西安市城东商圈分析

西安服饰商圈之一长缨路商圈(图)

西安房地产信息网 时间：2008-12-25

商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，

辐射到西郊……

经过30年的改革开放，西安已发展成为西部最重要的商贸集散地，特别是长乐路和长缨路服饰商圈的形成，已建成了以多彩集团为代表的10多个大型和超大型的服装批发市场。东西部众多客商在此相聚，国内外大量品牌服装在此经营，市场交易活跃，

发展前景广阔。

一、商圈由来

长乐路、长缨路沿线服饰商圈，是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。由于长乐路、长缨路商圈离市中心较

近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。近年来随着城东区的发展，各区域进一步细分，商圈也逐步细化，长乐路、长缨路沿线服饰商圈细分为长乐路商圈以及长缨路商圈。本期主要就长缨路商圈做以分析研究。

西安房地产信息网数据研究中心对长缨路的界定为：以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。

二、商圈基石

长缨路与东二环相交与胡家庙，周边的配套在城东来说较为成熟，是商圈发展的

基石。

1、交通发达为商圈发展提供运输优势

首先从交通来说，东二环的贯通，胡家庙区域的交通便利度大为提升，区位优势的迅速凸显。而道路环境上周边拥有金花路、长乐路、长缨路等多条城市主干道，拥有及便利的道路出行环境。同时，城市主干道往往是城市公交线路分布比较密集的地方。在这里集中了402、604、401等多路公交车，可以满足居住出行。良好的道路环境以及多种的公交线路，即可满足有车家庭、可也满足坐公交车一族的出行需要，同时为往来的客商提供了便利，也为商圈发展提供了运输优势。

2、人口密集为商圈提供人气

作为城东的一个较为成熟的居住圈胡家庙居住圈附近，居住人口较多，人居氛围较为浓厚。这里也是西安市人口最密集的地区之一，长乐路、长缨路区域常驻人口50多万，常年流动人口也有20多万，密集的人口给商圈的发展提供了足够的人气。

3、生活配套成熟

商圈拥有华润万家、易初莲花超市，胡家庙综合批发市场以及众多沿街分布的各类商业门店。就医方面则同样十分便利，西京医院，北方医院，胡家庙医院，电力医院等医疗机构遍布周边。其比较完善的周边生活配套需求，满足了居住的便利性需求。对于商圈的发展来说，齐全的生活配套有助于商户的生活。周边的金融机构也为商圈

的发展添砖加瓦。

四、商圈地产

借助商圈自身的优势，以及近年来城东区域的发展，长缨路商圈内的地产发展的也是有声有色。虽然区域房地产开发较全市其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、相对完善的生活配套以及便捷的交通路网让其房地产项目的销售价格也是逐年攀高。西安房地产信息网数据研究中心研究数据显示，商圈内的住宅均价已经由05年的2500元㎡上升至08年的4000元左右，详见下图：

商圈的地产不仅是住宅逐年攀升，商业地产也在逐年上升，西安房地产信息网数据研究中心调研显示：商圈商业物业租售价格历年来增势较为迅猛。7年间商业用房售价平均年涨幅达10%左右，租价平均年涨幅达11.2%。尽管商铺租售价格逐年快速增长，但商圈内商业经营却仍然保持着较高的回报率。从08年上半年来看，商圈租售比为100：4，以国际上衡量区域房产运行状况处于良好状况的租售比区间1：300~1：200来看，长缨路商圈的商铺投资无疑具有较高的升值空间。

五、商圈展望

虽然长缨路服饰商圈没有长乐路服饰商圈的规模大，但是位于长乐路商圈、胡家庙商圈、康复路批发市场、轻工市场之间的长缨路商圈发展受以上商圈以及商业区域的辐射，长缨路商圈作为一个区域商圈，发展迅猛，前景较好。据了解，西安市是西北地区最大的服饰零售批发交易中心和流通集散地，年销售额已达200亿元，而长乐中路和长缨路之间的服饰市场商圈销售额也达到100亿元左右，接近全市销售额的50％，因此这里的市场潜力巨大，发展前景良好。作为一个老商圈细分出来的新商圈来说，长缨路商圈一方面承载着老商圈赋予的使命，另一方面作为一个“分家”的新商圈又面临着新的挑战。在当前城东发展、商圈规划的机遇下，长缨路服饰商圈依据交通、人气优势，其他商圈的高度辐射以及自身的发展特色，发展将会更上一层楼。

“黄土堆积的高地商圈”——白鹿原民俗商圈(图)

西安房地产信息网数据研究中心

西安房地产信息网 时间：2008-10-17

商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。它是在一定的历史条件和

地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十

字为轴心，辐射到西郊……

白鹿原，原写作白鹿塬，位于西安的东边，蓝田县的西边。之所以称之为“塬”是西北地方对黄土堆积高地的俗称。陈忠实笔下的白鹿原是那个充满陕西风情窑洞生活的白鹿原，让很多人对这块土地有了几分神秘的期许，想象中的白鹿原还是那个住着窑洞，满耳充斥的是对牲口的吆喝声……但是，近年来的城东，随着浐灞地区的开发与发展，配套设施的不断完善，这一地区已经逐渐发展成为一个以民俗旅游为主的商圈。西安房地产信息网数据研究中心对此商圈的界定：以白鹿原为核心辐射形成的一个以民俗旅游、农家乐、休闲娱乐为主体的西安近郊旅游度假地，发展

民俗旅游观光区。

民俗风情的旅游商圈