拖欠物业费案例分析篇课件
物业费清欠方案PPT幻灯片
2020/3/9
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统一战线（B类） 话术：
XX业主，关于XX整改问题，我们会从整改进度及整改质量方面做 好管控，这方面请您放心。同时，对于您提及的赔付事宜，我们建议 您先做整改，待整改事宜完毕后，物业会协助您解决这类问题。对于 整改过程，我们将随时与您保持沟通。
XX业主，这个事情，小X肯定会尽全力去帮你和地产/施工方协商， 但是相对的，也希望XX业主你也能配合我们……
短信、电话
A类：正常缴纳、答应缴纳、入住
B类：欠费时间半年以上或恶意欠费
物业温馨提醒：尊敬的XX业主，您的物业费已欠 ******物业温馨提醒：尊敬的XX业主,您的物业费已欠
费：XXX，为避免滞纳金的产生，请您于15日前前 费：XXX,请尽快到滟澜山物业服务中心缴纳，以免滞
话 术
往滟澜山物业服务中心缴纳,也可预交至年底，费 纳金递增，也可预交至年底，费用共计：XXX。如您因
故充分利用各部门资源，利用一切“眼线”，关注业主动向，凡遇到业主 均当面提醒，以达到收回欠费目的。
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全民总动员（A类） 注意事项：
客服中心
巡逻岗及门岗
朋友、邻居等与业主有联系的人
1、凡业主来访，均需打开物业费软 件，确认是否欠费，根据欠费情况判 断是否特殊业主,如不是应当面提醒 其缴纳；如是，及时提醒片区管家， 是否需要当面沟通，以确认收费。 2、上门收取
名）。如已缴纳，请忽略本信息。咨询电话：
如已缴纳，请忽略本信息。咨询电话：06289009。如
06289009
恶意欠费，我司将保留追究法律责任的权利！
催提对象 2020/3/9
欠费业主 9
第二招 断其路（A类）
对象： 满口答应，却总不出现的业主
物业服务常见问题案例分析PPT课件
问题二
➢歹徒入户杀人并抢劫，业主起诉物业公司， 是否应承担责任？（案例二）
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分析
➢作为物业管理部门的安全服务仅限于防范 性的安全保卫活动，并不能全方位保证业 主的人身和财产安全及排除治安、刑事案 件的发生。且此案发生在原告家内，对外 无任何异常。此时被告即使履行了正常的 防范安全保卫义务，也无法避免其室内发 生蓄谋已久的犯罪行为，因此被告的行为 与原告家损害结果的发生无法律上的因果 关系。
➢ 2、召开首次业主大会：筹备委员会成立之日起30日内组织召开，审议通过《业主大会 议事规则》和《业主公约》，选举业主委员会候选人（参加者过半通过）。
➢ 3、召开首次业主委员会会议：由所在地物业管理行政主管部门组织召开，选举产生业 主委员会主任、副主任。产生之日起30日内，持业主大会的成立情况、《业主大会议 事规则》、《业主公约》及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区房管部门备 案。
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法条
《物业管理条例》第三十六条 ➢物业服务企业应当按照物业服务合同的约
定，提供相应的服务。 ➢物业服务企业未能履行物业服务合同的约
定，导致业主人身、财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律责任。
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结束语----与您共勉
➢法治社会需要每个人从意识到行动共同缔 造！
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适用法条
• 《合同法》第三百七十四条规定：保管期 间，因保管人保管不善造成保管物毁损、 灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任， 但保管是无偿的，保管人证明自己没有重 大过失的，不承担损害赔偿责任。
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律师意见
➢严格履行车辆保管义务，加强小区内的安 全巡查和监控设施管理。
物业收费案例
案例五： 不交钥匙是否该交物业管理费？
刘先生几年前购买了本市闵行区“剑桥景苑”的一套商品房。之 后，小区开发商委托某物业管理公司担任小区的前期物业管理。2004 年12月9日，刘先生在交房之前就先于其他业主取得了小产证，房产商 将该套房屋的产权过户到名下。2005年6月1日，小区正式交付。刘先 生收到开发商的交房通知，于是在交房当天，刘先生与家人前去某公司 处办理入户交接手续，并且在记载着物业管理费标准的《剑桥景苑物业 管理相关事项的备忘录》一份，还签收了《文件签收、紧急联络单》一 份，表明已收到《入住手册》和《入住联络册》，并且还在联系册上登 记了联系电话号码，但是，刘先生却没有从物业公司处收到钥匙。而事 后，物业公司也没有通知刘先生前去领取钥匙。
根据杨女士等人提供的照片及物业管理满意度调查问卷可以认定该小区存在着部分公共设施不整洁且损坏树木枯黄草地光秃草地上留有粪便草地光秃草地上留有粪便停车秩序混乱等问题物业公司提供的物业管理服务存有一定的瑕疵故应当对其诉求的物业服务费予以一定比例的扣减扣减的比例根据物业服务的实际情况确定为30
华强物业安阳分公司培训教材
案例三：
2003年4月，杨女士等人购买了丰台区某小区的房屋，并与小 区的开发公司签订了《前期物业管理服务协议》。2004年7月1日， 开发公司与某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托其对小区 实行物业管理服务。该合同对物业管理服务的标准作了约定，其中 包括小区整体形象安全舒适，环境卫生干净、利落，保洁工作高标 准、高质量、无死角，房屋的公共楼梯、扶手、走廊、地下室等部 位保持清洁，无随意堆放杂物和被占用现象，花草树木长势良好、 无病虫灾、无死枝、无死株和干枝，达到四季常青、三季有花。当 年，物业公司进驻小区进行物业管理服务。之后，杨女士等人只向 物业公司交纳了2003年4月3日以前的物业服务费1240元，但此后至 今的6950元物业服务费一直未付。于是，物业公司起诉到法院要求 杨女士立即交纳拖欠的物业服务费。
物业管理纠纷分析及其应对PPT课件
第二节:小区警示牌问题
上海市有一个小区，有一天小区物业公司在清 理下水排污水道，在一个人行道上，污水井口， 物业公司把井口打开了，人在里面清理，物业 公司在一边设了一个牌子。正在施工。有一个 小区业主拿一张报纸，边走边看，结果掉下去， 他掉下去以后还很好，把身边的牌子给踢井里 去了，一掉进去以后，人就碰一点皮，但是这 套名贵的西服可能弄破了，爬上来以后直奔物 业公司办公室大吵，要赔偿我西服，还要送我 去医院。
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第三节：加大宣传增强法律意识
某高层小区有许多业主总是喜欢从家里往楼下 随手丢弃垃圾，一天业主赵某因为丢啤酒瓶扎 伤小孩事件赔偿了6000元钱，事后赵先生说了 一段意味深长的话：“我真的不知道丢东西违 法，更不知道丢东西还会带来这么严重的后果， 如果我知道了，我肯定不丢了。”
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点评
很多业主对法律规定知之甚少，也不知道自己 行为的违法性，所以物业公司对业主进行法律 的宣传有不可推卸的责任，宣传法律有两大好 处：1、小区的违法事件会明显减少，减少投 诉量；2、业主在投诉前知道法律规定和投诉 过程中我们告诉他法律规定的性质完全不一样， 解决投诉的难易程度也不一样。
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第九节：法律是处理纠纷的最后手段
某小区到年底尚欠管理费4500.23元，管理处 屡次催缴无济于事，客户助理只有登门索要， 可是业主以服务不好而不交管理费，管理处上 门说好话不下于10次，竟然有一次，客户助理 在业主家门口站了3个小时而业主不开门，管 理处迫不得已只有起诉该业主从而维护自己权 益。
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点评
社区文化的目的是为业主提供良好的沟通机会， 增强社区的人文氛围，所以我们务必要做到三 点：1、尽量多开展些社区文化活动，让业主 们充分沟通；2、社区文化的项目一定符合小 区的格调和层次，并有倡导性；3、注意细节 问题，不允许出现任何有损业主沟通和项目和 行为。
物业公司物业费诉讼案例分析
物业公司物业费诉讼案例分析本文针对小区业主欠缴物业管理费诉讼进行了分析，小区名称为虚拟名称。
蜂巢物业管理网从互联网收集并整理。
“小区大门无人把守, 夜晚出行路灯不亮; 垃圾成山, 遍地恶臭; 化粪池快溢进底楼住户, 随时存在沼气爆炸的危险; 缴费业主与欠费业主分成两派经常互相谩骂攻击甚至大打出手, 业主委员会负责人还曾被欠费业主殴打致伤。
与此同时, 开发商占据楼顶修建庙宇, 消防隐患及一户一（水）表问题迟迟不能解决,前期物管撤离不办移交手续, 物业管理用房没有着落以致新的物管企业不愿入驻。
,, ”这是重庆市南岸区海河花园小区（以下简称小区）的现状。
该小区位于重庆市南岸区海棠新街40号,住宅279户,人口1000余人,另有商场门面12家共1000多平方米、车库900 平方米、写字间2800 平方米。
小区开发商挂靠重庆市金山城乡建设实业总公司, 而该开发商同时又是小区的大业主,占据小区七个单元中六个单元的楼顶建造楼顶花园,搭建大面积的鸽棚, 并修建了一个用于烧香拜佛的庙宇。
小区前期物管据称与开发商有牵连关系, 对开发商的行为不闻不问, 引起小区大部分业主的不满,因此发生纠纷。
前期物管遂在未办理移交手续的情况下于2004年1月14日自行撤出。
由于有消防隐患、一户一表、物业用房等诸多遗留问题未能解决, 没有新的物管企业愿意接管该小区。
小区遂于同年 1 月17 日成立业主委员会,报南岸区房管局备案, 并召开业主大会, 以三分之二多数业主通过决定由小区业主委员会暂时对小区物业进行自治管理。
小区业主委员会接手小区物管工作后, 立即就小区存在的违法建筑（如庙宇、鸽棚）、物业用房、消防隐患等问题向房管局、规划局、消防处等有关政府主管部门进行反映,希望能够得到合理解决; 同时按照业主大会通过的约定开始向小区业主收取物业管理费以维持小区物管的正常工作开支。
但业主委员会的工作很快就遇到了麻烦。
向政府部门反映的问题遇到了官僚式的相互推诿, 比如向规划局反映的开发商违法修建庙宇的问题, 规划局答复说那只是一个凉亭,是合法的, 而这个所谓的“凉亭”在房管局却是按住宅进行的登记;又比如开发商搭建超过100平方米的大型鸽棚的问题, 规划局以开发商在鸽协取得了批文为由予以推脱。
物管案例：租户欠缴物业管理费,物业管理公司能否向业主催缴
物管案例：租户欠缴物业管理费,物业管理公司能否向业主催缴物管案例：租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴物管案例：租户欠缴物业管理费，物业管理公司能否向业主催缴去年8月，某业主与王小姐签订了一份房屋租赁合同，把自己的一套房子出租给她居住，租期为两年。
合同除了对租金及支付期限作了约定外，还约定物业管理费由王小姐承担。
前几天，该业主收到物业公司的催款函，说已欠付近一年的物业管理费。
为此业主投诉，称租赁合同中已约定由房客交付物业费，物业公司不应再向业主催缴物业管理费？[案例分析]根据规定，物业管理公司按照其与业主签订的物业管理服务合同提供物业管理服务后，有权按照合同向业主收取约定的物业费。
对业主来说，在接受了物业管理公司提供的物业管理服务后，有义务按约定支付相应的物业费。
在房屋出租期间，房东应将出租情况及时书面告知物业公司。
物业管理公司可根据房东和房客对物业费缴付的具体约定向有关义务人收取物业费。
也就是说，若租赁合同约定由房客支付物业费，物业管理公司可直接向房客收取，但业主要承担连带责任。
若租赁合同对物业费由谁支付没有约定或者约定由房东承担的，物业费应当由房东承担。
根据以上分析，若王小姐不按约定缴物业费，物业规律公司向业主收取物业费是有法律依据的，因为你要承担连带责任。
当然，在缴完欠付的物业费后，业主可向王小姐追偿，并可追究她相应的违约责任。
[解决方法]物业管理公司接到业主投诉后，应与业主沟通，说明上述观点，以求得业主的理解。
同时，还应提请业主了解在房屋对外租赁时，应到物业管理告诉履行必要的手续，以便物业管理公司了解掌握业主租赁情况，配合业主做好租赁管理工作，还可避免问题的出现。
[相关法规制度]1．城市房屋租赁管理办法第一章总则第一条为加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。
第二条本办法适用于直辖市、市、建制镇的房屋租赁。
拒交物业费案例及误区分析
8、物业公司利用公用面积经营可拒缴物业费?
• 根据《物业管理条例》的规定，物业公司利用物业共用部位或共用设施进行经营的，应 征得业主、业主大会同意，所得收益应主要用于补充专项维修资金等。所以说，如果物 业公司确实占用了公用区域或设备，但收益是拿来补充专项维修资金了，业主一样不能 拒交物业费。
欠债还钱 本来就是天经地义的事！ 可有些人就是会找各种理由拖欠 到时候欠着欠着成了老赖
• 所以无论是收房后未装修、还是收房装修后未入住，都要交物业费。以开发商发给业主 的“收房通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。
2、未签物业合同可拒缴物业费?
• 根据《物业管理条例》的相关规定，在业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司 之间签订的物业管理合同，对全体业主具有约束力。
那可就得不偿失了！
谢谢观看
• 尽管法院工作人员主动找上门，但有些 业主就是拒不履行，对此，法官将一名 业主拘传回了法院，对于一些不在家的 业主，法院在他们家门口贴上传票，要 求限期到法院缴纳相关费用，看到法院 动了真格，也有一些业主主动到法院还 款。在当天的执行行动中，南宁兴宁法 院共执结13起案件，腾空房屋2处，拘传 1人。
拒交物业费案 例及误区分析
目录
案例分析 拒缴物业费的八大误区
案例分析
南宁市兴宁区人民法院的执行法官,来到南宁市邕武路一小区,对20名拒绝缴纳物业费等 费用的业主进行强制执行！
• 2017年，因为多名业主拒绝缴纳相应的 物业费，南宁某小区的物业公司把20名 业主告上了法庭，小区业主说，拒缴是 有原因的：“物业不作为我们就不交费， 物业管理不到位，电动车不懂被偷了多 少辆，家里也被小偷撬门进来过”。
5、房屋质量存遗留问题，不解决可拒缴物业费?
物业费催收完整ppt课件
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业 主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人 民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者 其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企 业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
下表中所列时间节点均为催费必达时间点。此外，各项目可 根据自身特殊情况添加。
预付金用完的客户一定要和按月缴纳的业主分别发送短信， 避免业主产生“他只是群发，不是在提醒我”的想法，耽误 缴纳时间。
提醒节点见下表：
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第二招断其后路
如果业主以最近比较忙，或者不在本地为借口，则直接为其提供转账方 式，并确定转账的时间。
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发改委《物业管理条例》《物业服务收费管理办法》 第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主
管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县 级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产 行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监 督管理工作。 第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的 规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置， 将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等 有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可 以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应 当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、 计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人 共同利益的约定应当一致。
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物业案例分析PPT课件
案例一
业主家中遇害物业物业管理公司应否承担 责任
事件：2001年4月15日，两名罪犯经预谋 后，携带尖刀等凶器，先来到A小区寻找作 案目标，由于该小区秩序维护员盘查，两 人没有得逞。随后，他们又来到B小区某楼。 因该楼值班秩序维护员没有盘查，两人冒 充物业人员，以检修煤气管道为名，进入 关某夫妇家进行抢劫。夫妇俩惟一的儿子 惨遭杀害。两名罪犯后被法院判处死刑并 赔偿经济损失共4万元
【处理过程】
经查，由护卫员描述该小姐的特征，后经 业主回忆证实该小姐与业主在某种场合认 识，有一定的关系，由此可断定可能是该 小姐配了业主房间钥匙，在交往中产点评】
提高职业敏感度，对重要物资的搬运要不 怕麻烦，认真核实；
加强物资搬运放行控制的同时，应加强对 护卫员处理问题的程序、方法、技巧的培 训；
案例六
【案例描述】 某职员给一租户填写《物资搬运放行条》，
因联系不到业主，便拒绝给租户签字放行， 这时护卫班长称对此租户非常熟悉，不认 为会出问题，于是职员在放行条上签了字， 并记录了租户的联系电话（此电话联系不 上）。几天后，该业主称：租户未经其同 意，将其空调搬走了，要求管理处赔偿损 失。
案例十
某日夜间23时40分，某花园B栋一业主将私家 车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。 随后赶到的巡逻秩序员发现车的后窗玻璃已经破 碎，当即向秩序班长汇报，并做了详细记录。考 虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车 窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对 确认。 早晨6时20分, 秩序员向车主通报其车辆后窗 破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被 高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。秩序 员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直 保护着的现场情况。车主否认记录和现场具有真 实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难 以扯清。
物业费催费技巧培训课件PPT(共 56张)
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方法2 断其后路
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方法2 断其后路
催费对象：满口答应却未及时缴费的业主 催费难点：由于工作生活繁忙，很多业主认为物管费能拖就拖，接到
催费电话之后含糊其词“过两天来交”、“有空的时候就来交”、 “我知道了”等等；往往业主最后都不来交费，从而导致我们的前期 催费工作变成了做无用工。
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方法2 断其后路
没有耐心的业主使用本方法。 可以将自己的难处、尴尬、责任、催费时限等情况告知业主，以获得
业主理解。 与业主建立融洽关系，在与业主沟通过程中表现出为难，甚至令人怜
悯的样子，让对方知道催费对你的工作绩效及个人影响较大。
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方法3 苦肉计
催费说辞 “我知道您不是有意欠费，只是前几天领导当着部门所有同事的面，
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方法5 统一战线
催费技巧 针对涉及补偿或赔偿的业主，可请开发商将结清物管费作为其履行赔
付责任的前提，以此促进业主缴纳物管费。 针对在房屋问题整改过程已与其建立起融洽关系的业主，必要时可向
其表达难处，从而获得业主同情，以促进其缴纳物管费。
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方法5 统一战线
催费说辞 ”张先生，关于门窗整改问题，我们会从整改进度及质量方面做好管
催费技巧 如果业主以“最近比较忙”或者“不在本地”为借口，则直接为其提
供转账方式，并明确转账时间。 如果业主一直含糊其辞说”最近来交”、 “这两天会来交”，则与
业主约定一个明确的缴费时间，到了缴费时间后再次提醒业主；这样， 不仅使业主心里上产生紧迫感，同时也让一拖再拖的业主产生失信的 感觉，最终达到催费目的。 及时、持续的再次提醒业主，在沟通中要向其透露，如果其没得按时 缴费，下次一定会准时再联系他。
《物业费清欠方案》课件
跟进措施
定期向业主公布清欠进度 ，对已完成催缴的业主进 行确认，对未完成的欠费 进行持续跟进。
反馈与调整
反馈渠道
设立专门的清欠咨询电话和邮箱 ，接受业主关于清欠工作的意见
和建议。
调整机制
根据业主反馈和实际执行情况，对 清欠方案进行适时调整，优化工作 流程和方法，提高清欠效果。
总结与改进
在清欠工作完成后，对整个实施过 程进行总结，分析存在的问题和不 足，提出改进措施，为今后的物业 管理工作提供经验借鉴。
应对策略
针对风险1，应加强业主委员会与业 主之间的沟通，通过多种渠道宣传物 业费清欠方案，提高业主的理解与支 持。
针对风险3，应对长期拖欠物业费的 业主采取适当的催缴措施，如通过法 律途径解决，同时加强宣传教育，提 高业主的缴费意识。
针对风险2，应建立有效的利益协调 机制，明确物业公司和业主委员会的 职责与权益，确保物业费清欠方案的 顺利执行。
《物业费清欠方案》ppt课件
目录
• 引言 • 物业费拖欠问题分析 • 清欠方案设计 • 实施步骤与计划 • 预期效果与影响 • 风险评估与应对策略 • 结论与建议
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引言
背景介绍
随着城市化进程的加速，物业管理行业迅速发展，物业费收 缴成为物业管理的重要环节。然而，在实际操作中，物业费 的拖欠问题较为普遍，给物业管理带来了诸多困难和挑战。
针对这一现象，制定有效的物业费清欠方案显得尤为重要， 这不仅有助于保障物业管理企业的合法权益，也有助于提高 物业服务质量和居民生活品质。
目的和意义
通过制定和实施有效的物业费清欠方 案，旨在解决物业费收缴难题，提高 物业费收缴率，降低物业管理风险。
方案的实施将有助于规范物业管理市 场秩序，促进物业管理行业的健康发 展，同时也有利于提升居民的生活满 意度和社区的和谐稳定。