中国房产税制度设计

中国房产税制度设计
【摘要】本文首先对发达国家房产税税收制度进行了大致的阐述，并对实施一年多的上海、重庆房产税试点进行研究，进而基于中国国情，对中国即将扩围的房产税进行制度设计。

【关键词】房产税，增量房，存量房，评估价值，土地出让金，差别税率，保有课税
一、国外房产税税收制度
国外发达国家的房地产税从课征环节看主要包括三部分：一是对转让房地产的行为课税；二是对保有房地产进行课税；三是对转让房地产的投资收益征税。

三部分在实践中密切配合充分发挥了税收对房地产市场的调节作用。

第二环节的房地产保有课税在大部分发达国家即表现为房产税，美、英、加、法、德、意、日等发达国家都比较重视对房地产保有的课税。

这些国家对房地产保有课税有以下几个特点：
1、基于税收法律权限划分，多以地方税形式征收
在分税制财政管理体制下，尽管各国对房地产保有环节征收的房地产税种名称不一，但大部分国家都把房地产税归属为地方税。

在立法权方面，地方的自主权很大，一些国家甚至可由地方政府自行决定对房地产课税的税种设置、开征、停征、课税范围以及收入规模并享有较大的财权。

2、以房地产的评估价值作为计税依据
大多数发达国家都是以房地产的评估价值为该环节房地产税收
的计税依据，如加拿大、美国、日本等。

以财产评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够真实准确地反映纳税人的房地产财产状况，较好地体现按能力负税的原则；又能使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增长。

3、税率设计灵活，针对性强
发达国家的房产税一般实行比例税率，仅个别国家实行定额税率，且税率都比较低，一般在1%-3%，还有些国家的中央政府对地方政府的税率都规定了固定比率或最高上限。

税率一般由地方政府每年根据地方财政状况自行拟定，充分反映了财产价值与公共服务之间存在的一定关系。

4、通过住宅空置税制设计，促进房地产资源的有效利用
住宅空置税的纳税人主要是收入高、房产多又无暇居住，造成资源浪费的人。

征收和支付方法，首先由地方政府向纳税人个人按照所占用土地租金价值为基准征收，中央政府再向地方政府收取该项税收所得的8%，税收的全部纯收入将由国家改善住宅委员会用于居民住宅建设。

住宅空置税较为充分地反映了房屋所有可能的用途及其价值，并在一定程度上达到了资源的优化配置。

二、上海、重庆房产税试点
1、上海、重庆房产税实施的效果
在房产税启动之初的几个月内，该税确实对市场起到了一定的震慑作用。

但几个月之后，随着舆论对房产税关注度的降温，这种反应开始弱化。

多数市场人士发现，除了心理、预期上的影响，“房
产税对市场的实际影响其实不太大”。

同时，上海重庆的房产税征收也并不乐观。

虽然缴税率可观，但缴税数额由于受到征收范围的限制，上海、重庆都以惨淡经营收场。

市场对房价继续走高的预期始终未能真正扭转，以至于在“税收转嫁”等思维的怂恿下，房产税利器被“钝化”了，房产税最终未能对高的房价起到抑制作用。

房产税的实施虽未达到降价的效果，但却调整了购房者的购房类型。

因为有房产税的作用，使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。

通过此次房产税的实施，调整了上海区域性的购房动机，人们开始从市中心转向上海周边地区购置房产，平均了市中心和市边的成交量。

2、上海、重庆房产税试点问题分析
首先，目前的试点改革方案，更多是从平抑房价和调节收入分配角度，这使得房产税改革方案缺乏长远性和科学性，具有先天的弊端和不足；其次，只重视增量房的征收而忽视了存量房，缩小了征税范围，不利于预期目标的实现。

再次，房产税以交易价格为计税基础，房产税税收并未与资产的增值相联系，房地产保有成本未随房地产的价值变动而变动，不利于房地产市场的稳定。

最后，征收过程中，由于中国人口众多，房子流转迅速，房地产信息统计方面会出现信息的遗漏，从而造成征税范围的流失。

三、房产税制度设计
1、征税对象。

不仅对增量房征税还应对存量房征税。

房产税是
世界各国普遍征收的一种财产税，主要对保有的房产征收。

我国规定对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房）免税，房产税主要是对生产经营性房产征税。

2011年1月28日，上海、重庆试点对个人住房征收房产税。

但征税被限制在一个狭小的范围内，调控的效果不显著。

征税范围的扩大，要求我们应加快推进住房信息系统建设，虽然可能会加大征税成本，但信息系统的建立和完善，不仅有助于房产税的推开，而且将推进所有税制改革。

2、税基。

应以房产评估价值作为计税依据。

房产税随着房产评估值的变动而变动，换而言之，房地产保有成本会“自动”随着经济形势和房地产市场的发展变化而变动。

因此，从某种角度讲，这对房地产市场的发展也是一种自动稳定机制。

房产税如果以不动产的评估值为计税依据，就需要有健全的不动产评估机构、科学的评估标准和高水平的评估手段。

3、税率。

实行差别税率和浮动税率。

在房产税设计时，应该考虑适当保护中产阶级利益，实行差别税率，对高档住房和特大面积（多套住房累计计算）住房，实行更高税率；改革收入分配机制，使得中产阶级的初次分配收入可以有序提高，减少对房地产投资需求的依赖。

税率直接与地方财政预算挂钩，每年根据地方财政预算及时做出相应调整这样更能反映经济发展的客观情况也更有利于
实现税收的财政收入职能。

4、税式支出制度。

有效地保障了低收入家庭和弱势群体的利益。

房地产转让、保有、投资收益的各个环节课税的过程中要有效地运
用各种形式的税式支出对不同的纳税群体、不同的课税对象进行税收照顾。

这显然对保障社会成员的住房基本需求，保护居住权，改善财富分配结构和提高社会福利极为有利。

这对于我国改善夹心层的住房条件极为有意义。

参考文献：
[1]赵玉倩. 国外房对产我税国制房度产税改革的启示.中国房
地产金融， 2011（09）
[2]刘洪玉.房产税改革的国际经验与启示. 改革，2011（02）
[3]魏雅华. 重庆、上海房产税开征评述.时代金融， 2011（13）。