第十章 房地产投机与房地产泡沫

房地产作为泡沫载体的基础条件
房地产之所以能够成为泡沫载体，是由 房地产产品和房地产市场的特性所决定的。 1 房地产供给缺乏弹性 2 房地产市场信息不对称 3 泡沫的产生也离不开金融的支持
Baidu Nhomakorabea
房地产投机与房地产泡沫的形成机理

房地产投机与房地产泡沫的形成是多因素综合 作用的结果。宏观经济环境是泡沫产生的基础性条 件；市场的不确定性、信息不对称和羊群效应的存 在是泡沫形成和膨胀的微观机理；金融机构的信贷 支持和金融自由化是泡沫进一步膨胀的推动因素； 政府实行的土地、货币、税收等政策是泡沫产生的 深层次原因。
泡沫发生的载体
首先是产品可以被标准化，交易成 本较低；其次是不易达到供求平衡。

1982年，长春市开始出现很多君子兰的传闻。原来 几块钱一盆的君子兰不断上涨，几百、几千，甚至 涨到上万元。当时一般工人工资才30～40块钱，如 果搭上君子兰就可能发财，满长春甚至很多北方城 市的人都为君子兰而疯狂，人们生活的惟一主题就 是君子兰。当年初最贵君子兰涨到5万元一盆，接 下来涨到10万元，9月，最高涨到15万元。1984年， 长春市正式将君子兰定为市花，更是为泡沫炒作添 油点火，各路资金疯拥君子兰。

泡沫现象直观表现为一种价格波动。
较稳定的理想情况：由经济基础条件决定的市场价 格应该是比较稳定的。 泡沫的实质：泡沫是一种经济失衡现象，它指的是 某种资产价格水平相对于其经济基础决定的理论价 格的非平稳性向上偏移，这种平移的数学期望值可 以作为泡沫的度量。


价格泡沫并不一定破灭

泡沫得以维持还是破灭，不仅与一国的经济规模 与经济基础大小，产业结构与投资结构的选择， 科技开发能力与生产力成长速度，国际收支以及 债务状况有着直接关系，而且与政治制度、管理 制度也有着重要关系。

房地产投机与房地产投资的区别 房地产投机和房地产投资都是买入房 地产而期望在将来通过这项投资品或资本 财产获得收益。但是二者具有较大的差异 1 动机不同 2 持有期限不同 3 行为方式不同
房地产泡沫的概念
房地产泡沫是指预期一致的投机行为 导致的房地产价格持续脱离经济基础条件 决定的理论价格的上涨。

泡沫的引申意思是比喻某一事物所存在的 表面上繁荣、兴旺而实际上虚浮不实的成 分。 例如我们常说的泡沫经济，是指因投机交 易极度活跃，金融证券、房地产等的市场 价格脱离实际价值大幅上涨，造成表面繁 荣的经济现象。简单来说就是价格脱离价 值。

资产价格泡沫最终的归属：
破灭
缓慢消失 被市场容忍而持续存在
房地产泡沫需要用一个理论价格来度量， 关键要求得未来各期房地产收益的理性预 期贴现值。 三个因素

1、持有期可获得的房地产收益 2、持有期末资产的终值 3、未来收益转换成现值的折现率




在生产层面上的指标，本文选用房地产开发投资 增长率，固定资产投资增长率来表示。 在交易层面的指标，本文选用房屋空置率指标来 表示。 在消费状况类指标上，本文选用每年的商品房价 格增长率／GDP增长率指标来表示。 在金融类指标上，本文选用房地产开发贷款增长 率，贷款总额增长率指标来表示。
投机是指从市场价格的波动中获利的
活动。
投机可分为三类：
长线投机者 短线交易者 逐小利者。
黄金
房地产
古董
邮票
清代古典珍邮有著名的“红印花小字加盖当一元”邮票(俗称“小一元”)
食盐
从行为方式来看，投机是需求和价格的正 反馈。 从行为目的来看，投机是短期套利行为。 从行为对象来看，投机行为一般要求投机 对象的交易成本相对较低、需求比较普遍、 交易活动比较频繁，这样投机者才能将投 机品迅速转手。 从行为风险来看，投机具有高风险性。
大量投机行为的存在
对于资产的需求可以分为三类： 消费需求、投资需求和投资需求。只 有当市场参与者中的投机者占据主体 地位时，才可能发生泡沫。
预期的一致性 非理性行为
房地产投机的概念

房地产投机可以定义为从房地产市场价格 的波动中获利的活动。投机者预期未来房 价上涨，购入房地产后不是为了居住以获 得效用，也不是用来经营来获取利润，而 是为了在将来房地产价格上涨时卖出以获 得利润。
一是设定指标界值和权重 二是划定预警段：不同的预警段赋予不 同的数值，代表泡沫的严重程度



（一）房地产泡沫发生的宏观环境 （二） 房地产泡沫形成的微观机理 1 不确定性 2 信息不对称 3 羊群效应 （三）房地产泡沫形成的金融因素 1 金融机构的信贷过度支持 2 金融监管不善 3 金融自由化的推动 （四）房地产泡沫形成的政策因素 土地政策和税收政策
房地产泡沫的影响
1、从微观角度看，房地产泡沫降低了资源配 置效率 2、从中观角度看，房地产泡沫影响了产业结 构，加大了收入分配差距 一方面 产业结构扭曲 另一方面 富人越富，加大了收入分配差距 3、从宏观角度看，加大了金融风险，破坏了 宏观经济的稳定