西安市城北商圈分析

西安城北：房地产投资的蓝筹股(图)
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西安房地产信息网 时间：2007-08-30
奔行于城市变迁的最前沿，西安城北正以前所未有的速度实现着区域价值的持续重构与飞升。

西安房地产信息网数据研究中心对城北历年住宅价格统计数据显示：2000年，城北住宅均价2148元/平方米，至07上半年城北住宅均价已增至3027元/平方米左右，平均年增幅高于全市平均水平。

根据城北近年房价走势（见图三），结合区域经济发展、规划建设情况，西安房地产信息网预测至2010年，城北房价将达到4000元/平方米左右，未来三年区域房价上升千元左右。

故而，西安房地产信息网数据研究中心通过其获得专利版权的西安普通住宅综合性价比系统对城北投资评估
如下：
区域配套：★★★☆☆
人文景观：★★★☆☆
升值前景：★★★★★
投资购买值：★★★★☆
（图三）
经济发展：年40%的产业经济增速助推城北投资成长性
连续三年经开区国内生产总值均以超过40%的增幅快速发展，三年来累计吸引国际国内各种项目264个，总投资超过300亿元，区域产业经济的快速推进为房地产保
值、升值带来持久推进力。

交通建设：政府年投入20亿打造城北阡陌交通
2003年以前城北纵向公交仅以迎宾大道为核心，其他路段很弱；而目前城北地铁2号线建设、未央大道的改造，以及连续三年来政府每年投入20个亿用于区域内基础道路改造建设，打造出城北交错纵横的阡陌交通。

景观环境：“大景观”建设赋予城北投资保值、升值潜能
2003年前，偌大的城北尚无一座公园。

而2004年至今，占地160余亩的文景公园、500亩的张家堡森林雕塑公园以及800亩城市运动公园的相继落成开放，这些大绿化、大景观配套一改城北的萧瑟之景，更有力的赋予了城北投资的保值、升值潜
能。

配套设施：“城市中心”级的配套设施让置业投资无忧
道路建设之外，城北配套设施建设方面也持续推进。

2003年前，城北大小学校仅10余所，而目前西安中学、交大经发国际学校、外国语大学附中附小、草滩6000亩大学城等愈来愈多的高质素教育配套的落成使用，让城北诸多楼盘贴上了“教育名盘”
的标签，一改城北无高水平教育机构的窘境。

其它基础配套设施建设方面如市政集中供暖工程的推进、张家堡广场的改造完成，未央新城开工建设、区域商业配套设施的持续完善，对城北的市政配套无论从数量或品质上均是一次极大的“升华”，更快的使区域的聚集“人气”，均成为带动地产升
值的潜力因素。

便利就业：投资城北使居住与就业鱼与熊掌兼得
城北经济技术开发区已成为西安仅次于西高新的另一集中就业区域，同时城北作为未来新的城市经济与行政中心，将带来更多企业及机构入住，提供更多的就业机会，置业投资城北的同时，也将享受到就业城北的便利，对于工薪阶层而言，这无疑又成
为置业投资城北的另一大诱人之处。

规划建设：未来5年重点项目建设投资额超过历史15年
初步估算，未来5年投入到这片热土上的重点城市建设项目资金额过千亿，超过历史15年的投资总和，“新城市中心”地位确立后带来的聚能效应，种种的一切无疑
昭示着西安城北已经成为房地产投资的蓝筹股。

展翅待飞的大明宫板块(图)
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西安房地产信息网 时间：2009-05-01
西安北城正以更强烈、更稳健、更快捷的步伐，续写着西安新城市中心发展的又一次辉煌。

近几年城北的房地产发展比较迅速，虽比不得城南，但城北近年来的房价上扬速度的确不可忽略。

西安人会将投资置业目标转向城北，是因为西安人看到了城北未来广阔的发展前景；同时，还因为城北与城南相较房价稍低，在这种价低质不低的情况下，选择城北自然有了充足的理由。

“南有曲江，北有大明宫”，随着区域总体规划的进一步细化，一些有实力的外埠地产企业纷纷抢滩登陆大明宫遗址公园区域。

西安房地产信息网数据研究中心对大明宫板块的界定为：位于西安市内城的东北部，以距钟楼5公里。

以四大遗址之一的“大明宫遗址”为中心辐射，东起东二环，南至陇海铁路线，北至北二环，西至未央路，总面积约10平方公里。

周边配套：★★★
外部景观：★★★★
升值空间：★★★★
适购客户：看好区域发展前景的置业者
（08年西安房地产信息网将楼盘置业导购中评价指标的调整将原本的星级由五档改为十档。

由以前的以一星递进，改为以半星递进。

由于目前加入半星级概念，但字符库中无半星级标识，因此将空心星级设为半星，实心星级设为1星。

如表述3星半为★
★★☆）
改造规划打造大明宫新区
根据西安市出台的《大明宫遗址区保护改造实施方案》,整个遗址区保护改造规划面积为19.16平方公里,跨未央、新城和莲湖三个行政区。

其中：大明宫国家遗址公园3.2平方公里，周边改造区域12.74平方公里,北二环以外集中安置区3.2平方公里。

计划周期为五年，分三步实施。

在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局。

一心：大明宫国家遗址公园；两翼：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈；六区：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。

其核心部分大明宫国家遗址公园将于2010年10月1日建成开放。

通过对方案规划分解和分析，西安市欲将把大明宫板块打造成一个不同于现在的新区：集文化，生态，旅游，行政，商业，办公等“多元化”元素。

这样的“多元”规划特点比起西安其他地区有着得天独厚的优势，未来大明宫板块的房地产将凭借这样的优势吸引更多的人来此置业和投资。

文化的底蕴，人气的聚集，环境的优越，商业的兴隆将反过来拉动大明宫板块房产的迅速崛起。

废旧迎新
唐大明宫遗址区宫墙内面积达到3.2平方公里，为国务院首批公布的全国重点文物保护单位。

随着西安城市骨架的拉大，西安的城市发展突飞猛进。

然而就在西安人
俗称“道北”的广大区域，却由于主要依傍着唐大明宫遗址，城市的开发建设受到了很大影响。

由于历史的原因在这里形成了西安市最大的棚户区与城中村，与整个区域和城市的发展极不协调。

大明宫板块欲与城市发展相适应已经到了不得不变的地步。

废旧迎新，已经成为西安市政府发展大明宫板块的当务之急。

大明宫遗址区保护改造项目是国家“十一五”大遗址保护重点工程。

08年5月19日大明宫遗址区开始拆迁以来，约4800亩，拆迁总户数9100余户，拆除房屋及附属物总面积约200万平方米。

仅用了4个多月整个公园范围内的拆迁工作就基本完成，拆迁总面积达350万平方米，涉及2万5千多户，近10万人动迁。

从拆迁的涉及的面积、人数以及所用时间来看，不仅仅是政府的工作到位，也表明得到众多居民的理解与支持。

拆迁工作在和谐、有序的氛围中顺利完成，从而也可以看出来，废旧迎
新也是原有居民所期盼的。

废旧迎新，为整个遗址公园的建设及全面绿化工作打下了坚实的基础，也为区域的地产良好发展奠定了良好的基础，同时也为大明宫板块的腾飞提供了有利的条件。

板块地产发展迎来春天
遵循西安市第四轮总体规划，大明宫周边地区改造规划除遗址保护用地外，初步预计该区域将拆除建筑面积408万平方米，规划新建总建筑面积944万平方米，增加建筑面积536万平方米。

核心区环境和生活质量定位在较高的起点上，区内大部分工业、仓储用地外迁。

核心区及两翼用地性质将以居住、商业、文化娱乐为主。

显然，大明宫板块的未来发展也为该区域地产开发创造出了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。

大明宫板块的地产发展迎来了春天。

“春江水暖鸭先知”，早在2003年，就有锦园新世纪、都市邻里等楼盘捷足先登，在含元路上也形成了万国金色家园、万琳苑等多个新兴小区。

而随着区域总体规划的进一步细化，一些有实力有品牌的外埠地产企业纷纷抢滩登陆，华荣?风景大院、华远君城等一批高档住
宅也开始落脚此处。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：区域的房价从05年的2000元/㎡左右已经升至目前的4000元/㎡，短短几年的时间，房价翻了一番，区域的升值潜力
不容置疑。

区域楼盘分析：
华远君城置业购买值：★★★★
华远君城是华远地产在西安开发的第一个项目，也是大明宫遗址公园区域内唯一的大盘项目。

该项目占地300亩，总建筑面积82万平方米，总共分五期开发，目前一期已经开始启动，一期由4栋板塔结合的高层和3层的裙楼商业组成，高板18层，2梯3户，塔楼32层，1梯5户，一期住宅共1378户，主力户型为83-98平米的二居室，预计2009年年底交房。

目前来看，项目的均价在4500元/平米左右，房价相对较高，但是项目的规划以及配套做的较好，同时也是品牌地产所开发的项目，质量会得以保
证。

彩云郡置业购买值：★★★
项目地址西安市东元西路8号，靠近东二环与北二环的交汇处。

项目占地65亩，建筑面积12.7平方米，绿化率41%，容积率2.92。

社区在社区环境上规划尚可，只是缺乏一些内部配套设施，没能丰富住户的社区生活。

近几年大明宫国家遗址公园规划设计方案的通过是该区域房地产升值的一大动力。

目前从项目的均价来看，在周边楼
盘中属于中档水平。

结合项目所在的周边配套以及自身等情况，性价比一般。

桐树湾置业购买值：★★★★
桐树湾项目位于西安市东二环与矿山路十字西南角，处于大明宫遗址保护改造区
规划范围内的中央居住区板块。

是一个以住宅为主的大规模围合式花园社区，项目占
地面积30015平方米，计划地上总建筑面积150000平方米（其中商业配套面积12000平方米），停车位700个。

相对周边项目，在价格方面具有一定的优势。

汇林华城置业购买值：★★★☆
汇林华城坐落于西安北二环东段马旗寨路，紧临北二环和东二环之间的高尚居住
旅游生态区，社区总占地714亩，总建筑面积达到289400平方米。

大明宫板块的未来
发展也为该区域地产开发创造出了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。

也是项目的卖点之一。

从以上三个项目可以看出来，项目不一不借重大明宫为卖点。

大明宫遗址公园的
规划，不仅对北城的房地产业促进非常大，区域环境品质和居民生活质量也将得到本质的提高与飞跃。

可以看出来，大明宫板块整形成一个新的地产区域。

展望
大明宫板块位于城北区域的中心，未来发展充满了巨大的机遇，营造出了一个良
好的高品质居住环境。

目前来看，大明宫板块就像是一只展开翅膀正待飞翔的鲲鹏，
万事俱备，只欠东风。

随着改造大明宫国家遗址公园将全面建成，大明宫腾飞指日可
待。

2010年10月1日前后，大明宫国家遗址公园将全面建成，形成以大明宫遗址公园
为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林阴道、专用绿地等串联一起，
以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、
体验、游憩等多种功能的城市空间格局，不仅使周边环境更宜人居住，更为今后的楼
市带来不言而喻的升值空间。

它的建成对于提升西安城市品位、体现城市特色、改善
人居生活环境具有十分重要的意义，同时也将助推大明宫地产快速的发展，使得大明
宫板块腾飞。

红庙坡商圈——旧貌新颜(图)
西安房地产信息网 时间：2009-02-13
“道北”，在西安是妇孺皆知的一个区域称谓，长年来脏、乱、差成为道北的代名词，近年来西安市加大北城建设力度，道北城市生活配套设施由环城北路及未央路为中心向周边辐射开来，道
北整体环境陆续有所改观。

其中具有鲜明道北特点的北稍门商圈、丰禾路商圈、龙首村商圈、红庙坡商圈更是将道北近几年的飞速发展体现的淋漓尽致。

但其中红庙坡商圈相对其他三个商圈发展速度较慢，至今仍然较多的保留了昔日道北商圈经营业态，本文西安房地产信息网将对该商圈进行详
细介绍。

西安房地产信息网界定：红庙坡商圈早期以红庙坡路十字为中心周边辐射1公里范围，但自星火路8车道改造完毕成为西安贯通南北大通道后，红庙坡商圈开始西移，西安房地产信息网数据研究中心认为：3-5年后伴随大兴路改造、红庙坡“汉唐文化主题广场”的建设的陆续完成，红庙坡商圈辐射范围将以星火路与红庙坡路十字为核心周边辐射1公里。

旧貌
商圈经营范围丰富，但业态单一
街边凌乱的批发零售门面
爱家超市
方欣肉食批发市场
大观园市场
商圈的经营范围丰富，皮具、小商品、服饰纺织品、汽车用品等等，但经营业态较为单一。

商圈内除大观园市场、方欣肉食品批发市场外，其他多为临街门面批发零售，没有形成错落有致的错位经营。

这中不成熟的经营业态分布使得红庙坡商圈内各商圈并不能范围性的吸引针对性固定消费
群体。

早期交通限制
星火路作为红庙坡商圈主要交通干道，前期道路周边以矮小凌乱的小商铺为主，道路年久失修严重影响商圈内的交通运输，使得商圈经营升级受到严重影响。

住宅项目破旧
商圈内城中村项目、80年代厂房及家属楼成为前期商圈内的主要建筑形态。

使得商圈整体感觉破旧不堪，影响商圈的整体形象，红庙坡商圈长期以来并未脱离“道北”商圈的称谓。

新颜
新规划带动商圈业态的扩充
08年红庙坡入口处“汉唐文化主题广场”启动建设，该广场位于红庙坡十字西南、西北角，规划占地约82.5亩，拆迁面积约100亩；同时大兴路商圈的升级改造（已研究）将使得红庙坡商圈成为最大的受益者。

届时商圈内城市配套的完善，将改变商圈经营业态单一的现状。

交通配套日益完善
红庙坡十字交通
改造后的8车道星火路
整修路段
星火路05年改造为8车到后，商圈内交通得到改善。

使得朱宏路及玉祥门商圈经营的汽车配件批发经营种类开始向红庙坡商圈扩散。

08年商圈周边3条干道改造再次开始实施：大兴路地区拓宽改造的桃园路北延伸、劳动路北延伸，纬二十六街西延伸等3条道路，届时商圈道路将得会再次完善，西安房地产信息网分析认为：红庙坡商圈与周边商圈道路道路交通完善后，商圈的汉唐广场规划（人气聚集）新规划将成为吸引周边商圈经营种类向红庙坡商圈聚集。

拆迁后新商品房即将兴起
近几年红庙坡商圈内新建商品房项目除06年的桐芳巷、市建局集资楼，商圈边缘地带的蔚蓝花城、天正雅居等外，圈内几乎无新商品房项目开建。

但自08年起商圈内拆迁工作提上日程，圈内土地资源优势开始显现，城市配套的日益提升商、圈内新商品房项目的缺失以及地缘客户的丰富成为道北内又一开发热地，圈内土地成为开发企业土地储备的主要基地，土地价格连年大幅上升。

虽然就目前来看红庙坡商圈属于道北商圈中的吊车尾，但商圈内城市改造规划的实施，大笔资金的投入都为商圈带来新的商机；土地资源的丰富，也是其成为二环内3-5后商品房市场重点开发片区之一。

届时商圈新貌形成，道北老商圈的印象将成为一个新的记忆。

西部最大的果品集散地——草滩果品物流商圈(图)
西安房地产信息网 时间：2008-12-12
商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。

它是在一定的历史条件和地理环境
以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。

每个商圈都有每个商圈的特点，
其环境、人流量、经营种类和状况等都不尽相同，这些特点直接决定了投资收益的状
况。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大
街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路
及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等
处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴
心，辐射到西郊……
《西安市区县商圈发展规划》中指出，未央区 5个超广域商圈：大明宫建材商圈、
三桥汽车物流商圈、北二环－凤城五路商圈、六村堡空港物流商圈、草滩果品物流商
圈；3个广域商圈：经开区商圈、铁路北客站商圈、西咸共建区商圈；2个区域商圈：
张家堡商圈、龙首村商圈。

本期将针对未央区5个超广域商圈之一——草滩果品物流
商圈做以分析
西安房地产信息网数据研究中心界定：草滩果品物流商圈，依托华圣果业和西安农业综合开发区等物流中心为核心，西邻西安铜川高速公路，靠近铁路北客站，交通优势非常明显。

该中心的建立将成为西部地区水果农副产品存储、加工、分拣、包
装和转运的基地。

发展果品物流商圈的意义何在？
从整个发展规划来看，针对西安作为东西部商品集散中枢的地位优势，结合生
产资料和生活资料多为东进西运的流向特点，以及公路、铁路交通运输为主、航空交通运输为辅的实际情况，按照西安城市总体规划布局的要求，从2006年到2010年，加快“1-8-10”即一个物流区，八个物流中心、十个配送中心，其中草滩果品物流中心就作为果品最重要的集散地成为八大物流中心之一。

从微观方面来看，陕西是水果大省，苹果、猕猴桃等果业发展迅速，建立果品物流中心有利于产业化和外销经营。

有利于农贸市场的发展，农产品的附加值发挥到最大，
农民收入得到保障。

商业围绕已基本建成的果品物流中心而发展
草滩果品物流中心于2003年至2004年完成了入驻企业的认定，于2006年完成
全面建设投运。

在基本建成的物流中心中，以华圣果业和西安农业综合开发区为核心的商业配套逐渐形成，华圣果业是一家以苹果产业化为主的高科技农业产业化企业。

公司拥有国际一流的气调保鲜库、冷藏保鲜运输车队、果品光电自动分选线，生产能力及规模位居亚洲前列，是首批认定的国家级农业产业化龙头企业。

在草滩物流中心内该企业及其他入驻企业的工作人员就上以千人甚至上以万人，为商业的发展提供了坚实的需求基础，周边也逐渐形成以基本生活配套为特色的商业氛围，诸如中小型超市、便利店等购物场所，还有餐饮行业等，草滩果品物流商圈也逐渐形成；以及临近的草滩大学城的建成也让草滩果品物流中心商业氛围中的文化气息更加浓厚。

交通也是该中心发展的主要因素之一，只有较好的交通运输条件，才能将相当规模的货量达到规模效应。

该中心西邻西安铜川高速公路，靠近铁路北客站，离机场仅仅30分钟的车程，这样的交通让整个商圈内的经济发展上个一个新的台阶，出众的物流优势将吸引各关联企业的相继入驻，区域也将形成一条完善的产业链，带动经济飞
速发展。

该商圈成为北城房地产行业新的卖点
奔行于城市变迁的最前沿，西安城北正以前所未有的速度实现着区域价值的持续重构与飞升。

经济技术开发区多年积淀形成的产业布局，以及二次创业和产业优化的契机，为这里开创了基础；西安空港经济圈及配套中心商圈的形成，将为这里带来更多的发展机会以及影响机会；西安市的第四次城市规划，确定了拉大城市骨架，发展外围新区、降低中心密度、形成“一城双心”的城市战略，这些都使得城北成为西安居住的新社区。

不难发现在城北房地产行业中又出现了一个新的卖点，那就是西安空港经济圈及配套中心商圈的形成，草滩果品物流商圈就是空港经济圈内的一个。

目前，该商圈内的项目有较早开发的阳光假日、铭翎花园等，从这些项目近两年的价格走势来看，从2006年最初的价格1650元/平方米，到目前2450元/平方米，区域内住宅项目也会逐年增长，房价也逐年提升。

提升的理由：在商圈内不断的人才引进，区域内的经济不断的发展，越来越多的高端人才愿意留在区域内发展，是支撑该商圈内房产不断发展的源头；随着商圈优越地理位置的显现，“原始股”的潜力让更多的开发商一定会进驻该商圈，该商圈将是北城房地产行业新的卖点。

据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：2006年区域普通住宅在售均价约为1650元/平米左右，至2007年时已基本在1850元/平米，到了2008年，区域住宅在售均价已升至2450元/平米左右。

虽价格水平目前远低于全市平均水平，但大踏步的增长幅度已经凸显了草滩果品物流商圈作为新北城的经济增长点和地产开发新热点价值所
在。

西安房地产信息网数据研究中心分析认为：经济增长对于地产行业的有效促进在行业发展日趋繁荣的西安早已有了前车之鉴。

高新技术产业开发区、经济技术开发区俨然已是当今西安地产开发最为火热的区域。

而在物流产业即将作为西安城市新的经济增长点的不久将来，草滩果品物流商圈的经济腾飞、地产兴盛也就指日可待，将
会是北城新的居住地。

资本强力重构西安铁路北客站商圈（图）
西安房地产信息网 时间：2008-10-24
商圈，顾名思义就是一个区域的商业中心。

它是在一定的历史条件和地理环境以及其它原因上自发而成的商业气息最为浓厚的区域。

商圈的发达程度直接影响到其辐射范围内土地的价格等，同时也是其他类物业升值的直接诱因之一。

西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史最为悠久，商业氛围最为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，
辐射到西郊……
随着城市改造进程深入，火车站交通枢纽地位也日益突出，人流、物流、资金流、信息流的高度汇聚与发散，带来了周边商圈的复兴车站商圈无论在哪个城市都是“第一商圈”。

所谓“第一商圈”，是指现金流量最大、人气最旺的区域，西安火车站商圈则更是如此。

本文西安房地产信息网将对西安火车北站商圈进行重点介绍分析：
日益衰败的火车南站商圈。