大型集中商业选址要求分析

2、交通环境 十字路口最佳，不临快速通道，因为快速通道的十字路口尽管有不错的人流但却形成不了有 效的人气。
3、物业设施 物业宽敞，能够容纳下足够多的货柜，也给顾客一种“豁然开朗”的感觉，地面停车位等配 套设施充足。
决定批发市场类商家选址的KPI分析
建筑自身要求
总规模2000-5万平米，可大可小；层数1-5层； 单层面积：500-10000平米；层高3-4米；建筑格 局通透；车位最好有，但个别没有也可以； 大型公共交通节点；或临大型住区的道路； 柜台出租。
至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用；
四、合作要求： 1.转租租户由家乐福负责管理；2.租赁合同一般是20 年-30 年。
决定中型超市类商家选址的KPI分析
建筑自身要求
总规模3000-5000万㎡；层数地上1-2层；可在地 下；实用率高；层高3.6米以上；
四、特定市场店——手机、IT一条街（一层）。市级手机、IT一条街。
五、交通枢纽店——位于地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模 的商圈。 3C店规模要求 一、小型店：30-50平米。 二、中型店：80-120平米、160-240平米。 三、大型店：260-320平米。 四、旗舰店：400平米左右。
家用电 器
城市属性
例如： 国美电器 苏宁电器 顺电
区域属性 外因 竞争关系
成熟商业圈；人口消费力较大区域。
市场区域饱和，择优选址。
政策导向
\
国美3C店选址标准
3C店类型规划
一、商业街店——临街商铺（一层）。处于市级商圈区级商圈。
二、店中店——在具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销 售区或日用消费品区。处于市级商圈区级商圈。 三、社区店——位于可辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区 人口10万人左右（一层）。
内因
道路要求 公司战略要求
批发 市场
城市属性
\ 成熟商业区或成熟大型住宅区；大型公共交通节 点； \
区域属性 外因 竞争关系
政策导向
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决定大型餐饮类商家选址的KPI分析
总规模1000-5000平米居多；层数独立沿街1-4层， 或写字楼里单层面积：300-5000平米；车位越多 越好（最好地上），最少要求路边有临时停车位；
建筑自身要求
内因
道路要求 公司战略要求
百货商 场
城市属性
区域属性 例如： 百盛中国 北京华联 西单商场 外因 竞争关系
政策导向
以城市商业网点规划做指导；
决定大型超市类商家选址的KPI分析
总规模1-1.5万㎡；层数地上1-3层；单层面积 5000-7000㎡；实用率高；其中进深在50-70米； 车位每万平米 至少100个，400个最优；层高3.6 米以上； 快速交通主干道一侧，要求人流进入性强，对昭 示性要求相对较弱； 依托周边住宅人口及商业氛围发展
建筑自身要求
内因
道路要求 公司战略要求
大型超 市
城市属性
直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会； 要求大量人流，同时通过快速交通保持一定的流 动人口； 1公里之内避免直面竞争。3000㎡以上超市、农贸 市场为竞争对手； \
ห้องสมุดไป่ตู้
区域属性 例如： 家乐福 沃尔玛 易初莲花 外因 竞争关系
政策导向
Regional SC 区域型购物中心
半径10-20KM 时间距离10-15分钟 人口5-10万人 停车场2000-5000辆
半径20KM以上 时间距离15分钟以 上 人口100万以上 停车场10000辆 以 上
百货店2家 量贩店2家 衣料服装店、外食 、杂货店100-200家
百货店3-4家 综合性零售店3-4家 大型专卖店3-4家 专业零售店3-4家
大型集中商业选址要求
大型集中商业分类
大型集中商业分类
百货商场
超市
专业市场
批发市场
餐饮
娱乐
决定百货商场类商家选址的KPI分析
总规模2-3万㎡；层数地上4-5层；单层面积 ≧5000㎡；建筑格局通透、方正、实用率高；车位 每万平米 ≧200个；层高4.5-5米；净高3.6米以上。 十字路口，两面临街；其中至少一面临城市主要 交通道路，昭示性好；进入性强； 如果定位住宅类核心客户群一般要求3公里静态居 住人口30-40万人；如果定位商务类核心客户群一 般要求日人流量2-3万人，周末5-6万人； 直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城 市人口规模在50万人以上； 传统商脉的商业区、商务中心区；成熟的大型住 宅区； 2公里范围内无直接档次定位相同的企业；
Super Regional SC 朝区域型购物中心
朝区域性购物中心应包括150-200家专卖 店，及饭店、食品街、影院、健身房、文 化中心
决定家居建材类商家选址的KPI分析
总规模1-3万平米；单一业态1.2-1.4万平米；层数 2-3层；单层面积5000-7000平米；实用率高；进 深50-70米；车位每万平米至少200个，400个最 优；层高5.5米左右。 快速交通主干道一侧，进入性强，昭示性好，无 遮挡；
家乐福选址要求
一、地理位置要求： 1、交通方便(私家车、公交车、地铁、轻轨)； 2、人口密度相对集中； 3、两条马路交叉口，其一为主干道； 4、具备相当面积的停车场，至少600 个机动车停车位，非机动车2000平方米以上; 二、建筑物要求
1、建筑占地面积15000平方米以上；
2、最多不超过两层； 3、总建筑面积2-4万/平方米； 4、建筑物长宽比例：10 7 或10 6. 三、停车场地要求：
建筑自身要求
内因
道路要求 公司战略要求
主要交通道路的临街面；或写字楼、酒店里。 商务类餐饮：沿街1-2层独立餐饮店，或依托写字 楼发展；居住类餐饮：人口聚集区。
大型集 中餐饮
城市属性
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区域属性 外因 竞争关系
人口聚集区；特殊客户资源形成的产业链；
只考虑与其同档次店面的经营差别；
政策导向
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决定娱乐类商家选址的KPI分析
建筑自身要求
内因
道路要求 公司战略要求
购物中 心
城市属性
区域属性 例如： 万象城 中信城市广场 外因 竞争关系
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政策导向
政府商业网点规划
按商圈辐射范围对购物中心进行分类
按商圈辐射范围分类 Neighborhood SC 邻里型购物中心 半径1-2KM 时间距离3-5分钟 人口1-2万人 停车场300-500辆 半径3-5KM 时间距离5-8分钟 人口5-10万人 停车场300-500辆 超市、专卖店、 便利店、药店、 洗衣房，其他1 0-20商铺 廉价商店、日 用品商店专卖 店、外食店、 其他20-40店铺
决定家用电器类商家选址的KPI分析
建筑自身要求
标准规模0.3-1万平米；旗舰店2万平米；层数1-3 层；卖场封闭，有独立门头；净层高4.5米以上； 临街，昭示性好；
内因
道路要求 公司战略要求
3公里消费人口在30万人，其中静态居住人口在 10-20万人；统一投资，统一经营；较少订单开发。
战略联盟，市场渗透。
原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中 店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店开设中型店和大型店为主。
苏宁选址的粗略标准
1、人口标准 门店周边人口要达到10万，能够辐射到30万人口； 同时考量周边人口的实际购买能力。
建筑自身要求
内因
道路要求 公司战略要求
城市住区边缘，一般为总部投资，统一经营，不 重点参考周边人口数。
直辖市、计划单列市、沿海开放城市等二线以上 城市。 快速交通干线沿线；大型新兴住区边缘。 不以单个选址地点的局部竞争考虑；从公司集团 角度出发，若干店形成战略联盟。 \
家居建 材
城市属性
例如： 百安居 金海马 欧培得
总规模3万平米以上；层数小于等于5层；单层面 积1万平米以上；建筑格局通透、方正、实用率高； 车位每万平米400个最优；层高4.5-5米，净高3.6 米以上。 临快速交通干线；昭示性好、进入性强； 家庭汽车为交通工具；目的地型小法；吸引力场 所；。 直辖市、计划单列市、沿海开放城市、省会、城 市人口规模在50万以上； 城市边缘区；
属性 邻里型商务中心更小型化，核心店铺有 百货店或超市以及50-70家专卖店构成， 属于相对小型化的购物中心 比区域性稍小的购物中心，包括百货店、 超市、廉价商店等核心店铺各1家以及10 0家以上的专卖店 区域性商业圈应包括百货店、超市、廉价 商店等核心店铺各1-2家以及150家以上的 专卖店
Community SC 社区型购物中心
区域属性 外因 竞争关系
政策导向
百安居选址的粗略标准
选址要求： 1、净用地面积30亩； 2、建筑占地面积8000-10000平方米，单层； 3、场地要求平坦，必须考虑绿化和机动车辆停车场； 4、停车位不少于300个； 5、商场主入口面向城市主干道； 6、室外收货区位于建筑物背面，要求设专用货物出入通道与城市道路连接； 7、建筑层高8.5米，可用净空高度（结构构件和所有管线除外）6.2米； 8、电：2000KW；楼板承重（荷载）2.5吨/平方米； 9、柱网结构：9米*9米以上；
内因
道路要求 公司战略要求
依托百货商场、依托大型住宅区人口 不考虑竞争关系，2公里半径内静态居住人口在 10-20万之间
中型超 市
城市属性
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区域属性
大型居住区，商业中心区
例如： 茂业超市 天虹超市
外因 竞争关系 不在统一住区出现；不在统一百货商场内出现
政策导向
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决定购物中心类商家选址的KPI分析
建筑自身要求
总规模限制不大，层数1-4层，对娱 乐外的休息场所要求较多； 通达性较强； 一般与其他娱乐类组合
内因
道路要求 公司战略要求
娱乐
城市属性 \
区域属性 外因 竞争关系
人口聚集区；特殊客户资源形成的产业链；
关注同行业间的特色差别；
政策导向
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沃尔玛选址要求
一、对商圈的要求 1、在项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人 2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平 4、项目周边人口畅旺，道路与项目衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场 5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳 二、对物业的要求 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米，临街面不低于70米 2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米净高在4.5米以上（空调排风口至地板的距离） 3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上 4、柱距间要求9米以上，原则上不能低于8米 5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个 6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接 7、商场要求有一定面积的广场 三、对停车场的要求 1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位 2、必须为供应商提供20个以上的免费货车停车位 3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米 四、其它 1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备 用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的高低压配电系统，电表， 变压器，备用 发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱 2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要 求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求 3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求达到24度正负度标准 4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期