世联惠州嘉浩高榜山地产项目定位策划报告76PPT.pptx
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东平片区 城市心脏资源丰富，纯粹大盘区域 代表楼盘：东湖花园、荷兰水乡、
蓝波湾、东方威尼斯； 主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区
目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园
主流价格：2800元/平米以上
11
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
本报告是严格保密的。
15
竞争对手主力产品
项目名称 湖畔新城二期
类型 TH、小高
主力户型 180平方以上
推售时间 预计07年中
东方威尼斯一期
TH、洋房
TH：320平 平层：140-200平
润园一期 鹏基项目
谨呈：惠州嘉浩实业有限公司
高榜山项目定位策划报告
2020/8/6
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
本报告是严格保密的。
2
项目分析。
本报告是严格保密的。
3
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业
概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
丽日百合家园 帝景湾三期
荷兰水乡三期
合生国际新城
东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出
润园
鹏基项目
本报告是严格保密的。
本项目
12
竞争对手基本情况
所在片区 项目名称 湖畔新城
龙丰上排
润园
占地 容积率 总建面
独栋、TH、叠 拼、小高层
独栋：480-550平，约19套 TH：260-415平，约52套 叠拼：260-290平，72套 平房：140-200平，约70套
TH、洋房 TH：200—250平
06年8月 06年8月
07年初
产品类型多样，TH成为标签，多以TH、平层 作为主打
本报告是严格保密的。
16
湖畔新城二期
10
市场格局：江北、东平、龙丰上排形成三足鼎立，高端市
场竞争狼烟四起 片区竞争聚焦：
老城区 供应量极少
2007，山居年！
龙丰上排片区 传统非热点片区,未来山地
高尚住宅大盘聚集地 代表楼盘：湖畔新城、润园、
鹏基项北片区 惠州行政文化中心， 城市规划最好的区域 大盘集中区域； 代表楼盘：碧水湾、 丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格：4500元/平米以上
“3”:以市区三环路为中心
“5”：5大城市森林公园等重点工程的实 施
“9”：9条出口公路为射线的“一环九线” 绿色长廊
“1”:建设潼湖湿地自然保护区和潼湖湿 地公园
“1”:建一个沿江公园或一条沿海百里防 风林带
西湖风
五大城市森林公园
高榜山
景区
高榜山森林公园 南山森林公园 叶挺森林公园
本项目 螺山 红花湖
14
竞争的营销策略
行业老大
非行业老大，中大规模市场
本项目 —垄断价格
领V导S者 —产品有不可重复 湖畔新城性、东方威尼斯
(第二阵营) —过河拆桥
—改变游戏规则 挑战者 —强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
本项目—搭便车，借势 追V润随S者园、—鹏以基小博项大目，杀伤战术
(第一阵营—) 价格战的制造者
价值点
价格
11万 2.49 30万
大盘/湖景
一期3700,二 期预计4500
30万 0.78 19.6万 大盘/山景/水景 均价预计6000
鹏基项目 43万 0.67 28万 山景/水景/大盘 均价预计6000
东平 东方威尼斯 16万
2
32万 江景/产品品质 均价4500
基本特征：大盘、景观资源好
本报告是严格保密的。
高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型、
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本报告是严格保密的。
5
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
淡水亚公顶森林公园
景区
铁炉嶂森林公园
本报告是严格保密的。
4
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一 一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
高榜山是项目最大的景观 资源体
城市内唯一的城市森林公园，
区位优势明显
高榜山位于西湖风景区范围内，
海拔229.66米，是红花湖景区 北面最高山
13
市场竞争格局
均价6000 均价4500
第一阵 代表楼盘：帝景湾、润园、鹏基项目、 第一营阵营 合生国际新城
第二本项阵目营
代表楼盘：东方威尼斯、湖畔 新城、丽日百合、荷兰水乡、 碧水湾
第三阵营
代表楼盘：东湖花园、美 林玉桂山
均价3500
本项目在外部条件上属于第二阵营，但受第一 阵营影响较大
本报告是严格保密的。
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
山居、湖景是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性 本报告是严格保密的。
8
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
本报告是严格保密的。
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
9
我们面临的市场。
本报告是严格保密的。
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山 小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
本报告是严格保密的。
6
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟 度高
本项目
龙丰上排属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造
本报告是严格保密的。
项目紧临龙丰上排片区区域中心，成 熟度高，生活便利
二期以180平米以上平 面户型为主，共约1000 多套。
2期
本报告是严格保密的。
17
29.70%
高端产品：联排TH 创新产品：多层带电梯 主流产品：小高层
群星东方威尼斯
一期
70.30%
7
项目属性小结：山居湖景物业概念明显
项目占地： 26500平方米
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越， 景区物业概念强
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内 规划的唯一一个城市森林公园
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开 阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教 育资源丰富
蓝波湾、东方威尼斯； 主流价格：3500元/平米以上
麦地－河南岸片区
目前市场热点片区，小盘集中地带
代表楼盘：雍逸园、TCL翠园
主流价格：2800元/平米以上
11
项目入市时面临的竞争市场：湖畔新城、润园、鹏基项目、东 方威尼斯是本项目可能面临的主要竞争对手
次/非主流市场
挑战者 +
—目标明确，挖掘客户
补缺者 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点
补缺者
敏锐的机会主义者
本报告是严格保密的。
15
竞争对手主力产品
项目名称 湖畔新城二期
类型 TH、小高
主力户型 180平方以上
推售时间 预计07年中
东方威尼斯一期
TH、洋房
TH：320平 平层：140-200平
润园一期 鹏基项目
谨呈：惠州嘉浩实业有限公司
高榜山项目定位策划报告
2020/8/6
目标的理解
世联对本项目目标的理解：
合理利润率下的快速销售
本报告的目标
制定有竞争力的产品
本报告是严格保密的。
2
项目分析。
本报告是严格保密的。
3
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越，景区物业
概念强
高榜山是政府“35911”绿色生态惠 州工程的重点
2季度
2006
3季度 4季度
1季度
2007
2季度 3季度
4季度 1季度
2008
2季度 3季度
4季度
丽日百合家园 帝景湾三期
荷兰水乡三期
合生国际新城
东方威尼斯一期
湖畔新城一期，二期预计持续推出
润园
鹏基项目
本报告是严格保密的。
本项目
12
竞争对手基本情况
所在片区 项目名称 湖畔新城
龙丰上排
润园
占地 容积率 总建面
独栋、TH、叠 拼、小高层
独栋：480-550平，约19套 TH：260-415平，约52套 叠拼：260-290平，72套 平房：140-200平，约70套
TH、洋房 TH：200—250平
06年8月 06年8月
07年初
产品类型多样，TH成为标签，多以TH、平层 作为主打
本报告是严格保密的。
16
湖畔新城二期
10
市场格局：江北、东平、龙丰上排形成三足鼎立，高端市
场竞争狼烟四起 片区竞争聚焦：
老城区 供应量极少
2007，山居年！
龙丰上排片区 传统非热点片区,未来山地
高尚住宅大盘聚集地 代表楼盘：湖畔新城、润园、
鹏基项北片区 惠州行政文化中心， 城市规划最好的区域 大盘集中区域； 代表楼盘：碧水湾、 丽日百合家园、帝景湾、奥园 主流价格：4500元/平米以上
“3”:以市区三环路为中心
“5”：5大城市森林公园等重点工程的实 施
“9”：9条出口公路为射线的“一环九线” 绿色长廊
“1”:建设潼湖湿地自然保护区和潼湖湿 地公园
“1”:建一个沿江公园或一条沿海百里防 风林带
西湖风
五大城市森林公园
高榜山
景区
高榜山森林公园 南山森林公园 叶挺森林公园
本项目 螺山 红花湖
14
竞争的营销策略
行业老大
非行业老大，中大规模市场
本项目 —垄断价格
领V导S者 —产品有不可重复 湖畔新城性、东方威尼斯
(第二阵营) —过河拆桥
—改变游戏规则 挑战者 —强调新的评估标准
—强调产品的特色和价值
本项目—搭便车，借势 追V润随S者园、—鹏以基小博项大目，杀伤战术
(第一阵营—) 价格战的制造者
价值点
价格
11万 2.49 30万
大盘/湖景
一期3700,二 期预计4500
30万 0.78 19.6万 大盘/山景/水景 均价预计6000
鹏基项目 43万 0.67 28万 山景/水景/大盘 均价预计6000
东平 东方威尼斯 16万
2
32万 江景/产品品质 均价4500
基本特征：大盘、景观资源好
本报告是严格保密的。
高榜山将建设成为集登高健身、 游览观光等功能于一体的开放型、
生态型、观光型景区，建成“惠 州的白云山”
项目利用高榜山地理位置优势， 可观高榜山的山景，体验山体公 园，并可远望鳄湖的湖景
本项目
本报告是严格保密的。
5
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开阔，可远观 城市景观与小鳄湖湖景景观
惠城区政府
淡水亚公顶森林公园
景区
铁炉嶂森林公园
本报告是严格保密的。
4
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内规划的唯一 一个城市森林公园，稀缺资源营造一种隐于山的居住境界
高榜山是项目最大的景观 资源体
城市内唯一的城市森林公园，
区位优势明显
高榜山位于西湖风景区范围内，
海拔229.66米，是红花湖景区 北面最高山
13
市场竞争格局
均价6000 均价4500
第一阵 代表楼盘：帝景湾、润园、鹏基项目、 第一营阵营 合生国际新城
第二本项阵目营
代表楼盘：东方威尼斯、湖畔 新城、丽日百合、荷兰水乡、 碧水湾
第三阵营
代表楼盘：东湖花园、美 林玉桂山
均价3500
本项目在外部条件上属于第二阵营，但受第一 阵营影响较大
本报告是严格保密的。
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区， 区域成熟度高
山居、湖景是项目最大的特色，
城市山体公园具有稀缺性与唯一性 本报告是严格保密的。
8
项目属性
山体公园 湖景景观 教育配套 成熟区域 优质产品营造
本报告是严格保密的。
山居社区、城市、生态、 景观
城市高档山居湖景住宅
9
我们面临的市场。
本报告是严格保密的。
小鳄湖
市十一小
螺山
高榜山
凤山 小区
本项目
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教育资源丰富
本报告是严格保密的。
6
项目属性五：项目位于龙丰上排片区，属于惠州老城区，区域成熟 度高
本项目
龙丰上排属性：老城区 发展趋势：城市功能完善/旧城改造
本报告是严格保密的。
项目紧临龙丰上排片区区域中心，成 熟度高，生活便利
二期以180平米以上平 面户型为主，共约1000 多套。
2期
本报告是严格保密的。
17
29.70%
高端产品：联排TH 创新产品：多层带电梯 主流产品：小高层
群星东方威尼斯
一期
70.30%
7
项目属性小结：山居湖景物业概念明显
项目占地： 26500平方米
项目属性一：项目位于几大风景区之间，地理位置优越， 景区物业概念强
项目属性二：本项目被高榜山环抱，高榜山是惠州市内 规划的唯一一个城市森林公园
项目属性三：项目西南紧接高榜山，北面与东面视野开 阔，可远观城市景观与小鳄湖湖景景观
项目属性四：项目北面规划为市十一小所在地，配套教 育资源丰富