土地价值分析方法

主要道路 main roads 12.5
+
滨海沿岸 seaside
1.2
+
濠江两岸 riverside
0
+
+
优质的环境
风景名胜区 landscape and famous scenery
0
+
自然山体 hills
0.1
+
农田用地 farms
0.4
+
汕头保税区 free Trade Zone 13.5
+
说明： 已征地和盐碱地较易先期开发，作为正面影响因素；相对地，建成区域村镇用地增加
了开发成本和时间，作为不利影响因素。 分数越高，表示开发条件难易对某种功能的影响程度越大。
HAOJIANG
• 已征用地及盐碱地
• 建成区及村镇用地
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基地分析
土地价值评价
影响因子分析 土地价值主要取决于以下因子：
SHANTOU HAOJIANG
基地分析
土地价值评价
WORK 临港核心产业分布 ( 临港高科技产业、临港物流贸易产业、临港制造业 )
- 临港核心产业分布主要依赖广澳港区 及良好的集疏条件，另外也与具备一定 政策优势的产业试验区密切相连，
SHANTOU HAOJIANG
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基地分析
土地价值评价 WORK 临港关联产业分布 ( 总部经济、商务会奖旅游等生产性服务业 )
平均权重 正负影响
广澳港 deep sea port
4.6
+
疏港铁路 railway
2.3
+
交通可达性
厦深高铁站 high speed railway station
9.2
+
轻轨2号线 LRT
5.4
+
主要道路 main roads
一般指交通条件带 来的正面影响
0
5
9
4
3
10
15
9
7
10
9
9
1
8
14
18
16
12
0 0
6
10
11
13
4
8
11
13
12 8
一般指环境要素带 来的正面影响
0
3
4
6
8
3
1
0
1
1
2
1
15
10
1
1
1
1
12
11
4
2
1
1 对应不同功能，该
5
2
6
4
4
4 因子会带来或正或
0
1
1
1
5
9 负的影响
6
12
2
5
5
8
2
3
5
5
5
SHANTOU HAOJIANG
濠江新城城市战略概念规划咨询设计
基地分析
土地价值评价
影响因子分析 土地价值主要取决于以下因子：
SHANTOU
• 广澳港区
1 交通可达性
a 港口，广澳港是区域性的枢纽港口 b 铁路，包括疏港铁路、厦深高铁 c 主要道路，其中联外道路包括高速公路、快速路等，比如深汕高速，并考虑和北岸老城 区及周边其他片区的联系是否方便。同时考虑内部现状及规划确定的主要道路的影响 d 濠江区周边的高铁站点影响 e 城市轻轨，2号线，地铁站点周围的土地具有最佳的商业、商务价值
基地分析
土地价值评价
评价方法简述
参评因子选择 选择相关专家 设计权重表格
专家征询
表格数据整理
获得因子权重
信息反馈
这一阶段可以初步确定用地性质 这一阶段可以初步确定开发强度
SHANTOU HAOJIANG
土地的区位属性表明了城市功能活动的空间外部关系性，是决定城市土地价 格的关键因素。
结合上述分析，进一步评价各项资源对可用地的叠加影响
b 重要公共设施：中信度假村、中信高尔夫
总共约占25-30km2
说明： 综合考量现有及规划的重大设施对濠江产业发展、生活就业的影响，以及对不同功能
的取向。 分数越高，对应不同功能，该因子会带来或正或负的影响。
• 台湾产业园
HAOJIANG
• 达濠古城
• 中信商务设施
• 危险品仓储区
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基地分析
土地价值评价 WORK 临港核心产业分布 ( 临港高科技产业、临港物流贸易产业、临港制造业 )
平均权重 正负影响
广澳港 deep sea port 23.6
+
疏港铁路 railway
13
+
交通可达性
厦深高铁站 high speed railway station
0.6
+
轻轨2号线 LRT
0
+
• 厦深高铁站
• 轨道2号线
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基地分析
土地价值评价
影响因子分析 土地价值主要取决于以下因子：
SHANTOU
• 滨海沿岸
2 环境质量
环境资源，作为一种外部效益，可以转变成物业的资产，提高其市场价值。山水环绕是 市中心地区稀缺的高价值的代表。
a 蓝色用地，沿江沿海地块视野开阔，景色优美，具有较好的景观条件。其中，滨海景观 要优于滨河景观。
• 风景名胜区
• 自然山体
• 农田用地
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基地分析
土地价值评价
影响因子分析 土地价值主要取决于以下因子：
SHANTOU
• 汕头保税区
3 重大影响项目
a 产业相关设施：广澳港区、汕头保税区、塔头危险品仓储区、粤台经贸合作试验区核心 （含南山湾工业园、台商投资区、河浦工业园）
b 绿色用地，山体资源作为濠江区的特色景观，尤其是礐石风景区更是难能可贵的景观要 素。另外，基本农田用地不得随意调整,同时产生一定的生态效益
说明： 根据距离渐远则景观优势衰减的原则（200，500，1000，〉1000米）进行分析。 分数越高，山水景观对某类功能的开发影响越大。
• 濠江两岸
HAOJIANG
1临港核心产业- 临港高科技产业、临港物流贸易产业、临港 制造业 2临港关联产业- 总部经济、商务旅游等生产性服务业
LIVE
生活主要包含：（根据DTZ预测）
3常住型居住- 郊区集聚及老城疏散人口 4偶尔型居住- 侨胞、外来返乡人士等
PLAY
休闲主要包含：
5生态旅游- 滨水休闲旅游、风景名胜区旅游、商务会奖旅游 6商业文化- 购物、休闲、娱乐等城市配套的公共设施
8.9
+
滨海沿岸 seaside
8.4
+
濠江两岸 riverside
5.7
+
+
优质的环境
风景名胜区 landscape and famous scenery
5
+
自然山体 hills
2.6
+
农田用地 farms
0.5
+
汕头保税区 free Trade Zone
9
+
台湾产业园 industrial park
• 市政设施 （华能电厂、规划污水厂）
• 交通设施 （广澳港、疏港铁路、主要道路）
• 工业仓储 （危险品仓库、台湾产业园、保税区等）
SHANTOU HAOJIANG
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基地分析
土地价值评价 权重表格-说明：请确认对每种功能类型的评分总和为100分。
WORK
LIVE
PLAY
4 分别计算各因素对各项功能的作用叠加 将单一要素的影响叠加，加权求平均，得到每个研究单位x上的土地相对值 X相对土地价值=∑ki×fi （其中i=1.2.。。。）
5 总体叠加 寻求土地综合价值分布
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基地分析
土地价值评价
功能体系的建立
三大类6种功能选择：
WORK
产业主要包含：
在此基础上，我们需组织相关专业人员，分别确定这些资源的权重K 具体操作流程如下： 1 建立基地的栅格模型。 将基地划分为50米*50米的方格划分，得到等面积的土地经济分析研究单位X ，并假设研究单位内的土地价格是均质的。
2 确立基地内各个影响因素的位置和影响范围 利用GIS系统分别作出每个要素的buffer分析。得到单一要素对每个研究单位 X的影响数值fi （其中i=1.2.。。。）
说明： 综合考虑各类交通设施的正面影响，其中高速路主要考虑出入匝道的设置，铁路与轨
道交通则着重考虑站点的布局对地块交通的作用力； 影响范围设定为500米、1000米、2000米、3000米以内； 分数越高，交通条件对该功能的影响越大。一般表示易在该交通设施周边布置。
• 疏港铁路
HAOJIANG
• 主要道路
2 一般指产生的污
2
2
5
3
3
2 染、噪音、视线阻
3
2
6
5
5
5 挡等负面影响
已征用地及盐碱地
4
3
5
4
3
5 已建用地会增加土
开发成本
地成本，间接提高
建成区及村镇用地
4
3
5
3
1
3
地价
总计ห้องสมุดไป่ตู้
100
100
100
100
100
100 (确保总分为100分)
SHANTOU HAOJIANG
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HAOJIANG
- 临港关联产业是依港而兴，更确切地 说，是为临港核心产业服务的，更倾向 为生产性服务业，其分布需要兼备一定 的环境优势和交通优势
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基地分析
土地价值评价 LIVE 常住型居住分布 ( 郊区集聚及老城疏散人口 )
平均权重 正负影响
广澳港 deep sea port
基地分析
土地价值评价
影响因子分析 土地价值主要取决于以下因子：
SHANTOU
4 开发成本
包含征地条件，开发的难易程度。现状已开发用地由于拆迁成本和用地置换的情况差异， 造成的开发成本的差异，例如建成区的改造调整、村镇搬迁。一般建议减少拆除已有建筑 。在其余用地中，闲置地、空地、盐碱地等土地易于开发。已规划用地以及企业未建设用 地次之。
濠江新城城市战略概念规划咨询设计
SHANTOU HAOJIANG
基地分析 —— 土地价值评析
优化措施 • 结合现状及已批项目，对可用地限制作 出一定假设，以此为前提进行评价 • 针对濠江地区，细分五大类的20项影响 因子 • 通过权重调查表，获得更多相关专业人 员的意见（我们预期甲乙双方共同参与）
濠江新城城市战略概念规划咨询设计
0.6
+
疏港铁路 railway
0.4
+
交通可达性
厦深高铁站 high speed railway station
5.1
+
轻轨2号线 LRT
9
+
主要道路 main roads
综合限制条件
各类交通设施 transportation facilities
2.1
-
工业仓储用地 manufactories
3.1
-
已征用地及盐碱地 acquiredland & salt land
3.9
+
开发成本
建成区及村镇用地 building area & village
4.3
-
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5 综合限制条件
指污染性工业、港口、铁路、电厂、污水厂、道路、高压线等因素的负面影响，如噪音、 污染、视线影响等，由此产生对某种功能类型开发的限制作用。
说明： 影响范围设定在200米、500米、1000米、2000米以内； 分数越高，综合限制条件对该功能的开发影响越大。
HAOJIANG
3 分别确定这些因素的权重K
根据不同的交通、环境、设施等现状条件归纳的20个因子对生活、就 业（临港产业、商务旅游）、休闲功能的影响程度大小进 行评价打分，所得分数总和为100，从而得出各影响因子对其影响程度大
小的评价。 分数越高，该因子对某类功能影响越大；分数为0说明该因子对此类功能类型 没有影响。 综合各组分数作为平均值可以得出各因子对某类功能类型的影响程度，作为 选址依据。
临港核心产业 临港关联产业 常住型居住 偶尔型居住 旅游休闲 商业文化
备注
SAMPLE 01
临港高科技产 业、临港物流 贸易产业、临 港制造业
总部经济、商 务会奖旅游等 生产性服务业
郊区集聚及 老城疏散人 口
侨胞、外来 返乡人士等
滨水休闲旅 游、风景名 胜区旅游、 商务度假
购物、休 闲、娱乐等 城市配套的 公共设施
2.1
-
工业仓储用地 manufactories
2.4
-
已征用地及盐碱地 acquiredland & salt land
2.8
+
开发成本
建成区及村镇用地 building area & village
3
-
濠江新城城市战略概念规划咨询设计
SHANTOU
基地分析
土地价值评价
WORK 临港关联产业分布 ( 总部经济、商务会奖旅游等生产性服务业 )
台湾产业园 industrial park 11.3
+
危险品仓储区 重大影响项目 warehouse for Dangerous goods
3.9
-
达濠古城 ancient town
0
+
中信商务设施 citic business facilities
4.7
+
+
各类市政设施 utilities
1.8
-
9.8
+
危险品仓储区 重大影响项目 warehouse for Dangerous goods
2.1
-
达濠古城 ancient town
1.2
+
中信商务设施 citic business facilities
12.1
+
+
各类市政设施 utilities
2.9
-
综合限制条件
各类交通设施 transportation facilities
交通可达性 优质的环境 重大影响项目 综合限制条件
广澳港 疏港铁路 厦深高铁站 轻轨2号线 主要道路 滨海沿岸 濠江两岸 风景名胜区 自然山体 农田用地 汕头保税区 台湾产业园 危险品仓储区 达濠古城 中信商务设施 各类市政设施 各类交通设施 工业仓储用地
20
4
1
1
0
0
10 0
2
1
1
0
10
5
4
3
0 5