再谈《关于成都花园选聘物管的建议》17-8-31 (2)
成都物业服务管理制度规定范文
成都物业服务管理制度规定范文成都物业服务管理制度规定第一章总则第一条为规范成都地区物业服务管理行为，保障业主权益，提高物业服务水平，根据《中华人民共和国物权法》及其他相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度适用于成都地区的住宅小区、商业写字楼、工业园区等各类物业管理单位及物业服务人员。
第三条物业管理单位应依法设立，具备相应资质和实力，负责管理、维护和运营物业。
第四条物业服务人员应具备相关资格和技能，依法进行培训和考核，提供优质的物业服务。
第五条物业服务管理应遵循公平公正、诚实守信、安全环保的原则，保护业主合法权益，维护社区和谐稳定。
第六条物业服务管理应注重创新和持续改进，提高服务质量和效率，满足业主需求。
第七条物业服务管理应与居民自治结合，充分发挥业主委员会及居民参与的作用。
第八条物业管理单位和物业服务人员应尊重业主的合法权益，维护业主的合法权益。
第二章物业管理单位的职责第九条物业管理单位负责制定物业服务计划和年度预算，提供物业服务。
第十条物业管理单位应维护小区的公共设施设备和环境卫生，保持小区的良好形象。
第十一条物业管理单位应及时处理小区内的故障和投诉，保障业主的正常居住。
第十二条物业管理单位应定期组织开展文化、体育、娱乐等活动，增加居民之间的交流。
第十三条物业管理单位应建立健全物业管理档案和信息系统，确保信息的安全和保密。
第十四条物业管理单位应做好安全管理工作，确保小区的安全和稳定。
第十五条物业管理单位应组织开展业主教育和培训，提高业主的法律意识和素质。
第十六条物业管理单位应与相关部门密切配合，共同维护社会治安和公共秩序。
第三章物业服务人员的职责第十七条物业服务人员应认真履行岗位职责，规范行为举止，服从管理和指挥。
第十八条物业服务人员应礼貌待人、热情服务，解答业主咨询和投诉。
第十九条物业服务人员应维护公共设施设备和环境卫生，及时排除故障，确保正常使用。
第二十条物业服务人员应保护业主的合法权益，不得侵害业主的利益。
成都市物业管理条例(2024年修订)
成都市物业管理条例(2024年修订)文章属性•【制定机关】成都市人大及其常委会•【公布日期】2024.04.17•【字号】成都市第十八届人民代表大会常务委员会公告第13号•【施行日期】2024.10.01•【效力等级】省、自治区的人民政府所在市地方性法规•【时效性】尚未生效•【主题分类】房地产市场监管正文成都市第十八届人民代表大会常务委员会公告第13号《成都市物业管理条例》已于2023年12月29日由成都市第十八届人民代表大会常务委员会第五次会议修订通过，2024年4月3日经四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准，现予公布，自2024年10月1日起施行。
特此公告。
成都市人民代表大会常务委员会2024年4月17日成都市物业管理条例（2007年8月10日成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过2007年9月27日四川省第十届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准2023年12月29日成都市第十八届人民代表大会常务委员会第五次会议修订2024年4月3日四川省第十四届人民代表大会常务委员会第十一次会议批准）目录第一章总则第二章物业及其管理主体第一节物业管理区域的划分与调整第二节附属设施设备及共有资金第三节业主和业主大会第四节业主委员会第五节物业管理委员会第六节自行管理第三章物业服务第一节一般规定第二节物业服务人选聘第三节物业承接和退出第四节物业服务收费第四章物业使用和管理维护第五章监督管理第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，保障物业依法、安全、文明、有序使用，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，建设和谐宜居的高品质生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合成都市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。
第三条本条例所称物业管理，是指业主自行管理或者通过选聘物业服务人等方式，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施、相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。
成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理业主大会规程》的通知
成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理业主大会规程》的通知【法规类别】房地产企业【发文字号】成房物管[2003]7号【发布部门】成都市房产管理局【发布日期】2003.12.22【实施日期】2003.12.22【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理业主大会规程》的通知（成房物管[2003]7号）为规范物业管理业主大会的设立和运作，根据《物业管理条例》等有关法规和政策规定，结合成都市实际，现将我局制定的《成都市物业管理业主大会规程》印发给你们，请认真研究执行。
执行中有什么问题，请及时与我局联系。
《成都市房产管理局关于印发〈成都市物业管理业主大会规则（试行）〉的通知》（成房物管〔2003〕3号）同时废止。
附件：成都市物业管理业主大会规程二○○三年十二月二十二日成都市物业管理业主大会规程第一章总则第一条为了规范物业管理业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》等法规、政策，结合成都市实际，制定本规程。
第二条本规程适用于本市行政区域内物业管理活动中业主大会的成立、运作和监督。
第三条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第四条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
物业管理区域的划分按有关规定执行。
业主大会应当设立业主委员会作为其执行机构。
第五条成都市房产管理局负责本市行政区域内物业管理业主大会的监督工作。
各区（市）县房产管理部门负责作好本行政区域内业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。
第二章业主大会第六条业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第七条业主大会自按规定程序召开首次业主大会会议之日起成立。
第八条业主大会依法履行以下职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
物业小区管理存在的问题及建议
物业小区管理存在的问题及建议一、问题分析1. 服务水平不高：许多物业公司缺乏专业知识和经验，导致对小区的管理工作不够专业化。
常见问题包括维修响应速度慢、清洁人员素质低下等。
2. 资金管理不透明：部分物业公司在资金收支上存在缺乏透明度的情况。
例如，未向居民明确解释费用构成以及具体使用情况。
3. 居民参与意愿低：由于居民对物业公司的工作缺乏信任感，很少有人愿意参与到小区事务中来。
这就导致一些重要事宜得不到广泛讨论，影响了小区发展。
4. 管理手段滞后：部分物业公司没有采用现代科技手段进行管理，而是仍然沿用传统方式处理各类问题和反馈。
这使得信息交流效率低、问题难以及时解决。
二、建议提出为改善物业小区管理现状，以下是一些针对上述问题的建议：1. 提升服务水平：(1) 物业公司应加强员工培训，并聘请专门从事维修和清洁工作的人员。
确保他们具备相关专业知识和技能，提升服务质量。
(2) 建立健全的投诉反馈机制，居民可以通过电话、短信或网络平台随时向物业公司反映问题。
同时，物业公司应设立专门的客户服务中心，及时回应和解决居民反馈的问题。
2. 加强资金管理：(1) 物业公司应建立透明度高、可靠性强的费用明细表，并按月向居民公示。
每年召开小区业主大会，详细解释费用构成及使用情况，并接受居民监督。
(2) 引入第三方审计机构对小区资金进行定期审查，并将审查结果与居民分享。
确保所有收支合规、公正透明。
3. 提高居民参与度：(1) 物业公司应积极开展社区活动，增进邻里关系并提高住户之间的互动。
定期组织座谈会或沙龙活动，在可行范围内邀请居民参与小区管理事务讨论。
(2) 鼓励设立由小区选举产生的住户委员会，在重大决策上为物业公司提供咨询和建议。
通过居民代表参与决策，提高决策的科学性和公正性。
4. 引入现代管理手段：(1) 物业公司应引进物联网技术，实施智能化管理。
例如，安装无线监控系统、自动化停车管理系统等，以提升小区安全性和便利度。
成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见
成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见文章属性•【制定机关】成都市人民政府•【公布日期】2012.03.22•【字号】成办发[2012]11号•【施行日期】2012.04.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文成都市人民政府办公厅关于进一步做好全市物业管理工作的意见（成办发〔2012〕11号）各区（市）县政府，市政府有关部门：为认真贯彻落实《成都市物业管理条例》（以下简称《条例》），规范我市物业管理工作，充分发挥物业管理在改善人居环境、强化城市管理及城乡环境综合整治中的积极作用，夯实社会管理基础，创建宜人环境，构建和谐社会，现就进一步做好我市物业管理工作，提出如下意见。
一、总体目标（一）2012年，全市建立服务规范、管理有序、环境优良、和谐文明的物业管理长效机制，中心城区社区（院落）物业管理基本实现规范化，全市100户以上农民集中居住区物业管理规范化建设达标率60%，基本实现城乡物业管理全覆盖。
（二）2013年，全市基本实现物业管理区域行政监管职责得到落实、社会基层治理明显加强、业主民主管理进一步优化、物业服务水平全面提升。
二、加强业主大会建设（一）明确推进主体。
各区（市）县政府和成都高新区管委会要将业主大会建设及其业主委员会工作纳入社区管理和基层民主建设的工作内容，明确街道办事处（乡、镇政府）的工作职责，落实工作机构和人员，加强政策法规宣传，组织推进物业管理区域业主大会建设。
房管部门要加强业主大会及其业主委员会工作指导，促进物业管理活动依法、有序开展。
（二）明确工作任务。
各区（市）县政府和成都高新区管委会要按照“应建尽建”的要求，对符合业主大会设立条件的建筑区划，督促街道办事处（乡、镇政府）组织业主依法设立业主大会，并指导监督业主大会、业主委员会依法履行职责。
（三）建立目标考核机制。
各区（市）县政府和成都高新区管委会要将物业管理工作纳入目标管理，建立以街道办事处（乡、镇政府）为主要对象的工作目标年度考核机制，加大工作力度，确保业主大会设立率2012年达60%，2013年达80%。
成都物业管理条例——加大物业公司违法行为处罚力度
成都物业管理条例——加大物业公司违法行为处罚力度引言随着城市化进程的不断推进，物业管理越来越成为城市中不可或缺的重要环节。
物业公司作为承担物业管理任务的主体，负责小区内的基础设施建设、维护以及服务等工作。
有些物业公司存在违法行为，给业主生活带来诸多不便和困扰。
为了维护居民的合法权益，保障社区的和谐稳定发展，成都市近日出台了《成都物业管理条例》，并加大了对物业公司违法行为的处罚力度。
一、对物业公司违法行为的界定1. 擅自收取未经批准的费用：物业公司未经业主委员会批准或违反规定，擅自向业主收取未明码标价的费用，如违规收取停车费、绿化费、维修费等。
2. 不当收取费用：物业公司以不当方式向业主收取费用，如以非法手段强迫业主签订费用支付合同。
3. 不提供或不按时提供物业服务：物业公司未按合同约定或未及时提供物业服务，如停水、停电、清洁不到位等。
4. 虚假宣传或误导消费者：物业公司在广告、宣传材料中虚假宣传、误导消费者，夸大物业服务能力或隐藏重要信息等。
5. 不执行业主大会决议或决定：物业公司未按照业主大会的决议或决定执行，并拒不提供相关理由。
二、处罚力度的加大1. 罚款：根据物业公司的违法行为性质和情节严重程度，可以给予一定数额的罚款，罚款金额适当提高，以起到警示作用。
2. 撤销物业公司的资格：对于严重违法行为的物业公司，依法可以撤销其物业管理资格，让其不能再从事物业管理工作。
3. 限期整改：对一些违法行为具有一定程度的可挽回性的物业公司，可以给予一定期限进行整改，并监督其整改情况，确保问题得到解决。
4. 法律追诉：对于涉嫌犯罪的物业公司负责人或相关人员，将采取法律途径追究其刑事责任，并加大处罚力度，维护社会公平正义。
三、检查和投诉机制的建立为确保物业公司违法行为的发现和处理更为高效和及时，成都市还建立了相关的检查和投诉机制。
根据《成都物业管理条例》，相关部门将定期对物业公司进行检查，发现问题及时进行处罚。
成都市物业管理企业发展现状探析及建议
成都市物业管理企业发展现状探析及建议作者：熊子恺来源：《现代企业文化·理论版》2016年第05期摘要本文通过对所在小区物业以及成都市物业的调查，走访部分物业管理企业，分析物业管理行业发展的现状，找出物业管理企业发展存在的问题，提出加快物业管理发展的建议，以推进物业管理有效发展。
关键词物业管理业务形式管理规范科技化人才培训中图分类号：F270 文献标识：A 文章编号：1674-1145（2016）03-000-01一、成都物业管理行业发展的现状和特点从1992年成都市第一家物业管理企业成立起，经过二十多年的发展，物业管理行业已成为成都经济发展重要产业。
一是发展较快。
到2015年底，全市物业管理企业有1800个，物管面积已达3.8亿平方米，物管人员近18万人。
物管企业的资产总额、经营规模、从业人员均大幅增长，目前，成都市新建住宅小区和商业用房基本上实行了物业管理。
二是逐步规范。
一系列物业管理制度的制定和出台，使物业行业的发展得到较好地规范。
物业行业的发展壮大，促进了成都居民住房消费观念的转变，对解决就业、提高城市品味、美化人居环境、提高居民生活水平和城市文明程度起到了重要作用。
二、成都物业管理行业存在的问题物业管理是伴随着房地产市场的迅猛发展而产生的一个新兴行业，在快速发展过程中，还存在一些问题。
目前成都物业管理企业普遍存在三大问题：一是企业规模偏小，主营业务单一。
据我对住家附近的物业小区调查，大多数物管企业都存在经营规模偏小和市场化运作程度不高的现象。
调查显示营业收入规模在1000万元以下的物管企业约占四成，企业抗风险能力较弱。
大部分企业职工在300人以下。
主营业务多以物业管理为主，业务单一。
二是企业经营管理水平参差不齐，企业缺乏创新能力，发展后劲不足。
服务也存在不规范、不到位，损害业主权益的现象，加剧了业主对物业的不理解、不配合。
物业公司和业主之间的矛盾，给企业的信誉带来负面影响，也导致物管费用收取困难，要想提高收费标准就更难了。
《成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见》的通知
《成都市物业管理协会关于进一步加强物业服务的若干意见》的通知成房物管[2006]26号各区（市）县房产治理局、办，高新区规划建设局，各物业治理企业，各物业治理区域业主大会：为进一步规范我市物业治理企业物业服务行为，切实解决群众反映的“修理不及时、服务不到位、收费不规范”等物业服务顽症，有效爱护业主、使用人在物业治理活动中的合法权益，现将《成都市物业治理协会关于进一步加大物业服务的若干意见》转发给你们，请你们结合实际，认真贯彻执行。
各区（市）县房产治理部门应加大对物业服务工作的指导、监督、检查、治理力度，重点是物业治理服务制度、修理制度和安全防范措施是否落到实处，是否建立并严格执行投诉处理机制，是否在明显位置公布物管项目、物管企业、区（市）县房管部门三级投诉电话，是否执行“三公布”制度，并将物业治理从业人员使用文明服务用语的情形纳入物业治理行业服务规范检查范畴；要进一步完善投诉处理、监督检查、工作考核、责任追究等制度，进一步优化物业治理环境；对物业治理企业因思想不重视、措施不落实造成修理不及时、服务不到位、收费不规范的，要通报批判，并将处理结果报我局，作为不良行为记入物业治理企业信用档案。
各物业治理区域业主大会的业主委员会应当组织力量，对物业治理企业服务情形进行督促，发觉物业服务中存在不规范等咨询题的，及时与物业治理企业协商、沟通，提出改进意见，促进物业服务水平的提升。
特此通知。
附件：成都市物业治理协会关于进一步加大物业服务的若干意见二○○六年八月二日附件成都市物业治理协会关于进一步加大物业服务的若干意见各会员单位，各有关物业治理企业：为进一步规范我市物业治理企业物业服务行为，切实解决群众反映的“修理不及时、服务不到位、收费不规范”等物业服务顽症，有效爱护业主、使用人在物业治理活动中的合法权益，现就进一步加大物业服务提出以下意见：一、进一步做好物业治理区域修理服务工作各物业治理企业应当建立健全物业修理服务的各项规章制度，配置足够的人员，确保每日24小时受理、处理业主或使用人的物业报修，并做好修理服务的记录工作和回访工作以便备查；加大巡查，落实措施，排除隐患，工作到位，保证业主、使用人的生命财产安全。
成都市物价局 成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知
成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知成价费〔2007〕268号各区（市）县物价局，房产管理局、办，高新区规划建设局，各开发建设单位，各物业服务企业或者其他管理人：根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《四川省物业服务收费管理细则》等法律、法规及有关规定，现就进一步规范我市物业服务收费有关事项通知如下：一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业或者其他管理人（统称物业服务企业，下同）按照物业服务合同的约定，对建筑区划内共有部分进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
二、市和各区（市）县政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
三、我市物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价、市场调节价。
住宅（不含别墅）物业服务收费包干制实行政府指导价，别墅和其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
住宅物业服务实行酬金制的，预收标准由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。
住宅建筑区划内的非住宅物业，与住宅结构相连的非住宅物业以及将住宅改变为非住宅使用的物业，其物业服务收费执行市场调节价，具体由开发建设单位、业主或者业主大会与物业服务企业协商确定。
四、五城区（含高新区，下同）物业服务收费政府指导价标准，由成都市物价局会同成都市房产管理局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照物业服务等级分级定价的原则制定、调整基准价和浮动幅度，并向社会公布。
其他区（市）县物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度，由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定、调整，并向社会公布。
五、实行物业服务收费政府指导价的住宅物业，物业服务企业依据前期物业服务合同、物业服务合同向业主提供了《成都市普通住宅物业服务等级标准》（附件1）规定的一、二、三、四级物业服务的，物业服务收费执行标准由物业服务供需双方根据公布的政府指导价基准价和浮动幅度在前期物业服务合同、物业服务合同中约定并报物业所在地区（市）县价格主管部门备案。
成都市物业管理招投标市场仍需改进
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０ ６年 ６月 违约责任等都有明确的规定 ，但 在招 投标 的实际 恒泰 物业招投 标代理有 限公司 ，在 ２ ０ 运行过程 中，还是存在着招 标方与投 标方串通现 受该市三羊房产公司的委托 ，代理对青景苑项 目 象 ，其结果就是在实施公 开招投 标后的成都物 业 的前期物业管理招投标相关事宜 时，未按 《 成都 管理市场 中，较大品牌 的开 发商 所开发的楼盘大 市物 业管理招投标 代理机构 名录推 荐暂行规定 》 多数通过招投标后仍由下属的物业公司管理 ，这 要求 ，冒签成都市物业管理评标专家名册 中的其
目前 ，成 都 市有 中基 建设 、吾 豪物 业 、华 标书 中载 明 的现 场 答辩 人与 实际 答辩 人不符 的 昌物业等中介机构 进行 物业管理代理招标 ，针 对 涉嫌弄虚作假的现象 。这些代理招投活动的中介
中介机构 诚信监管 ，成都市房管 局颁发 了 《 都 机构缺乏诚信的行为 ，有损物业管理招投标市场 成 市物 业服 务招 标代理机构 诚信自律公 约 》 《 、 关于 的健康发展 。
推行物 业服 务招 标代 理机构 从业 人 员信 用登 记 手册 制度 的通 知 》等文件 ，建立起代理招 投标 活 （ ）住宅小区业主大会设立不及时 三
截 止 ２０ ０ ７年 底 ，成都 市 已有 ２ １ 物 业 ， ７个 ９
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成都市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知-
成都市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成都市发改委、市房管局关于规范我市物业服务收费管理的通知各区（市）县发改局（经发局）、物价局、房管局（规划建设局），各开发建设单位，各物业服务机构：为规范我市物业服务收费行为，保障物业服务各方的合法权益，维护物业服务市场秩序，根据中华人民共和国《价格法》、《物权法》、《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合我市实际，现就我市物业服务收费管理的有关事项通知如下：一、本通知所称物业服务收费是指物业服务企业、物业服务其他管理人（以下统称物业服务机构）按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。
二、市和各区（市）县人民政府价格主管部门会同房产管理部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。
三、业主与物业服务机构可以采取包干制或者酬金制等计费方式约定物业服务费用。
四、普通商品住宅（不含别墅等高档住宅）前期物业服务收费和保障性住房的物业服务收费采取包干制计费方式的，实行政府指导价；其他物业服务收费实行市场调节价。
五、中心城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区）物业服务收费政府指导价标准，由市发改委会同市房管局依据物业服务的社会平均成本及经济发展水平，按照住宅物业服务等级分级定价的原则制定，定期向社会公布。
其他区（市）县物业服务收费政府指导价标准由当地政府价格主管部门会同同级房产管理部门结合当地实际制定，并向社会公布。
XX花园小区物业服务企业选聘方案
天籁花园小区物业服务企业选聘方案天籁花园小区业主委员会已于2014年11月16日正式成立，小区目前的物业管理是物业建设单位与物业服务企业就本小区前期物业管理阶段而订立的协议，主要是针对的是本小区前期物业的管理。
天籁花园小区业主委员会成立后，因缺乏相应依据，造成业主大会及业主委员会无法对其实行有效监管的状况，现已不再适应小区现阶段的物业管理。
为了天籁花园小区全体业主的利益，本着把本小区建设的更加美好、安全舒适、宜居的理念，业主委员会11 月 23 日开会讨论了关于制定本小区物业服务企业的选聘方案，拟进行物业服务企业的选聘工作，签订新的物业服务合同。
天籁花园小区物业服务企业选聘方案如下：一、选聘工作的实施主体物业服务企业的选聘工作，主体资格归属于业主大会。
具体工作事宜由业主大会授权小区业主委员会物业选聘工作小组实施。
二、选聘工作的方式选聘工作采取招标的方式进行；业主大会授权业主委员会开展物业服务企业招标工作。
参与招投标的物业服务企业需要经过报名、提供资质、业绩证明文件，资格预审，阅读理解招标文件，提交书面投标文件，楼盘考察，评标答辩，合同谈判等招标程序。
物业选聘工作小组根据小区实际情况和报名物业服务企业的情况初选3家符合条件的物业服务企业参与投标。
如果符合条件的报名物业服务企业少于三家、只有二家或一家的，物业选聘工作小组根据本选聘方案、招标公告和招标文件与符合条件的报名企业通过竞争性谈判签订物业服务合同。
小区业主委员会物业选聘工作小组按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。
招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。
当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。
业主委员会代表业主大会依照本选聘方案、招标公告、招标书和中标人的投标书以及答辩会记录，在物业服务合同示范文本的基础上与中标人签订物业服务合同，并按规定公布。
成都市房产管理局关于进一步规范我市物业管理招投标活动中若干问题的通知-
成都市房产管理局关于进一步规范我市物业管理招投标活动中若干问题的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 成都市房产管理局关于进一步规范我市物业管理招投标活动中若干问题的通知各区（市）县房产管理局（办、所），各房地产开发建设单位，各业主委员会，各物业管理企业：为进一步加强对我市物业管理市场的监督管理，根据《成都市物业管理招标投标暂行办法》等，现就进一步规范我市物业管理招投标活动中若干问题通知如下：一、关于物业管理评标活动统一监督的问题（一）将目前零散的物业管理招投标活动统一纳入集中场所，目前暂定市物业管理协会的招标投标活动服务中心（以下简称中心），作为物业管理活动的有形市场予以有效监督和指导。
从2006年4月1日起，全市九区（含高新区）、两县（双流县、郫县）范围内物业项目（省以上所管建设项目除外），需选聘物业管理企业实施物业管理的，应当进入中心确认后，予以进行。
（二）中心受理后，对不需要通过招投标方式选聘物业管理企业的，应当告知其到相关区、县房产管理部门办理协议选聘的审批手续；对需要通过招投标方式选聘物业管理企业的，应对招标主体、招标公告、投标邀请、招标文件等资料进行监督指导。
（三）招标人到项目所在地区、县的房产管理部门进行招标备案时，应提供中心的监督指导证明。
（四）中心对招标书的内容在审查中发现的问题，应及时向招标人提出修改建议。
（五）招标人或招标代理机构可委托中心发售招标书，接收、保管投标书。
（六）招标人发出中标通知书后，招标人可委托中心将未中标的投标书返还相应的投标人。
（七）中心对外提供服务，实行“谁委托、谁付费”的原则，其服务费按照市物价局核准的标准执行。
青羊区成都花园首届业主委员会、成都花园物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
青羊区成都花园首届业主委员会、成都花园物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审理法院】四川省成都市中级人民法院【审结日期】2020.12.08【案件字号】(2020)川01民终14748号【审理程序】二审【审理法官】喻小岷李亚李衡【审理法官】喻小岷李亚李衡【文书类型】判决书【当事人】青羊区成都花园首届业主委员会;成都花园物业管理有限责任公司【当事人】青羊区成都花园首届业主委员会成都花园物业管理有限责任公司【当事人-公司】青羊区成都花园首届业主委员会成都花园物业管理有限责任公司【代理律师/律所】刘吉云四川海帆律师事务所;王文华泰和泰律师事务所;李文四川福瑞斯律师事务所;杨波四川福瑞斯律师事务所【代理律师/律所】刘吉云四川海帆律师事务所王文华泰和泰律师事务所李文四川福瑞斯律师事务所杨波四川福瑞斯律师事务所【代理律师】刘吉云王文华李文杨波【代理律所】四川海帆律师事务所泰和泰律师事务所四川福瑞斯律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】青羊区成都花园首届业主委员会【被告】成都花园物业管理有限责任公司【本院观点】……一、针对2017年1月6日至1月22日召开的首次业主大会。
根据查明的事实，本案诉争的成都花园物管楼、一期会所、小学、幼儿园及商场等物业区域产权人均为成都花园开发公司，由成都花园开发公司委托成都花园物业公司对上述物业进行管理。
【权责关键词】撤销合同证据不足新证据质证罚款拘留诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，根据查明的事实，本案诉争的成都花园物管楼、一期会所、小学、幼儿园及商场等物业区域产权人均为成都花园开发公司，由成都花园开发公司委托成都花园物业公司对上述物业进行管理。
因案涉成都花园项目所涉区域较为复杂，从成都花园首届业委会提交的证据的看，不能证明其主张的诉争部分面积仅属于成都花园首届业委会所代表的业主共有的区域，且成都花园物业公司亦按照成都花园首届业委会要求退出了相关物业服务区域并移交了包括业主资料、工程资料、绿化资料、消防资料等一系列资料，故成都花园首届业委会要求成都花园物业公司退出相关区域，并移交相关收益、账目及相关物业资料，缺乏事实及法律依据，一审法院综合全案证据判决驳回成都花园首届业委会的全部诉讼请求并无不当。
成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理承接验收指导意见》的通知
成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理承接验收指导意见》的通知文章属性•【制定机关】成都市房产管理局•【公布日期】2006.07.03•【字号】成房物管[2006]23号•【施行日期】2006.08.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理承接验收指导意见》的通知（成房物管[2006]23号）为规范我市物业管理承接验收活动，保障物业管理活动依法正常进行，根据国务院《物业管理条例》等规定，结合我市实际，现将我局制定的《成都市物业管理承接验收指导意见》印发给你们，请遵照执行。
执行中有什么问题，请及时与我局联系。
特此通知。
附件：成都市物业管理承接验收指导意见二○○六年七月三日附件成都市物业管理承接验收指导意见第一条为规范物业管理承接验收活动，维护物业管理当事人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等有关规定，结合本市实际，制定本指导意见。
第二条本指导意见适用于本市行政区域内的物业管理承接验收工作。
第三条本指导意见所称物业管理承接验收（以下统称承接验收），是指物业管理企业承接物业时，以保证物业管理服务正常实施和物业共用部位、共用设施设备正常使用为目的的检查验收。
第四条承接验收的条件（一）建设工程全部施工完毕，并竣工验收合格；（二）供水、供电、供气及信息传播入户，道路、绿化和卫生等设施设备建设完毕，均能够正常使用；（三）电梯取得准用证、二次供水和消防设施取得合格证书；（四）房屋幢、户编号经有关部门确认；（五）法律法规、政策规定的其他条件。
第五条承接验收的时限（一）建设单位选聘物业管理企业实施前期物业管理的，建设单位应当在物业竣工交付前30日内，与受聘物业管理企业完成承接验收手续。
（二）业主、业主大会选聘物业管理企业的，应当在《物业服务合同》生效后30日内，会同业主大会新选聘的物业管理企业与原物业管理企业完成承接验收手续（另有约定时限的除外）。
成都市发展和改革委员会关于成都花园公共绿地及市政配套工程项目
成都市发展和改革委员会关于成都花园公共绿地及市政配套
工程项目建议书的批复
【法规类别】机关工作综合规定
【发文字号】成发改审批[2011]634号
【发布部门】成都市发展和改革委员会
【发布日期】2011.06.20
【实施日期】2011.06.20
【时效性】现行有效
【效力级别】XP11
成都市发展和改革委员会关于成都花园公共绿地及市政配套工程项目建议书的批复
（成发改审批〔2011〕634号）
成都市民用建筑统一建设办公室：
你办《关于成都花园公共绿地立项审批的报告》（市统办〔2011〕57号，市政府政务服务中心项目受理号：5101002011061700042）及其附件收悉。
经研究，同意你办实施成都花园公共绿地及市政配套工程项目立项，现将有关事项批复如下：
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成都市物业管理协会关于印发《关于进一步规范建筑区划内共有部分经营管理行为的指导意见》的通知-
成都市物业管理协会关于印发《关于进一步规范建筑区划内共有部分经营管理行为的指导意见》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------成都市物业管理协会关于印发《关于进一步规范建筑区划内共有部分经营管理行为的指导意见》的通知成物协〔2014〕16号各物业服务机构，相关单位：为进一步规范建筑区划内共有部分经营管理行为，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等相关法律法规，我会制定了《关于进一步规范建筑区划内共有部分经营管理行为的指导意见》，现印发给你们，请参照执行。
执行中有什么问题，请及时与我会秘书处联系。
《关于利用物业共有部分经营的指导意见》（成物协〔2007〕16号）废止。
特此通知。
附件：《关于进一步规范建筑区划内共有部分经营管理行为的指导意见》2014年8月28日关于进一步规范建筑区划内共有部分经营管理行为的指导意见为进一步规范建筑区划内利用共有部分的经营管理行为，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》等相关法律法规，提出如下指导意见：一、共有部分的范围建筑区划内的共有部分是指依法属于全体业主或者相关业主共同所有的共用部位、共用设施设备，一般包括：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房；（三）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理专业人才库管理暂行规定》的通知(成房物管[2006]28号)
![成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理专业人才库管理暂行规定》的通知(成房物管[2006]28号)](https://img.taocdn.com/s3/m/14f148ec49649b6648d747b4.png)
成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理专业人才库管理暂行规定》的通知成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理专业人才库管理暂行规定》的通知成房物管[2006]28号各区（市）县房产管理局（办），各物业管理企业：为了进一步规范我市物业管理活动，完善专家咨询、考评、论证等机制，充分发挥物业管理专业人才的积极作用，根据相关政策规定，结合我市实际，现将我局制定的《成都市物业管理专业人才库管理暂行规定》印发给你们，请结合实际贯彻执行。
执行中有什么问题，请及时与我局联系。
特此通知。
附件：成都市物业管理专业人才库管理暂行规定二○○六年八月三日附件成都市物业管理专业人才库管理暂行规定第一章总则第一条为了进一步规范物业管理活动，完善专家咨询、考评、论证等机制，充分发挥物业管理专业人才的积极作用，根据有关法律法规政策规定，结合我市实际制定本规定。
第二条本规定适用于本市行政区域内物业管理专业人才库（以下简称专业人才库）的组建、使用及其监督管理。
第三条本规定所称专业人才库包括专家库、项目经理库、服务能手库。
第四条物业管理专业人才库建设和管理遵循以下原则：（一）公开选拔、择优录取；（二）分开建设、动态管理；（三）人才自律、发挥效用。
第五条市房产管理部门负责本规定的组织实施。
第二章专家库的建立第六条专家库应当具备下列条件：（一）满足物业管理评标、项目考评、资质评审、服务与费用评估、行业培训等需要的专业、行业分类；（二）具有随机抽取专家的必要设施设备和管理系统软件；（三）配备负责日常管理和设施维护的人员。
第七条入选专家库的专家应当具备以下条件：（一）具有工程、经济、财务、法律等相关专业中级以上技术职称，从事相关专业领域工作五年以上；（二）在本专业或者本行业有较深的理论造诣和丰富的实践经验，具有较好的文字写作能力，熟悉本专业或本行业的国内外情况和动态；（三）从事物业管理的人员，按照国家、省、市有关规定取得职业资格证书、物业管理项目经理证书；（四）熟悉物业管理相关的法律法规规章政策，掌握相关技术规范和要求；（五）坚持原则，作风正派，实事求是，具有较高的政策运用水平和良好的协作能力，具有良好的社会信用，个人执业无不良记录；（六）身体健康，年龄在25周岁以上65周岁以下，能够独立承担、如期完成受托的相关工作；（七）法律法规政策规定的其他条件。
物业管理招标争议
物业管理招标争议2004年以来,备受房地产消费领域瞩目的《物业管理招标投标暂行办法》实施后,业内人士预言,至此,长期以来形成的开发商指定物管的惯有模式被彻底打破,究竟选哪家物管企业,将通过招投标或协议方式选聘产生。
2004年是物业管理招投标高速发展期,但物管之冲突也由此升级。
冲突:物管招标谁说了算?物管是一个地域性很强的领域,招标必须根据本地的情况来进行,但随着全国各地相继出台本地区物业管理招标投标暂行办法以来,因招标而引起的纷争不断。
最近,成都交大花园就上演了一起因招标而产生小区混乱不宁的现状。
大多数业主们都产生了这样的困惑:到底是业主大还是物管大?招标到底是多数人说了算,还是少数人说了算?业委会在招标中起到什么作用?这个问题还得从一个媒体的报道说起,12月1日备受成都房地产消费领域瞩目的《成都市物业管理招标投标暂行办法》(以下简称办法)正式实施,成都某媒体为了宣传招标投标暂行办法,做了一篇标题为《小区物管招标谁说了算》的报道,一石激起千层浪,此报道引起众多业主和业委会的询问。
小区物管到底谁说了算?专家说了算?有招标就有评标,在成都出台的《办法》中专家评标是一道风景线,并对此进行了硬性规定。
评标专家一般由招标人在开标前3日内从本市房管局提供的评标专家名册中随机抽取产生,并在评标过程中公开前必须予以保密。
与投标人有利害关系的,不得成为评标委员会成员。
按国家规定,若招标人不依法从专家名册中抽取专家的,评标无效。
加上专家评标目的是为了防止招投标不公允,更加科学化。
但成都某花园的业主委员会的主任、业委会协会的临时筹备负责人雷先生一连接到几个电话,都是谈论招标投标的业主权利问题,他把大家的意见反映到了房管局,称招标投标不是专家说了算,而是业主说了算。
这种情形全国都遇到过,选择物管本应是业主的权利,专家不过是提供一种手段,因此,记者认为,媒体在报道中应注意分寸,不能看到一点就否定全盘,也不能以“点”代“面”,否则会直接影响业主人心稳定。
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再谈《关于成都花园选聘物管的建议》
大家前一段时间一直在关注和讨论的选聘物管问题，现在业委会的多方影响下，成都花园选聘物管的答案已经逐渐清晰的摆在大家的面前，一流的物管万科变成了金科，业委会曾经美好的诺言即将变成谎言。
这种结果想必是很多业主未曾预料的，但不可否认这也是业委会少数人无视成都花园的实际情况及物业服务市场的现状，作茧自搏的必然结局。
我曾在《关于成都花园选聘物管的建议》一文中提到：成都花
园通过公开招标选聘外聘物业公司，要考虑到成都花园的实际情况，业主对物管费接受的程度，外聘物管企业操作的可行性，要以成都花园物业管理的长远利益为出发点，防止出现将成都花园的物管陷入“越换越差”的恶性循环。
但是成都花园业委会仍然不顾广大业主利益，无视成都花园十五年老小区的实际情况及物业服务市场的现状，用画饼充饥的方式引导处于信息弱势的部分业主，于2017年8月17日异想天开地向广大业主宣布：三年不变物管费（电梯公寓1.5元/平方米/月；多层住宅1.2元/平方米/月；联排别墅和复式住宅1.8元平方米/月），选聘一流的物管，打造成都花园高档社区的承诺。
现在一流的物管万科变成了金科，金科能兑现业委会跟我们广大业主的承诺吗？我想只要大家用心去关注下物管这个行业，想必大家就心中有数了。
纵观成都花园周围的小区，除了置信洁华物业管理的花间集小区，卓望嘉物业管理的优品道小区，创意物业管理的中华家园外，剩下的水木光华小区连换三次物管，还有翠提春晓也换过多次物管，结果都是陷入“越换越差”的恶性循环，所以当现有物管出现问题后我们不找出问题的根本所在从实际出发来解决问题，而是盲目的更换物管，我想这不是最明智的做法。
就成都花园选聘物管过程中出现的种种怪象，我们不妨从以下几方面来做个深入的分析，或许我们能从中理出一点头绪来。
(一)关于成都花园的现状
常言道：“内行看门道，外行看热闹”，成都花园自身的状况又
是怎么样的呢？成都花园是一个占地500亩的大盘，建筑面积仅32万平米，容积率0.98， 5道大门，16台变压器设备（线变损均由物业自己承担），62台电梯（不包括商铺的6台），15年的老小区，欠交的物业费高达两三百万（有人讲上千万，这只是传闻），无论哪个物业公司来接管，都得掂量一下这个颇具规模的大盘分量。
俗话说得好：“以人为镜可以明得失，以史为镜可以知兴衰”在看成都花园前期的经营状况。
据调查，成都花园老物管一年的收入在八百万左右（含停车费，公用土地出租及广告收入，但不含地产留给老物管经营的资产收益，如会所等）。
而十五年前一个保安队员的工资才500元（当时是同行业很低的工资），到目前为止一个队员的工资已涨到2250元，加上五险一金，节假日、年终奖，伙食费等等，普通保安队员成本费用接近4000元左右，老物管一百多号人，光一年的员工工资支出就在700百万左右，这一点，业委会应比我更清楚。
我在之前的《关于成都花园选聘的建议》一文中提到人工费保守估计应该占物业管理费用总额的40—45%；当时就有很多物业的朋友看后提出应在50%以上，事实也的确如此。
还有保洁占物业管理费总额的15%；工程维护占物业管理费总额的13%；园林绿化占物业管理费总额的5%；社区活动占物业管理费总额的3%；管理成本占物业管理费总额的15%。
成都花园的收支情况只是一个个列，这些客观的数据是不会以人们的主观的意志而改变的。
就以成都花园的绿化为例，15年的树木已长大成材，光绿化垃圾清运费一年就多达十多二十万，十五年来的设备维修更新费逐年呈翻番趋势，就是加上地产留给原物管经营
的资产收益，原物管一年的收支缺口也在两三百万。
同样是原物管管理的上城项目，占地仅几十亩，建筑面积就20万平米（物管费是按建筑面积来收费的）要选聘物管，上城就比成都花园就要好得多。
这些现实的问题，业委会有去深入的研究过且明确的告诉过大家吗？如果大家在清楚这些情况后或许会有思想准备，能出多少钱，能选什么样的物管,大家可以自己评估一下。
广大业主在不明不白的情况下去选聘物管会是赢家吗？会从中得益吗？我想这是一场赌注，赢的希望是渺茫的！
(二)关于业委会
业委会的成立是在当初大家彼此都不是十分了解的情况下成立的，当初大家同意进驻业委会成员的原因是因为你们愿意维护广大业主的利益，为广大业主服务。
可是业委会走到今天却把自己手中的权利凌驾于广大业主之上，在选票上公然写出：“业主胡写乱画无法辨认或不按规定符号填写的，视为弃权”一副救世主的面孔，谁给你们这样大的权利来贬低和指责广大业主的智商，来制定“你们说了算”的游戏规则。
分析成都花园的业委会的构成，均来自电梯公寓的业主，从专有部分面积来看也只能占一半多一点（成都花园电梯公寓和望郡电梯公寓专有部分面积总计约18万平方米），而占专有部分面积将近一半的广大的联排别墅，花园洋房，多层小区及们商业用房的业主一个没有，故业委会本身就缺乏代表性和区域性，而所作所为又完全和业主的利益背道而驰，越走越远，不能不让广大业主寒心。
(三)关于为电视台提供的资料
2017年8月25日成都电视台播出了一段关于成都花园的新闻，新闻中说： 94%以上的成都花园业主投了占成票，究竟是谁为电视
台提供的资料，成都花园1700多户业主，能将赞同的1600多户的
名字公诸于众吗？让大家确认一下好吗?为什么不能在电视台上说
出真实的情况呢？我想你们内心是明白的。
但是这样的说辞能服众吗？可以扪心自问一下。
(四)关于统计选票的问题
在统计选票上，成都花园业委会也处心积虑的大做文章，违规搞什么“从众规则”，早在2017年3月21日，深圳中院在对泰华豪园业主大会表决是否有效的终审判决中确认：该“从众规则”与
特区物管条例的计票规则“相悖而不得适用，应为公知之事实”
即便借鉴《浙江省物业管理条例》和《厦门市物业管理若干规定》的“从众规则”，也必须：“将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。
未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。
规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。
未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。
”业委会按相关规定做了吗？
《浙江省物业管理条例》第十条、《厦门市物业管理若干规定》第十五条第四款，明确指出：“有条件地允许采用“从众规则”，并建立提示制度防范业委会滥用“从众规则”损害业主合法权益”。
更奇怪的是业委会发给大家的《成都花园的物业选聘表决票》只能二选一，业主对推选的两家物管都不满意，打“×”时，他们说“就算这样填写，还是会把选票分到其中一家去”这是什么逻辑，他们把业主的合法权利当成了儿戏。
(五)关于金科物业
管费和停车费到是涨上去了，谁来保证成都花园的业主能享受到一流的物业服务呢？成都花园的业主经历了这么多风风雨雨，从来就不需要救世主，更不能相信一个不为业主谋利益，把自己凌驾于业主之上的业委会。
终上所述，不难看出成都花园业委会的所作所为，根本不能代表广大业主的利益，他们无视国家法律法规，随意践踏广大业主的合法权利。
成立业委会的初衷是把业主团结起来，以有组织的力量督促管理好小区，通过良好的物业服务让业主安居乐业，让小区房产升值。
小区里住的都是有品位、有身份的业主，说说自己的意见和建议就会受到围攻和谩骂，难道这不违背了我们的初衷吗？而现在所谓的“业委会”完全无视法律法规、无视广大业主权益、随心所欲、独断专行，毫无疑问将会把小区推到混乱的境地。
让广大的成都花园业主十分担忧，业委会的这场赌博式的物管选举，无论是成都花园广大业主，还是物业公司都很难有赢家。
范荣强
2017年9月1日。