我国城乡统一建设用地市场构建及配套政策研究
城乡建设用地增减挂钩政策研究
妥， 会作 为一 种 土地 制 度 发 展 下去 。主 要 从 挂 钩 提 出的 背 景 、 内容 、 则 、 注 意 的 问 题 几 方 面展 开论 述 。 原 应
［ 键词 ］ 关 挂钩 ； 乡建 设 ； 城 土地 整 理
城 乡 建 设 用 地 增 减 挂 钩 是 国 土 资 源 部 出 台 的 一 项 重 大 战 建 设 用 地 整 理 逐 步 成 为 促进 节 约 集 约 用 地 一 个 重 要 途 径 。
１ 挂钩政 策提 出的 背景 ２ 城 乡建设 用地 增减挂 钩 的含义 和 内容
１ １ 现 实 形 势 所 迫 ．
由于 我 国经 济 社 会 快 速 发 展 和 生 态 建 设 力 度 加 大 。加 之 农 业 结 构 调 整 和 自然 灾 毁 ， 地 数 量 锐 减 ， 存 数 量 只 比“ ８亿 耕 现 １ 亩 ” “ 线 ” 出 １０ 的 红 多 ８ ０万 ｈ ｍ 。城 镇 化 、 业 化等 的 快速 推 进 ． 工
略 决 策 ， 进 一 步 保 护 耕 地 ， 进 农 村 建 设 用 地 特 别 是 农 村 宅 对 推
基 地 的 整 理 ， 理 配置 村 镇 土 地 资 源 ， 化 城 乡 用 地 结 构 布局 ， 合 优 盘 活 利 用 农 村 存 量 建 设 用 地 ， 高 土 地 利 用 效 率 ， 解 城 乡 用 提 缓 地 供 需 矛 盾 ， 有 十分 重 要 的 意义 。 具
则 、 法 ， 足 优 化 城 乡 用 地 结 构 ， 合 用 途 管 制 分 区 ， 制 项 方 立 结 编
■农 村 居 民点 净 增 ９８ ． ８万 ｈ ｍ ■城 进 乡退 格 局 实 现 难 度 大 １２ 村庄 建 设 用 地 浪 费 严 重 －
十八届三中全会土地改革之解读
一、全会关于土地政策改革的具体内容
• 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的 决定》提出： • （一）建立统一的建设用地市场。在符合规划 和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设 用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等 入市、同权同价。缩小征地范围，规范征地程 序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障 机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公 益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的 土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。 完善土地租赁、转让、抵押二级市场。
2.征地改革是关键问题
• 城乡不能协调发展的关键因素就是土地。 农民不能享受到土地增值带来的收益，而 扭曲的市场经济却让征地加大了城乡之间 的鸿沟。此次三中全会提出了赋予农民更 多的财产权利，我认为就应该以土地增值 作为一个基点，来保障农民的财产权利。 征地制度既是国有建设用地市场建设的基 本制度，也关系到农村集体经营性建设用 地市场发展的空间，更关系到农民的切身 利益。
三中全会后首个土改方案公布： 集体建设用地可流转
• 安徽省先行在涡阳县、颍泉区、临泉县、烈山区 、埇桥区、怀远县、凤台县、庐江县等20个县（ 区）开展改革试点。此次改革试点的最重要内容 就是积极探索发展土地股份合作社、探索推进征 地制度改革以及建立宅基地退出补偿激励机制， 建立农民通过流转方式使用其他农村集体经济组 织宅基地的制度。农村集体建设用地可以通过转 让、出租等方式依法进行流转，用于工业、商业 、旅游和农民住宅小区建设，未来还将建设统一 的城乡土地交易市场。
《决定》指出了深化征 地制度改革的方向和重 点任务，就是缩小征地 范围，规范征地程序， 完善对被征地农民合理 、规范、多元保障机制 ；建立兼顾国家、集体 、个人的土地增值收益 分配机制，合理提高被 征地个人的收益。
国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知
国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知文章属性•【制定机关】国土资源部(已撤销)•【公布日期】2017.01.22•【文号】国土资发〔2017〕12号•【施行日期】2017.01.22•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知国土资发〔2017〕12号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院有关部委、直属机构：经党中央、国务院同意，现将《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》印发你们，请认真贯彻执行。
2017年1月22日关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。
实行土地有偿使用制度近30年来，土地二级市场对促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程发挥了积极作用。
随着经济社会发展和改革深入，土地二级市场运行发展中的一些问题也逐步凸显，交易规则不健全，政府的服务和监管不完善，交易信息不对称、交易平台不规范等问题比较突出，制约了存量土地资源的盘活利用，难以满足新型城镇化和经济转型发展需要。
按照党的十八届三中全会关于完善土地二级市场的决策部署和中央全面深化改革工作要求，制定本试点方案。
一、总体要求（一）指导思想。
全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，按照党中央、国务院决策部署，根据使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用的要求，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为核心，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产登记为基础，与城乡规划、土地利用总体规划及相关产业规划相衔接，着力构建完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为经济社会持续健康发展，全面建成小康社会提供用地保障。
建立城乡统一的建设用地市场的对策建议
建立城乡统一的建设用地市场的对策建议作者：王政翔来源：《决策探索·下旬刊》 2013年第12期文/王政翔党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）提出：“建立城乡统一的建设用地市场。
在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
”该规定是我国土地制度改革的重大举措，为建立城乡统一的建设用地市场提供了具体明确的政策依据。
一、为什么要建立城乡统一的建设用地市场从土地产权的角度来看，我国的土地分为国有土地和农村集体土地两类。
我国现行法律严格限制集体土地出让、转让或出租用于非农建设。
在目前城乡一体化发展的大背景下，土地已成为制约城乡统筹发展的瓶颈性因素。
随着城乡二元户籍壁垒的打破，大量农村人口涌入城市就业、居住，要求城市为其提供住房、医疗、学校等基础设施，而城市空间有限、土地资源稀缺。
在这样的情势下，必须解决“人”与“地”增减挂钩的问题，即允许农村集体建设用地用于非农业的城市开发建设。
但如此带来的一个重要问题是，土地价格机制如何形成？为了防止公权力扭曲集体土地流转的价格，“使市场在资源配置中起决定性作用”，自然应允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。
可见，建立城乡统一的建设用地市场既是使农村土地的资源价值和功能更加显化的需要，也是盘活、规范土地市场的需要。
从长远来看，它必将推动我国工业化、城镇化、农业现代化协调发展。
二、农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市的规范化（一）符合规划《决定》提出“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”的一个前提是“符合规划”。
为此，必须加强集体经营性建设用地利用规划与城乡规划及土地利用总体规划的衔接，实现规划的民主化与法治化。
省级政府可结合具体情况出台一般性指导意见，由各地在进行充分论证和征求民意的基础上，形成具体的集体经营性建设用地利用规划。
国内外城乡建设用地研究综述
国内外城乡建设用地研究综述作者：邵鹏来源：《卷宗》2016年第05期市场是实现资源有效配置的基础性手段，当前，在我国城镇化和工业化进程不断加快的背景下，城镇建设用地供不应求，而农村建设用地资源相对丰富，但是由于城乡建设用地市场的二元体制，无法通过市场实现城乡建设用地资源的优化配置。
为此，必须要推进城乡建设用地市场一体化发展，合理配置城乡建设用地资源，进一步促进我国社会经济发展。
本文就国内外城乡建设用地研究做一简单梳理。
1 国内研究综述国内关于城乡建设用地的研究，大体可以分为三大方向，即关于城乡建设用地增减挂钩的研究、城乡建设用地统一市场的研究，以及城乡建设用地市场一体化的研究。
城乡建设用地增减挂钩主要是指将城镇建设用地的增加与农村建设用地的减少挂钩，其主要目的在于，保护耕地资源，充分利用土地资源，提高资源的的配置效率。
关于城乡建设用地增减挂钩的研究，主要集中于挂钩政策的起源与发展、挂钩模式的探索与分析，其中，挂钩模式的探索分析是重点，学者们探索提出的挂钩模式大体分为三大类，第一类是政府主导型，第二类是市场主导型，第三类的农村集体自主型。
此外，针对挂钩政策的实施，还有学者通过分析重庆地票制度这一典型案例，进一步探索出了挂钩政策的实施模式。
城乡建设用地增减挂钩这一研究方向，是基于我国基本国情，针对我国目前的土地资源状况，所提出的解决对策，虽然学者们提出了三种挂钩模式，但是从整体上来看，这一研究并没有从根本上解决我国土地资源紧缺的根本性问题，市场和群众的力量并不能真正对土地资源配置发挥作用。
因此，这一研究方向虽然稳定，但是太过于保守，并不能完全与当前我国市场经济发展速度相匹配。
建立城乡建设用地市场一体化是经济发展的必然趋势，目前也有以李健健教授为代表的部分学者提出了统一城乡建设用地市场，但是从我国当前的市场经济发展水平来看，直接实现城乡建设用地市场的彻底统一，条件并不成熟，很多必备条件尚未具备。
统一城乡建设用地市场是社会经济发展的必然结果，当前，我们需要做的应该是不管完善通向这一目标的条件，将实现这一目标的道路铺平，而城乡建设用地市场一体化就是实现这一目标要求的过渡性前提，当前，国内也有很多学者在研究城乡建设用地市场一体化这一问题。
促进我国城乡土地市场一体化建设的若干意见
说． 由于其所 配置的土地是农用 地 ， 城市土地市场 中配置 的建 与
设用地存在利用方式上 的不同 ．而我 国又实行土地用途 管制制 度． 两者 间的相互转化必须经过政府及土地管理部门的批 准。在 现行征地制度条件下 ． 农用地通 过政府行使征地权 ． 属于农村 将 集体 的农用地征 为国有建设用地 ．并 由政府 以出让或其 它形式 将其分配给土地使用者使 用。两者 间的关 系多表现 为农 村农用 地转变 为 国有建 设用地 ． 这种 转化是单 向的。 非市 场化 的 。 以 并
矛盾 。
（ 集体土地 使用权没有期限的限制 ， 响土地交易。 四） 影 从 目前集体土地使用权使用 年期 制度安排看 ．一是年期 的 时 间较短或不 明确 ：二是年期终 止时使用者有关财产 的归属不 确定 ． 并且有收 回充公的制度安 排 这一方 面会抑制土地使用者 用 于土地投资 的积极性 ． 另一方面还会影 响规模 化 、 专业化经 营 耕地 。 使农场投 资者 、 鱼塘投资者不 愿意租赁 、 接受 转让年期过 短 的土地 、 鱼塘的使用权 ｓ 四、 促进我国城 乡土地市场一体 化的几点建议 ｆ 允许农 村集体建设用地人市 一） 集体 建设 用地隐形 市场客观存在 反 映了市 场经 济条件下
对农 村集体建设用地使用权流转的 内在需求 。国家应顺应 客观 现实的需要 ． 明确农村建设用 地人 市的合法性 ， 从制度上加以 并 规范 ， 引导农村集体建设用地 的高效 、 理利用 。农村建设用地 合 的利用和管理可参照城市 国有建设用地 的模 式进 行 但考虑到 农村土地的保障功能 ．建议将其 收益 与建立 农村社会保障体系 联系起来 这样既能盘活土地 ． 又能使失去 土地的农民生活得到 定的保障。 ． ｆ 改革征地制度 二１ 缩小征地权 的使用范 围． 明确“ 公共 利益 ” 念的内涵 ， 概 对非 公益性 的经营用地可采用农用地转 用的办法依法按市场交易规 则加 以解决 。切 实做好失地农 民的安置工作 ．走多元化安置之 路 提高 征地补偿标准 ． 增加征地补偿的内容 明确产权 主体 ， 完 善土地产权权能 ． 制定 地补偿的分配办法 鉴于征地 的重要性 及 实际操作 的复杂性 ． 建议对土地征 收、 征用制定专 门的法律规 范 。此外 ． 建立被征地农 民的社会保障体系 。 还要 （ 积极完善农村土地分等定级估 价体 系 三１ 是构 建全 覆盖 的城乡土地定级估价体 系 ．尤其 是在现有 城 市土地定 级估 价 、 农用地分等定级估 价等工作的基础上 ． 尽快 推进农村建设用地分等定级估价工作 ． 从而构建系统 、 完整的土 地分等定级估价体系 ：二是按照城 乡统一土 地市 场体 系建设要 求． 修订完善 城市 土地 定级估价 、 农用地定 级估 价技 术规程 ， 同 时加强定级估价 的动态监测与更新 ，不 断增 强服务于土地宏观 调控 的及时性 、 有效性 ： 三是开展草地 、 园地 、 菜地等农用地 的分
基于城乡统筹的城乡统一建设用地市场构建
城乡统一的建设用地市场，实现建设用地的同地、 同价、同权 （ 即在同样都是建设用地的情况 下， 集体建设用地享有与国有建设用地同等的权 益， 集体建设用地可以和国有建设用地一样直接进入 市场流转和交易，价格由市场决定） 。
（ 一） 城乡建设用地在市场上享有平等权益 同一块土地 出 于 同 一 用 途， 当 它 属 于 国 家 所 有时，可以用于建设或为建设而处分其使用权，而 如果属于集体所有，则被视为违法而遭禁止，这显 然违反了 物 权 平 等 的 原 则，国 家 所 有 权 和 集 体 所 有权作为 物 权 应 当 受 到 平 等 的 保 护。 城 乡 统 一 的 建设用地市场体系要求不论是国家所有建设用地 还是集体 所 有 建 设 用 地，不 分 城 乡 居 民 身 份 和 城 乡企业身份，只要土地使用性质相同，土地使用权 的市场开 放 范 围 就 应 当 一 致，在 市 场 开 放 上 对 国 有土地使用权和集体土地使用权实行同等待 遇， 国有建设用地和集体建设用地可以在市场上自由 交易和流 转，任 何 主 体 可 以 通 过 市 场 获 得 相 应 的 土地权利，也可以通过市场让渡相应的土地权利。 只有这样才有助于构建城乡统一的建设用地市场。 （ 二） 城乡建设用地在市场上享有平等的价格 在城乡土地 二 元 体 制 之 下， 城 市 国 有 土 地 的
（ 一） 根本点是完善农村集体建设用地使用权 流转的产权制度
产权制度是 市 场 交 易 的 基 础， 没 有 产 权 就 没 有市场，产权归属不清，交易就无法完成。按照现 代土地市 场 和 产 权 理 论，农 民 集 体 就 应 该 拥 有 与 城市国有土地产权及其主体相一致的完整的土地 财产权力，包括占有权、使用权、收益权以及转让 权、抵押权、入股权、租赁权等处置权。对此也应 该上升为 法 律，应 在 有 关 法 律 中 明 确 农 民 集 体 在 规定的 使 用 期 限 内 可 以 对 其 土 地 继 承、 租 赁、 赠 与、拍卖、抵押、入股，使农民集体的土地财产权 具有独立性、排他性和确定性而不受侵害。只有真 正从法律上赋予城乡建设用地以相同的土地使用 权权能，才能促进其平等合理流动，切实保护农民 的土地财 产 权 益，逐 步 建 立 城 乡 统 一 的 建 设 用 地 市场。
中国将建立城乡统一建设用地
中国将建立城乡统一建设用地城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。
必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。
要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。
要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。
城乡一体让农民平等参与现代化进程【解读】中国社会科学院城环所所长潘家华：中国土地所有制一是属于国有，二是属于集体，农民在一个集体里作为集体的一员，他对土地是有所有权的。
这个所有权通过两种方式：一是造房子的宅基地。
农民是自给自足的小农经济，也属于家庭经营，带有某种私有的或者自我经营的权利，至少经营权是属于农户自己可以支配的部分。
二是联产承包责任田，这部分也是有使用权的。
这些权利在我们过去的法律体系中间应该说是不明确的，我们只是说要规定30年不变或多少年不变，但多少年不变并不意味着我们农民有权利支配、拥有或转换这样一些财产权。
实际上这些使用权应该是一种财产权。
而这部分财产权，比如讲我们征收农民的土地，如果让农民享有这个土地收益的话，以农民种地所享受的收益，应该说对农民来讲，他享受的是一种财产权的收益，并不一定这个收益是来自于土地开发的权益，还是属于土地租赁的权益，或者自己种地所获取利润的权益。
如果三中全会文件中所讲的，能够让农民拥有更多的财产权，就要有这样一种尝试，让宅基地、农民的自留地、农民的承包地能够以某种形式在市场上流转，形成这样一种收益，能够保障农民的生活，因为土地是农民的生活和生产资料。
从城市发展这个问题来看，三中全会的《决定》是非常明确的，对打破城乡二元结构，促进城乡一体发展规划了非常好的、清晰的蓝图，就是“以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系”。
中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定
中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定文章属性•【制定机关】中国共产党中央委员会•【公布日期】2024.07.18•【文号】•【施行日期】2024.07.18•【效力等级】党内规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】经济体制改革正文中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定（2024年7月18日中国共产党第二十届中央委员会第三次全体会议通过）为贯彻落实党的二十大作出的战略部署，二十届中央委员会第三次全体会议研究了进一步全面深化改革、推进中国式现代化问题，作出如下决定。
一、进一步全面深化改革、推进中国式现代化的重大意义和总体要求（1）进一步全面深化改革的重要性和必要性。
改革开放是党和人民事业大踏步赶上时代的重要法宝。
党的十一届三中全会是划时代的，开启了改革开放和社会主义现代化建设新时期。
党的十八届三中全会也是划时代的，开启了新时代全面深化改革、系统整体设计推进改革新征程，开创了我国改革开放全新局面。
以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全军全国各族人民，以伟大的历史主动、巨大的政治勇气、强烈的责任担当，冲破思想观念束缚，突破利益固化藩篱，敢于突进深水区，敢于啃硬骨头，敢于涉险滩，坚决破除各方面体制机制弊端，实现改革由局部探索、破冰突围到系统集成、全面深化的转变，各领域基础性制度框架基本建立，许多领域实现历史性变革、系统性重塑、整体性重构，总体完成党的十八届三中全会确定的改革任务，实现到党成立一百周年时各方面制度更加成熟更加定型取得明显成效的目标，为全面建成小康社会、实现党的第一个百年奋斗目标提供有力制度保障，推动我国迈上全面建设社会主义现代化国家新征程。
当前和今后一个时期是以中国式现代化全面推进强国建设、民族复兴伟业的关键时期。
中国式现代化是在改革开放中不断推进的，也必将在改革开放中开辟广阔前景。
面对纷繁复杂的国际国内形势，面对新一轮科技革命和产业变革，面对人民群众新期待，必须继续把改革推向前进。
土地财政视角下城乡统一建设用地市场构建——基于现行财政体制的博弈分析
征 地模 式 市场模 式
中图分类号 ：８ ２７ Ｆ １．
文章编号 ：６ ２ ９ ４ （０ ０ １— ０ １０ １ ７ — ５ ４ ２ １ ）０ ０ ３ — ６
应 该 说 ， 生于 计 划经 济 时 期 的征 地制 度 在 特 产
一
、
引言
殊 时期 有效 解 决 了地 方政 府财 力 不 足 的问 题 ， 保证 了 国家 社 会 和经 济 发 展所 需 的土 地 （ 其 仁 ， 周 ２０ ） ０４ 。然 而随着 我 国市场 经济 的深入 发展 ， 市场对
博弈 ， 因此参与人包括 中央政府与地方政 府两个 。 ２ 行 动 ： 设 ４ 表 示 参 与人 ｉ ． 假 所有 可 选择 的行 动 集合 。面对 矛 盾 日益 突 出的征 地 制 度 ， 中央政 府
可 以有 两 种行 动 选择 ：一是 继续 推 行 征地 制 度 ， 只 对 征地 赔 偿标 准 、征 地 程序 等 进行 局 部 的改 革 ， 即 征地模式 ； 二是 进 行 制 度 创 新 ， 步缩 小 政 府 征 地 逐
以及推进城市化和工业化 的发展 目标 的探讨就具
有重 要意 义 。
地农 民提供社会保 障等 ；第 二种 观点 主张 明晰产
权 ， 行 制 度 创 新 ， 渐 以 市 场 配 置方 式 取 代 政 府 进 逐 征 地方式 ， 步建立 城 乡统一 建设 用地 市场 。 逐
对于如何实现集体建设用地入市 ， 建立城乡统
一
建设 用 地市 场 ， 目前理 论 界 主要 从法 律 制 度 、 产 地方财政￣ － ００１／ １ 期 ３ ｔ １． 第 ０ Ｊ ２ ０ ｌ
理论前沿
权 、 地 流转 收益 分 配 、 民社会 保 障 、 土 农 耕地 保 护 等
城乡建设用地增减挂钩政策研究
专业编制可行性研究报告了解更多详情..咨询公司网址城乡建设用地增减挂钩政策研究城乡建设用地增减挂钩政策研究一、背景为认真贯彻落实中共中央、国务院•关于推进社会主义新农村建设的若干意见‣（中发[2006]1号）文件精神，市委、市政府根据我市实际情况，于2006年11月，提出实施“一圈两翼”发展战略，以此推进城乡统筹发展，加快社会主义新农村建设。
2007年3月，胡锦涛总书记为重庆经济社会发展“导航定向”，要求把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心和城乡统筹发展的直辖市，为在西部地区率先实现全面建设小康社会的目标而努力奋斗。
6月7日,国务院批准重庆市为全国统筹城乡综合配套改革试验区，要求“从重庆市实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试点的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进重庆市经济社会协调发展，也为推动全国深化改革，实现科学发展与和谐发展，发挥示范和带动作用”。
为贯彻落实党中央、国务院的重大战略部署，我市各项改革和建设任务繁重，建设用地供需矛盾十分突出。
在国家继续实行严格的土地管理政策，严把土地“闸门”，将土地资源作为国家宏观调控重要手段的大背景下，积极开展城乡建设用地增减挂钩工作，是贯彻落实国务院28号文的重要举措,是国土部门履行保护资源、保障发展的一条很好途径，也是统筹城乡发展的有效手段。
我局根据国土资源部•关于印发†关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作意见‡的通知‣（国土资发…2005‟207号）精神，制定了•重庆市城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩实施意见‣，对挂钩工作的开展做了明确的规定和要求，并制定了•重庆市城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目区规划编制要点‣和•重庆市城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目区实施计划编制要点‣，为挂钩工作的顺利开展打下了坚实的基础。
城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制研究
城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制研究【摘要】本文主要研究了城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制。
在分析了研究背景、研究目的和研究意义。
在对城乡统一建设用地市场进行了概述，分析了构建原则和运行机制，探讨了市场监管体系的建设和供需平衡的策略。
结论部分总结了市场构建对城乡统一建设用地的促进作用，提出了未来研究方向和实践应用建议。
通过本文的研究，可以为城乡统一建设用地市场的发展提供理论支持和实践指导，推动城乡一体化建设的顺利进行，促进城乡经济和社会的协调发展。
【关键词】城乡统一建设用地市场构建、原则、运行机制、市场监管、供需平衡、城乡统一建设用地的促进作用、未来研究方向、实践应用。
1. 引言1.1 研究背景城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制研究引言随着我国城乡建设的不断发展和城市化进程的加快，城乡建设用地市场的健康运行已成为当前重要的议题。
城乡统一建设用地市场是城乡发展的重要组成部分，对促进城乡一体化发展、提高城乡居民生活质量、推动经济增长具有重要意义。
目前我国城乡建设用地市场仍存在着诸多问题，如市场供求失衡、市场信息不对称、市场秩序混乱等，因此需要对城乡统一建设用地市场的构建原则和运行机制进行深入研究。
在这一背景下，本研究旨在探讨城乡统一建设用地市场的概况、构建原则、运行机制以及市场监管体系建设等问题，为逐步完善我国城乡建设用地市场提供理论支持和政策建议。
通过对市场供给和需求的平衡以及监管体系的建设，进一步推动城乡统一建设用地市场的稳定发展。
1.2 研究目的：研究目的是通过分析城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制，探讨如何促进城乡统一建设用地市场的健康发展，提高土地利用效率，推动乡村振兴和城市可持续发展。
本研究旨在为政府部门提供科学有效的政策建议，为相关企业提供发展方向，为广大农民提供更多的就业机会和增收途径，从而实现城乡协调发展和共同富裕的目标。
通过深入研究城乡统一建设用地市场的构建原则和运行机制，加强市场监管体系建设，制定供需平衡的策略，促使城乡用地市场更加健康、有序地运行，为实现我国现代化建设和乡村振兴战略目标提供坚实的支撑和保障。
2014年度国家社会科学基金重大项目
2014年度国家社会科学基金重大项目（第一批）招标课题研究方向1.习近平总书记系列讲话精神研究（可分专题分领域确定具体研究题目）2.坚持和发展中国特色社会主义研究3.中国道路研究4.实现中华民族伟大复兴中国梦研究5.弘扬中华优秀传统文化与实现中国梦研究6.培育和践行社会主义核心价值观研究7.推进国家治理体系和治理能力现代化研究8.使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用研究9.发挥经济体制改革对全面深化各领域改革的牵引作用研究10.正确处理改革中的重大关系、增强改革的系统性整体性协同性研究11.深化党的建设制度改革、提高党领导和推动改革的能力研究12.新的历史条件下坚定党员干部理想信念研究13.深入推进新形势下党的作风建设研究14.人民代表大会制度理论与实践创新研究15.推进协商民主广泛多层制度化发展研究16.健全反腐败领导体制和工作机制研究17.反腐败立法与科学的权力结构和运行机制研究18.依法独立行使审判权检察权保障机制研究19.国家治理体系现代化与法治政府建设研究20.加快转变政府职能与深化行政体制改革研究21.建设统一开放、竞争有序的市场体系研究22.构建开放型经济新体制研究23.稳增长、调结构、转方式的理论和实践研究24.中高速增长阶段经济转型升级研究25.到2020年中国经济走势研究26.“十三五”时期我国发展环境、发展趋势和战略思路研究27.我国经济增长潜力和动力研究28.支撑未来中国经济增长的新战略区域研究29.发展混合所有制经济研究30.建设现代预算制度研究31.深化税收制度改革与完善地方税体系研究32.财政支持公私合作伙伴（PPP）机制创新研究33.健全城乡发展一体化体制机制研究34.推进城镇化的重点难点问题研究35.提高城镇建设水平和创新城镇建设管理研究36.推进农业转移人口市民化研究37.户籍制度改革的成本与收益测算研究38.建立城乡统一的建设用地市场研究39.完善国家粮食安全保障体系研究40.坚持和完善农村基本经营制度研究41.加快构建新型农业经营体系研究42.我国耕地资源休养战略和保障机制研究43.我国海洋事业发展中的“蓝色粮仓”战略研究44.深化政策性金融改革研究45.互联网金融发展、风险与监管研究46.普惠金融发展研究47.农村金融制度创新研究48.完善金融监管协调机制研究49.推进我国资本市场改革、规范与发展研究50.建立政府债务管理及风险预警机制研究51.传承和弘扬中华传统美德研究52.健全坚持正确舆论导向的体制机制研究53.加快推进传统媒体和新兴媒体融合发展研究54.促进基本公共文化服务标准化、均等化研究55.完善现代文化市场体系与培育骨干文化企业研究56.我国文化消费提升路径与机制研究57.提高我国文化软实力研究58.传播当代中国价值观念与加强对外话语体系建设研究59.中华文化海外传播路径与形式创新研究60.维护我国文化安全研究61.各种社会思潮跟踪分析和有效引导对策研究62.不同社会群体利益诉求和思想状况调查研究63.我国社会矛盾演化趋势分析与对策研究64.我国民族问题治理体系和治理能力现代化研究65.全面深化改革背景下的社会治理创新研究66.网络社会治理研究67.城乡基层社会治理机制研究68.政府购买公共服务研究69.社会化养老服务体系建设研究70.健全公共安全体系研究71.集体劳动争议处理和应对机制研究72.化解产能过剩矛盾中职工就业和安置政策研究73.产业转型升级与大学毕业生就业研究74.诚信制度建设研究75.食品药品安全社会共治研究76.完善自然资源资产管理和监管体制研究77.我国环境管理转型路径及创新研究78.建立健全资源有偿使用制度和生态补偿制度研究79.我国碳市场成熟度及环境监管政策研究80.全面推进生态文明司法保障机制研究81.丝绸之路经济带建设与中国对外开放战略研究82.丝绸之路经济带建设与中国边疆稳定研究83.推进海上丝绸之路建设研究84.中国（上海）自由贸易试验区建设的实践探索与经验研究85.美欧经贸和安全战略协调及我国对策研究86.经济总量赶超期中美经济关系格局变化及我国应对战略研究87.全球经济治理结构变化与我国应对战略研究88.加快要素自由流动的对外贸易战略转型研究89.外商投资“负面清单”管理模式研究90.扩大我国服务业对外开放的路径与战略研究91.未来十年中国外交和战略体系构建研究92.构建新型大国关系的理论与实践研究93.中国周边安全机制比较和整合研究94.大数据国家战略研究95.深化国防和军队改革专题研究。
我国城乡统一建设用地市场构建及配套政策研究
敬老院等。农村经 营性 建设用地是 指用于农 副产 品加
工、 工 商业 生 产和 经 营 的 乡 村 工 业 用 地 。我 国建 设 用 地
原则纳入统一 的建设用地 市场 － ， － 开创 了农 村集体
建设用地使用权 直接进入 市场流转 的先河 。成 渝统筹
收 稿 日期 ：２ ０ １ ３—０ ３— ０ ８；修 回 日期 ：２ ０ １ ３— ０ ６—１ ８
力及 其发 展 路 径 ， 构 建 出我 国城 乡统 一 建设 用 地 市 场 制 度 框 架 ， 并 提 出配 套 的 政 策 措 施 保 障 ， 以促 进 建 设 用 地 资 源
的有 效 配 置 和 社 会 福 利 的 最 大化 。
关
键
词 ：建 设 用 地 ； 城 乡统 一 土 地 市场 ； 集 体 建 设 用地 入 市 文 献 标 志 码 ：Ａ 文 章 编 号 ：１ ０ ０ ３ — ２ ３ ６ ３ （ ２ ０ １ ３ ） ０ ５ — ０ １ １ ９ — ０ ４
乡统 一 的建 设 用地 市 场 ” ， 同时 指 出 “ 抓 紧完 善 相 关 法 律
法规和配套政策 ， 规范推进农村土地管理制度改革” 。 这一文件精神 为我 国城 乡建设 用地市场 由割裂走 向统
一
以及 最 终 实 现 “ 集 体土地 与 国有土地 同地 、 同价 、 同
权” 提供了政策空 间， 也 为推进相关 领域的改革指 明了 方向。在这种实践 和政策背景下 ， 亟待对我国城乡统一
第 ３ ２卷
２ ０ １ ３年
第 ５期
１ ０月
地 域 研 究 与 开 发
ＡＲＥＡＬ ＲＥＳ ＥＡＲＣＨ ＡＮＤ ＤＥＶＥＬＯＰＭ ＥＮＴ
Ｖｏ １ ． ３ ２ Ｎｏ ． ５ ０ｃ ｔ ．２ ０１ ３
城乡建设用地市场一体化：演变与并轨
28城乡建设用地市场一体化：演变与并轨向鑫（贵州大学）摘要：城乡建设用地市场制度一体化是符合我国构建高水平社会主义市场经济体制和全国统一大市场的历史需要。
本文从转轨经济学的理论概念和理论特征论述其与城乡建设用地市场制度的适配性，并以“计划—市场”的内在逻辑梳理新中国成立依赖城乡建设用地市场制度的渐进式演变。
不难发现，目前城乡建设用地市场制度正在经历“双轨运行”向“单轨运行”的渐进式过程，以坚持渐进式转轨之路、坚持“试点—推广—再试点”之路和坚持“同权同价平等”原则为基本路径，来破除城乡建设用地市场“两套制度、双轨运”的割据局面。
关键词：城乡建设用地市场；转轨经济学；制度演变【作者简介】向鑫（1998—），女，硕士研究生在读，贵州大学经济学院，研究方向：土地制度。
【基金项目】贵州省社科联理论创新课题（项目编号：GZLCZB-2023-6-3）。
一、引言2022年，党的二十大报告明确指出：“我们要构建高水平社会主义市场经济体制，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用”，同时还提及“构建全国统一大市场，深化要素市场化改革，建设高标准市场体系”。
建设高标准市场体系是高水平社会主义市场经济体制有效运行的前提。
[1]要素市场化改革相对滞后，其中，传统三要素中的土地要素市场化改革处于末端。
要在土地要素中实现建设高水平市场经济体制和全国统一大市场，较为困难的一环则是构建城乡统一的建设用地市场。
2013年，国家正式提出了“建设城乡统一的建设用地市场”，为学术研究提供了良好的研究氛围，学术界从不同视角对城乡统一的建设用地市场进行讨论研究。
已有研究成果认为构建城乡统一的建设用地市场是未来土地制度改革创新的重要目标之一，[2]是推进新型城镇化的内在要求。
[3]建立城乡统一的土地市场可以实现非农建设用地资源配置效率的帕累托改进，[4]保障农民土地权益。
[5]但在现实中构建城乡统一的建设用地市场时，仍存在土地立法有悖于《宪法》、[6]对农地产权的不当限制、[7]地方制度创新难以突破顶层设计[8]及政府角色缺位、越位和错位[9]等障碍。
城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制研究
城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制研究1. 引言1.1 研究背景城乡统一建设用地市场是指以建设用地市场为基础，通过统一的规划和管理方式，实现城乡建设用地的合理配置和有效利用。
随着我国城乡一体化进程的加快，城乡统一建设用地市场的建设和完善对于促进城乡经济社会发展、优化城乡空间布局具有重要意义。
由于历史原因、体制机制、资源禀赋等方面的差异，城乡统一建设用地市场存在着诸多不平衡和不完善的现象，亟需对其构建原则和运行机制进行深入研究。
本文旨在探讨城乡统一建设用地市场的构建原则和运行机制，为实现城乡统一建设用地市场的良性发展提供理论支持和政策建议。
1.2 研究意义【研究意义】：城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制研究具有重要的现实意义和深远的影响。
随着城乡发展的不断加快和城镇化进程的持续推进，城乡建设用地市场的统一已经成为一个迫在眉睫的问题。
研究如何构建合理的市场规则和机制，以促进城乡用地资源的有效配置与利用，对于促进城乡一体化发展，实现资源共享和优化配置至关重要。
建立健全的城乡统一建设用地市场机制，不仅可以促进土地资源的合理利用，降低城市建设成本，提高城市规划和管理效率，也有利于优化城乡空间布局，增强城市的吸引力和核心竞争力。
通过研究建设用地市场构建原则与运行机制，可以探索出更加有效的城乡发展模式和路径，为推动城乡一体化发展、实现共同繁荣提供有力的支撑和保障。
深入研究城乡统一建设用地市场的构建原则与运行机制，不仅有利于指导我国城乡建设用地市场改革的顺利进行，也对于推动城乡一体化发展、增进城乡居民的福祉、建设美丽乡村和现代化城市具有重要的理论和实践意义。
1.3 研究目的本研究的目的在于探讨城乡统一建设用地市场构建原则与运行机制，以促进城市和农村土地资源的合理利用和有效配置。
具体目的包括：明确城乡统一建设用地市场的发展现状和存在的问题，分析其根源和影响因素；探讨建立城乡统一建设用地市场的构建原则，以及如何在现有法律和制度框架下加强市场监管和规范市场秩序；研究城乡统一建设用地市场的运行机制，包括市场主体的角色定位、市场监管的方式和手段等，以实现城乡土地资源的有效整合和优化配置。
城乡一体化发展趋势及其政策研究
城乡一体化发展趋势及其政策研究随着城市化进程的不断推进，中国的城乡差距也越发明显。
为了解决这一问题，中国政府不断加强城乡一体化的发展，尤其是近年来城市化率不断提高和新型城镇化的推进，城乡一体化也成为国家关注和支持的重点。
本文将从城乡一体化的趋势、城乡一体化的政策、城乡一体化的难点等方面进行简单探讨。
一、城乡一体化的趋势首先，城乡一体化的趋势在于城市和农村的互融。
随着城市的膨胀和农业的现代化，城市和农村不再是相对孤立的两个领域，城市与农村在资源、市场、人力资本等各方面可以相互支持和互动，不断形成新的发展壮大动力。
同时城乡一体化的趋势也在于促进城市和农村的公平和谐发展，解决城市集中推动，农村供给压力大等问题。
其次，城乡一体化的趋势也在于推动城市和农村的共同进步。
城市和农村在性质上不同，但城市和农村也有相同点，如发展的目标、需要的支撑、经济、社会、资源等方面互相影响和共同合作，进一步加强城乡合作是未来中国实现全面发展的必然路径之一。
现在，中国在聚焦城市发展的同时，开始更关注农村和城市的协同发展，特别是城乡一体化发展的政策分析与观察需要更切实的探讨。
二、城乡一体化的政策城乡一体化是中国长期以来制定和实施的发展政策，因此也产生了大量的相关政策和规定，旨在实现城乡统一规划、有机协调和均衡发展。
政策一：城市与农村改革与发展总体规划中央省市制定城市与农村改革与发展总体规划，确保各地区、各部门实施城乡一体化的整体效果。
规划此外应包括城市与农村协同发展的战略安排、城市综合发展的宏观布局和区域经济合作。
政策二：城市与农村土地规划和利用优化城乡土地利用的结构与空间布局是城市与农村协同发展的重要方向。
应通过城乡土地利用统一规划和调整、土地托管、集中和统一用地、公共资源共建等方式，促进城市和农村土地利用合理分配，撬动土地资源的潜在价值，提高土地效益。
政策三：公共服务方面电力网联网和智能化建设、中小学师资和设施保障等公共服务将进一步提高城乡统筹发展，加速城乡公共服务体系的融合建设，加速提高农村居民的服务水平，进一步拉近城乡之间的发展差距。
论构建城乡统一的建设用地市场体系——兼论“同地、同权、同价、同责”的理论圈层特征
第33卷 第8期2019年8月Vol.33 No.8Aug.,2019中国土地科学China Land Science 收稿日期：2019-05-31；修稿日期：2019-07-17基金项目：国家社会科学基金重大项目（17ZDA061）；国家自然科学基金项目（41571162）；江苏省国土资源科技计划项目（2018007，2010021）。
作者简介：黄贤金（1968-），男，江苏扬中人，教授，博士生导师。
主要研究方向为土地经济与政策。
E-mail: hxj369@ 构建城乡统一的建设用地市场体系，是中国进入21世纪尤其是近10年来国家土地政策改革的重大部署。
从中共十七届三中全会提出 “逐步建立城乡统一的建设用地市场”，到十八届三中全会进一步明确农村土地制度改革的方向和任务，并在全国范围内开展农村土地制度三项改革试点，再到十九大报告提出“实施乡村振兴、建立健全城乡融合发展机制体制和政策体系”，城乡统一建设用地市场体系建设已经成为全面深化经济体制改革、更好发挥市场在资源配置中的决定性作用、不断提升国家治理体系和治理能力现代化的重要内容。
近年来，围绕城乡统一建设用地市场体系的建设，理论界和实务界进行了持续的讨论和争论，目前争论的焦点已经从要不要构建转移到如何构建，并已逐步认识到构建城乡统一的建设用地市场体系的最终目标是要实现“同地”“同权”“同价”“同责”（以下简称“四同”），但对于“四同”的内涵及其实现机制等相关问题，目前在政策层面还存在一些不清晰的表述，在学术研究层面还存在诸多模糊的观点。
鉴于此，本文在总结中国城乡统一的建设用地doi: 10.11994/zgtdkx.20190805.090342论构建城乡统一的建设用地市场体系——兼论“同地、同权、同价、同责”的理论圈层特征黄贤金1，2（1.南京大学自然资源研究院，江苏 南京210023；2.南京大学国土资源与旅游学系，江苏 南京 210023）摘要：研究目的：探讨城乡统一建设用地市场体系构建中“同地、同权、同价、同责”的内涵及实现路径。
十八届三中全会——专业就业选择
十八届三中全会：政策指导就业专业选择《十八届三中全会公报》内容1：确保依法独立公正行使审判权检察权要维护宪法法律权威，深化行政执法体制改革，确保依法独立公正行使审判权检察权，健全司法权力运行机制，完善人权司法保障制度。
专业推荐：法学专业专业介绍：该专业旨在培养具有社会责任、职业伦理、专业知识、执业技能的高层次、立体化法律人才。
培养学生具有良好法学思维，掌握法学基本理论和系统法律专业知识；熟悉我国法律法规及有关政策，具有社会责任感和担当精神；了解外国的法律和法学动态；能够独立分析和解决实际法律问题；具有较强的文字和口头表达能力；掌握律师实务、司法鉴定、法医等技术知识；有较好的外语听说读写能力，使学生成为既能从事立法工作和司法实务，又能从事法学教育和研究工作的德才兼备的高级法律专门人才。
近年来，该院在本科生培养中推行“分类培养，因材施教”，与人大商学院、新闻学院合作推出“法学-工商”、“法学-新闻”实验班，与对外经贸大学法学院相互开放选修课程，旨在培养复合型人才。
就业方向该院学生就业前景十分广阔，大多在中央和地方各级政府部门、公检法机关、公司企业、律师事务所、金融机构等工作。
每年有40％以上的学生在该院或国内外其他著名大学继续深造。
《十八届三中全会公报》内容2：使市场在资源配置中起决定性作用经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。
建立现代财政制度必须完善立法、明确事权、改革税制、稳定税负、透明预算、提高效率，建立现代财政制度，发挥中央和地方两个积极性。
要改进预算管理制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度。
专业推荐：经济学专业专业介绍：经济学专业是综合分析研究经济增长和衰退的起因及社会表象，如通货膨胀、失业率、银行利率、进出口额等的一门学问。
资源相对稀缺制约经济发展，经济学就是研究有限资源如何在社会中分配以保证经济最优发展的社会科学。
2023年杭州市余杭区社区工作者招聘考试真题
2023年杭州市余杭区社区工作者招聘考试笔试试题（满分100分时间120分钟）【说明】1.遵守考场纪律，杜绝违纪行为，确保考试公正；2.请严格按照规定在试卷上填写自己的姓名、准考证编号；3.监考人员宣布考试开始后方可答题；4.监考人员宣布考试结束时，请将试题、答题纸和草稿纸放在桌上，待监考人员收取并清点完毕后方可离开考场。
一、单选题（每题只有一个正确答案，答错、不答或多答均不得分）1.城乡临时生活救助的审批权限在（）。
A.乡镇（街道）B.乡镇（街道）政府领导C.区民政局D.村（居）委会【答案】：C2.某居民违章搭建，严重影响市容。
执法人员对他说：“如果你不在规定期限内自行拆除，那么我们将依法强拆。
”该居民回答：“我坚决不同意。
”按照居民的说法，下列哪项判断是他同意的？（）A.违章搭建严重影响市容，不如一拆了之B.在规定期限内不自行拆除，等着执法人员依法强拆C.在规定期限内自己坚决不拆，执法人员也不要依法强拆D.在规定期限内自行拆除，不需要执法人员依法强拆【答案】：C3.社会工作者小万围绕“老年友好社区”建设目标开展系列服务。
从承担资源筹措者角色看，小万应开展的工作是（）。
A.开展丰富多彩的社区老人兴趣小组活动B.组织开展“老年人权益保护”宣传活动1/ 10C.撰写社区无障碍设施配套状况调查报告D.协助居委会联合企业改造老年活动中心【答案】：D4.下列历史人物与其著名言论对应错误的是（）A.林则徐一一苟利国家生死以，岂因祸福避趋之B.梁启超一一国家之主人为谁？即一国之民是也C.曾国藩一一天变不足畏，祖宗不足法，人言不足恤D.孟子——穷则独善其身，达则兼善天下【答案】：C5.在关于研发与推广转基因水稻的争论中，有专家指出，虽然人类对于转基因的研究有所进展，但要搞清转基因水稻对于人和环境的影响尚需时日。
这是因为：（）。
A.自然界中的事物在人的意识之外独立存在B.认识总要受到主客观条件的限制C.客观事物的复杂性阻碍了人的主观能动性D.认识运动是从认识到实践的过程【答案】：B6.职业道德五项基本规范中，（）是职业道德的核心和基础，是社会主义主人翁精神的表现。
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我国城乡统一建设用地市场构建及配套政策研究摘要: 我国国有城市建设用地市场正在不断发展与完善，但农村集体建设用地使用制度改革滞后，我国城乡建设用地市场是割裂的，由此造成土地资源配臵的低效和农民集体土地财产权益受损。
在透视分析我国建设用地市场问题及原因的基础上，运用现代土地产权理论和新制度经济学制度变迁分析工具，研究了建设用地市场的演化动力及其发展路径，构建出我国城乡统一建设用地市场制度框架，并提出配套的政策措施保障，以促进建设用地资源的有效配臵和社会福利的最大化。
关键词: 建设用地; 城乡统一土地市场; 集体建设用地入市1 问题的提出与研究思路1． 1 问题的提出及研究意义我国国有土地市场制度日趋完善，农用地使用制度也在不断进行变革，然而农村集体所有的建设用地使用制度这块却一直没有较大进展。
伴随着城镇化、工业化进程的加速推进，集体建设用地自发进入土地市场隐形流转已成为当前社会的一种普遍现象，并由此引发一系列不良经济和社会问题。
在当前社会，集体非农建设用地自发入市的例子屡见不鲜。
深究其原因，均是源于土地非农化所产生高额增值收益的刺激驱动。
再加之我国现行的法律法规在农村集体建设用地这块又保留了一定的空间，因而，全国大量的农村集体建设用地隐形市场涌现于市，从一定意义上而言，这一块可称之体制外土地市场，它与城市建设用地市场割裂开来。
我国土地所有制历来就是二元化，这是因为我国建设用地一直被硬性划分为国有和农村集体所有两类。
此两类制度为割裂的城乡建设用地管理体制奠定了基础，导致我国建设用地市场呈现割裂的局面。
目前，在中国广东、浙江、安徽、河南、成都和重庆等地的农村建设用地流转试点或实验进行得如火如荼。
比如，早在 2005 年发布的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法( 草案) 》，其参照国有土地的相关办法，用立法的形式将农村集体土地按照‚同地、同价、同权‛这一原则纳入统一的建设用地市场，开创了农村集体建设用地使用权直接进入市场流转的先河。
成渝统筹城乡综合配套改革试验区又在自身基础上大力发展集体建设用地流转试点工作，试办土地交易所，为统一建设用地市场构建的研究积累了经验。
党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》( 以下简称《决定》) ，首次提出要‚建立城乡统一的建设用地市场‛，同时指出‚抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革‛。
这一文件精神为我国城乡建设用地市场由割裂走向统一以及最终实现‚集体土地与国有土地同地、同价、同权‛提供了政策空间，也为推进相关领域的改革指明了方向。
在这种实践和政策背景下，亟待对我国城乡统一建设用地市场构建问题进行更深一步的理论探究，从而更好地为我国城乡统一建设用地市场的构建提供理论支撑。
所以，本研究具有重要理论与现实意义: 构建城乡统一的建设用地市场，首先是发挥市场配臵基础性作用的必然选择; 其次是规范和完善土地市场体系的需要; 再次是打破城乡二元结构、缩小城乡经济差距和实现城乡一体化和谐发展的迫切要求。
1． 2 研究对象界定及研究思路根据我国《土地管理法》中的相关规定，我国建设用地分为城市国有建设用地和农村集体所有建设用地两块。
按农村建设用地的用途和性质，农村建设用地又有公益性和经营性两者的区分，农村公益性建设用地是指农村的公共设施和公益设施，如公路、桥梁、电力设施、敬老院等。
农村经营性建设用地是指用于农副产品加工、工商业生产和经营的乡村工业用地。
我国建设用地市场当前局面是城市国有土地垄断流转，而集体非农建设用地只能进入隐形市场流转，城市国有土地市场和集体非农建设用地隐形市场是分割的，这是由于我国法律对这两种性质的土地流转制度安排不同而引起的。
鉴于目前我国国有建设用地市场相对比较完善和基于《决定》中首次提出要建立城乡统一的建设用地市场政策基础，本研究重点着眼于农村集体经营性建设用地使用权市场，通过研究能够找到合适的改革路径，从而最终将其纳入到城乡统一的建设用地市场之中。
目前，对城乡一体化建设用地市场的构建有两种理论思路: 一种是‚转权‛思路，即集体土地所有权转为国有土地所有权后集体建设用地方可入市，从而将农村建设用地市场统一到国有土地这一个市场上来; 另一种思路是‚不转权‛思路，即在集体土地所有权上设立使用权，允许其入市后继续保留前者性质，从而建立起在使用权上集体土地和国有土地相统一的土地市场。
本研究认为后者即‚不转权‛的理论思路比较切合中国的实际、改革的方向和发展的要求。
在此‚两种平等产权，一个统一市场‛框架下，本研究致力探究构建我国城乡统一建设用地市场，在分析该市场问题及原因的基础上，运用现代土地产权理论和新制度经济学制度变迁分析工具，研究建设用地市场的演化动力及其发展路径，构建出我国城乡统一建设用地市场制度框架，并给出配套的政策措施保障。
2 我国建设用地市场的问题及原因2． 1 存在的问题我国建设用地市场主要由国有和农村集体所有这两大块组成。
国有建设用地运行比较规范，而农村集体所有这块只隐性存在。
由于我国二元结构国情的特殊性，长期以来建设用地使用制度一直是‚城乡有别‛，这一制度对我国集体建设用地限制很多，使其流转面临许多障碍，再加上现行法规缺乏对集体建设用地的保护，甚至有些法律还限制集体建设用地的流转，这就造成我国农村集体建设用地‚自发无序‛、‚隐性‛流转，并引发一系列问题: 比如‚寻租‛行为大大侵害了农民的权益，流转产生的纠纷甚至引起社会不稳定等。
我国土地制度中关于土地征收的规定，实践中使国有建设用地产权凌驾于集体建设用地产权之上，造成两种土地产权的不平等。
集体建设用地不能‚合理合法‛地进入土地市场，使其基本被排斥在合法的土地市场之外，城乡建设用地市场之间缺乏有机联系，是一个城乡割裂的建设用地市场。
割裂的城乡建设用地市场所引发的市场失灵主要表现在: 国家垄断土地一级市场造成社会福利净损失; 集体土地所有者缺位导致寻租行为呈发生常态; 信息不对称现象也由于缺乏统一的建设用地市场而处处呈现等等。
与此同时，城镇国有土地升值日益显化，而农民却长期无法分享这一显化所带来的积极成果，割裂的市场不仅压低了农民的福利水平，而且还严重影响了城市郊区土地的产出率，较低的农村供给给我国新农村建设及城乡统筹方面都设臵了重重障碍。
由上述分析不难看出，我国当前割裂的建设用地市场是低效的。
2． 2 问题原因分析割裂的建设用地市场效率低下的主要原因: 一是缺乏市场价格形成机制。
据经济学理论可知价格由市场供需情况所决定，作为运行比较成熟的国有建设用地市场也不例外，建设用地的供需调节决定其市场价格; 然而，由于相应法律法规的缺乏，我国农村集体建设用地这块未能形成合法且显性的市场，那么农村集体建设用地的市场价格也就必然不能被真实地反映到市场中，随之而来的土地价值也就更无从合理体现。
二是产权模糊造成的交易成本高昂。
据科斯的交易成本理论，如果交易费用能够达到零，那么市场机制将会抛开产权界定的束缚而自动最优化配臵资源; 如果交易费用是正值，那么由于产权的界定会直接影响到市场配臵资源的效率，因而产权的界定就特别重要，在这种情况下，产权制度的明晰化将有助于资源配臵效率的提高。
而我国农村集体建设用地产权界定的模糊和不完整，造成了其交易成本的增多，割裂的建设用地市场配臵资源效率自然就比较低下。
然而，当统一的建设用地市场形成后，随着集体建设用地产权明晰化、市场交易成本的降低，建设用地市场的运行也将规范化。
那么优化后的产权结构将促使建设用地市场配臵效率的提高，这在另一方面也为社会公众带来福利。
因此，建设用地市场由割裂走向城乡统一是我国城乡建设用地市场发展的必然趋势。
3 土地市场制度框架及其配套政策3． 1 我国建设用地市场演化的动力及其路径3． 1． 1 建设用地市场演化的动力。
政府、农民集体及非农企业这三块构成了城乡建设用地市场的主要参与者。
通过对城乡建设用地市场的深入研究发现，促成集体非农建设用地流转的根本是源于非农企业的用地需求，虽然如此，但它却不是决定流转制度的主要力量。
真正的决定力量是政府和农民集体之间的博弈。
关于此博弈结果可以通过比较政府和农民集体二者的成本与收益而清楚地看出。
集体建设用地入市后政府与农民集体之间的成本与收益情况如下: 政府的直接成本是集体建设用地入市后农村集体土地管理者的培训、监督费用; 加强土地管理费用( 耕地保护、用途管制及防止农地过量非农化等) 。
间接成本是土地入市后征地减少带来的损失; 在竞争市场中地价下降带来的损失; 土地征用减少，城市土地集约利用带来成本的增加; 土地部门规划管理费用的增加; 农产品价格升高，阻碍工业化进程的推进等。
其收益是统一市场后农村工业化和城市化加快带来的收益及带来的相应税收等收入; 政府宏观调控能力得以加强; 集体土地流转中应得利益和税费增加; 农民上访等减少带来维护费用的减少; 农民加大建设用地的基础设施投资而节约的成本; 耕地得到保护带来的收益; 农民利益得到保护利于社会稳定等。
农民集体的直接成本是建设用地市场统一后原隐形市场出让土地收益中要交给政府的税费及土地审批增加的费用等。
间接成本是集体土地被政府占用，耕地减少造成生活保障间接成本的增加等。
其收益是土地入市后建设用地出让的收益增加; 出让闲臵建设用地带来收益的增加; 农用地转变用途后的收益增多; 城市化和工业化水平的提高给农民带来的其他收益等。
通过分析不难发现，不同的利益群体拥护各自的利益，政府和农民集体在各自利益驱动下共同推动建设用地市场趋于统一。
这是因为城乡建设用地市场统一后政府和农民集体都得到了更多、更加稳定的合法收益。
3． 1． 2 建设用地市场演化的路径。
城乡建设用地市场由割裂向统一演化的基本路径为: 首先，打破政府对土地一级市场的垄断，将农村集体建设用地使用权直接合法入市流转作为突破点。
其次，在城乡土地使用权权能一致基础之上构建统一建设用地市场制度。
城乡建设用地市场走向统一的演化关键就是打破政府垄断，而打破政府垄断的实质就是改革现有制度‚征地作为土地农转非唯一合法途径‛这样一种安排。
具体操作手段是: 一方面，在征地这块，按照相关文件精神真正把‚征地行为严格限定在‘公共利益’用地的范围内‛，并谨慎行使征地权这一土地市场宏观调控手段; 另一方面，在大量的非公共利益用地这块，坚持在盘活存量建设用地市场的基础上，通过采用集体建设用地使用权直接入市等市场机制来完善。
这样城乡建设用地市场就会由割裂走向统一，城乡统一的建设用地市场才能得以初步建立。
3． 2 我国城乡统一建设用地市场制度框架设计构建城乡统一建设用地市场的关键在于将集体建设用地使用权配臵市场化，即通过集体建设用地使用权出让、流转、入股、联营、租赁、抵押等方式进行市场化配臵。