物业公司物业费诉讼案例分析
物业费欠费被起诉的案例
物业费欠费被起诉的案例屡见不鲜，以下是一个典型的案例：
王强（化名）家住郑州管城回族区某小区，今年5月份，他被小区的物业公司告上了法庭。
物业公司称，按照合同约定，物业费每半年支付一次，每逾期一次按照欠费金额的千分之一向物业支付滞纳金。
但2015年3月—8月及2019年1月—2021年2月物业费，王强一直未支付，他们经过多次催要，也没有结果，遂将王强诉至郑州市管城回族区人民法院，希望法院判决对方支付物业费和滞纳金共计5000多元。
在这个案例中，王强因不满物业服务而拒绝支付物业费，但这种行为违反了物业服务合同的约定，也损害了物业公司的合法权益。
物业公司通过法律途径维护自身权益，是合理合法的行为。
在日常生活中，业主和物业公司应秉持平等、互利、合法的原则，依法履行各自的权利和义务，共同营造和谐、美好的居住环境。
8种拒交物业费胜诉案例
8种拒交物业费胜诉案例引言：物业费是指住宅小区或商业综合体中的业主按照共有部分的面积或比例支付给物业管理公司的费用。
然而，由于物业费的数额较高，一些业主不愿支付或拒绝支付物业费，导致与物业管理公司产生纠纷。
今天我们将介绍8个拒交物业费成功胜诉的案例，以了解在此类纠纷中，业主赢得胜诉的原因。
案例一：A小区业主成功拒绝支付物业费背景：A小区由多栋住宅楼组成，物业公司要求业主按照比例缴纳物业费，但A小区内部的服务并不到位，且物业公司没有提供合理的费用明细。
诉讼过程：A小区的一位业主提出了起诉，认为物业公司收费不合理。
法院判决物业管理公司提供相关的费用明细，并认定物业公司在服务方面存在瑕疵。
最终，法院裁定业主可以暂停支付物业费直至物业公司提供合理的费用明细和改善服务。
案例二：B商业综合体业主降低物业费用背景：B商业综合体的业主认为物业公司提供的服务不符合合同约定的标准，并且物业费过高。
诉讼过程：B商业综合体的多位业主联合起诉物业公司，要求降低物业费用并改善服务质量。
法院调查发现物业公司确实存在服务不到位的问题，并认为物业费的数额过高。
最终，法院判决物业公司降低物业费用并提升服务质量。
案例三：C小区成功终止与物业公司的合同背景：C小区的业主长期以来对物业公司的管理方式和服务质量持有异议，多次与物业公司沟通未果。
诉讼过程：C小区的业主向法院申请解除与物业公司的合同，理由是物业公司严重违反了合同约定的管理方式和服务质量。
法院审理后认为业主提供了充分的证据，判决解除合同并返还部分已支付的物业费用。
案例四：D住宅小区追回被多收物业费背景：D小区内的业主发现物业公司多次重复收取物业费，并且收费标准不符合合同约定。
诉讼过程：D小区的一位业主提起诉讼，要求物业公司返还多收的物业费用。
法院经审理后认为物业公司在收费方面存在失误，判决物业公司返还多收的物业费用，并要求物业公司合理调整收费标准。
案例五：E商业综合体业主成功要求退回物业费背景：E商业综合体的多位业主发现物业公司未能按时提供卫生保洁等服务，且服务质量明显下降。
物业管理纠纷常见案例五例解析
物业管理纠纷常见案例五例解析【案例一】某日，某小区的保安人员在检查进小区车辆时，发现某车辆上装载的107胶时有洒落，随后保安进行了清除。
当晚下雨，次日下午1时，业主孙某（73岁）行至该坡道处，脚踩到未清除干净的107胶摔倒，遂被送到医院进行治疗。
医院诊断业主孙某损伤系“颈椎外伤，脊髓损伤伴不全瘫”，后经鉴定为四级伤残。
业主孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由，诉至某区人民法院，要求该物业服务企业承担民事责任，赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计九万元。
一审法院判决认定，该物业服务企业未清洁坡道上的107胶，业主孙某损害结果的发生与该物业服务企业疏于管理存在着必然的因果关系，因此，对业主孙某的经济损失，该物业服务企业应承担赔偿责任，即赔偿住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金等合计九万元。
一审判决后该物业服务企业以一审法院赔偿过高为由提出上诉。
该物业服务企业认为一审法院未能确定侵害人、责任人，未查明孙某致伤因果关系，草率认定其负有全部责任，有悖“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。
二审法院判决认为，该物业服务企业和业主孙某系物业管理关系，作为管理部门应当保证小区内及辖区内的清洁，现由于坡道上的107胶导致孙某摔伤，物业服务企业应承担主要责任。
业主孙某系完全民事行为能力人，应该预见自己的行为，由于其行走不慎摔伤，亦应承担一定责任。
因此对业主孙某的经济损失，物业服务企业承担部分赔偿责任，包括住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损失费等合计9万元的80%即72000元。
业主孙某自行承担损失的20%，即18000元。
【律师评析】判定物业服务企业是否应当承担赔偿责任的核心在于物业服务企业在提供服务时是否按照物业服务企业与业主之间签订的物业服务合同来提供相应的服务。
一般来讲，维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容，物业服务企业必须履行保洁义务，为业主提供一个安全、舒适的小区环境，若在合同履行过程中存在不当行为，就要承担相应的法律责任。
物业纠纷典型案例解析
物业纠纷典型案例解析物业纠纷是生活中常见的问题，因为房屋是人们生活的重要基础设施，而物业公司负责着房屋的维护和管理。
然而，物业公司与业主之间容易发生争端，尤其是在收费、服务、管理等方面，常常引起纠纷。
本文将针对物业纠纷中比较典型的案例进行解析，希望对业主和物业公司都有所启示。
案例一：停水事件小王是某小区的业主，由于物业公司在维修水管道时没有提前通知业主，导致小区在一个周末整晚停水，小王的家里没有水使用。
小王要求物业公司给予赔偿，但物业公司并没有采取任何行动。
解析：物业公司应当充分考虑业主使用水的需求，提前通知业主停水，并采取措施妥善处理问题。
在这种情况下，物业公司在维修过程中没有做好通知和处理工作，导致业主的正常生活被严重干扰，应当承担相应责任。
物业公司应当向业主道歉，并给予相应赔偿。
案例二：小区卫生问题小李是某小区的业主，他发现小区内卫生环境很差。
垃圾桶经常满溢，小区内缺乏清洁人员，小区内的公共设施比较老旧，供水和电力设备也存在问题。
小李多次给物业公司提出投诉，但未得到任何回应。
解析：物业公司是小区的管理者，在保障小区卫生和公共设施方面应当做出更多的努力。
如果物业公司无法有效解决这些问题，则需要向业主提出解决方案并采取相应措施。
如果物业公司无法提供满意的解决方案，业主可以向相关部门投诉，寻求帮助。
案例三：物业费用问题小张是某小区的业主，他认为物业公司收取的物业费过高，并且未经业主大会议决就擅自提高物业费用。
小张认为物业公司存在欺诈行为，并决定向法院提起诉讼。
解析：物业公司应当严格遵守相关规定，依法收取物业管理费用，并定期向业主大会报告收费情况。
如果业主认为物业费用过高，可以向物业公司提出异议，要求物业公司合理调整费用。
如果物业公司无法解决纠纷，则可以通过法律途径解决问题。
总结：物业纠纷往往复杂繁琐，需要双方都保持冷静，理性分析问题，并尽量采取妥善的解决方案。
作为业主，我们需要了解自己的权利和义务，并有意识地参与小区的管理和维护工作；作为物业公司，必须遵守有关法律法规，提供优质的服务，赢得业主的信赖和认可。
物业服务纠纷案例
物业服务纠纷案例
物业服务纠纷案例：
一、物业公司起诉业主欠缴物业费
物业公司向法院提起诉讼，要求业主支付欠缴的物业费。
法院经审理查明，业主确实未按时缴纳物业费，但辩称物业公司服务不到位，如小区安保不严、垃圾清理不及时等。
法院认为，物业公司作为服务提供方，应当保证服务质量，同时业主也有按时缴纳物业费的义务。
最终判决业主应当支付欠缴的物业费，但物业公司也应当改进服务质量。
二、业主委员会起诉物业公司
业主委员会向法院提起诉讼，要求物业公司履行合同约定的义务，提高服务质量。
法院经审理查明，物业公司确实存在服务不到位的情况，如小区绿化维护不力、公共设施损坏未及时维修等。
法院认为，物业公司应当按照合同约定履行义务，提高服务质量。
最终判决物业公司应当履行合同约定的义务，提高服务质量。
三、业主起诉物业公司赔偿损失
业主向法院提起诉讼，要求物业公司赔偿因服务不到位造成的损失。
法院经审理查明，物业公司在提供服务过程中存在疏忽，导致业主家中财物受损。
法院认为，物业公司应当对服务过程中因过失造成的损失承担赔偿责任。
最终判决物业公司应当赔偿业主的损失。
以上案例仅供参考，具体情况可能因地区和法律法规的不同而有所差异。
如有需要，建议咨询专业律师。
物业纠纷五大案例
物业纠葛五大事例业主维权首选“不缴物业费”园区法院公布物业纠葛典型事例跟着住所商品化进度的不停加速，法院受理的各种物业纠葛也逐年增加。
昨天，园区法院对2009 年-2012 年间的物业纠葛进行梳理，经过商报向社会公布五大典型事例，供应给广大业主作为参照。
统计显示， 2009 年 -2012 年这四年里，园区法院受理的物业纠葛分别为142、135、 217、222件。
今年仅第一季度，法院就受理了 107 件。
大部分案件的被告都是业主，因由都是业主拒缴物业费，结果被物业公司告上法庭，且业主败诉的特别多。
究其原由，是物业服务行业缺少一致标准及严格看管、业主权益意识的不停增强所致。
大批物业纠葛的背后，折射出业主维权面对的困境——对单个业主来说，打官司存在着费时间、取证难、成本高、风险大等问题。
但问题是，业主对物业公司服务不满时，在诉讼以外又很难经过有效门路进行维权。
于是，业主只好经过拒交物业费这类既简单又经济的方式与物业公司抗衡，结果被告上法庭。
一. 房门被撬财物被盗，物业公司有责任吗自家房门被撬财物被盗，小区物业要肩负责任吗?业主王先生就碰到这样一件气恼事。
2008 年 10 月 14 日，王先生回家时发现，自家及近邻家房门被撬、名贵物件被盗。
据王先生说，他家损失高达19 万元。
他向小区物业索要监控资料时才被见告，早在一个月前，小区监控设备因故障向来处于瘫痪状态。
后来，他花2000 元维修并改换被撬房门，随后向法院起诉，要求物业公司肩负一半的补偿责任。
法院以为，物业公司已知小区监控设施瘫痪，在未修复的状况下，既未主动采纳应急举措，增加暂时人员增强小区内巡逻及对进出人员登记管理，也未见告全体业主增强自我防备，所以对王先生家中失窃存在物业管理上大意( 过失 ) ，对付王先生损失肩负增补补偿责任( 王先生财富伤害补偿责任主要应由小偷肩负 ) 。
联合其过失状况，法院裁夺物业肩负就确立损失部分的20%增补补偿责任。
业主欠物业费法律案例(3篇)
第1篇一、案例背景随着城市化进程的加快，物业管理作为现代城市生活的重要组成部分，逐渐成为人们关注的焦点。
物业费作为物业管理的主要经济来源，关系到物业公司的正常运营和小区的维护。
然而，在实际生活中，业主欠缴物业费的现象时有发生，不仅影响了物业公司的经营，也损害了其他业主的合法权益。
本案例将围绕一起业主欠缴物业费的法律纠纷展开，分析相关法律问题。
二、案情简介2019年，某小区业主李某因不满物业公司管理服务，拒绝缴纳物业费。
物业公司多次与李某沟通无果，遂将李某诉至法院，要求李某支付欠缴的物业费及滞纳金。
李某辩称，自己未拖欠物业费，且物业公司服务不到位，因此拒绝缴纳。
双方对物业费的具体数额及服务质量存在争议。
三、法院审理法院审理认为，根据《物业管理条例》和《物业服务合同》的相关规定，业主应当按照物业服务合同的约定缴纳物业费。
李某与物业公司签订的物业服务合同合法有效，李某作为业主，有义务按照合同约定缴纳物业费。
关于李某提出的物业公司服务不到位的问题，法院认为，李某未提供充分证据证明物业公司存在违约行为。
在此情况下，李某无权以此为由拒绝缴纳物业费。
综上，法院判决李某支付欠缴的物业费及滞纳金。
四、案例分析1. 物业费的性质：物业费属于物业服务合同中约定的义务，是业主为获得物业管理服务所支付的费用。
根据《物业管理条例》的规定，业主应当按时缴纳物业费。
2. 物业服务合同的法律效力：物业服务合同是业主与物业公司之间达成的协议，具有法律效力。
双方应当按照合同约定履行各自的义务。
3. 业主的义务：业主作为物业服务合同的当事人，有义务按照合同约定缴纳物业费。
即使对物业公司的服务存在异议，也应通过合法途径解决，不得以此为由拒绝缴纳物业费。
4. 物业公司服务的认定：物业公司提供的服务是否到位，应以合同约定为准。
业主如认为物业公司存在违约行为，应提供充分证据证明。
在没有充分证据的情况下，法院不会支持业主的诉讼请求。
五、法律建议1. 业主应按时缴纳物业费：物业费是物业公司正常运营的重要经济来源，业主应按照合同约定按时缴纳物业费。
物业收费典型诉讼案例
物业收费典型诉讼案例近年来，随着城市化进程的加快，物业管理成为城市居民生活中不可或缺的一部分。
然而，物业收费问题也逐渐成为社会热点，引发了一系列的诉讼案例。
下面，我们就来看一个典型的物业收费诉讼案例。
某小区的业主李先生在购房时签订了物业管理合同，约定了每月物业费用为200元。
然而，不久后，物业公司却擅自将物业费用提高到300元，并以“涨价是为了提升服务质量”为由，强制要求业主缴纳。
李先生对此感到不满，认为物业公司违反了合同约定，便决定将物业公司告上法庭。
在法庭上，李先生提供了购房合同和物业管理合同作为证据，证明物业公司擅自提高物业费用的行为违反了合同约定。
物业公司则辩称，由于小区设施的改善和服务的提升，物业费用的调整是合理的，并且已经得到了业主委员会的同意。
经过审理，法院认为物业公司擅自提高物业费用的行为违反了合同约定，违背了公平交易原则。
法院判决物业公司退还李先生多收取的费用，并要求物业公司恢复原来的物业费用标准。
这个案例反映了物业收费问题中的一些典型情况。
首先，物业公司擅自提高物业费用的行为是违法的。
物业费用的调整应该是经过合法程序，并得到业主的同意。
其次，物业公司应该提供相应的服务，确保物业费用的合理性。
如果物业公司未能提供相应的服务，业主有权要求降低物业费用或者解除合同。
最后，业主在维护自己权益时，可以通过法律途径解决争议。
法院作为公正的第三方，能够对物业收费问题进行公正的判决，保护业主的合法权益。
为了避免类似的物业收费纠纷，我们可以从以下几个方面进行改进。
首先，政府应该加强对物业公司的监管，确保其合法经营。
其次，物业公司应该建立健全的收费制度，明确物业费用的标准和调整程序，并及时向业主公示。
同时，物业公司应该提供高质量的服务，确保物业费用的合理性。
最后，业主应该加强自身的法律意识，了解自己的权益，并在遇到问题时及时寻求法律援助。
总之，物业收费问题是一个复杂而敏感的社会问题。
通过典型的诉讼案例，我们可以看到物业公司擅自提高物业费用的行为是违法的，而业主有权通过法律途径维护自己的权益。
典型物业纠纷案例解析
典型物业纠纷案例解析随着城市化进程的加速，越来越多的人开始关注物业服务问题。
然而，物业管理中存在许多潜在的纠纷，这些纠纷往往会影响到物业业主的利益。
本文将针对一些典型物业纠纷案例进行分析，希望对业主有所帮助。
案例一：业主维权续篇某小区的业主委员会与物业公司签订合同后，出现了一系列问题。
比如物业公司未按要求履行管理职责，服务质量差，物业管理费收费标准不透明等等问题。
虽然业主多次反映，但物业公司并未给予合理解决办法。
最后，业主们组成了一个自愿的业主委员会，致力于维护小区的公共利益。
在该委员会的主持下，业主们向物业公司提出了详细的要求，并寻求了法律援助。
该案例反映出，对于物业管理方存在服务质量等问题时，业主维权的方式是通过商议形成有效的维权委员会、提出明确的要求，并通过投诉、起诉等法律方式来讨回自己的权益。
案例二：物业公司不履行责任某小区物业公司认为其对小区的管理相对较好，但是一个业主非常不满。
业主认为，物业公司对小区道路清洁不力，导致风雨时变得非常滑。
更为严重的是，业主在前段时间遭遇了一次留置，导致了严重的身体伤害。
尽管业主多次咨询，但物业公司未予有效解决。
在律师的支持下，业主通过法律手段，起诉物业公司不履行管理职责并赔偿业主的损失。
该案例表明，物业管理方在服务质量上存在问题时，业主需要通过起诉等法律方式来解决纠纷问题，并要求物业管理方承担相应的法律责任。
案例三：物业公司乱收费某小区业主付款物业费时，发现物业公司的管理费用比周边区域高出很多。
业主们认为，物业公司私自制定费用标准，极度侵害了业主的权益。
该小区业主组织了业主委员会，并与物业公司进行多次沟通，要求其公开收费标准，制定合理收费标准。
在多方面斡旋下，业主委员会、物业公司和上级部门达成了共识，并签署了规范收费的合同。
该案例说明，如果物业公司的收费标准不透明，业主应该通过多种方式提出抗议，并要求物业公司制定公开透明、合理合法的管理费用标准，以保护业主权益。
物业费诉讼时效起算点案例
物业费诉讼时效起算点案例以物业费诉讼时效起算点为题，列举以下案例：1. 案例一：小明是某小区的业主，他于2010年9月1日购买了一套房产，并开始缴纳物业费。
然而，小明发现物业公司在2018年9月1日起收取的物业费有明显涨幅，他对此表示不满并决定起诉物业公司。
根据相关法律规定，物业费的诉讼时效为3年，因此小明的起诉时限为2018年9月1日至2021年8月31日。
2. 案例二：李先生是某商业大厦的租户，他于2015年1月1日与物业公司签订了租赁合同，并同意按月支付物业费。
然而，在2021年2月1日，李先生突然发现物业公司多收取了他6个月的物业费。
李先生当即起诉物业公司要求退还多收的物业费。
根据相关法律规定，物业费的诉讼时效为2年，因此李先生的起诉时限为2021年2月1日至2023年1月31日。
3. 案例三：王女士是某小区的租户，她于2017年5月1日搬进了小区的一套公寓，并开始每月支付物业费。
然而，在2022年6月1日，王女士发现物业公司一直未提供相应的物业服务，她决定起诉物业公司要求退还物业费。
根据相关法律规定，物业费的诉讼时效为5年，因此王女士的起诉时限为2022年6月1日至2027年5月31日。
4. 案例四：张先生是某小区的住户，他于2013年4月1日购买了一套房产，并开始定期缴纳物业费。
然而，在2020年7月1日，张先生突然发现物业公司多收取了他近两年的物业费。
张先生当即起诉物业公司要求退还多收的物业费。
根据相关法律规定，物业费的诉讼时效为3年，因此张先生的起诉时限为2020年7月1日至2023年6月30日。
5. 案例五：刘女士是某商业综合体的商户，她于2016年10月1日与物业公司签订了租赁合同，并同意按季度支付物业费。
然而，在2021年11月1日，刘女士意外发现物业公司多收取了她一年的物业费。
刘女士决定起诉物业公司要求退还多收的物业费。
根据相关法律规定，物业费的诉讼时效为5年，因此刘女士的起诉时限为2021年11月1日至2026年10月31日。
关于物业管理行政诉讼案例
关于物业管理行政诉讼案例1.案例一：居民起诉物业公司管理不善在某小区中，居民起诉物业公司管理不善，导致小区环境脏乱差、设施损坏严重，并要求物业公司进行赔偿和改善管理。
2.案例二：物业公司起诉业主拖欠物业费用某物业公司起诉一位业主拖欠物业费用，拖欠金额达到一定数额，并要求业主偿还欠款并支付违约金。
3.案例三：业主起诉物业公司涨价违规一位业主起诉物业公司涨价违规，认为物业公司未经业主同意擅自提高物业费用，并要求物业公司恢复原价并赔偿业主经济损失。
4.案例四：物业公司起诉业主违规装修某物业公司起诉一位业主违规装修，业主擅自拆除墙体、改变房屋结构，严重影响了小区的安全和美观，物业公司要求业主恢复原状并承担相应的维修费用。
5.案例五：居民起诉物业公司无权限制物品进出小区一位居民起诉物业公司无权限制物品进出小区，认为物业公司的行为侵犯了居民的权益，并要求物业公司停止限制物品进出小区的措施。
6.案例六：物业公司起诉业主非法改建某物业公司起诉一位业主非法改建，业主擅自扩建房屋面积，严重违反了相关规定，物业公司要求业主恢复原状并承担相应的处罚。
7.案例七：业主起诉物业公司违规调整停车位一位业主起诉物业公司违规调整停车位，物业公司未经业主同意擅自改变停车位的位置和数量，严重侵犯了业主的合法权益，业主要求物业公司恢复原状并赔偿经济损失。
8.案例八：物业公司起诉居民妨碍公共区域使用某物业公司起诉一位居民妨碍公共区域使用，居民私搭乱建、占用公共通道，严重干扰了小区的正常生活秩序，物业公司要求居民恢复原状并承担相应的处罚。
9.案例九：业主起诉物业公司乱收费一位业主起诉物业公司乱收费，物业公司未按照规定收取费用，恶意增加了业主的经济负担，业主要求物业公司退还多收的费用并进行整改。
10.案例十：物业公司起诉业主违规经营某物业公司起诉一位业主违规经营，业主在小区内擅自开设商铺并从事违法经营活动，严重影响了小区的安全和秩序，物业公司要求业主停止违规经营并承担相应的处罚。
物业收费典型诉讼案例
物业收费典型诉讼案例物业收费是指由物业管理公司向业主收取的管理费用，用于维护和管理小区的公共设施和服务。
然而，由于物业收费存在不透明、不合理等问题，导致了一些典型的诉讼案例。
下面列举了10个典型的物业收费诉讼案例。
1. 强制收费案例：某小区物业管理公司强制要求业主缴纳高额的物业管理费用，而没有提供相应的服务。
业主因此起诉物业公司，要求退还过高的物业费用。
2. 未尽合理披露义务案例：某小区物业管理公司未能向业主充分披露物业费用的计算标准和费用项目，导致业主对物业费用的合理性产生疑问，因此发起诉讼。
3. 物业服务不符合约定案例：某小区物业管理公司未能按照合同约定提供相应的物业服务，例如清洁、保安等，导致业主对物业费用的合理性产生怀疑，因而起诉物业公司。
4. 物业费用不合理上涨案例：某小区物业管理公司在没有事先告知的情况下，突然将物业费用上涨了数倍，导致业主不满并发起诉讼，要求物业公司恢复原来的费用标准。
5. 物业费用乱收费案例：某小区物业管理公司在收费过程中存在乱收费现象，例如重复收费、虚假收费等，引发多名业主起诉物业公司要求退还多收的费用。
6. 物业费用违规使用案例：某小区物业管理公司将业主缴纳的物业费用违规使用，例如用于个人消费、投资等，引发业主起诉物业公司要求追回被挪用的费用。
7. 物业费用不合理分摊案例：某小区物业管理公司在费用分摊上存在不公平现象，例如将高层住户的费用平摊给低层住户，引发低层住户起诉物业公司要求重新进行费用分摊。
8. 物业费用收取方式不合理案例：某小区物业管理公司将物业费用全部以现金方式收取，不提供其他支付方式，引发部分业主起诉物业公司要求提供多种支付方式。
9. 物业费用无明细账单案例：某小区物业管理公司未能向业主提供详细的物业费用账单，导致业主无法核实费用的合理性，因此起诉物业公司要求提供明细账单。
10. 物业费用未按照合同约定收取案例：某小区物业管理公司未按照合同约定的时间、方式和金额收取物业费用，引发业主起诉物业公司要求按照合同约定进行收费。
物业服务纠纷经典案例
物业服务纠纷经典案例
案例一：小区车位纠纷
物业公司负责小区的停车位管理，但拒绝向业主小张提供停车位。
小张认为物业公司侵犯了自己的合法权益，遂向法院提起诉讼。
法院审理认为，物业公司作为小区的停车位管理者，无权拒绝向业主小张提供停车位。
因此，法院判决物业公司向小张提供停车位，并赔偿小张因诉讼所产生的合理费用。
案例二：物业费纠纷
业主小李认为物业公司提供的服务不符合合同约定，遂拒绝支付物业费。
物业公司多次催缴未果，遂向法院提起诉讼。
法院审理认为，业主小李应按照合同约定支付物业费。
但同时，物业公司也应当按照合同约定提供相应的服务。
因此，法院判决小李支付物业费，并要求物业公司改进服务质量，确保符合合同约定。
案例三：公共设施纠纷
小区的公共设施被损坏，业主小王向物业公司反映多次未果。
小王认为物业公司未尽到维护公共设施的职责，遂向法院提起诉讼。
法院审理认为，物业公司有义务维护小区的公共设施。
但因公共设施的维修需要一定时间，因此法院判决物业公司在合理时间内对公共设施进行维修，并赔偿小王因维修期间所受到的损失。
物业公司起诉物业费败诉的案例
物业公司起诉物业费败诉案例分析1. 案例背景在中国的城市化进程中，物业公司承担着管理和维护小区的重要职责，收取物业费用是物业公司运营的重要来源之一。
然而，由于物业费用的收取存在一定的争议，有些业主对物业费用的合理性和透明度提出质疑，并选择起诉物业公司。
本文将以一起物业公司起诉物业费败诉的案例为例，分析案件的背景、过程和结果，以期对类似案件有所启发。
2. 案例过程2.1 案件背景该案发生在某城市的一家高档小区，物业公司负责小区的日常管理和维护工作，并收取业主每月固定的物业费用。
然而，该小区的一部分业主对物业费用的合理性提出质疑，并认为物业公司的管理水平不尽如人意。
2.2 业主起诉物业公司一部分业主组成了一个维权小组，代表其他业主起诉物业公司，要求退还部分物业费用并提高物业服务质量。
他们认为物业公司在小区管理中存在以下问题：•物业费用不合理高昂，超出了小区实际管理成本；•物业服务质量不过关，存在保洁不到位、设备维修延误等问题；•物业公司收取的费用缺乏透明度，难以让业主监督。
2.3 法院审理业主维权小组将物业公司起诉到法院，要求退还部分物业费用并提高服务质量。
法院收到起诉状后，依法受理了该案件，并进行了详细调查和审理。
在审理过程中，业主维权小组提供了大量证据来支持他们的主张，包括物业费用的收据、物业服务质量的反馈记录等。
同时，他们也邀请了专业的物业评估师对物业公司的管理情况进行了评估，并提供了评估报告作为证据。
物业公司则辩称其收费合理，并表示小区的管理情况良好，不存在业主所指的问题。
他们提供了小区维修记录、业主满意度调查结果等证据来支持自己的观点。
2.4 法院判决经过审理，法院认为：•物业费用的收取应当合理，并且需要向业主提供详细的费用明细，以便业主监督；•物业服务质量确实存在一些问题，例如保洁不到位和设备维修延误等；•物业公司应当加强管理，提高服务质量。
基于以上判断，法院作出了如下判决：•物业公司需要退还部分物业费用给业主，具体数额由法院根据实际情况确定；•物业公司需要改进服务质量，并在一定期限内向法院提交改进计划和实施情况报告。
物业费收取案例（精选5篇）
物业费收取案例（精选5篇）第一篇：物业费收取案例案例1：王先生从2001年入住小区后，按照每平方米0.5元的标准向该小区物管公司缴纳了2002年6月1日至2003年8月31日物业管理费后，再未缴纳物业管理费。
和王先生一样不交物业费的业主还有很多，由于小区大部分业主未缴纳物业管理费，该物管公司不得不于2007年9月7日撤离小区，不再对此进行物业管理。
2007年8月30日，物业公司在小区张贴通知将此事告知了业主，随后将拖欠物管费的王先生等业主告上了法庭，要求其支付拖欠的物管费和滞纳金。
王先生居住的房屋面积有119.28平方米，从2003年9月1日至2007年8月30日，他拖欠物业管理费2862元。
审理天心区法院一审认为，该物管公司为王先生进行物业管理，在其居住小区内配备保安，提供了卫生管理、绿化养护、花园楼宇及其配套设施的日常管理、维修保养等各种服务，并为其代收代交水费，王先生也向该物业管理公司缴纳物业管理费，双方已形成事实上的物业管理关系，故王先生应交纳物业服务费用。
至于物管公司要求王先生支付拖欠物业管理费的滞纳金，起算时间应从2007年8月30日物管公司正式通知王先生撤离小区后计算。
法院作出一审判决：王先生在判决发生法律效力后10日内支付物管公司拖欠的物业管理费2862元及滞纳金（滞纳金的起算时间从2007年9月1日起至实际给付之日，按每日万分之二点一的标准计算）。
王先生不服一审判决向长沙市中院上诉。
“王先生称物管公司提供的物业服务质量与收费标准不符，应通过协商等其他途径解决，不能以此作为交纳物业管理费的抗辩理由。
”长沙中院经审理认为，原审法院判决从2007年9月1日起计算滞纳金符合法律规定，长沙中院驳回了王先生的上诉，维持原判。
说法在本市的不少小区，对家中被盗得不到赔偿、小区乱停车没人管、收费高服务质量差等种种物管问题，拒交管理费已成为业主维权的首选武器。
但是，业主一旦以“拒交物业管理费”来表达不满，物管公司只要告上法院，业主大多败诉。
业主起诉物业公司案例
业主起诉物业公司案例业主起诉物业公司是一种常见的纠纷案件，通常是因为物业公司在管理过程中存在不当行为，导致业主权益受损，从而引发法律诉讼。
下面我们就以某小区业主起诉物业公司的案例为例，来分析一下这类案件的一般特点和解决方法。
某小区的业主张先生因为物业公司未能按时维护小区绿化，导致小区环境脏乱差，影响了业主的生活质量。
在多次协商无果后，张先生决定通过法律途径来解决问题。
他找到了律师，起诉物业公司违反了物业管理合同，造成了损失，并要求物业公司承担相应的赔偿责任。
在这个案例中，业主起诉物业公司的主要理由包括，一是物业公司未能履行好管理职责，导致小区环境恶化；二是物业公司违反了物业管理合同中的约定，损害了业主的合法权益。
而物业公司则辩称他们已经尽力维护小区环境，但受到了业主自身素质的限制，难以做到完美管理。
在这样的案件中，法院通常会进行调解，希望双方能够通过协商达成和解。
如果调解无果，法院将依法进行审理，根据合同约定、相关法律法规以及双方的实际情况来做出裁决。
在这个案例中，法院最终判决物业公司在一定期限内完成小区环境的整治，并赔偿业主一定的经济损失。
这个案例告诉我们，业主起诉物业公司是一种正当的维权方式，但在实际操作中需要注意以下几点，一是要确保自己的诉讼请求有充分的事实和法律依据，避免无谓的诉讼；二是在诉讼过程中要保持理性，尽量通过协商解决问题，避免过度消耗时间和金钱；三是要选择有经验的律师，协助自己进行诉讼，提高诉讼的成功率。
总的来说，业主起诉物业公司是一种常见的纠纷解决方式，但并不是唯一的选择。
在实际操作中，业主可以通过多种途径来解决与物业公司的纠纷，例如协商、调解、仲裁等。
希望大家都能够在物业管理中避免纠纷的发生，共同营造一个和谐的居住环境。
拒交物业费胜诉案例
拒交物业费胜诉案例案例名称：小区业主拒交物业费胜诉案例案例摘要：小明是某小区的一位业主，他在小区居住多年，一直为小区的维修和管理工作付费，但由于最近小区出现了一系列的管理问题，他开始对物业公司的服务产生了怀疑，因此决定暂停缴纳物业费。
物业公司以合同约定为依据，起诉小明拒交物业费的行为。
在审理过程中，法院认为小区物业公司服务不符合合同约定，判决支持小明拒交物业费的诉求。
案例详情：小明所居住的小区本来是一个环境优美、设施完善的高档小区，一直以来物业管理较为规范，居住环境得到了业主的普遍认可。
然而，在最近几年，小区开始出现一些问题，例如大门无人管理，进出小区无人登记，小区绿化带草皮长荒草等。
物业公司收费逐年增加，但是并未改善对小区的管理和维护工作。
小明作为小区的一位业主，对于物业公司的服务产生了不满和怀疑。
小明通过与其他业主的交流得知，类似的问题也存在于小区的其他住户中，于是他决定与物业公司进行沟通。
小明找到物业公司的负责人进行了反映，并要求对小区的管理和维护进行改进。
然而，物业公司的负责人对小明的要求置之不理，甚至威胁小明如果不继续缴纳物业费，就将采取法律措施。
小明对物业公司的态度感到无奈，决定暂停缴纳物业费，希望能够引起物业公司的重视并改善管理状况。
不久后，小明收到了一份法院的传票，物业公司以小明拒交物业费的行为为由，将小明诉至法院。
在法院的审理过程中，小明提供了大量的证据证明小区的管理问题以及物业公司未履行合同约定的工作内容。
法院认真审查了小明提供的证据，并对物业合同进行了查阅。
法院在最终判决中认为，物业公司在服务和管理工作方面存在违约行为，没有按照合同约定的标准进行工作，故判决支持小明的拒交物业费的诉求。
此案例的判决结果对于物业管理行业具有一定的借鉴意义。
它不仅强调了合同的约定和履行，更突出了物业公司对小区的管理和服务的重要性。
物业公司应该以居民的利益为出发点，积极履行职责，维护小区的良好环境和秩序，为业主提供优质的服务。
种典型物业纠纷典型案例
种典型物业纠纷典型案例一、拖欠物业费案例：小区的物业管理公司在为业主提供物业管理服务时，发现一位业主多次拖欠物业费，欠款金额逐渐累积达到了较大数额。
物业公司多次催缴未果，遂决定采取法律手段追讨欠款。
物业公司向法院提起诉讼，要求该业主偿还拖欠的物业费。
通过法院的审理，业主被判决需要支付欠款并承担相应的违约责任。
二、损坏公共设施案例：一名业主在小区公共区域里进行装修时，由于使用不当或者疏忽大意，不慎损坏了小区内的公共设施，如电梯、水管等。
其他业主发现后向物业公司投诉并要求处理。
物业公司在了解情况后，召集双方进行协商，并要求损坏设施的业主进行赔偿，并及时修复设施。
经过协商后，损坏设施的业主同意赔偿一定数额，并承担维修费用。
三、私拉乱接线案例：四、小区设施共享问题案例：小区的居民共享着一块小区配套的儿童游乐区，但是由于使用者众多，造成游乐设施常常损坏，需要费用维修和更换。
物业公司在了解情况后，决定对儿童游乐区进行频繁的巡查与维护，并告知业主儿童游乐区的使用规定。
同时，物业公司还鼓励居民共同管理和维护儿童游乐区，建立了一个居民维修基金，用于共同承担维修费用。
五、私自拆改房屋案例：一些业主在小区内私自拆改房屋，改动了墙体结构，造成房屋安全隐患。
物业公司得知后，立即与该业主进行沟通，并要求其恢复原状，并承担相应的修复费用。
由于该业主拒不配合，物业公司向相关部门报告，要求进行整改，并保障小区安全。
以上案例仅是物业纠纷中较为典型的案例，不同的小区、不同的纠纷会有不同的特点和解决方式。
在物业纠纷中，及时有效地解决问题，保障业主的利益，维护小区的正常运转是物业公司的重要职责。
同时，加强与业主之间的沟通交流，提高服务水平，也是物业公司应该努力的方向。
物业法律仲裁案例分析题(3篇)
第1篇案例背景：某市某小区业主李某，因对小区物业公司的服务不满，与物业公司产生纠纷。
李某认为物业公司未按照合同约定提供物业服务，导致其居住环境恶化，要求物业公司退还部分物业费并赔偿损失。
物业公司则认为其已按照合同约定提供服务，拒绝退还物业费并拒绝赔偿。
双方协商无果，李某遂向市物业管理仲裁委员会申请仲裁。
案例详情：1. 事实经过：李某于2018年购买某小区一套住宅，并与物业公司签订了物业服务合同。
合同约定，物业公司负责小区的清洁、绿化、安保等物业服务，物业费为每月每平方米2元。
合同期限为三年，自2018年1月1日起至2021年12月31日止。
2020年5月，李某发现小区绿化带内杂草丛生，垃圾桶周围环境脏乱，且有部分业主车辆随意停放，影响通行。
李某多次与物业公司沟通，要求物业公司加强管理，但物业公司表示人手不足，难以全面覆盖。
随后，李某发现其住宅楼顶漏水，经维修后仍存在渗水问题。
李某再次与物业公司沟通，要求其负责维修，但物业公司以维修费用过高为由拒绝。
2020年12月，李某因不满物业公司的服务，决定不再缴纳物业费。
此后，物业公司多次上门催收，但李某坚持不缴纳。
双方协商无果，李某遂向市物业管理仲裁委员会申请仲裁。
2. 争议焦点：（1）物业公司是否按照合同约定提供了物业服务？（2）物业公司是否应退还李某部分物业费？（3）物业公司是否应赔偿李某的损失？案例分析：1. 关于物业公司是否按照合同约定提供了物业服务：根据合同约定，物业公司负责小区的清洁、绿化、安保等物业服务。
从李某反映的情况来看，物业公司未能按照合同约定提供良好的物业服务。
绿化带杂草丛生、垃圾桶周围环境脏乱、车辆随意停放等问题，说明物业公司未能履行其清洁、绿化、安保等义务。
至于李某住宅楼顶漏水问题，虽然物业公司表示维修费用过高，但未能提供相关证据，因此无法认定其已尽到维修义务。
2. 关于物业公司是否应退还李某部分物业费：根据合同约定，物业费为每月每平方米2元。
法律的公平效率的案例(3篇)
第1篇一、案例背景XX市某小区自2010年交付使用以来，一直是该市高档住宅的代表。
然而，随着时间的推移，小区内物业管理的矛盾日益凸显。
业主们对物业公司的服务质量、收费标准等方面存在诸多不满，引发了多次纠纷。
本案例将重点解析一起因物业费收取引发的纠纷，探讨法律在公平与效率之间的平衡。
二、案情简介2019年3月，XX市某小区业主委员会与物业公司就物业费收取问题产生分歧。
业主委员会认为，物业公司自2015年起擅自提高物业费标准，违反了双方签订的物业服务合同。
而物业公司则辩称，根据《物业服务管理条例》的规定，物业费标准可根据市场行情进行调整。
双方多次协商未果，业主委员会遂向法院提起诉讼。
三、争议焦点本案的争议焦点主要集中在以下几个方面：1. 物业公司是否违反了物业服务合同？2. 物业费标准是否可以随意调整？3. 法院在审理过程中应如何平衡法律的公平与效率？四、法律分析1. 物业公司是否违反了物业服务合同？根据《物业服务管理条例》的规定，物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。
在本案中，物业公司擅自提高物业费标准，违反了双方签订的物业服务合同。
根据合同法的相关规定，物业公司应当承担违约责任。
2. 物业费标准是否可以随意调整？物业费标准的调整涉及业主的切身利益，应当遵循公平、合理、公开的原则。
根据《物业服务管理条例》的规定，物业费标准的调整应当经过业主大会或者业主委员会的审议，并报相关主管部门备案。
在本案中，物业公司未履行相关程序，擅自调整物业费标准，侵犯了业主的知情权和参与权。
3. 法院在审理过程中应如何平衡法律的公平与效率？法律的公平与效率是司法审判的基本原则。
在本案中，法院在审理过程中应充分考虑以下因素：（1）公平原则：法院应当依法保护双方的合法权益，确保纠纷得到公正解决。
（2）效率原则：法院应尽快审理案件，减少当事人的诉讼成本。
（3）调解原则：在尊重当事人意愿的前提下，法院可尝试通过调解方式解决纠纷。
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物业公司物业费诉讼案例分析本文针对小区业主欠缴物业管理费诉讼进行了分析，小区名称为虚拟名称。
蜂巢物业管理网从互联网收集并整理。
“小区大门无人把守,夜晚出行路灯不亮;垃圾成山,遍地恶臭;化粪池快溢进底楼住户,随时存在沼气爆炸的危险;缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击,甚至大打出手,业主委员会负责人还曾被欠费业主殴打致伤。
与此同时,开发商占据楼顶修建庙宇,消防隐患及一户一(水)表问题迟迟不能解决,前期物管撤离不办移交手续,物业管理用房没有着落以致新的物管企业不愿入驻。
……”这是重庆市南岸区海河花园小区(以下简称小区)的现状。
该小区位于重庆市南岸区海棠新街40号,住宅279户,人口1000余人,另有商场门面12家共1000多平方米、车库900平方米、写字间2800平方米。
小区开发商挂靠重庆市金山城乡建设实业总公司,而该开发商同时又是小区的大业主,占据小区七个单元中六个单元的楼顶建造楼顶花园,搭建大面积的鸽棚,并修建了一个用于烧香拜佛的庙宇。
小区前期物管据称与开发商有牵连关系,对开发商的行为不闻不问,引起小区大部分业主的不满,因此发生纠纷。
前期物管遂在未办理移交手续的情况下于2004年1月14日自行撤出。
由于有消防隐患、一户一表、物业用房等诸多遗留问题未能解决,没有新的物管企业愿意接管该小区。
小区遂于同年1月17日成立业主委员会,报南岸区房管局备案,并召开业主大会,以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。
小区业主委员会接手小区物管工作后,立即就小区存在的违法建筑(如庙宇、鸽棚)、物业用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映,希望能够得到合理解决;同时按照业主大会通过的约定开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物管的正常工作开支。
但业主委员会的工作很快就遇到了麻烦。
向政府部门反映的问题遇到了官僚式的相互推诿,比如向规划局反映的开发商违法修建庙宇的问题,规划局答复说那只是一个凉亭,是合法的,而这个所谓的“凉亭”在房管局却是按住宅进行的登记;又比如开发商搭建超过100平方米的大型鸽棚的问题,规划局以开发商在鸽协取得了批文为由予以推脱。
其他如开发商占用公用楼顶的问题、物业用房无法使用的问题、消防隐患无法解除的问题等等都在不同程度上被各有关部门踢皮球似地推过来让过去,致使业主委员会的成员们四处奔波一年有余而毫无收获。
如果只是上述问题得到不到解决也许还能克服,但个别业主拒缴物业管理费的行为却使业主委员会的自治管理无法继续下去。
这些个别业主拒缴物管费的态度异常坚决,他们认为业主委员会没有收取物业管理费的资格,没有资格对小区进行物业管理,甚至认为业主委员会是打着自治管理的旗号为少数几个人谋私利。
起初拒缴物管费的业主只有极少数的几家,但这几家业主不缴物管费却仍然享受保安、保洁、路灯、日常维修、小区环境改造等物业管理服务让许多原来缴费的业主感到不公平,于是越来越多的业主加入了拒缴物管费的行列。
而小区业主也由此而逐渐分化为两大阵营,争吵纠纷从此不断。
眼见小区自治物业管理即将陷入瘫痪,业主委员会在与欠费业主协商对话无果的情况下,被迫以欠费业主中态度最坚决者作为被告,向重庆市南岸区人民法院提起民事诉讼,请求法院判决被告支付欠缴的物管费及滞纳金。
业主委员会原本希望能够通过法院支持性的判决恢复小区正常的自治管理,同时对其它遗留问题的解决也起到正面的推动作用,但法院方面的处理结果却让他们大失所望。
重庆市南岸区人民法院经审理后认为,原告业主委员会既非公民,法人,又不符合法律(指《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第四十条)规定“其他组织”的要件,因此不属于民事诉讼的当事人,属不适格的诉讼主体;其次、根据《物业管理条例》第二条的规定,物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
物业管理关系的主体是业主和物业管理企业,原、被告之间的关系不属于《物业管理条例》调整范畴,原告享有什么权利,应尽什么义务也不明确。
并且原告本次诉讼的提起,没有取得业主大会的授权,亦不能作为执行业主大会的意思表示。
因此,南岸区人民法院裁定驳回了业主委员会的起诉。
法院的裁定下达之后,小区内缴费业主与欠费业主的派系斗争更趋于激化,欠费业主对于法院的裁定深感鼓舞,甚至在小区内张帖号外以宣示胜利,缴费的业主则感到沮丧,纷纷停止缴费。
而业主委员会不服法院的裁定,先后向重庆市南岸区人民检察院和重庆市第一中级人民法院提出申诉。
重庆市第一中级人民法院维持了原裁定。
南岸区人民检察院经与南岸区人民法院沟通,认为重庆市高级人民法院(以下简称高院)最新颁发的《关于确认业主委员会在物业管理纠纷案件中诉讼主体资格的指导意见》(以下简称《指导意见》)对业委会不利,遂不得不以终止审查的方式驳回了业主委员会的申诉。
业主委员会最终被迫停止了物管费的收取,保安、保洁等工作人员先后辞职,小区物业管理彻底瘫痪,于是就出现了本文开头所描述的那一幕。
这是一起具有典型意义的小区业主委员会因自治管理与业主发生纠纷并致诉讼的物业管理纠纷案件,笔者到目前为止尚未发现与之相类似的案例。
对这个案例做一点调查、分析和研究可能有助于我们加深对我国物业管理方面有关法律法规的了解,澄清一些在物业管理方面可能比较模糊甚至错误的认识,为我国未来在物业管理方面的立法提供一点也许是不自量力的建议或参考。
让我们来看一看这个案例中法院作出的裁定:法院裁定驳回业主委员会起诉的最后一个理由是业主委员会提起诉讼没有取得业主大会的授权,亦不能作为执行业主大会的意思表示。
笔者认为这个问题完全可以在程序范围内予以解决,因此不打算在这里进行讨论。
值得关注的应该是法院裁定当中的前两个理由。
法院裁定驳回业主委员会起诉的第一个理由是业主委员会既非公民、法人,又不符合法律规定“其他组织”的要件,因此不属于民事诉讼的当事人,原告属不适格的诉讼主体。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条之规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”,业主委员会明显不属于公民和法人。
那么,它能不能算其他组织呢?《最高人民法院关于适用若干意见》第四十条规定:“其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资格的组织”。
最高人民法院在2003年8月20日《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中明确解释:“根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条之规定,金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件,对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部门维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼。
”因此,我们可以清楚的看到,最高人民法院已经通过司法解释的形式明确了业主委员会属于民事诉讼法规定的“其他组织”,可以自己名义提起诉讼,也就是说南岸区人民法院认定业主委员会不属于民事诉讼的当事人,属不适格的主体是不正确的。
有人提出最高人民法院的司法解释只是规定业主委员会在涉及开发商未向业主委员会移交有关资料、未提供配套公用设施、费用及物业管理用房等方面才可提起诉讼,不应扩张解释为业主委员会在其他方面也具备诉讼主体的资格。
笔者认为这样的观点不对:这根本不是一个应否作扩张或限制解释的问题,而是一个从何种角度看待权利的问题。
大家现在都知道一个最基本的法理原则:对公权力而言,法无授权即禁止;而对私权利来说,法无禁止即自由。
笔者认为,业主委员会不是一种公权力组织,业主委员会根据业主大会的授权进行自治管理的权利不应当被看作是行使一种公权力。
因此,业主委员会为维护自己自治管理的权利而提起诉讼应当适用法无禁止即自由的法理原则,虽然最高人民法院的司法解释仅仅明确了业主委员会对房地产开发单位未向其移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部门维护费及物业管理用房、商业用房的,可以自己名义提起诉讼,但只要法律法规没有对业主委员会以自己的名义在其他方面(如本案业主欠费的问题)提起诉讼作出明确的限制或禁止性规定,法院对于业主委员会的诉讼主体资格就没有权力加以任何不合理的限制。
在这一点上,重庆市高院颁发的《指导意见》存在同样的问题,该意见第一条规定:“本意见所笉物业管理纠纷是指居住在物业管理区域内的业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。
”第六条又规定:“有下列情况之一的,不适用本指导意见的规定:(1)、业主委员会自主从事物业管理或经营活动,形成的民事侵权或合同违约诉讼;……”。
按照南岸区人民法院对于上述条款的理解,这就是界定了物业管理纠纷只能发生在物业管理企业与业主或业主委员会之间,同时否定了业主委员会自主从事物业管理时的诉讼主体资格,那么笔者也就只能认为这是对业主委员会的诉讼主体资格的一种不合理甚至不合法的限制,应该予以纠正。
更何况重庆市高院并没有法律所赋予的司法解释权,《指导意见》在法律上是本不应当产生效力的。
当然上述条款本身含义模糊,容易产生理解分歧,不过这已经是本文无睱顾及的另外一个问题了。
关于业主委员会的诉讼主体资格问题,还有人提出另外一种观点,认为业主委员会起诉业主是自己告自己,从道理上讲不通。
笔者认为这种观点是站不住脚的,它至少不能成为剥夺业主委员会诉讼主体资格的理由。
实践当中所谓“自己告自己”而由法院受理并裁决的案件并不少见,比如公司告董事和股东,或者反过来。
就本案而言,海河花园小区业主公约第十四条(违约责任)有明确约定“对欠费超过3个月的业主,业主委员会或其他业主都可依据本公约依法提起诉讼追讨”。
也就是说该小区所有业主已经通过订立契约的形式授权业主委员会可以提起诉讼。
在并不违背法律法规强制性规定的前提下,契约就是法律。
业主委员会仅仅依据业主公约也应该有权对欠费业主提起民事诉讼,欠费业主应该承担违约责任。
这在法律上和逻辑上都是没有问题的。
南岸区人民法院裁定驳回业委会起诉的第二个理由是根据《物业管理条例》第二条的规定,物业管理关系的主体应是业主和物业管理企业,原、被告之间的关系不属于《物业管理条例》调整范畴,原告享有什么权利,应尽什么义务也不明确。
因此业委会不能以物业管理纠纷为由提起诉讼。
这里我们不能不涉及到国务院于2003年6月8日颁布、于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》(以下简称《条例》),根据《条例》第二条规定:“本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。