郑州写字楼市场调研

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本次报告主要以郑东新区和金水CBD为 主进行市场调研。具体项目主要为：美
盛中心、楷林IFC、绿地新都会、绿地中
心、升龙广场、永和宇宙星、金水万达 中心、建业凯旋广场等项目。
3、郑州写字楼市场供销
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2014年办公市场首现“供不应求”局面，实际仍为去库存阶段，全年总供应 116万㎡，销售148万㎡，供求比0.8，均价10901元/㎡，价格小幅下降。
8
480.44㎡
美盛中心/产品配置 标准层 面积 分割面积 层高 外立面 3600㎡ 234~480㎡ 3.7米 纯石材结合局部LOW-E玻璃幕墙 600㎡大堂挑高10米 公共部分精装
7
332.06㎡ 338.12㎡
5
234.36㎡
6 10
289.82㎡
15-25层
4
279.8㎡
大堂
3
464.47㎡
财信大厦
写字楼、 商业
写字楼
2万 ㎡
16万 ㎡
12000
1000㎡
42-171㎡
8.7米 500㎡
20米
4部
300 个
1300 个
盛世 物业 管理
第一 太平 戴维 斯 绿城 物业 郑州 派铂 利 DTZ\ 法国 ACCOR 雅高 第一 太平 戴维 斯
Leabharlann Baidu
层高4.2米，快捷酒店 ，商业1－5F
3000㎡高端会所， 5000平庭院
1200㎡
10部
东方鼎盛 中心
写字楼
3.8 万
27000 元
1500㎡
半层、整 层销售
15米 2000㎡
12部
三、2015年1-4月郑州重点写字楼销售情况
2015.1月
区域 楼盘名称 金水万达中心 金水区 蓝堡湾 兰德中心 建正东方中心 凯利国际中心 龙湖一号总部 企业中心 中科大厦 汇艺中心 怡商会馆 绿地新都会 升龙广场 美盛中心 永和宇宙星 亚新广场 嘉亿东方大厦 雅宝东方国际 正商和谐大厦 楷林IFC 郑东商业中心 绿地中心 总套数 21 5 1 18 18 13 12 10 7 7 6 5 5 4 4 2 1 均价 （元/㎡） 15156 13981 15778 10864 10242 22452 13500 10649 23301 14635 13250 25804 14782 12167 10670 13409 9206 6 14 15 4 12277 11380 10601 12902 2 16767 14 4 3 2 6 7 27583 14593 12671 27758 12696 11338 18 4 14 1 5 19 5 6 2 21388 14549 13306 22839 14623 12457 11364 12743 9661
9米200 ㎡ 10米 600㎡ 12米 700㎡
26部 21部
1400 个 605 个 420 个
其中3万方商业，等预 售中。具体没确定 31层地下2层目前未销 售据说有内部房 写字楼3.3万，会馆、 休闲书吧，2家物管公 司，加拿大宝佳与IFC 一家 超甲级写字楼，廊院 结构，空中花园，对 景小花园
郑东 新区
2 2
12760 13015
5 2
13765 10436 8 20990
四、郑州写字楼典型项目分析
美盛中心/基础信息
喜来登 酒店
项目简介
11-25层 整层半层销售
美盛中心位于郑东新区金水路与农业东 路交汇处，占地64亩，总建筑面积17.2 万㎡。项目由东西两栋板式结构高层构 成，西栋为5A甲级写字楼，25层高，14层为商业。东栋为五星级喜来登酒店。 1~4层商业，5~10层分割销售， 11~25层整层、半层销售 商业、写字楼、酒店 仲量联行
项目简介
建筑高度 楼层分布
物业类型
物业管理 物业费 交房时间
商业、写字楼
楷林物业(仲量联行） 办公10元/㎡·月；商业13元/㎡·月 2014年12月（现房在售）
现房写字楼仅剩C、D栋，C栋主推 200-300㎡，目前仅余部分房源，D栋 目前销售情况 整层或半层在售，整层1800㎡，半层 800㎡。房源价格18000-21000元/㎡。
大堂及公共部分精装修
285米超高层
升龙广场/基础信息 升龙广场位于东风东路与广场南路交叉口， 占地90亩，总建筑面积60万㎡，由2栋150 米高层5A智能写字楼、2栋100米5A甲级办 项目简介 公、1栋45米高甲级办公楼、1栋五星级希 尔顿酒店、2栋酒店式公寓等在内的8栋公 共建筑组成。 楼层分布 物业类型 物业费 设计理念 客户情况 地下3层, 除地下一层为部分商业外，其他 均为停车厂；地上1-4\5层为商业（其中B11为2层商业）；上面均为办公 写字楼、商业 办公8.8元/㎡，商业15元/㎡ 24小时城市综合体 投资客为主，以私营企业主居多。客户来 源以郑州本地散客为主，约占80%，地市客 户集中在周口和濮阳（每月都有成交）。 商铺清盘特惠，均价最低20000元/平起； 写字楼在售均价14800元/平，一次性付款 优惠5%，按揭优惠3%。
4、郑州写字楼存量分析
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截至2014年12月，郑州市整体写字楼市场供应量剩余164万㎡。根据相关数 据，进入2015年至今有约20万㎡的市场供应，根据目前的去化速度，目前市 场供应需要15个月的销售周期，方能去化完毕，库存压力有所减少。
5、2014年郑州写字楼市场排名
二、郑州写字楼配置概况
楼盘名称 产品形态 规模 （㎡） 23.5万 价格 单层 面积 1400㎡ 主力面积 大堂挑高 、面积 10米650 ㎡ 电梯 车位 商务管家 配套
楷林IFC
写字楼、 商业
21000
80㎡自由 分割
45部
1910 个
仲量联行
中原首席LEED银级 认证建筑群
美盛中心
写字楼、 商业、酒 店
写字楼、 商业、酒 店，酒店 公寓 写字楼、 商业 写字楼、 商业 写字楼、 商业
7.5万
30000
3600㎡
150－480 ㎡
80－180 ㎡
10米
21部 日立 电梯
2015.2月
总套数 15 3 17 均价 （元/㎡） 14971 14354 10467
2015.3月
总套数 5 2 5 18 13
2015.4月
均价 （元/㎡） 15079 14923 9682 10598
均价 总套数 （元/㎡） 15223 14 14019 10179 10303 22606 16 4 19
北塔1-3层为17米挑高大堂，4-53层为办公， 54-56为空中商业，57-63层为豪华办公（南 塔54层为游泳池，56-63层为空中花园） 项目标准层为16户，层高4.2米，整层面积 4400㎡，单个户型面积190-440㎡。同时楼 栋每隔6层有挑高楼层，层高8.4米，挑高楼层 仅6户，占据两个对角位置，剩余两个对角位 置为镂空的空中花园，该层单户面积约500㎡。 上海圣维仕 商业24元/㎡/月，写字楼19.2元/㎡/月 成交客户以郑东新区和金水区为主，多为私 营业主，企业高管及高级白领等 仅余少量50层及以上房源，面积为200-500 ㎡，均价30000元/㎡，全款可优惠10个点。
升龙物业
绿地中心
74万
30000
4400㎡
190－ 4400㎡ 117－ 2100㎡ 110－300 ㎡
16米4000 ㎡ 9.3米 4.99米
65部 各塔 30部 40部 28部 蒂森 克虏 伯
2000 个 1660 个 1000 个
暂未确定
建正东方 中心 建业五栋 大楼
27万 16万
14000 13000
目前销售
升龙广场/产品配置
标准层高 标准层面积 分割面积 外立面 大堂 大堂面积 电梯 空调 车位 交房标准 3.95米 B11：1100㎡，B12:3200-3800
㎡，B14:3200㎡
140-3400㎡ LOW-E镀膜中空玻璃幕墙 15m挑高 775㎡ 26部三菱电梯 麦克维尔四管制中央空调 地下负三层共4329个 大堂及公共部分精装，地面 高档石材，墙面高档石材
楼层分布 物业类型 物业管理 物业费
5-10层 分割销售
办公：10元/㎡/月 其他：13元/㎡/月
2013年9月（现房在售） 精装修 美盛现房写字楼仅剩4套左右，主要位于 20楼以上，仅剩280㎡和480㎡房源，均 价为30000元/㎡。
1-4层 商业
竣工时间 交房标准 目前销售 情况
9
443.59㎡
2100㎡ 1600㎡
世邦魏理 仕 暂未确定
楼盘名称
产品形态
规模
价格
单层面 积 1800/ 2400㎡
主力面积
大堂挑 高 10米
电梯
车位
商务 管家 世邦 魏理 仕
配套
汇艺中心
写字楼、 商业、酒 店
15.5 万㎡
13000
150－354 ㎡
10部
1000 个
3000㎡会所大隐剧院 机停机坪、认证（ LEED
写字楼市场调研
营销中心 2015.05.25
一、写字楼市场概述
1、郑州写字楼市场
• 2014年，郑州市非住宅投放564.66万㎡，同比下降16.86%，销售321.63万 ㎡，同比增长8.28%，供销比为1.76：1，较2013年的2.29：1有所缩减。其 中，市区非住宅投放349.04万㎡，同比下降34.17%，销售250.17万㎡，同比 微降0.4%，供销比为1.4：1，较2013年的2.11：1有较大缩减。 • 从市区非住宅分物业类型供销看，2014年，市区商业用房投放116.40万㎡，
楼层分布
产品情况
物业管理 物业费 客户构成 销售情况
绿地中心/产品配置
标准层面积 分割面积 层高 外立面 大堂 空调 地下车位 4400㎡ 190-400㎡ 净高2.85m 玻璃幕墙 16米挑高、大堂地板采暖系统 中央全热回收空调、新风系统 北塔1317个车位，南塔1384个车 位
交房标准
产品亮点
26部
1000 余
4329 个
仲量联行
喜来登酒店,1500㎡ 会议室、精装修、 LEED
希尔顿大酒店， 3.9m层高，150m， 25万天枢 商业mall、空中商 业、影院、空中泳 池，285m 配备高端会议中心 3000平空中花园，2 万平主题餐饮
升龙广场
60万
14800
3580㎡
15米， 775㎡
同比下降22.91%，销售89.24万㎡，同比增长26.91%；写字楼投放126.38万
㎡，同比下降43.23%，销售156.64万㎡，同比下降10.12%，可以看出，市 区非住宅的供应量得到一定控制，商业用房销售量保持增长，而写字楼的库 存也有了一定程度的消化。
2、郑州写字楼分布
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目前，郑州市场上80%以上的写字楼分布 在郑东新区及金水区，郑东新区又形成了 分布明显的三个板块——CBD板块、 CGD板块及高铁站板块，金水区写字楼 重点集中在花园路金水CBD板块。
永和宇宙星/基本信息 项目位于商鼎路与心怡路交叉口东南角，总占地 面积15亩，总建筑面积9.63万㎡，其中商业2.39 万㎡，办公4.68万㎡，是集主题体验式商业、写 字楼与公寓于一体的商务综合体项目。 7.0 1-6F商业； 7-13F写字楼（78-2000㎡可自由分割）； 15-30F精装修公寓（层面积约2000㎡，每层30户） 120米 办公10元/㎡·月；商业15元/㎡·月 郑州派铂利物业有限公司 毛坯公寓均价15000元/㎡，精装公寓均价16000 元/㎡，主推62.44、76.78、136.35㎡房源，全 款可享98折优惠
凯利国际 中心
12000
2000㎡
100－1000 ㎡
20部
东方国际 广场 永和宇宙 星 聚源国际
写字楼、 商业 写字楼、 商业、酒 店 写字楼、 商业
14万 8.4 万 5.5 万
14000 1500016000 14000 元
1200－ 1800㎡ 2000㎡
目前整层 半层 78-2000 ㎡ 90－2900
地下车位
交房标准 产品亮点
D座标准层/面积1667㎡
绿地中心/基础信息
项目简介
绿地中心位于郑东新区东风东路商鼎路交叉 路口，占地63亩，总建筑面积约68.2万㎡，项 目由2栋285米的63层高楼组成，规划建设集 150米甲级写字楼、四星级酒店、餐饮、娱乐、 购物中心于一体的大型现代服务业综合体项目。
楷林IFC/产品配置
标准层面 积 分割面积 层高 外立面 大堂 电梯 空调 A、B座1300㎡ C、D座1700㎡ A、B座70-1300㎡ D座84.81-522㎡ 3.85m（净高2.8m）
LOW-E玻璃幕墙+石材穿插设计， 体现高效、简洁的现代感
600㎡（D座1060㎡）D座挑高15m A、B座7部/C、D座11部 （奥蒂斯电梯） 分体计量中央空调 车位比86:1 地下停车位1910个 大堂及公共部分精装修 电梯与停车位高于国际标准
电梯
空调 2
388.32㎡
21部电梯（日立）
分体计量中央空调/新风系统 15000㎡迎宾广场 地下两层1000余个 （车位配比85:1）
1
345.42㎡
产品亮点 地下车位
15-25层
楷林IFC/基础信息 楷林IFC位于郑东新区金水东路与心 怡路交汇处，占地54亩，总建筑面积 24万㎡，项目由四栋高层写字楼和商 务配套裙房组成。 99.9m 地下2F，1-4F商业，5-10F分割销售， 11-25F整层、半层销售