房地产信贷业务浅析

摘要：金融业和房地产业是我国经济发展中两大支柱产业，同时金融业和房地产业又有着息息相关、千丝万
缕的联系。

在阐释房地产和房地产信贷的概念和分类的基础上，揭示了房地产金融投资风险的成因，展示了我国目前房地产信贷的现状，并提出了银行的风险防范措施。

关键词：房地产；房地产信贷；开发贷款；消费贷款；房地产项目风险中图分类号：F832.4文献标志码：A
文章编号：1673－291X （2010）26－0107－02
收稿日期：2010-06-11
作者简介：顾强（1977-），男，山东蓬莱人，会计师，从事金融、房地产研究；宋辛（1974-），女，辽宁沈阳人，大学本科，从事金融、房地产研究；李萍（1966-），女，辽宁沈阳人，会计师，从事金融、房地产研究。

房地产信贷业务浅析
顾
强１，宋
辛２，李萍３
（１．辽宁省沈阳市于洪区会计核算中心，沈阳１１００００；２．中国农业银行辽宁省分行东陵支行，沈阳１１００００；
３．沈阳市于洪区供销合作社联合社，沈阳１１０１４１）
经济研究导刊
ECONOMIC RESEARCH GUIDE
Serial No．100
No．26，2010总第100期
2010年第26期金融业是国民经济中十分重要的行业，房地产业是国民经济中一个重要的支柱。

在当前我国经济中如何处理好两者的关系，对我国经济的发展具有举足轻重的作用。

一、房地产和房地产信贷的概念及其营销对象
什么是房地产业?房地产概念有广义和狭义之分。

广义的房地产概念是指土地及土地上的永久性建筑物、
基础设施、水和矿藏等自然资源；狭义的房地产概念仅指土地上的永久性建筑物和由其衍生出来的所有权。

在此所指的主要是狭义的房地产，是国家政策许可的、个人可以投资的房地产。

房地产信贷，就是银行或房地产信用机构通过各种信用手段，把动员、
筹集起来的各种房地产信用资金，以偿还为条件暂时让渡给房地产的开发经营者和消费者使用的一种借贷行为。

可见，房地产信贷资金就是以偿还为条件用于房地产业的资金。

房地产信贷的主要营销对象有三种:
1.房地产开发商，是一手房按揭贷款的供应商，同时也是项目贷款的需求方。

2.房地产中介机构，是二手房贷款的主要批发商。

3.自然人客户，是通常说的散户，范围分散，影响力最大的潜在群体。

二、房地产贷款业务分为开发信贷和消费信贷
房地产开发贷款是指与房地产开发经营活动有关的贷款。

房地产贷款的对象是注册的有房地产开发、经营权的国有、
集体、外资和股份制企业。

按照开发内容的不同，房地产开发贷款的种类分为以下几种类型。

1.住房开发贷款。

是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。

2.商业用房开发贷款。

是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售商业用房而非家庭居住用房的贷款。

3.土地开发贷款。

是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。

4.房地产开发企业流动资金贷款。

是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款。

房地产消费贷款也就是个人住房贷款。

银行采取信用、抵押、质押担保或保证方式向借款人发放的用于个人消费购买房产的贷款。

目前按消费的房产可分为：
第一，个人住房一手楼贷款。

是指银行向借款人发放的用于购买开发商销售的住房，借款人以所购住房作抵押物，开发商提供阶段性担保的贷款。

第二，个人住房二手楼贷款。

是指银行向借款人发放的用于购买已取得完全产权，可以进入房地产三级市场流通交易的住房贷款。

第三，个人商业用房贷款。

是指银行向借款人发放的用于购买自用商业用房(竣工验收合格)的贷款。

三、房地产业给金融业带来的可能性风险
房地产业离不开金融业的支持和投入，同样金融业的业务发展也离不开房地产业的发展，同时房地产业给金融业带
107——
［责任编辑高惠琦］
来的风险不容忽视。

房地产项目风险是指由于投资房地产而造成损失的可能性，这种损失包括投入资金的损失和未达到预期收益的损失。

1.政策风险。

相关房地产市场政策及相关房地产业务政策的出台使银行受到影响，面临风险的情况。

例如，房贷调控政策及征收物业税的可能，土地政策等相关政策对房地产带来的影响都会给银行房地产信贷带来风险。

2.市场风险。

即整个房地产市场的波动，调整给银行带来的风险。

房地产业的过热或房地产业的低迷都会给银行带来巨大的系统风险。

房地产泡沫一旦遭遇金融危机将给金融业带来的风险无法忽视。

3.技术风险。

内部监控的不完善，系统事故等导致的风险。

向手续不完备、项目资本金未到位的开发商发放贷款，向主体结构未封顶的项目发放个人住房贷款，都将给银行带来极大的风险。

4.财务风险。

对借款人的财务分析不到位、财务状况了解不全面给银行带来的风险。

首先从企业的资产、负债、所有者权益的总体变化分析入手，然后在分类分析的基础上进行总括分析，最后给出评价结论并指出企业经营活动中存在的问题。

5.流动风险。

房地产信贷业务期限较长，大部分贷款均属于中长期贷款，资金占用周期长，不确定性、不稳定性高，同时使银行面临资金的流动性危机，从而带来流动风险。

6.社会风险。

即种种原因的信用环境差、风险识别手段落后，社会风气、人民还款意识和社会道德约束力等的信息不对称，不能按时、足额偿还银行贷款的情况给银行带来的风险。

四、我国目前房地产信贷的现状
2008年以来，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行房地产贷款并没有减少，2008年上半年，房地产贷款增幅仍高于全部贷款增幅8.4个百分点，表明房地产贷款的增长幅度仍然十分强劲。

2008年下半年，国家金融政策频出，商业贷款基准利率4次降息、住房公积金贷款利率5次调息、3次下调存款准备金率、首套住房首付比例调至20%、优惠利率下浮30%、存量房交易减免税费等等，这一系列利于房地产市场发展的政策落地后，又为房贷市场注入了新生力量。

2009年第一季度房地产开发贷款余额新增3364亿元，比2008年同期多增1403亿元。

其中，房地产开发贷款新增2218亿元，比2008年同期多增1257亿元；购房贷款新增1149亿元，比2008年同期多增146亿元。

由此可见，我国房地产信贷不但没有因为国际上美国房贷市场危机引发的“金融海啸”在全球的扩散而减少，反而在大幅度的增长中。

那么，如何应对房地产信贷可能给银行带来的巨大风险，成为了今天银行信贷业务的重中之重。

五、房地产信贷业务的风险防范
个人房贷的风险往往在3～8年后大量显现,我国房地产信贷高速发展是在2000年以后逐年递增，防范房地产信贷业务风险，是弱化金融风险的一个重要方面。

1.加强房地产贷款评估工作。

选择市场前景好的项目给予贷款支持，避免销售价格不实风险，避免开发商恶意套现风险、避免项目风险，评估工作包括的基本内容有：
(1)贷款项目评估。

通过对开发商素质和业绩评价，项目市场位置、前景分析，项目的财务盈亏平衡分析，判断项目是否具备择优挑选的条件。

(2)对期房价格的市场评估。

避免开发商高价销售住房给银行带来的风险。

通过期房市场价格的评估确定贷款成数，降低开发商提高市场价格带来的市场风险，通过评估还可以避免开发商恶意套现的行为，避免形成“虚拟经济”、“泡沫经济”，预防金融风暴。

2.加大借款人准入条件的审核。

借款人是否符合贷款对象范围，贷款用途、年限、额度是否符合相关规定，借款人职业、
收入、信用记录是否良好，是否有按期偿还贷款本息的能力，提供的资料是否真实、有效，是否能提供合法、有效、足值的担保等准入条件的审核。

3.加强贷款动机及交易行为真实性的审核。

必须约见借款人，坚持面谈制度。

在面谈中了解借款人对购房基本情况的了解程度，了解客户借款的态度。

调查借款人借款行为的真实性，其与开发企业是否有关联，收入是否真实，联系方式是否真实。

交易要件是否齐全，开发商营业执照、商品房销售许可证、新门牌号码审批表、国有土地使用证、商品房买卖合同及首付款发票是否齐全，在二手房交易中，未更名的房产证、契税证、商品房转让合同及首付款支付凭证、共有人同意转让书等。

4.贷款内部审核中要注意的问题。

留意一人多笔贷款的行为，对借款人主体、担保、信用、金额、成数、利率、年限、变现价值等的审核，贷款内部审核人员在规定的时间内提出审批意见，限制条件等管理措施。

禁止开发商或房地产中介机构办理抵押登记等手续，要核验房产证、完税证明、抵押登记及过户手续等的真实性。

5.加强档案管理工作。

指定专人进行档案管理，且应文本档案与电子档案并存，应按便于管理、保管的原则对档案进行归类管理，并进行编序与排列，并有电子档以便查找。

定期检查档案管理情况，对于查阅和借阅的档案，必须逐笔登记，签字，履行好相关的程序。

从国际经验看，一旦经济不景气，会带来全球性的经济金融危机。

我国应当大力发展多元化的房地产金融市场，改变房地产对于银行依赖性过大，提高抗风险能力。

商业银行自身应加强管理力度，要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，要加强对房地产行业周期波动的研究，使中国房地产业的发展逐步走向理性。

108——。