为16000元计算。
负一层，借助地铁概念，并具有超市的带动作用，人流量有保证，可划分成 小铺，直接销售。
我司建议，该部分原则是在保证大型超市的面积基础上，剩余面积全部划分 销售。负一层总建面为13500，超市选取的面积按1万平米计算，除却设 备房等公摊，地下一层即可实现销售面积为3000㎡左右。
11
经济测算
以目前商家对项目区域租金承受标准，本项目具体租金为： 以综合商业业态考虑，本项目租金以分层出租，价格呈现如表。
物业类型 商业
楼层 一层 二层 三层 四层 五层
面积 2699.4㎡ 2699.4㎡ 2699.4㎡ 2699.4㎡ 2699.4㎡
商家承租租金 120 70 50 30 30
5
经济测算
目前以项目住宅均价为：5500元/平米，车位销售单价10万元。保守估计项目其公寓产品
销售价格为5500元/平米。商办物业销售价格为6000元/平米。商业销售均价为16000元/
平米。
物业类型
物业类型
物业类型 地下停车位 地面停车位
1133个 96个（不可售）
公寓式住宅 销售单价 销售收入
第十年 13947 100% 13947
5% 122.527
2050.67
1943.64
￥107
项目共计支出返租差额5200万元，折合到实际销售面积中，每平米增加额为： 5200万元/（13947）=3852元。
返租销售部分的面积13947元，实际售价应为：16000元+3852元=19852元。 返租年限：8年。
考虑到返租之处，项目实际总回款应为 9.613 亿元。
14
PART 3
项目经济测算
2
地块现状
项目经济指标
名称
单位 数量
1
规划用地面积 ㎡ 20184
2
总建筑面积 ㎡ 193270
3
地上建筑面积 ㎡ 150270
商业
㎡ 48070
酒店、办公 ㎡ 22800
公寓式住宅 ㎡ 79400
4
地下建筑面积 ㎡ 43000
商业
㎡ 13500
车库及设备 ㎡ 29500
商办/商业售价：项目公寓与市场竞品的平均价格比，高还是低？ 本项目结构好，但整体面积较大，不利于划分销售，建议降低市场销售均价， 市场销售均价为18000元/㎡，本项目方可依照16000元/平米实现销售。 商办物业实现销售价格为6000元/平米。
车位售价：车位建议遵循市场价格。10万元/个。
酒店物业，前期开发投入大， 在商业价值较高，宜保商业 自持的前提下，为平衡收入，尽量减少商业部分销售，减少 商业未来经营的风险，建议不做酒店。
平均租金 60元/㎡
以项目目前租金情况，入市租金以整盘计算为60元/平米。 市场平均租金多少钱，差额多少钱，差额即公司需要填补的成本。
12
经济测算
项目起步租金60元，面积13947元，租金增长率在每3年合同到期后进行一个较大调整，项目 从第9年开始盈利，投资回收年限为8年。——
面积 出租率 租赁面
3
经济测算
由于项目总体量过大，前期成本投入较高，以目前项目投入现状，除地价外，项目开发单方 成本约为4000元/平米。
通过现有物业类型规划体量 进行成本核算：
总建筑面积 成本投入
总投资
193270㎡ 4000元/㎡ 7.7308亿元
酒店、办 公
wenku.baidu.com
公寓 式住
宅
公寓式住 宅
公寓式住 宅
4
经济测算
公寓售价：项目公寓与市场竞品的平均价格比，高还是低？ 本项目作为区域内屈指可数的商业项目，综合配套齐全，住宅类产品完全可 以实现品质的拔升，市场均价为5000元/㎡。本项目可实现为：5500元/㎡
市场中普遍存在的销售模式为：
1、直接销售。 2、带租约销售。 3、返租销售。
针对项目考虑到销售集中商业难度较高及后期管理运营等因素，我司建议 开发商对地上1-5层部分13497平米商业，建议以9%的销售回报进行返租。 返租年限经过计算后另行确定。一方面解决前期资金问题，一方面通过对 商场的整合管理，通过市场培育，为剩余商业未来销售溢价做好基础！