珠海前山片区控制性详细规划管理文本

口容量、开发建设量以及地块控制指标。 2.整体控制 充分考虑前山片区的整体发展条件，对建设用地和非建设 用地同时提出控制要求，并对规划行政主管部门的行动提出相 应的控制要求。 3.全面协调 协调建设用地与非建设用地、协调市场利益与公众利益、 协调长远发展与近期建设、协调不同建设时期的建设风貌，促 成前山片区经济、社会、生态与城市风貌的和谐。 第4规划范围：北至人民西路，东至三台石路，南到前山河， 条 西至翠屏路。其中还包括三台石路以东圆明新园以西，以 暨南大学为北界，南至兰埔路的地块，以及兰埔路以南， 三台石路以东，白石路以西与九洲快速路所辖的地块，总 用地面积12.36平方公里。 第5本规划由法定文件（文本、法定图则）、管理文件（管理 条 文本、管理图则）和技术文件（现状调研报告、规划说明 书、技术图纸、公众参与报告）组成，文本和图则具有同 等法律效力。 第6本管理文本与管理图则共同构成本控制性详细规划的管理 条 文件，是对规划的各项目标、内容提出的规定性要求和管 理规则，是对法定文件的细化，也是实施本次规划的管理 原则及相关管制规定。 第7本管理文本涉及的控制指标和技术规定是根据现有的相关 条 标准、规范，结合编制区的实际情况并考虑到今后的发展 制定的，未涉及的指标应符合国家、广东省和珠海市有关 法规、标准的规定。 第8本规划自珠海市人民政府批准之日起生效，解释权属珠海 条 市规划局。
公共开放空间条件
最小宽 度(m)
最小面积(m2)
与临街道 路的高差
最低 净空
其它并存条件
(m) 带状式 广场式 4 8 50 住宅区200， 商业区100 ---
可占比例 30% 10% 30% 30% 30% 30% 10% 10% 10% 10% 10% 30% 10% 内部使用目的 仅供内部使用或配套目 的 C1;C3用途不独立占 地；宜专设出入口 C3类涉及环境（包括噪 音、废气、油烟、污水 等）的用途，需由相关 主管部门根据规范进行 审查 不侵占集散空间 仅供内部配套目的
第 32 条 第 33 条 第 34 条
本规划范围内各地块控制开发强度控制详见图则规定。
规划的实施过程中，遇到对图则确定的地块进行合并开发 与对地块进行细分开发时，土地的开发强度、环境容量、 配套设施及开发建筑总量控制指标应保持不变。 容积率奖励：满足以下要求的建设项目，政府可给予一定 的容积率奖励，奖励的具体数量由规划行政主管部门根据 实际情况确定，但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑 面积（净建设用地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二 十。 1.增设公益性设施的奖励 对商业盈利性地块内增设公益性设施（如博物馆、展览馆等文 化设施）或非盈利性设施的。 开发项目与周边的街头广场或街头绿地捆绑建设的，并按照规 划设计要求完善相关设施，并与主体工程一同竣工的。 2.公共开放空间的奖励 规划鼓励在主干路沿线地块内提供公共开放空间，并对提供公 共开放空间的进行容积率奖励。 公共开放空间是指符合下表规定，为公众提供无偿使用的空 间。设有公共开放空间的地块，其公共开放空间的面积不计入 容积率计算。 在建筑物内部（包括首层、其它楼层及地下层）或外部提供对 外开放的全天候步行空间或通道，将周边建筑物与城市街道、 广场、游园、购物中心等公共空间体系联系在一起且其有效宽 度不小于4米的建筑面积，不计入容积率计算。
第 规划确定片区内用地性质、容积率、绿地率、建筑限高、 28 公共配套的数量与规模等指标为强制性控制指标，在片区 条 和街坊的改造和规划建设中，应严格遵守。 第 各地块的居住人口、地块性质、地块面积、建筑色彩、建 29 筑形式等建筑要素设计规定等为指导性控制指标，可在修 条 建性详细规划、城市设计及建筑设计中参照执行。 第 容积率、建筑密度、绿地率控制 30 条 各地块容积率、建筑密度为开发强度上限控制值，绿地率为下 限控制值，各类用地开发强度控制值应符合图则的规定。 第31条 建筑高度控制 建筑高度原则上只控制最大建筑高度。东南角的重要节点设立 超高层的地标建筑，建筑高度可达100m。沿明珠路、三台石路 和金鸡路两侧街区，建议除重点节点空间建筑高度可达80m 外，整体控制在50m以内，以40m为宜。规划区内格力工业园、 造贝横路以西的街区和翠微路、明珠路与翠前路围合的街区 内，除控制主要节点的建筑高度为30m，大部分控制在18m。规 划区内公园及周边街区的建筑高度控制在18m以下。
第3章 建设用地地块划分的管制
第 15 条 第 16 条
第 17 条
第 18 条 第 当地块为整体成片开发时，地块用地界线及地块内的支路 19 可根据实际开发建设需要，在修建性详细规划中做适当调 条 整，但调整后用地内各项指标必须符合管理图则的要求， 且须经城市规划行政主管部门批准。 第 依照地籍权属需进行合并使用的，在不妨碍规划实施的前 20 提下可适当调整建筑容量和环境容量指标，合并地块的综 条 合指标根据各宗地内的各项控制指标通过加权平均确定。
第4章 建设用地土地使用性质管制
第 本编制区土地使用性质原则上按《珠海市城市规划标准与 21 准则》划分标准，一般按中类进行控制和标定，局部地块
wenku.baidu.com
条 细分至小类。地块的土地使用性质应按图则标定的性质进 行控制。 第 现有合法建设用地与规划规定的用途不符的，在符合消 22 防、卫生、交通等有关规定的前提下，原则上可继续保持 条 其现有的使用功能。当进行改造与重建时，其土地利用性 质须与规划规定的用途相符。 第 为了保障土地利用的灵活性，地块土地使用性质可以在兼 23 容性许可的范围内按有关规定进行变更。 条 第 土地使用兼容性控制 24 条 地块土地使用性质及其兼容范围应符合土地使用相容性表的规 定。在兼容范围内的用地使用性质调整，须经规划行政主管部 门批准。 第 规划行政主管部门在兼容范围内确定地块土地使用性质应 25 遵循以下取舍原则：便于本地块综合使用功能的发挥；利 条 于提升地块的经济价值和综合效益；不得对周边产生干扰 和不良影响。 第 经批准变更使用性质的地块，在调整时不得占用必需的公 26 共服务设施和标定的市政设施用地，不得占用道路交通设 条 施和公共绿地，不得增加建设指标与控制指标相差较大的 项目，不得增加对周围地块造成严重影响的项目。 第 规划所确定的强制性用地，开发建设时面积和建设规模必 27 须严格予以保证，但用地位置可以根据开发的需要，在管 条 理单元内部对进行适当调整。
结合自然界线、道路、用地性质等因素，在地块内进行地 块细分，细分地块采用阿拉伯数字编码。本规划共分为5个 编制单元，28个管理单元，608个地块。 细分地块编码采用五级编码办法，即“综合分区代码-分区 代码-规划片区代码-编制单元代码-管理单元代码-地块代 码”组成，A表示综合分区,A1表示分区,A105表示前山片 区，编制单元代码用英文字母a、b、c、d、e表示，管理单 元代码与细分地块代码用阿拉伯数字标示，如 A105a0101”表示前山片区A105a01管理单元01号地块。 规划所确定的地块界线，并不代表实际开发的用地红线范 围，在具体开发建设中，可根据实际情况对细分地块进行 合并或对地块进行细分。对需预留的公共开放空间、公共 走廊和景观视廊的地块，政府应保留细分的优先权。 当相邻地块为相同或相容的土地使用性质时，可以统一开 发，合并使用。
第2章 管理规定性要求
第9前山片区的发展目标：将前山片区建设成为人文历史与山 条 水自然高度融合、特色产业与高尚住区相互促进，生活环 境优美、产业特色分明，在珠海、中山、澳门等地区具有 较强吸引力和辐射力的综合型城市片区。 第 本次规划确定的强制性指标，应在规划管理过程中予以执 10 行。本次规划确定的指导性指标，可作为规划管理、下层 条 次设计和施工建设的参考。（强制性指标是指法定图则内 规定的指标，指导性指标是指管理图则在法定图则指标框 架基础上增补的指标） 第 本次规划明确的细分地块用地面积、土地使用性质、土地 11 使用兼容性、容积率、建筑密度、绿地率、建筑限高、人 条 口密度等建设用地使用强度控制指标（详见管理图则）应 在规划建设管理中予以执行。其中，容积率、建筑密度、 建筑限高、人口密度为上限控制指标，绿地率为下限控制 指标。 第 本次规划确定的快速路、主干路、次干路和支路的道路走 12 向、红线宽度应在规划建设管理中予以控制。 条 第 本次规划明确的各级公共服务设施和市政公用设施的种 13 类、数量、分布和规模应在规划建设管理中予以落实（见 条 附表三规划配套设施配置一览表）。 第 本次规划所确定的建筑退让要求、配套停车标准等要求， 14 应在规划建设管理中结合具体情况确定。 条
表4-1 土地使用相容性规定
用地性 质
主导性 质
允许相容用地性
相容部分建 筑面积最大
相容部分位置要求
（大 类） R 居住 用地
（中 类） R1 R2 R3 R4 C1 C2 C3 C4 C5 GIC1 GIC2 GIC3
质 * C1,C3 C3 * C2,C3,C4,C5,R2 C1,C3,C4,R2 C1,C2,C4,R2 C1,C2,C3 C1,C2,C3,C4 * * C3 * R3 * * * C2,W1,R3 W1,R3 W1,W3 M1 * *
目 第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章 总 则 1 1
录
管理规定性要求
建设用地地块划分的管制 建设用地土地使用性质管制 土地开发强度管制 道路交通管制 4 3
2 2
绿地及公共开放空间管制 配套设施的管制 建筑物的管制 9 10 12 12 13 11 7 9 7
6
表4-2 用地与建筑相容性规定
用地类别 建筑性质
R2
C
CZ
M
S
一般住宅 单身宿舍 商业服务设施 配套办公楼 医疗卫生服务设施 （注：● 允许设置 允许设置）
● △ ● △ ●
╳ ╳ ● ● △
△ △ ● ● ●
╳ △ △ ● △
╳ ╳ ╳ ╳ ╳ ╳╳不
△ 有条件经批准后可设置
第5章 土地开发强度管制
附录一 名词解释和技术规定 附录二 文本用词说明 附表一 现状建设用地汇总表 附表二 规划用地汇总表 附表三 附表四 附表五 附表六 土地使用兼容性规定
用地与建筑相容性规定 规划道路横断面设计
主要交叉口立交的形式及用地规划
13
第1章 总
则
第1为规范珠海市中心城区前山片区的土地开发控制和城市规 条 划管理，提升本片区土地利用、城市景观和生态环境建设 水平，保证本片区合理有序地进行开发建设，特编制本控 制性详细规划。 第2规划依据 条 ——相关法律法规 （1） 《中华人民共和国城市规划法》 （2） 《中华人民共和国土地管理法》 （3） 《中华人民共和国环境保护法》 （4） 《城市规划编制办法》 （5） 《城市用地分类与规划建设用地标准》 （6） 《广东省城市控制性详细规划管理条例》 （7） 《广东省城市控制性详细规划编制指引（试行）》 （8） 《珠海市城市规划条例》 （9） 《珠海市土地管理条例》 （10） 《珠海市环境保护条例》 （11） 《珠海市城市规划技术标准与准则》 ——上层次规划 （1） 《珠江三角洲城镇群协调发展规划（2004-2020）》 （2） 《珠海市城市总体规划（2001-2020）》 （3） 《珠海城市空间发展战略研究（珠海2030）》 （4） 《珠海市重大交通基础设施集疏运网络规划》 第3条 本规划遵循以下原则 1.科学推导 通过GIS 手段对公共服务半径、视觉效果等进行模拟分析 和相关评估，并提出相关改善建议；科学推导片区内合理的人
C 商业 服务业 用地
GIC政府 社团用 地
GIC4 GIC5 GIC6 GIC7 GIC8 M1
M工业用 地
M2 M3 W1
W仓储用 地 T对外交 通用地
W2 W3
S道路广 场用地 U公用设 施用地 G绿地 D 特殊 建设用 地
* * * *
（注：* 表示规划期内原则上不能混合或转变为其他用地性质）