如何提高物业服务费的收缴率

浅谈如何提高物业服务费的收缴率

物业管理作为一种新型的房屋管理模式,以其专业化、规范化、市场化的特征，在社会主义市场经济条件下,呈现出欣欣向荣的景象。但是由于物业管理在中国起步晚,总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。ﻭ物业管理公司对管理区域内的业主提供保安、保洁、绿化、维修、公共设备设施的日常运行维护和其他业主所需要的服务，收取物业服务费是理所应当的事儿,但实际情况却恰恰相反。目前,我市及至全国大部分地方的物业管理费收缴率都不是很理想。例如：据网上报道,北京市的物业收费率一般仅为50%—60％,最低的只有30%左右，能达到9０%以上的屈指可数。武汉市300多家物业管理企业中,运行较好的,物管费也只能收到80%，差的只有20%。南京市居住小区物业管理费收缴率平均不足70%。广州约有2０%的业主拒交物业管理费。从以上数据可以分析出目前物业管理收缴率普遍存在于一个较低水平。我市物业管理收缴率也差不多如此。

赢利，是每一个企业生存和发展的最基本的条件。而物业管理企业也是一个企业,这一点首先要得到业主们的认同。做为一个微利的服务性行业,是否能保证正常运作,为业主提供高质量的服务，主要依赖于向业主收取物业服务费。许多物业管理公司因为收费困难而处在亏损状态。收费难问题已经直接影响到我国整个物业管理的发展。收费难，毋庸置疑是当前物业管理亟待解决的一个棘手问题。那么为什么有那么多业主不交费,物业收费难在何处？怎样才能提高物业管理收费率呢?就以上问题做出如下分析。

一是物业管理公司向业主提供的服务与向业主收取的管理费不成正比。ﻭ由于物业管理在中国起步较晚,物业管理在专业化、规范化等方面做得还不够完善,所以这些物业管理公司提供的服务自然就不够专业，不够规范,不能让业主满意。业主认为物管公司提供的服务“物无所值”就以拒交物业服务费来表示心中的不满。还有一些物业管理公司不在管理服务上下工夫,它的管理和服务已经无法满足业主的需求了，还是“不思进取”，但管理费却照收不误,直至激起民愤拒交物业服务费。据《中国建设报?中国楼市》(200２年2月2７日)刊载的一份中国社会调查事务所日前对京、沪、穗三地房地产发展情况的调查资料显示,在与购房有关的问题中，消费者最关心、最担心的问题是物业管理服务问题，其不满意率高达9０％。被调查者对于物业管理的不满意主要是物业管理公司乱收费、房屋维修不及时、安全管理不到位、物业工作人员的服务态度不好等。

二是业主对物业管理的认识不够。ﻭ对于上个世纪80年代才走进中国大陆的物业管理还没有完整的认识，有些人甚至是根本就不想了解物业管理是什么。《深圳商报》和深圳万龙腾市场研究咨询公司曾经共同对深圳市民进行过相关调查,结果有近33%的被采访者尚不知道住宅要交物业服务费。相对深圳这样经济发达的大都市亦如此。可以联想到，我市正式开展物业管理工作也不到十年,应该有更多的人不知道住宅要交物业服务费。试想一下，连住宅要交物业服务费都不知道，又怎么会去主动交呢？由于不了解物业管理的内涵，少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某一家,某一户,物业公司不会因为少数业主不交物业服务费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就“逃费”、“躲费”,他们不交费,仍然可以享受到和其他业主一样的服务,这样很容易使更多的业主效仿他们的做法，长此以往就会形成这样的恶性循环：业主欠费--－物业公司亏损-－-服务质量下降－-－业主长期拒交费。

认识不够还体现在一些旧的公房和房改房小区，很多人住了一辈子房都没交过物业费，现在搬进新房要缴纳如此多的费用，很多人无法接受，无法接受就不交。有的回迁户甚至出现多年不交物业费的情况。

三是开发商越权承诺,物业公司长期受苦。

开发商为了将房屋尽快售完便采取免、减或打折物业服务费等一系列优惠政策吸引更多的客户,而从严格意义上讲开发商的承诺已经越权了。业主入住后发现当初的承诺无人兑现或者是自己花了一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同要求,由于业主对物业管理还不了解,不知道物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物业管理公司身上,而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业服务费。据有关调查,由于业主对开发商不履行售房时的承诺而对物业管理公司不满的小区中,大约有47%的业主在入住后，采用拒交物业服务费和水、电费等方式表达自己的不满。当前，许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系,一些物业管理公司本身便是开发商的下属公司,或者二者同属于一家企业集团。一旦开发商销售时的承诺没有兑现,或房屋质量存在某些问题，业主得不到满意答复，物业便很可能受到牵连。

四是物业管理的相关法律、法规不完善。ﻭ物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业,它的综合性就决定了在其运作的过程中会出现各种各样的问题,而且大都很复杂。在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有相关的法规依据。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行约束，明确双方在法律上的权利和义务,尽快提高物管收费率也大有所望了。