西安市城东商圈分析

西安服饰商圈之一长缨路商圈(图)西安房地产信息网 时间：2008-12-25商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。

它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。

商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……经过30年的改革开放，西安已发展成为西部最重要的商贸集散地，特别是长乐路和长缨路服饰商圈的形成，已建成了以多彩集团为代表的10多个大型和超大型的服装批发市场。

东西部众多客商在此相聚，国内外大量品牌服装在此经营，市场交易活跃，发展前景广阔。

一、商圈由来长乐路、长缨路沿线服饰商圈，是80年代改革开放以后，由马路地摊、简易大棚市场、规模化专业市场一步一步发展起来的。

目前已形成了以长乐路为轴心，西起环城东路，东到万寿路，南起金华北路、兴庆路，北到长缨路，方圆30平方公里的规模。

这一服饰商圈横跨新城、碑林两个区，西边近邻西安火车站和陕西省长途汽车站，北边和东边也有两个长途汽车站，交通特别方便。

由于长乐路、长缨路商圈离市中心较近，交通便利，经营品种齐全，所以已成为西安市服饰商贸最集中的地区之一，同时也是西北地区规模较大的服饰交易集散地。

近年来随着城东区的发展，各区域进一步细分，商圈也逐步细化，长乐路、长缨路沿线服饰商圈细分为长乐路商圈以及长缨路商圈。

本期主要就长缨路商圈做以分析研究。

西安房地产信息网数据研究中心对长缨路的界定为：以长缨路为轴心辐射周边区域的一个区域性商圈。

长缨路服饰商圈肩负两重使命：一方面为以满足长缨路沿线区域内的居民生活配套的功能定位为主，与周边居民的生活密切相关，另一方面作为西安较大的一个传统服饰商圈，依然承担着重要的使命。

二、商圈基石长缨路与东二环相交与胡家庙，周边的配套在城东来说较为成熟，是商圈发展的基石。

1、交通发达为商圈发展提供运输优势首先从交通来说，东二环的贯通，胡家庙区域的交通便利度大为提升，区位优势的迅速凸显。

而道路环境上周边拥有金花路、长乐路、长缨路等多条城市主干道，拥有及便利的道路出行环境。

同时，城市主干道往往是城市公交线路分布比较密集的地方。

在这里集中了402、604、401等多路公交车，可以满足居住出行。

良好的道路环境以及多种的公交线路，即可满足有车家庭、可也满足坐公交车一族的出行需要，同时为往来的客商提供了便利，也为商圈发展提供了运输优势。

2、人口密集为商圈提供人气作为城东的一个较为成熟的居住圈胡家庙居住圈附近，居住人口较多，人居氛围较为浓厚。

这里也是西安市人口最密集的地区之一，长乐路、长缨路区域常驻人口50多万，常年流动人口也有20多万，密集的人口给商圈的发展提供了足够的人气。

3、生活配套成熟商圈拥有华润万家、易初莲花超市，胡家庙综合批发市场以及众多沿街分布的各类商业门店。

就医方面则同样十分便利，西京医院，北方医院，胡家庙医院，电力医院等医疗机构遍布周边。

其比较完善的周边生活配套需求，满足了居住的便利性需求。

对于商圈的发展来说，齐全的生活配套有助于商户的生活。

周边的金融机构也为商圈的发展添砖加瓦。

四、商圈地产借助商圈自身的优势，以及近年来城东区域的发展，长缨路商圈内的地产发展的也是有声有色。

虽然区域房地产开发较全市其他成熟区域来说起步较晚，但较为理想的居住环境、相对完善的生活配套以及便捷的交通路网让其房地产项目的销售价格也是逐年攀高。

西安房地产信息网数据研究中心研究数据显示，商圈内的住宅均价已经由05年的2500元㎡上升至08年的4000元左右，详见下图：商圈的地产不仅是住宅逐年攀升，商业地产也在逐年上升，西安房地产信息网数据研究中心调研显示：商圈商业物业租售价格历年来增势较为迅猛。

7年间商业用房售价平均年涨幅达10%左右，租价平均年涨幅达11.2%。

尽管商铺租售价格逐年快速增长，但商圈内商业经营却仍然保持着较高的回报率。

从08年上半年来看，商圈租售比为100：4，以国际上衡量区域房产运行状况处于良好状况的租售比区间1：300~1：200来看，长缨路商圈的商铺投资无疑具有较高的升值空间。

五、商圈展望虽然长缨路服饰商圈没有长乐路服饰商圈的规模大，但是位于长乐路商圈、胡家庙商圈、康复路批发市场、轻工市场之间的长缨路商圈发展受以上商圈以及商业区域的辐射，长缨路商圈作为一个区域商圈，发展迅猛，前景较好。

据了解，西安市是西北地区最大的服饰零售批发交易中心和流通集散地，年销售额已达200亿元，而长乐中路和长缨路之间的服饰市场商圈销售额也达到100亿元左右，接近全市销售额的50％，因此这里的市场潜力巨大，发展前景良好。

作为一个老商圈细分出来的新商圈来说，长缨路商圈一方面承载着老商圈赋予的使命，另一方面作为一个“分家”的新商圈又面临着新的挑战。

在当前城东发展、商圈规划的机遇下，长缨路服饰商圈依据交通、人气优势，其他商圈的高度辐射以及自身的发展特色，发展将会更上一层楼。

“黄土堆积的高地商圈”——白鹿原民俗商圈(图)西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网 时间：2008-10-17商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。

它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。

商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊……白鹿原，原写作白鹿塬，位于西安的东边，蓝田县的西边。

之所以称之为“塬”是西北地方对黄土堆积高地的俗称。

陈忠实笔下的白鹿原是那个充满陕西风情窑洞生活的白鹿原，让很多人对这块土地有了几分神秘的期许，想象中的白鹿原还是那个住着窑洞，满耳充斥的是对牲口的吆喝声……但是，近年来的城东，随着浐灞地区的开发与发展，配套设施的不断完善，这一地区已经逐渐发展成为一个以民俗旅游为主的商圈。

西安房地产信息网数据研究中心对此商圈的界定：以白鹿原为核心辐射形成的一个以民俗旅游、农家乐、休闲娱乐为主体的西安近郊旅游度假地，发展民俗旅游观光区。

民俗风情的旅游商圈白鹿原民俗风情旅游区地处西安市东南，白鹿原腹地，鲸鱼沟中上游，距西安20公里。

白鹿原自然环境独特，东南依山，三面环水，风成黄土堆积台原面积263平方公里，海拔高于西安300米，虎视十三代古都，自古是兵家必争之地，历代王朝长治久安的天然屏障：土层厚达百米，土壤肥沃，农业发达；地下水蕴藏丰富，鲸鱼沟水万古长流；空气清新，天空湛蓝，四季分明。

白鹿原历史文化积淀深厚，是古代金、元、羌等少数民族杂居及其与汉文化融汇之所。

民风淳厚，传奇色彩浓烈。

耶柿村据说就是陕西甚至国内已经绝迹的少数民族契丹族的后裔居住地。

以农家乐、度假村为商业形态存在的商圈。

目前白鹿原民俗商圈内无大型工厂，完全是农耕区域。

按照现代生态平衡要求，山、水、田、林路综合治理，农、林、牧、副、渔文化旅游全面发展。

这样特殊的地理位置和自然环境造就了西安近郊的旅游度假地，在这个商圈内，商业形态主要是以服务于旅游者的农家乐、度假村为主：诸如白鹿塬上龙湾村的万亩樱桃园，最早的时候只是一个樱桃园，现在成为一个以农家乐、樱桃采摘及销售、休闲娱乐、商务为一体的综合性旅游度假村；还有白鹿塬温泉度假村，这里商业形态仍然是服务于旅游者和学习培训者及在此开会的参会者等，设有娱乐设施，还有餐厅、会议室、标准间，还有各项商业服务。

近些年，商圈内还不断增加各种商业形态，像众多年轻人喜爱的滑雪运动，在这里就可以实现，而且现在白鹿原滑雪场日接待能力达700人次。

滑雪场的建立使商圈内的商业形态更多样化。

总体来看，白鹿原民俗商圈内商业的发展主要以民俗旅游为主，服务的对象主要以旅游者为主。

虽然白鹿原民俗商圈商业发展较单一，但是借着纺织城老城改造的东风以及白鹿原本身独特的地理位置，与纺织城老城相交汇，资源得以共享，未来纺织城老城改造后对于白鹿原的辐射拉动作用将十分明显。

所以居住在此和旅游到此地的人都可以享受到纺织城商圈所带来的商业配套，加上初期开发较低的房价以及较好的生态环境等等，这些都吸引了不少人在此购房。

郊区地产悄然在白鹿原民俗商圈内兴起。

圈内郊区房地产刚刚兴起虽然以白鹿原民俗风情而兴起的农家乐、度假村等为主的商业有了一定的规模，但是还不足以带动起整个区域的房地产市场发展。

伴随西安房地产市场开发量的增大，西安城区内可利用开发用地面积日益稀缺，向郊区发展是西安房地产市场发展未来五年的必然走向。

目前，西安市西南方向较早发展的高新区已初具规模，东南方向的曲江新区方兴未艾，城北的经开区开发的正如火如荼，长安区和最近兴起的浐灞生态区正在走入西安市民的视野。

伴随着西安市的外扩，市政基础设施也在各个郊区全面铺开，以前所谓的郊区及远郊概念正在慢慢淡化，人们由以前对郊区的冷落，到现在对郊区的正视，甚至偏爱。

实际上，西安市区周边几个居住板块的形成，已经是郊区化的最初预演。

城东作为全市未来2年房地产开发销售的焦点区域之一，郊区化发展态势日趋明显。

尤其以浐灞生态区为甚，由于其规划面积十分辽阔，北有浐灞半岛等案旺销，中部有荣德棕榈湾、水岸东方、沁水新城等案在售，南部区域（即白鹿原）现阶段鲜有楼盘推出，以花园洋房和别墅为主体的白鹿公馆成为白鹿原上较早一批扎根南部区域的项目之一；还有恒大集团在西安开发的其中一个项目——恒大绿洲被称之为“浐灞门户”，本项目最大的一个卖点就是“东与拥有万亩果林的著名旅游胜地白鹿塬仅一河之隔”。

随着各个新开发的楼盘项目在白鹿原延伸发展，商业也由此伴随着发展。

目前此商圈内在居民的生活日常所需的商业业态上十分匮乏，多数生活需要均须驱车至市内才能满足。

而随着区域房地产的进一步开发，必将带动区域商业连片成规模发展。

据西安房地产信息网数据研究中心统计：08年1-8月商圈内住宅均价集中在2441元/平方米。

按照现在商圈的发展速度及纺织城区域改造工程的实施，圈内住宅市场的居住价值及投资价值均有较高的升值空间。

重现繁荣于现世的大唐东市(图)陈谦Array西安房地产信息网 时间：2008-10-09商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。