西安商业分析报告

2013年西安商业地产发展报告

2013年的全国商业地产似乎是持续高潮，一些住宅开发商仍然会被动、盲动转型到商业地产，开发投资依然高位运行。而随着今年商业消费市场受电商冲击及消费者消费习惯改变的影响，实体店销售面临挑战，时尚类及一般零售商对扩张普遍保持谨慎，新开业商场空置面积相对较高，全年整体优质商铺的空置率有所上升，商铺的租金影响较大。而相对二线城市的西安，走势基本与全国保持一致，且本年度的销量相对去年呈现大涨之势。

一、全国商业地产运营的市场政策经济现状

1、经济现状

1.1全国经济现状

●全国GDP超预期目标总体表现平稳

据国家统计局1月20日发布数据,初步核算,全年国内生产总值568845亿元,按可比价格计算,比上年增长7.7%，总体表现平稳。本年度，商业用房销售面积增长9.1%。可见，在今年经济的企稳回升、调控政策稳定的背景下，楼市回暖迹象明显，各房企对市场信心有所增长。

●产业分类分析

从产业类型来看，第三产业的持续扩张是2013年宏观经济稳定的核心，其对GDP增长的贡献第一次超过第二产业，贡献度接近50%，并使2013年就业状况出现超预期的反弹。随着全国经济的走稳，第三产业和战略性新兴产业迎来了春天。第三产业增速快于第二产业，占经济总量的比重大大提升。而作为第三产业即服务业的上涨，也将带动餐饮、超市、商场等商业市场的扩大。

1.2西安经济现状

●固定资产投资较快增长

1至11月，全市固定资产投资（不含农户）4444.52亿元，同比增长24.2%，比1至10月回落0.1个百分点。

分产业看，1至11月，第一产业投资68.31亿元，同比下滑19.4%；第二产业投资834.2亿元，同比上涨52.3%；第三产业投资3542.01亿元，增长20.3%。西安国际化大都市的深度发展，旧城改造进程加快，行政区域的扩张，城市产业结构更加倾向于第三产业，此时，商服用房的需求量也将增大。

●消费市场需求稳定增长

1至11月，全市实现社会限额以上消费品零售总额1761.1亿元，同比增长17%，较1-10月微落0.1个百分点。

从销售形态来看，1至11月，商品零售1674.97亿元，同比增长19%；餐饮收入为86.13亿元，下滑8.4%。

从西安市的经济发展状况来看，整体与全国态势相同。宏观经济发展环境向好，西安市在投资、消费、出口方面均有较大幅度的增长。而西安作为陕西省重要的消费城市，随着商品零售需求稳定的增长，也带动了后期零售商场规模的扩大，尤其是城市外缘化的扩展。

2、政策方面

2.1 全国房地产调控政策

随着2013年末不动产登记制度等一系列房产调控政策的出台，特别是对住宅的调控，将有过之而无不及。此外，中央经济工作会议提出：2014年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。按照短期惯性，2014年仍将延续2013年下半年偏紧的执行态势。这为后期2014年商业房产市场提供了发展空间，也为2014年商业房产投资热潮将持续飘红。但随着国家商务部《商务部关于促进电子商务应用的实施意见》的出台，促进了电商业务的大力发展的同时却让商业地产面临电商狙击的态势愈发明显。

2.1西安房地产调控政策

在经济政策平稳的发展情况下，市政府办公厅在年初出台了《西安市人民政府关于进一步加快发展服务业的若干意见》，这为2013年商业地产发展奠定了夯实有力的基础。此外，借着西部大开发战略的优势，陕西省和西安市在招商引资方面，推出了众多的优惠政策，为企业入驻西安提供了方便。

3、城市规划方面

在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放。2013年西安建设国家化大都市的步伐将会加快，以西安市周边开发区发展带动城市外缘扩展的模式将会保持较快的投资增速。加之地方招商引资政策优惠的利好因素影响下，更多国内外企业投资意愿加强，

其中不乏商业地产的开发商。西安的房地产市场起步相对较晚，商业发展更有所滞后。而随着住宅市场政策的从紧，住宅投资得到遏制，市场观望浓烈，商业类物业却逆势上涨，成为投资者的投资热点产品。在近两年，西安的商业地产项目扎堆入市，得到空前的释放，尤其在西咸新区、曲江二期、新寺商圈、太华路、国际港务区等区域板块集中入市。

4、全国及西安商业地产发展特征

全国商业地产发展特征

在限购限贷政策下，商业和写字楼地产迎来了转机，许多住宅开发商纷纷转战商业和写字楼的开发。在过去两年里，国内商业地产取得了迅猛发展，但也在多地出现了泡沫的迹象。这是由于部分城市的商业设施规划与城市规划在协同上的严重缺失，房企重视房地产开发性收益而忽视商业经营性收益，延续粗犷式规模扩张的增长方式，以致存量商业房地产和增量商业房地产都将面对巨大的招商、生存和发展压力，急需行业规则和发展机制的建立和完善。同时加上商业自身开发模式的复制而出现的同质化、电商的不断加压使得商业房地产发展道路上出现多重危机。

西安商业地产发展特征

二线城市的西安也不例外的成为商业地产扩张的区域。由于商业地产的集中入市、大体量项目的不断在建、商业模式的复制以及商业运营的不完善等因素，使得目前西安的商业地产也出现了与全国商业地产几乎相同的问题。此外，随着西安国际化大都市发展的需要，以及城镇化建设的需求，商业地产市场逐渐呈现出城市边缘化发展。

二、2013年西安商业用房市场发展概况

1、商业用房市场供给情况

1.1市场供应量情况

西安房地产信息网数据研究中心数据显示:2013年，西安商业用房市场整体相对于去年各项指标均有所上涨，其中新开工面积为149.047万平方米，同比去年同期上涨4.69%；投资额与去年同期上涨了23.87%，成为本年度涨幅最大的指标。此外，2013年西安市有多个商业地产项目集中入市，为全市带来279.02万平方米的供应量。本年度市场供应量与去年同比上涨了

32.29%。 1.2供应市场结构变化情况